Покупка квартиры в Москве
Это было тяжелое лето. Пока вся страна наблюдала за происходящим безобразием на Украине, посмеивалась над санкциями и расстраивалась или не расстраивалась закрытию ресторанов Макдональдс и грядущему отсутствию в магазинах Голландского и Французского сыров и прочих европейских продуктов, я умудрился сменить место жительство и работу.
Тянувшаяся ровно год эпопея с покупкой квартиры в Москве наконец-то закончилась и мы с супругой стали обладателями квартиры в Москве. Ну как в Москве, в трех километрах от МКАД, где до ближайшего метро 30 минут пешком или 5-10 минут на машине. Зато живем мы в практически новом монолитно-кирпичном доме с потолками 2,7 метров, рядом МЕГА, АШАН, ИКЕЯ, а в конце года откроется новая станция "в шаговой доступности".
Но пишу я все это не ради праздного хвастовства, а чтобы Вас, мои читатели, заранее узнали результат и могли делать для себя выводы походу рассказываемых историй, дабы не совершать ненужных ошибок, если сами соберетесь покупать квартиру.
И так, квартиру мы купили только выходя на третью сделку (предыдущие две сорвались, о чем будет рассказано ниже) и после третьего одобрения ипотеки.
Да, купили квартиру в ипотеку. И я не скажу, что это кабала на долгие годы. Нужно понимать, что трудности в связи с ипотечным кредитом, которых многие боятся зависят от суммы взятой в банке и того, насколько она велика. Если квартира, скажем, стоит 5 600 000 рублей и у Вас уже есть хотя бы 3 000 000 отложенных на квартиру денег, то при средней ставке 12-13% годовых, оставшаяся сумма будет обходится Вам в 32 000 рублей в месяц на 15 лет. А меж тем, за съем однокомнатной квартиры у м. Новые Черемушки с косметическим ремонтом и постоянными проблемами в сантехнике и окнах я платил 30 000 на протяжении 5 лет, без учета оплаты коммунальных услуг.
Сколько нужно зарабатывать, чтобы купить квартиру в Москве?
До хрена! Приведу еще один пример. Та квартира, что я снимал пять лет площадью всего 33 квадратных метра в старом (60х годов постройки) блочном девятиэтажном доме стоит в среднем 6.3 - 6.5 млн рублей (если смотреть предложения в аналогичных домах, которых около 10 в радиусе 100 метров от дома). Есть и дороже, в зависимости от ремонта, района и наглости продавцов.
За эти деньги вы получаете квартиру, как-правило требующую капитального ремонта, но зато живете в хорошем районе Москвы, не так далеко от центра. И тут, приходится становиться перед выбором: либо 30 минут от кремля на метро, но жить в маленькой коробке, либо тратить на поездки на работу 1,5 - 2 часа в одну сторону, но зато спать в просторной и красивой квартире, не вкладывая в нее дополнительных средств на ремонт.
Каждый выбирает сам для себя. Мне же, приезжему из города Кирова, казалось странным покупать халупу за 6 500 000, если за те же деньги в моем родном городе можно купить просторную (4-5 комнатную) квартиру в центре.
На фото вид из окна однокомнатной квартиры в панельном доме, в районе Очаково города Москвы. Прошлой осенью, если я не ошибаюсь, она продавалась за 6 400 000 рублей (может дороже), без ремонта (обшарпанные обои, советская плитка) и с планами строительства метро к 2016 году (по словам риэлторов). Зато по площади, как моя теперешняя. При тех же 3 000 000 рублей УЖЕ имеющихся у Вас на покупку такой квартиры на те же 15 лет, по ипотеке Вам бы пришлось платить где-то 48 000 - 50 000 в месяц, ну и дополнительно еще оплачивать страхование квартиры каждый год (его стоимость зависит от состояния квартиры), а также своей жизни и здоровья.
ДЛЯ СПРАВКИ: средняя зарплата по Москве как раз варьируется около 50 000 рублей.
Те из Москвичей, кто сейчас хочет сказать: "Приезжим здесь не место! Москва не резиновая! Это сделано для того, чтобы всякие нищеброды не лезли в Москву" - ИДИТЕ НА ХУ*! Помните, что даже мэр, строящий дороги и развязки, облагораживающий дворы - приезжий. Если б не он, Вы бы так и стояли в многокилометровых пробках, гуляли бы в грязных дворах и т.д и т.п.
К слову, собственник, сдававший мне квартиру нигде толком не работал и имел кучу долгов по коммуналке за эту квартиру.
Вернемся обратно к финансам. Не стоит забывать, что помимо выплат по ипотеке и страховки, Вам придется оплачивать еще коммунальные платежи, составляющие в среднем 2000 - 3000 рублей в месяц за обычную квартиру. Плюс еще налог на собственность раз в год.
Подведем итог: однокомнатная квартира в Москве, купленная в ипотеку при наличии у Вас уже 50% от его стоимости может обходится Вам где-то в 50 000 рублей в месяц. По практике, чтобы молодой семье без детей жить в ней спокойно, сильно себя не ограничивая, постоянный совокупный доход должен быть равен 100 000 рублей в месяц чистыми (за вычетом налогов). Либо вы должны быть москвичом и иметь свободную квартиру, которую сможете продать, чтобы купить новую.
Дополнительные расходы.
Стоит помнить, что помимо стоимости квартиры, у Вас должна быть большая сумма на различные возможные расходы, необходимые на оплату самой сделки купли-продажи: нотариусу, юристам, риэлторам (если Вы к ним обращаетесь), госпошлины Росреестру по регистрации перехода права собственности.
Купив квартиру, даже если Вам не нужно делать ремонт в ней, придется потратиться на мебель (не везти же старую в новую квартиру), оплатить услуги грузчиков, перевозящих Ваши пожитки. Замена дверей или просто установка нового хорошего замка - плюс еще несколько тысяч рублей. И т.д. и т.п.
Все это Вам придется потратить, если Вы все-таки нашли и купили квартиру. Но вот вопрос:
Как ее искать и стоит ли обращаться к риэлторам?
Не стоит, но, скорее всего, Вы с ними столкнетесь, поскольку продавцам проще работать через риэлторов.
Поймите сразу, что поскольку действующим законодательством деятельность риэлторов не лицензируется, а в их договоре обязанностями риэлторов, как правило, являются консультационные услуги по поиску квартиры, то если что-то не так пойдет со сделкой, к ним претензии Вы сможете предъявить только словесные и вернуть деньги за их услуги Вы вряд ли сумеете.
Риэлторы ни за что не отвечают. Единственная их цель: побыстрее продать/купить для клиента квартиру и получить свою комиссию. А иногда, они даже продавца водят за нос, да еще и в объявлениях указывают неправильную площадь, цену и адрес.
Так, мы с супругой как-то поехали смотреть сразу 6 квартир в одном районе, где мы, собственно, сейчас и живем. По двум объявлениям был указан один и тот же дом и подъезд, но одна квартира на 9м этаже за 6 100 000, а вторая на 10м за 6 300 000. По первой с нами разговаривал собственник, попросив предварительно не говорить ребятам, снимавших эту квартиру, что мы хотим ее купить. Якобы, они нервные. Ну ок, че. Нас встретил паренек внизу, мы представились ему знакомыми продавца, покупающими аналогичную квартиру. Сходили, посмотрели, толком при такой легенде ничего не увидели. Короче, поняли, что с таким собственником покупать квартиру не будем. Вышли, стоит у подъезда, звоним риэлтору по второй. Он сообщает, что перед нами еще одни люди пришли посмотреть, сейчас выйдут и нас проводят. Стоим 5 минут, 10ть - никто не выходит. Снова звоним риэлтору. Он отвечает, что уже предыдущие все посмотрели и очень странно, что вы никого не увидели. Сейчас снова спустятся и встретят нас. И действительно, через 2 минуты спускается тот же парень, что проводил нас в первую квартиру. Смотрит вокруг, ищет кого-то, тут поворачивается к нам: "Это не вас я должен встретить?". Как выяснилось позже, две квартиры на разных этажах - это одна и та же квартира, а продавец и риэлтор тупо работают втихаря друг от друга.
Прошло уже два месяца с той истории, а квартира так и не продана и тот парень живет до сих пор в ней. Видел тут его на днях).
Риэлторы - люди зачастую ленивые, и единственное, что они делают качественно: отправляют Вам перечень предлагаемых квартир на покупку, по Вашим пожеланиям. Смотрите его сами, выбирайте варианты и приезжайте смотрите. Далеко не факт, что риэлтор будет с Вами. Даже если он со стороны продавца, в половине случаев Вам квартиру будет показывать сам собственник в домашних тапочках и халате. Сейчас хватает сайтов типа ЦИАН, где каждый желающий может сам поискать себе квартиру, сам позвонить и съездить посмотреть. Стоит ли кому-то платить за те же действия 50 000 и более рублей?
В так называемой проверке чистоты сделки, за счет чего выходит такая большая сумма у риэлторов, нет ничего сложного. Любой может запросить выписку из ЕГРП, в которой будет указан настоящий собственник квартиры. Прочитать внимательно документы и договоры должен каждый, а если Вы их не понимаете, обратитесь к юристам, их консультация обойдется Вам намного дешевле.
Если Вы покупаете квартиру в ипотеку, чистоту сделки также проверяет банк. Для него это не менее важно, что и для Вас, поскольку если Вы перестанете платить, единственный его нормальный шанс вернуть свои деньги - это лишить Вас квартиры, купленной в ипотеку, и продать ее с торгов.
Не забывайте, риэлторы - продавцы и, как-правило, не юристы.
Как сорвалась моя первая сделка? Где-то через полгода поисков, мы все-таки решились на покупку одной неплохой, как нам показалось, квартиры. Продавец был с риэлторами и я позвонил им, согласившись на покупку. Договорились встретиться. Собственник на встречу не приехал, риэлторы хотят аванс, но вместо нормальных, принятых документов, подсовывают мне странные договоры и простую доверенность, составленную у них же в офисе. В тот день я предложил им свой вариант сделки и сообщил, что подписывать не один из этих документов не буду. И плюс, все деньги буду передавать лично собственнику, под его расписку, а он уж кому хочет, пусть тому и отдает. На том и порешили. На следующий день приехал во второй раз, предварительно одобрив у риэлторов мой вариант сделки. Приехала и собственник квартиры. Но все равно ничего не получилось: риэлторы решили пойти по второму кругу, суя мне свои бумажки (от которых у всего моего юр. отдела волосы на голове шевелились и звучала фраза "что это за хрень?"), а собственница отказалась подписывать документы повторяя: "Вот, я доверилась риэлторам, почему вы им не доверяете? У меня мало времени, я ничего не хочу делать, а ведь придется ездить. Мой знакомый продавал квартиру сам, и попал на бабки, теперь я только с риэлторами…" бла бла бла.
Продавцы, не будьте идиотами! Не впадайте из крайности в крайность и не верьте слепо кому-либо. Здесь сделка сорвалась и собственница, наверное, даже не поняла кто действительно был в этом виноват.
А потом, прошло два месяца, и они мне снова позвонили, предлагали купить все ту же квартиру, но ценой уже меньше на полмиллиона. Я отказался.
Конечно, есть нормальные, адекватные риэлторы, но по моему обширному опыту работы с ними, как по личным вопросам, так и по работе, в этой профессии хороших специалистов меньшинство.
Можно, конечно, попробовать купить у знакомых. Но здесь бывают тоже свои риски.
Так, один из моих приятелей с ВУЗа продавал квартиру, о чем говорил мне на протяжении месяца и мы с супругой решились посмотреть ее. Квартира оказалась просторная (3 комнатная), в только что построенном доме в Балашихе. И цена ниже той, что в Очаково. В общем, подумали с супругой и решились покупать. Позвонил приятелю, сообщил сею радостную весть. Вечером того же дня созвонились еще раз и договорились съездить на выходных туда, дабы определиться с будущим дизайном квартиры. А на утро он передумал продавать, посовещавшись с супругой.
Теперь ни квартиры, ни приятеля.
Так что думайте головой, будьте внимательны и готовы ко всему при покупке квартиры. А о юридическом аспекте, я расскажу позже, поскольку этот вопрос серьезный для человека, к которому он должен подходить со всей осмотрительностью, а то тут и так уже много букв.