Как уйти от арендодателя и остаться в штанах
Условия, на которые нужно обратить внимание:
1) размер ставки арендной платы
Если ваш арендодатель юридическое лицо, то скорее всего он применяет общую систему налогообложения, т.е. является плательщиком НДС.
В некоторых договорах арендодатели хитрят и указывают одновременно несколько расчетов платежей: например, плата за квадрат, помноженная на год и плата за все помещение за три месяца. И все это без учета НДС.
НДС может появиться несколькими пунктами ниже или вовсе в другом разделе.
Если пропустить, то счет за первый месяц аренды вас удивит на 18%. В остальные месяцы тоже, но это уже не вызовет таких ярких эмоций.
1.1. валюта расчетов
Если вы нервно хихикнули, прочитав подзаголовок, то ваша реакция правильная.
В свете роста курса доллара и евро, к которым была привязана ставка доброй половины договоров аренды коммерческих помещений - это остается больным вопросом.
Но с приходом кризиса арендодатели не спешат заключать рублевые договоры. В таком случае настаивайте на договорной фиксации курса условной единицы. Тут можно предусмотреть "вилку" - если курс ниже такого-то, то эквивалент у.е. равен N, если курс выше такого-то, то у.е.=Z.
2) обеспечительный платеж
Пожалуй, я не встречала еще ни одного договора аренды, где бы этот платеж не фигурировал. Он может называться по-разному, но его цель остается незыблемой - обеспечение интересов арендодателя на случай неплатежеспособности арендатора, причинения ущерба и пр.
Это игра в тяни-толкай. Задача арендодателя получить максимум денег, ведь все время аренды он будет ими пользоваться, задача арендатора - снизить размер взноса, т.к. это деньги из оборота.
Вряд ли вам удастся опустить планку обеспечительного взноса ниже одного ежемесячного платежа, но соглашаться на единовременную плату за полгода тоже не стоит.
Второй нюанс, на который стоит обратить внимание, - порядок возврата этого платежа при прекращении договора.
Идеальным, на мой взгляд представляется зачет этих денег в счет оплаты последнего месяца аренды или его части с возвратом остатка в течение 3-10 рабочих дней после подписания акта о возврате помещения.
3) срок действия договора
Чтобы избежать расходов по оплате регистрации договора аренды в Росреестре (а потом - регистрации расторжения), большинство арендодателей предлагают 11-месячный срок.
В то же время есть собственники, настаивающее на заключении долгосрочного договора. И для этого есть простое объяснение: регистрация договора обязывает совершать стороны ряд телодвижений. Регистрация досрочного расторжения - тоже. На то и расчет. Владелец помещения надеется, что вы не захотите с этим связываться или вам будет лень. Я не вижу ничего страшного в долгосрочном договоре (при адекватности остальных условий), но настаивала бы на отнесении расходов по регистрации на счет арендодателя.
4) возможность расторгнуть договор в одностороннем уведомительном порядке и условия расторжения
Это очень важный раздел договора, так как не всегда предусмотрено право арендатора отказаться от договора при отсутствии нарушений со стороны арендодателя.
Если этого раздела в договоре нет - настаивайте на включении. Если арендодатель отказывается - уходите. На рынке коммерческой недвижимости нет дефицита, не к чему загонять себя в кабалу.
Если же такой пункт есть, не спешите перелистывать страницу. Внимательно ознакомьтесь со следующими вопросами:
- срок уведомления: за сколько дней или месяцев вы должны уведомить арендодателя о том, что съезжаете. Этот срок должен быть адекватным. Например, срок уведомления 180 календарных дней (особенно если договор заключен на 11 месяцев) не представляется мне разумным, т.к. на деле это превращается в арендное рабство. Вы фактически не имеете возможности оперативно сменить помещение с меньшего на большее, с большего на меньшее, отказаться от помещения вовсе, если изменились обстоятельства.
- штрафы/неустойка за досрочное расторжение или в случае нарушения срока уведомления о досрочном расторжении.
Штрафных санкций за само желание арендатора досрочного расторжения быть не должно. Не внимайте никаким "арендодатель рассчитывает на стабильное получение прибыли", "экономическая ситуация" и прочему. Арендный бизнес, как и любой другой, невозможен без предпринимательских рисков. Вы оба рискуете - каждый по-своему.
Неустойка за нарушение срока уведомления (например, нужно уведомить за 2 месяца, а вы уведомили за 1,5) должна отвечать признакам разумности. Подумайте, какую сумму денег вы были бы готовы потерять (а чаще - заплатить еще сверх обеспечительного платежа) в ситуациях:
- отказ по ряду причин от офиса вообще;
- переезд в новый офис, где нужно сделать ремонт за свой счет и также внести обеспечительный взнос.
5) неотделимые улучшения
Поскольку редкий договор аренды предусматривает возмещение арендодателем стоимости произведенных арендатором неотделимых улучшений, то было бы идеальным зафиксировать все нюансы на бумаге. Неотделимые улучшений - ремонт помещения, зонирование, разводка инженерных сетей, встроенная мебель, установка кондиционеров и пр - часто становятся камнем преткновения при расторжении договоров.
акт разграничения
отказ от неотделимых и обязанность их демонтировать
1) размер ставки арендной платы
Если ваш арендодатель юридическое лицо, то скорее всего он применяет общую систему налогообложения, т.е. является плательщиком НДС.
В некоторых договорах арендодатели хитрят и указывают одновременно несколько расчетов платежей: например, плата за квадрат, помноженная на год и плата за все помещение за три месяца. И все это без учета НДС.
НДС может появиться несколькими пунктами ниже или вовсе в другом разделе.
Если пропустить, то счет за первый месяц аренды вас удивит на 18%. В остальные месяцы тоже, но это уже не вызовет таких ярких эмоций.
1.1. валюта расчетов
Если вы нервно хихикнули, прочитав подзаголовок, то ваша реакция правильная.
В свете роста курса доллара и евро, к которым была привязана ставка доброй половины договоров аренды коммерческих помещений - это остается больным вопросом.
Но с приходом кризиса арендодатели не спешат заключать рублевые договоры. В таком случае настаивайте на договорной фиксации курса условной единицы. Тут можно предусмотреть "вилку" - если курс ниже такого-то, то эквивалент у.е. равен N, если курс выше такого-то, то у.е.=Z.
2) обеспечительный платеж
Пожалуй, я не встречала еще ни одного договора аренды, где бы этот платеж не фигурировал. Он может называться по-разному, но его цель остается незыблемой - обеспечение интересов арендодателя на случай неплатежеспособности арендатора, причинения ущерба и пр.
Это игра в тяни-толкай. Задача арендодателя получить максимум денег, ведь все время аренды он будет ими пользоваться, задача арендатора - снизить размер взноса, т.к. это деньги из оборота.
Вряд ли вам удастся опустить планку обеспечительного взноса ниже одного ежемесячного платежа, но соглашаться на единовременную плату за полгода тоже не стоит.
Второй нюанс, на который стоит обратить внимание, - порядок возврата этого платежа при прекращении договора.
Идеальным, на мой взгляд представляется зачет этих денег в счет оплаты последнего месяца аренды или его части с возвратом остатка в течение 3-10 рабочих дней после подписания акта о возврате помещения.
3) срок действия договора
Чтобы избежать расходов по оплате регистрации договора аренды в Росреестре (а потом - регистрации расторжения), большинство арендодателей предлагают 11-месячный срок.
В то же время есть собственники, настаивающее на заключении долгосрочного договора. И для этого есть простое объяснение: регистрация договора обязывает совершать стороны ряд телодвижений. Регистрация досрочного расторжения - тоже. На то и расчет. Владелец помещения надеется, что вы не захотите с этим связываться или вам будет лень. Я не вижу ничего страшного в долгосрочном договоре (при адекватности остальных условий), но настаивала бы на отнесении расходов по регистрации на счет арендодателя.
4) возможность расторгнуть договор в одностороннем уведомительном порядке и условия расторжения
Это очень важный раздел договора, так как не всегда предусмотрено право арендатора отказаться от договора при отсутствии нарушений со стороны арендодателя.
Если этого раздела в договоре нет - настаивайте на включении. Если арендодатель отказывается - уходите. На рынке коммерческой недвижимости нет дефицита, не к чему загонять себя в кабалу.
Если же такой пункт есть, не спешите перелистывать страницу. Внимательно ознакомьтесь со следующими вопросами:
- срок уведомления: за сколько дней или месяцев вы должны уведомить арендодателя о том, что съезжаете. Этот срок должен быть адекватным. Например, срок уведомления 180 календарных дней (особенно если договор заключен на 11 месяцев) не представляется мне разумным, т.к. на деле это превращается в арендное рабство. Вы фактически не имеете возможности оперативно сменить помещение с меньшего на большее, с большего на меньшее, отказаться от помещения вовсе, если изменились обстоятельства.
- штрафы/неустойка за досрочное расторжение или в случае нарушения срока уведомления о досрочном расторжении.
Штрафных санкций за само желание арендатора досрочного расторжения быть не должно. Не внимайте никаким "арендодатель рассчитывает на стабильное получение прибыли", "экономическая ситуация" и прочему. Арендный бизнес, как и любой другой, невозможен без предпринимательских рисков. Вы оба рискуете - каждый по-своему.
Неустойка за нарушение срока уведомления (например, нужно уведомить за 2 месяца, а вы уведомили за 1,5) должна отвечать признакам разумности. Подумайте, какую сумму денег вы были бы готовы потерять (а чаще - заплатить еще сверх обеспечительного платежа) в ситуациях:
- отказ по ряду причин от офиса вообще;
- переезд в новый офис, где нужно сделать ремонт за свой счет и также внести обеспечительный взнос.
5) неотделимые улучшения
Поскольку редкий договор аренды предусматривает возмещение арендодателем стоимости произведенных арендатором неотделимых улучшений, то было бы идеальным зафиксировать все нюансы на бумаге. Неотделимые улучшений - ремонт помещения, зонирование, разводка инженерных сетей, встроенная мебель, установка кондиционеров и пр - часто становятся камнем преткновения при расторжении договоров.
акт разграничения
отказ от неотделимых и обязанность их демонтировать