Как сэкономить на сделке с недвижимостью?
ВСТУПЛЕНИЕ. Некоторое время назад в нашей семье возникла мысль о перетасовке имеющейся недвижимости с целью максимально возможного улучшения жилищных условий. Получить хотелось как можно лучше, а денег естественно небезгранично. Ну и возник типичный вопрос: как бы так сэкономить, чтоб без ущерба для себя любимых? В общем, хорошо я помню дальнейший ход своих мыслей… Сделок мы правда тогда не совершили. Слава Богу…
Потом я пошла работать в агентство недвижимости Адвекс, увидела эту сферу изнутри… Так вот, представленный ниже текст - это диалог между мной до попадания в Адвекс и мной нынешней, работающей в сфере недвижимости.
Примечание: целью данного текста не является реклама Адвекса или меня лично, оставляю за собой право на ошибку - ниже приведены мои личные мысли, которые из лучших побуждений хочется донести хотя бы до знакомых. Итак, поехали.
А я даже до работы в Адвексе смогла догадаться, что агент в сделке нужен, хотя причиной тому было скорее не понимание рисков, а лень и нежелание разбираться в тонкостях процесса. Но многие мыслят иначе. Вот наиболее популярные мифы, с которыми мне довелось столкнуться:
1)Я юрист, если договор составлен грамотно и в соответствии с законом - бояться мне нечего.
Во-первых, если Вы - юрист, специализирующийся на семейном, к примеру, законодательстве, то вряд ли будете слушать советы по своей работе от криминалиста. Так же и Вы вряд ли до конца знаете нюансы законодательства в сфере недвижимости.
Во-вторых, это самое законодательство, к сожалению, крайне слабо развито относительно сферы недвижимости, так что даже абсолютного знания законов недостаточно для проведения сделки - ответов на многие вопросы Вы просто не сможете найти.
Пара примеров из моей практики:
- при подписании договора купли-продажи объекта, находящегося в ЛО в текст договора должен быть включен пункт о том, что данный договор является одновременно актом приема-передачи объекта. Данный пункт может быть чреват неприятностями как для покупателя, так и для продавца, нормальный юрист будет тыкать в статью 556 ГКРФ, требовать его исключения - и будет прав. Но - без данного пункта договор не зарегистрирует ФРС.
- Как-то раз мне довелось наблюдать, как юрист (занимающаяся лизингом) доказывала нотариусу, специализирующемуся на сделках с недвижимостью, что текст договора она составила неверно. В чем именно был вопрос не помню, но из нотариальной конторы нас чуть не выгнали :(
2) Я уже продавал/покупал недвижимость.
А я уже перебегала дорогу на красный свет, ага.
3)Соседка подскажет, у нее недавно все очень удачно сложилось.
В нашей «стране советов» порой такого наслушаешься, что посмеяться бы не будь это все
так грустно. Люди, ну не забывайте вы пожалуйста о том, что соседка может что угодно перепутать, быть не в курсе всех нюансов (сделкой ведь могли ее дети заниматься и проч.), ну и самое главное: никто ведь не отменял заклятую соседскую дружбу! Да каждой второй Марьиванне будет безумно приятно рассказать вам о том, как она, такая умная и все знающая, разменяла свою убитую однушку на трехкомнатную квартиру с двумя санузлами, а ваш агент - он ничего не умеет, только деньги дерет!
Да, агент у противоположной стороны скорее всего будет - сейчас более 80% участников сделок имеют своих агентов (если мне не изменяет память :) ) Но почему Вы считаете, что этот риэлтор будет защищать Ваши интересы? Ну как же, интерес у нас один: сделать так, чтобы моя квартира принадлежала вот этому человеку, а я получил деньги (или наоборот). Стоп. Всегда ли интересы покупателя и продавца совпадают? Сразу опустим примеры мошенничества - с ними я, к счастью, не сталкивалась. Да и шансов, наверное, у меня на это немного - я бы на месте мошенника побоялась связываться с крупным агентством. Кстати, как-то раз при отборе объектов для просмотра с покупателем, у меня случился такой диалог:
- Вы для себя ищете или для клиента?
- Для клиента, на просмотр вместе придем
- То есть Вы агент?
- Да, из Адвекса
- Извините, Вы нам не подходите. Мы ищем частного покупателя.
- А в чем извините проблема? Ее наверное можно решить
- Нет-нет, я бы не хотела об этом распространяться
Вот такие вот дела, дорогие частные покупатели.
… итак, с мошенничеством я не сталкивалась и говорить о нем здесь не буду, но (при условии абсолютной честности) с появлением в сделке обстоятельств, невыгодных для противоположной стороны, я постараюсь их максимально смягчить. Моя задача - интерес моего клиента, обмана ни в чем нет, люди сами сказали что «агент им не нужен - они сами все знают», но зачастую мы, агенты, получаем продолжительные жалобы на жизнь уже после подписания всех договоров… Тут кстати можно вернуться к первому пункту, юрист скажет что он прекрасно понимает что подписывает. Пример из моей практики: соглашаясь продавать квартиру покупателям с цепочкой из n-ого количества объектов сверху, Вы основательно поинтересуетесь ситуацией с этими объектами? А если для Вас важно как можно скорее получить деньги, Вы догадаетесь узнать их адреса и найти информацию по задержкам в регистрации данных районов? А где Вы будете узнавать такую информацию? Сроки регистрации ни в каком договоре не прописываются. А агент противоположной стороны, зная о предстоящих задержках, сообщит Вам о них, рискуя развалить сделку для своих клиентов? Обязан ли он давать Вам эту информацию?
Это один из многочисленных нюансов, с которыми может столкнуться продавец/покупатель, понадеявшийся, что его интересы защитит агент противоположной стороны. А можно еще говорить про торги, про проверку купюр, про оплату накладных расходов и еще огромное количество ситуаций, когда интересы продавца и покупателя расходятся, зачастую существенно. Недавно слышала замечательный пример на этот счет: при судебном разбирательстве, Вы бы попросили прокурора выступать по совместительству в роли Вашего адвоката?
Можно нанять частного риэлтора - его услуги обойдутся дешевле. Это на самом деле совсем отдельная история, в которой я никого не хочу оценивать. Скажу лишь то, что я работать без агентства не хочу даже в перспективе - самостоятельно я не смогу оказать клиенту полноценный комплекс услуг, более того недоставать будет самой главной информации. Да, знания и опыт агента стоят денег, но мои возможности как частного лица были бы очень ограничены, а заниматься ерундой, пусть и за символическое вознаграждение, не считаю для себя правильным.
Или еще вот такая история из жизни. Как-то довольно давно знакомая поделилась удачей, что нашла риэлтора, согласившегося работать за символическую сумму. Потом она неоднократно делилась трудностями сделки. В какой-то момент я вникла в происходящее и поняла, что агент просто работает в интересах не ее, а противоположной стороны. Уж не знаю, совпало ли так, или агент был найден по ходу рекламы объекта (как описано выше), но сумма пусть и относительно небольшая, но оказалась выброшенной.
А вот из опыта (таких опытов на самом деле огромное количество) коллеги (цифры изменены):
- Твою квартиру можно продать за 1500 тыс. руб., из них 100 тыс. руб. - комиссия моего агентства
- Ну, дороговато как-то… Мне вот за 50 тыс. руб. предлагают продать…
Спустя время.
- Ну как, за сколько продала?
- На руки получила 1250 тыс. руб….
Таких историй действительно очень много, но люди, пока сами не столкнутся, продолжают считать, что все вокруг их обманывают, хотят на них заработать. Я понимаю, что хоть этот текст пишется для лично знакомых людей, просто потому НУ НЕ НАСТУПАЙТЕ ВЫ ВСЕ НА ТЕ ЖЕ ГРАБЛИ!!! Так вот, несмотря на это большинство прочитавших, конечно, презрительно ухмыльнется, подумает «реклама» и т.д. Но вы хотя бы не забывайте думать своей головой! Задайте себе элементарные вопросы: если этот товар или услуга стоит дешевле аналогичного - в чем причина? Какова репутация выбранного агентства, откуда она взялась и что мне даст? И главное: экономя, не забывайте, на чем Вам важно сэкономить: принципиально на комиссионных агентов или все-таки на самой сделке (продать имеющееся подороже, купить за имеющееся получше)? Ответьте для себя на этот вопрос, ни на какой стадии сделки не забывайте основную задачу и удачи Вам в поиске того, кто эту задачу наилучшим образом решит!
Потом я пошла работать в агентство недвижимости Адвекс, увидела эту сферу изнутри… Так вот, представленный ниже текст - это диалог между мной до попадания в Адвекс и мной нынешней, работающей в сфере недвижимости.
Примечание: целью данного текста не является реклама Адвекса или меня лично, оставляю за собой право на ошибку - ниже приведены мои личные мысли, которые из лучших побуждений хочется донести хотя бы до знакомых. Итак, поехали.
- Можно заключить сделку без агента. Сэкономленная сумма совсем не помешает при ремонте.
А я даже до работы в Адвексе смогла догадаться, что агент в сделке нужен, хотя причиной тому было скорее не понимание рисков, а лень и нежелание разбираться в тонкостях процесса. Но многие мыслят иначе. Вот наиболее популярные мифы, с которыми мне довелось столкнуться:
1)Я юрист, если договор составлен грамотно и в соответствии с законом - бояться мне нечего.
Во-первых, если Вы - юрист, специализирующийся на семейном, к примеру, законодательстве, то вряд ли будете слушать советы по своей работе от криминалиста. Так же и Вы вряд ли до конца знаете нюансы законодательства в сфере недвижимости.
Во-вторых, это самое законодательство, к сожалению, крайне слабо развито относительно сферы недвижимости, так что даже абсолютного знания законов недостаточно для проведения сделки - ответов на многие вопросы Вы просто не сможете найти.
Пара примеров из моей практики:
- при подписании договора купли-продажи объекта, находящегося в ЛО в текст договора должен быть включен пункт о том, что данный договор является одновременно актом приема-передачи объекта. Данный пункт может быть чреват неприятностями как для покупателя, так и для продавца, нормальный юрист будет тыкать в статью 556 ГКРФ, требовать его исключения - и будет прав. Но - без данного пункта договор не зарегистрирует ФРС.
- Как-то раз мне довелось наблюдать, как юрист (занимающаяся лизингом) доказывала нотариусу, специализирующемуся на сделках с недвижимостью, что текст договора она составила неверно. В чем именно был вопрос не помню, но из нотариальной конторы нас чуть не выгнали :(
2) Я уже продавал/покупал недвижимость.
А я уже перебегала дорогу на красный свет, ага.
3)Соседка подскажет, у нее недавно все очень удачно сложилось.
В нашей «стране советов» порой такого наслушаешься, что посмеяться бы не будь это все
так грустно. Люди, ну не забывайте вы пожалуйста о том, что соседка может что угодно перепутать, быть не в курсе всех нюансов (сделкой ведь могли ее дети заниматься и проч.), ну и самое главное: никто ведь не отменял заклятую соседскую дружбу! Да каждой второй Марьиванне будет безумно приятно рассказать вам о том, как она, такая умная и все знающая, разменяла свою убитую однушку на трехкомнатную квартиру с двумя санузлами, а ваш агент - он ничего не умеет, только деньги дерет!
- Итак, я в свое время довольно быстро пришла к тому, что агент в сделке необходим. Но желание сэкономить никуда не пропало!
Да, агент у противоположной стороны скорее всего будет - сейчас более 80% участников сделок имеют своих агентов (если мне не изменяет память :) ) Но почему Вы считаете, что этот риэлтор будет защищать Ваши интересы? Ну как же, интерес у нас один: сделать так, чтобы моя квартира принадлежала вот этому человеку, а я получил деньги (или наоборот). Стоп. Всегда ли интересы покупателя и продавца совпадают? Сразу опустим примеры мошенничества - с ними я, к счастью, не сталкивалась. Да и шансов, наверное, у меня на это немного - я бы на месте мошенника побоялась связываться с крупным агентством. Кстати, как-то раз при отборе объектов для просмотра с покупателем, у меня случился такой диалог:
- Вы для себя ищете или для клиента?
- Для клиента, на просмотр вместе придем
- То есть Вы агент?
- Да, из Адвекса
- Извините, Вы нам не подходите. Мы ищем частного покупателя.
- А в чем извините проблема? Ее наверное можно решить
- Нет-нет, я бы не хотела об этом распространяться
Вот такие вот дела, дорогие частные покупатели.
… итак, с мошенничеством я не сталкивалась и говорить о нем здесь не буду, но (при условии абсолютной честности) с появлением в сделке обстоятельств, невыгодных для противоположной стороны, я постараюсь их максимально смягчить. Моя задача - интерес моего клиента, обмана ни в чем нет, люди сами сказали что «агент им не нужен - они сами все знают», но зачастую мы, агенты, получаем продолжительные жалобы на жизнь уже после подписания всех договоров… Тут кстати можно вернуться к первому пункту, юрист скажет что он прекрасно понимает что подписывает. Пример из моей практики: соглашаясь продавать квартиру покупателям с цепочкой из n-ого количества объектов сверху, Вы основательно поинтересуетесь ситуацией с этими объектами? А если для Вас важно как можно скорее получить деньги, Вы догадаетесь узнать их адреса и найти информацию по задержкам в регистрации данных районов? А где Вы будете узнавать такую информацию? Сроки регистрации ни в каком договоре не прописываются. А агент противоположной стороны, зная о предстоящих задержках, сообщит Вам о них, рискуя развалить сделку для своих клиентов? Обязан ли он давать Вам эту информацию?
Это один из многочисленных нюансов, с которыми может столкнуться продавец/покупатель, понадеявшийся, что его интересы защитит агент противоположной стороны. А можно еще говорить про торги, про проверку купюр, про оплату накладных расходов и еще огромное количество ситуаций, когда интересы продавца и покупателя расходятся, зачастую существенно. Недавно слышала замечательный пример на этот счет: при судебном разбирательстве, Вы бы попросили прокурора выступать по совместительству в роли Вашего адвоката?
- Ну, раз уж нанимать агента придется, надо найти того, кто поменьше с меня возьмет.
Можно нанять частного риэлтора - его услуги обойдутся дешевле. Это на самом деле совсем отдельная история, в которой я никого не хочу оценивать. Скажу лишь то, что я работать без агентства не хочу даже в перспективе - самостоятельно я не смогу оказать клиенту полноценный комплекс услуг, более того недоставать будет самой главной информации. Да, знания и опыт агента стоят денег, но мои возможности как частного лица были бы очень ограничены, а заниматься ерундой, пусть и за символическое вознаграждение, не считаю для себя правильным.
Или еще вот такая история из жизни. Как-то довольно давно знакомая поделилась удачей, что нашла риэлтора, согласившегося работать за символическую сумму. Потом она неоднократно делилась трудностями сделки. В какой-то момент я вникла в происходящее и поняла, что агент просто работает в интересах не ее, а противоположной стороны. Уж не знаю, совпало ли так, или агент был найден по ходу рекламы объекта (как описано выше), но сумма пусть и относительно небольшая, но оказалась выброшенной.
А вот из опыта (таких опытов на самом деле огромное количество) коллеги (цифры изменены):
- Твою квартиру можно продать за 1500 тыс. руб., из них 100 тыс. руб. - комиссия моего агентства
- Ну, дороговато как-то… Мне вот за 50 тыс. руб. предлагают продать…
Спустя время.
- Ну как, за сколько продала?
- На руки получила 1250 тыс. руб….
Таких историй действительно очень много, но люди, пока сами не столкнутся, продолжают считать, что все вокруг их обманывают, хотят на них заработать. Я понимаю, что хоть этот текст пишется для лично знакомых людей, просто потому НУ НЕ НАСТУПАЙТЕ ВЫ ВСЕ НА ТЕ ЖЕ ГРАБЛИ!!! Так вот, несмотря на это большинство прочитавших, конечно, презрительно ухмыльнется, подумает «реклама» и т.д. Но вы хотя бы не забывайте думать своей головой! Задайте себе элементарные вопросы: если этот товар или услуга стоит дешевле аналогичного - в чем причина? Какова репутация выбранного агентства, откуда она взялась и что мне даст? И главное: экономя, не забывайте, на чем Вам важно сэкономить: принципиально на комиссионных агентов или все-таки на самой сделке (продать имеющееся подороже, купить за имеющееся получше)? Ответьте для себя на этот вопрос, ни на какой стадии сделки не забывайте основную задачу и удачи Вам в поиске того, кто эту задачу наилучшим образом решит!