Мошенничество на рынке аренды недвижимости
Аренда недвижимости в Германии - как жилой, так и коммерческой - один из успешнейших и признанных видов бизнеса, занимающих свою нишу давно и прочно. Это целый сектор, обеспечивающийся фундаментальной законодательной базой и представленный полноценным кодексом. Но там где процветает активный бизнес, там и расцветает махровым цветом преступность. Причем в таком масштабе, что занимается этим вопросом уже земельная криминальная полиция. Вопрос не новый, но люди в надежде на успешный гешефт теряют бдительность. Полиция уже забита заявлениями от пострадавших.
Аренда квартир в Германии является неотъемлемой частью обывательской жизни населения, а все юридические и протокольные формальности урегулированы в законодательстве, направленном, прежде всего, на защиту интересов арендатора. Еще пару лет назад потенциальные квартиросъемщики нередко обращались а агентства недвижимости, но требуемое вознаграждение за поиск и содействие в подписание договора аренды жилой площади со стороны маклеров настолько высоки и часто не оправданы уровнем оказываемых услуг, что все больший процент населения переместился на интернет-порталы недвижимости, где предложения об аренде, чаще всего, исходят от съезжающего арендатора или непосредственно от владельца жилья.
Благодаря высокому спросу на арендное жилье этот бизнес стал одним из самых привлекательных для мошенников, наживающихся на острой необходимости и активном интересе как со стороны жителей и граждан Германии, так и туристов, желающих отдохнуть на известном курорте или неплохо провести время в одном из больших немецких городов. На тему типичных мошеннических уловок, распространенных на рынке немецкой недвижимости, я провела содержательную беседу с пресс атташе земельной криминальной полиции Гессена, старшим полицейским комиссаром Максом Вайсом (Polizeioberkommissar Max Weiß).
«Сдается квартира. Недорого и в хорошем районе...»
Цена на аренду жилья формируется под влиянием законов регионального рынка недвижимости, принимающего во внимание множество факторов - от метража, местоположения квартиры и года постройки дома до репутации района. И если вы желаете найти в одном из самых дорогих кварталов Франкфурта, Westend, удобную квартиру в 75 кв.м., дешевле, чем на 2000 евро можете и не рассчитывать. В то время, как квартира аналогичной площади, но сомнительного качества в районе Центрального вокзала не превысит 650 - 700 евро. Нужно ли говорить, что адекватно реагирующих на высокие, но обоснованные цены в десятки раз меньше тех, кто ищет хорошую, но при этом дешевую квартиру. Именно этот парадокс и берут на вооружение мошенники. Наиболее распространенным видом мошенничества является предложение к аренде фиктивного жилья.
Будущий квартиросъемщик посматривает в Интернете список предложений, как вдруг в глаза бросается свежее объявление о срочной сдаче в длительную аренду замечательной квартиры в престижном квартале за цену в половину дешевле всех аналогичных. Почему срочно? Потому, что предыдущий арендатор съехал в связи с переездом в другой город. Любитель дешевизны и искатель приключений тут же берет анонс на заметку, и наскоро просмотрев не вызывающие сомнений в качестве жилья фотографии, ищет контактную информацию. Но все, что удается найти - адрес электронной почты респондента. На немедленно отправленное сообщение скорей всего придет столь же незамедлительный ответ, что хозяин находится сейчас по служебным делам за пределами Германии, но его личное отсутствие не является помехой для долгосрочной аренды. После двух-трех коротких писем по электронной почте приходит последнее сообщение: «Можете въезжать в квартиру сразу же после перевода залоговой суммы в размере трехмесячной арендной платы. Деньги переведите через систему наличных переводов Western Union“. Что может составить около 1500 евро, а то и выше. Арендодатель объясняет, что перевод денег на иностранный банковский счет связан с дополнительными затратами и большими сроками. А при скорости переводов на Western Union будущему жильцу «будут сразу же отправлены по почте ключи и подписанный сдатчиком арендный договор с адресом». Обратите внимание - у потенциального квартиросъемщика не попросят ни копии удостоверения личности, ни сведений о доходах, не заинтересуются составом семьи и другими немаловажными деталями. Прыгая от счастья, человек бежит к ближайшему пункту перевода денег... Нужно ли говорить, что процесс оформления аренды на этом и заканчивается - ни ключа, ни договора, ни адреса... ни денег. И, хотя это один из самых распространенных способов мошенничества, он также и самый успешный среди готовых быть обманутыми. Как сказал старший полицейский комиссар - количество заявлений от обманутых арендаторов уже не поддается исчислению.
Доверяй, но проверяй!
Как же обезопасить себя от обмана и не попадаться на приманку в виде дешевых и «выгодных» предложений. Вы должны усвоить, что любая цена формируется не только под влиянием субъективных факторов, но и внешних обстоятельств - квартиры в дорогих районах и равноценные им по площади в социальных кварталах не могут стоить одинаково. Поэтому, если вам попалось на глаза объявление с нереально дешевой ценой - подождите радоваться, а просмотрите десяток - другой предложений с аналогичными квартирами в той же местности. И вы попадете в спектр равнозначно высоких цен. Но вас все еще привлекает дешевое предложение? «Пробейте» фотографии квартиры через Google. И вы наверняка найдете настоящий анонс, где эта же самая квартира предлагается за ее настоящую цену, при этом объявление будет снабжено контактными данными сдатчика. Кроме того, ни один порядочный арендодатель, заботящийся о своей репутации, не потребует оплаты залоговой суммы вперед, не познакомившись лично с претендентом и не узнав о его доходе и составе семьи. И если переговоры пройдут успешно, сначала будущему арендатору будет предоставлен для ознакомления арендный договор. И только после подписания его обеими сторонами, а также получения квартиросъемщиком ключей залоговая стоимость переводится на особый счет арендодателя.
Аренда подержанной мебели
Мы затронем весьма существенный для многих вопрос - сдача в аренду квартиры с предметами интерьера - встроенной кухней, стиральной машиной и даже люстрой. Нередко кухонная мебель планируется жильцами индивидуально, и при переезде у многих нет желания, а то и возможности забирать с собой старый гарнитур. Тем более, перестройка старой мебели может оказаться в несколько раз дороже приобретения новой, уже вписывающейся в другую планировку. Продавать же - дело весьма обременительное. Покупатель может и не найтись, а последующий квартиросъемщик уже стучится в дверь. Ловкий арендодатель тут же включает оставленные предметы в арендный договор, включая дополнительную стоимость за эксплуатацию «дорогостоящих» агрегатов, и вносит параграф об их ремонте за счет арендатора. В этом случае речь идет не о высоте финансовых требований арендодателя, а о том - являются ли его претензии правомерными в принципе. Но не каждому жильцу нужна старая чужая мебель. Более того, давно приобретенный кухонный гарнитур быстро падает в цене, не говоря уже о старых люстрах или стиральных машинах. Поэтому, если вам предлагают в придаток к квартире кухонную обстановку или что-то еще - просите закупочные чеки. Чеков нет или обстановке уже минимум 7 - 8 лет - требуйте изъятия их из договора. Иначе вам придется тратить деньги на ремонт или даже возвращать проиндексированную на текущий день стоимость потерявших кондиции плиты, микроволновой печи, холодильника, стиральной машины или никому ненужной люстры. Откажетесь - арендодатель удержит эти деньги из залоговой суммы, а оспорить самому этот пассаж очень сложно.
Человека нельзя выселить на улицу
Хотя во всех спорных ситуациях закон, в первую очередь, защищает интересы квартиросъемщика, вопрос расторжения арендных отношений по инициативе арендодателя всегда является камнем преткновения. Причинами для расторжения могут послужить личные обстоятельства. Например, владелец жилья, сдающий одну из своих двух квартир, решает отселить совершеннолетнюю дочь. Но зачем тратиться на аренду, когда в наличии есть вторая собственная квартира. Или же прежний владелец решает продать недвижимость, а новый собирается превратить квартиру в личное бюро. Закон оправдывает подобные решения жизненной необходимостью. Но если правление жилищного кооператива постановило выселить часть съемщиков, потому, что дорогой ремонт и перепланировка жилья повысят на рынке его стоимость, расторжение будет считаться неправомерным. Коммерческие интересы не являются обоснованными для отказа людям на дальнейшее проживание согласно заключенному договору.
Встречается и еще одна внешне неблагоприятная для арендатора ситуация, в которой тем не менее, закон стоит на его стороне. По каким либо причинам жилец перестает вносить арендную плату. Месяц, другой, третий... На письменные напоминания не реагирует, а долг растет. На должника приходит последнее «101 китайское предупреждение», что если он до обозначенной даты не погасит задолженность, будет выселен из квартиры со всем скарбом. И, все же - человека нельзя без решения суда выкинуть на улицу. Иначе несанкционированное проникновение в заселенную квартиру и насилие над человеком рассматриваются как посягательство на жизнь и имущество. Все, что возможно - подать через адвоката иск на должника, а при отсутствии реакции - передать дело в суд. Никакое внесудебное расторжение не может заставить жильца съехать с квартиры, если у него понизились доходы, увеличилась численность семьи или он находится в перманентных, но не переходящих в потасовку с соседями конфликтах. Человека нельзя выселить, если у него плохой характер, если по ночам плачут дети или ему приходит в голову принимать душ в полночь.
Аренда квартир в Германии является неотъемлемой частью обывательской жизни населения, а все юридические и протокольные формальности урегулированы в законодательстве, направленном, прежде всего, на защиту интересов арендатора. Еще пару лет назад потенциальные квартиросъемщики нередко обращались а агентства недвижимости, но требуемое вознаграждение за поиск и содействие в подписание договора аренды жилой площади со стороны маклеров настолько высоки и часто не оправданы уровнем оказываемых услуг, что все больший процент населения переместился на интернет-порталы недвижимости, где предложения об аренде, чаще всего, исходят от съезжающего арендатора или непосредственно от владельца жилья.
Благодаря высокому спросу на арендное жилье этот бизнес стал одним из самых привлекательных для мошенников, наживающихся на острой необходимости и активном интересе как со стороны жителей и граждан Германии, так и туристов, желающих отдохнуть на известном курорте или неплохо провести время в одном из больших немецких городов. На тему типичных мошеннических уловок, распространенных на рынке немецкой недвижимости, я провела содержательную беседу с пресс атташе земельной криминальной полиции Гессена, старшим полицейским комиссаром Максом Вайсом (Polizeioberkommissar Max Weiß).
«Сдается квартира. Недорого и в хорошем районе...»
Цена на аренду жилья формируется под влиянием законов регионального рынка недвижимости, принимающего во внимание множество факторов - от метража, местоположения квартиры и года постройки дома до репутации района. И если вы желаете найти в одном из самых дорогих кварталов Франкфурта, Westend, удобную квартиру в 75 кв.м., дешевле, чем на 2000 евро можете и не рассчитывать. В то время, как квартира аналогичной площади, но сомнительного качества в районе Центрального вокзала не превысит 650 - 700 евро. Нужно ли говорить, что адекватно реагирующих на высокие, но обоснованные цены в десятки раз меньше тех, кто ищет хорошую, но при этом дешевую квартиру. Именно этот парадокс и берут на вооружение мошенники. Наиболее распространенным видом мошенничества является предложение к аренде фиктивного жилья.
Будущий квартиросъемщик посматривает в Интернете список предложений, как вдруг в глаза бросается свежее объявление о срочной сдаче в длительную аренду замечательной квартиры в престижном квартале за цену в половину дешевле всех аналогичных. Почему срочно? Потому, что предыдущий арендатор съехал в связи с переездом в другой город. Любитель дешевизны и искатель приключений тут же берет анонс на заметку, и наскоро просмотрев не вызывающие сомнений в качестве жилья фотографии, ищет контактную информацию. Но все, что удается найти - адрес электронной почты респондента. На немедленно отправленное сообщение скорей всего придет столь же незамедлительный ответ, что хозяин находится сейчас по служебным делам за пределами Германии, но его личное отсутствие не является помехой для долгосрочной аренды. После двух-трех коротких писем по электронной почте приходит последнее сообщение: «Можете въезжать в квартиру сразу же после перевода залоговой суммы в размере трехмесячной арендной платы. Деньги переведите через систему наличных переводов Western Union“. Что может составить около 1500 евро, а то и выше. Арендодатель объясняет, что перевод денег на иностранный банковский счет связан с дополнительными затратами и большими сроками. А при скорости переводов на Western Union будущему жильцу «будут сразу же отправлены по почте ключи и подписанный сдатчиком арендный договор с адресом». Обратите внимание - у потенциального квартиросъемщика не попросят ни копии удостоверения личности, ни сведений о доходах, не заинтересуются составом семьи и другими немаловажными деталями. Прыгая от счастья, человек бежит к ближайшему пункту перевода денег... Нужно ли говорить, что процесс оформления аренды на этом и заканчивается - ни ключа, ни договора, ни адреса... ни денег. И, хотя это один из самых распространенных способов мошенничества, он также и самый успешный среди готовых быть обманутыми. Как сказал старший полицейский комиссар - количество заявлений от обманутых арендаторов уже не поддается исчислению.
Доверяй, но проверяй!
Как же обезопасить себя от обмана и не попадаться на приманку в виде дешевых и «выгодных» предложений. Вы должны усвоить, что любая цена формируется не только под влиянием субъективных факторов, но и внешних обстоятельств - квартиры в дорогих районах и равноценные им по площади в социальных кварталах не могут стоить одинаково. Поэтому, если вам попалось на глаза объявление с нереально дешевой ценой - подождите радоваться, а просмотрите десяток - другой предложений с аналогичными квартирами в той же местности. И вы попадете в спектр равнозначно высоких цен. Но вас все еще привлекает дешевое предложение? «Пробейте» фотографии квартиры через Google. И вы наверняка найдете настоящий анонс, где эта же самая квартира предлагается за ее настоящую цену, при этом объявление будет снабжено контактными данными сдатчика. Кроме того, ни один порядочный арендодатель, заботящийся о своей репутации, не потребует оплаты залоговой суммы вперед, не познакомившись лично с претендентом и не узнав о его доходе и составе семьи. И если переговоры пройдут успешно, сначала будущему арендатору будет предоставлен для ознакомления арендный договор. И только после подписания его обеими сторонами, а также получения квартиросъемщиком ключей залоговая стоимость переводится на особый счет арендодателя.
Аренда подержанной мебели
Мы затронем весьма существенный для многих вопрос - сдача в аренду квартиры с предметами интерьера - встроенной кухней, стиральной машиной и даже люстрой. Нередко кухонная мебель планируется жильцами индивидуально, и при переезде у многих нет желания, а то и возможности забирать с собой старый гарнитур. Тем более, перестройка старой мебели может оказаться в несколько раз дороже приобретения новой, уже вписывающейся в другую планировку. Продавать же - дело весьма обременительное. Покупатель может и не найтись, а последующий квартиросъемщик уже стучится в дверь. Ловкий арендодатель тут же включает оставленные предметы в арендный договор, включая дополнительную стоимость за эксплуатацию «дорогостоящих» агрегатов, и вносит параграф об их ремонте за счет арендатора. В этом случае речь идет не о высоте финансовых требований арендодателя, а о том - являются ли его претензии правомерными в принципе. Но не каждому жильцу нужна старая чужая мебель. Более того, давно приобретенный кухонный гарнитур быстро падает в цене, не говоря уже о старых люстрах или стиральных машинах. Поэтому, если вам предлагают в придаток к квартире кухонную обстановку или что-то еще - просите закупочные чеки. Чеков нет или обстановке уже минимум 7 - 8 лет - требуйте изъятия их из договора. Иначе вам придется тратить деньги на ремонт или даже возвращать проиндексированную на текущий день стоимость потерявших кондиции плиты, микроволновой печи, холодильника, стиральной машины или никому ненужной люстры. Откажетесь - арендодатель удержит эти деньги из залоговой суммы, а оспорить самому этот пассаж очень сложно.
Человека нельзя выселить на улицу
Хотя во всех спорных ситуациях закон, в первую очередь, защищает интересы квартиросъемщика, вопрос расторжения арендных отношений по инициативе арендодателя всегда является камнем преткновения. Причинами для расторжения могут послужить личные обстоятельства. Например, владелец жилья, сдающий одну из своих двух квартир, решает отселить совершеннолетнюю дочь. Но зачем тратиться на аренду, когда в наличии есть вторая собственная квартира. Или же прежний владелец решает продать недвижимость, а новый собирается превратить квартиру в личное бюро. Закон оправдывает подобные решения жизненной необходимостью. Но если правление жилищного кооператива постановило выселить часть съемщиков, потому, что дорогой ремонт и перепланировка жилья повысят на рынке его стоимость, расторжение будет считаться неправомерным. Коммерческие интересы не являются обоснованными для отказа людям на дальнейшее проживание согласно заключенному договору.
Встречается и еще одна внешне неблагоприятная для арендатора ситуация, в которой тем не менее, закон стоит на его стороне. По каким либо причинам жилец перестает вносить арендную плату. Месяц, другой, третий... На письменные напоминания не реагирует, а долг растет. На должника приходит последнее «101 китайское предупреждение», что если он до обозначенной даты не погасит задолженность, будет выселен из квартиры со всем скарбом. И, все же - человека нельзя без решения суда выкинуть на улицу. Иначе несанкционированное проникновение в заселенную квартиру и насилие над человеком рассматриваются как посягательство на жизнь и имущество. Все, что возможно - подать через адвоката иск на должника, а при отсутствии реакции - передать дело в суд. Никакое внесудебное расторжение не может заставить жильца съехать с квартиры, если у него понизились доходы, увеличилась численность семьи или он находится в перманентных, но не переходящих в потасовку с соседями конфликтах. Человека нельзя выселить, если у него плохой характер, если по ночам плачут дети или ему приходит в голову принимать душ в полночь.