О недвижимости.
Банки отказываются от заложенных квартир.
15 июня 2009, 11:22
Текст: Ольга Мостовая
Фото: ИТАР-ТАСС
Россия начала расплачивается за ипотечный бум прошлых лет: более 3,5 тыс. россиян на сегодняшний день уже потеряли жилье по решениям судов. Своеобразный «антирекорд» поставил Алтайский край - должников лишают крыши над головой в массовом порядке. Банки тем временем начали публиковать объявления о продажах «плохих» квартир.
Российские законы разрешают выселять семьи с детьми, невзирая на наличие или отсутствие какой бы то ни было жилплощади, просто в «никуда». Именно этим и воспользовались суды Алтая, которые в течение двух недель вынесли более 500 решений о «взыскании» ипотечных квартир. Примерно столько же, судя по сообщениям местных СМИ, еще на подходе. Газета ВЗГЛЯД уже писала, что Алтайский край стал рекордсменом по выселению давно - первое такое судебное решение в стране было принято в конце 2008 года. К сегодняшнему дню заемщики жилищных кредитов задолжали местным банкам порядка 2,8 млрд рублей, а сумма просрочек составила более 22%.
Для сравнения: сейчас в целом по стране он не превышает 7-8%. «Рекордсменом» Алтай стал по вполне объективным причинам кризисного времени, которое вылилось в закрытие многих предприятий и резкое сокращение зарплат.
«Кризис не оставляет свободы выбора, - говорит ВЗГЛЯДу директор консалтинговой компании BBSY Артем Переверзев. - Если раньше заемщик мог продать ипотечную квартиру и приобрести более дешевый и доступный вариант, а остаток отдать банку, то теперь это стало невозможно - жилье упало до 50%. Это приводит повсеместно к тому, что даже срочная продажа ничего не решает - заемщики остаются и без жилья, и с долгом перед банком. Банкам, со своей стороны, становится невыгодно «держать» заложенные квартиры».
Как говорят участники рынка, в такой ситуации банки стали работать очень жестко, начисляя, например, огромные штрафные пени, которые исчисляются в геометрической прогрессии в зависимости сроков просрочки и сумм кредита. По идее, никто не мешает нанять адвоката, который может через суд добиться отмены всякого рода штрафов и даже отсрочки платежей на полгода-год, что предусматривается нашим законодательством. Но, проблема в том, что, как правило, заемщики подходят к своему личному дефолту тогда, когда нет возможности оплатить даже услуги юристов, подчеркивают эксперты.
Этапы банкротства выглядят так: не платите месяц - это просрочка. Через 3 месяца неплатежей банк объявляет займ дефолтным. Это означает, что банк вправе требовать с заемщика не только проценты, но и всю сумму плюс штрафы. Как правило, суд встает на сторону кредитора. Дальше - арест на жилье и его продажа с молотка. При этом, банк не смотрит на среднерыночные цены, а продает с большим дисконтом, так как для финансовой структуры важнее время. Остаток, образовавшийся от такой «моментальной» продажи должен оплатить заемщик. Для справки: в ряде европейских стран ее «делят» в соотношении 50 на 50, а в США этот остаток должникам с начала года стали прощать.
«Так называемая дефолтная недвижимость пока еще единична на рынке и не продается с таким уж большим дисконтом, - сказала ВЗГЛЯДу аналитик компании GT-Realty Consuling Мария Авдотьина. - С одной стороны, банк не имеет возможности продавать - это не его специализация. Наиболее простой для них вариант - добиться от заемщика выплат «живыми деньгами» и не «вешать» на себя новые проблемы с оценкой и реализацией жилья».
Согласно информации коллекторского агентства Sequoia Credit Consolidation, до 40% банков признают уже сегодня, что ждут невозвратов прежде всего от ипотечных заемщиков.
Пока случаев продажи ипотечных квартир очень мало по сравнению с количеством выданных кредитов - речь идет о сотнях квартир, но, вполне вероятно, что «волна» дефолтного жилья придет ближе к концу года, считают аналитики.
Как правило, в случае согласия должника на погашение задолженности путем реализации квартиры в добровольном порядке составляется письменное соглашение об отступном. При этом надо иметь ввиду, что размер отступного необязательно должен совпадать с размером исполнения по обязательству. С предоставлением отступного прекращаются все обязательства по договору, включая неустойки. На сегодняшний день таким образом разрешается до 95% всех случаев с невыплатой по ипотеке.
Заемщик, получая уведомление о продаже квартиры с торгов, уже никак не может повлиять на цену жилья. В таких случаях должник пытается срочно найти покупателя и реализовать залог по соглашению сторон.
По данным агентства «КредитБрокер-Сервис», в настоящее время скидка при продаже таких квартир варьируется от 5 до 10%, причем, какого-то специального или «секретного» дисконта на ипотечные квартиры нет.
Некоторые кредитные учреждения готовы идти навстречу покупателю залоговой квартиры и предоставлять ипотечный кредит на старых условиях. То есть возможна смена заемщика-должника по кредитному договору. На юридическом языке это называется «переводом долга со сменой залогодателя».
«Этот вариант - самый выгодный для потенциального покупателя дефолтного жилья, - говорит Артем Переверзев. - Вы можете приобрести жилье в кредит по ставке 2-3-летней давности, т.е на уровне 11-13% годовых, что сейчас можно «подарком» на фоне 20-23% кредитов».
Количество недвижимости на балансе банков увеличивается, а ее стоимость снижается. Пик перетока активов, по прогнозам аналитиков, придется на вторую половину года, что может спровоцировать еще большее падение цен и, соответственно, увеличение убытков банков. Эксперты банковского сообщества, изучив рынок недвижимости, определили 3 сценария на 2009 год: оптимистичный, нейтральный и пессимистичный. По оптимистичному сценарию к 31 декабря 2009 года стоимость недвижимости снизится по отношению к аналогичному периоду 2008 года на 15%, по нейтральному - на 25%, а по пессимистичному - на 40%.
Такая разница в оценках возникает из-за расхождения оценок масштабности и продолжительности кризиса. Но итог в принципе одинаков: предел еще не достигнут. А потому держать на балансе банка объект недвижимости в течение года, возможно, не имеет смысла. Значит, делают вывод аналитики, скоро на рынке появится большое количество дефолтных квартир, дисконт на которые может составить до 20% от цены рынка.
http://realty.vz.ru/article/2009/6/15/860.html
Что же вы делаете, волки поганные??? Людей с детьми на улицу выкидываете! ШОК!!!
Десятка самых удобных для жизни городов мира.
Текст: Мария Кузнецова | Фото: easypedia | 21 мая 2009
Принимая решение о покупке недвижимости за рубежом, люди руководствуются самыми различными критериями. Если идет вопрос о вложении средств в недвижимость с целью дальнейшей перепродажи и получения прибыли, то главный критерий - инвестиционная привлекательность объекта. Если же покупатель хочет «второй дом», в котором он будет отдыхать или проживать какое-то время в году, то акценты несколько смещаются.
Покупатель рассматривает те аспекты, которые важны именно для жизни, например: близость к морю, паркам, другим рекреационным зонам, наличие хороших магазинов, уровень преступности и экологическая обстановка. Делая выбор в пользу того или иного города, имеет смысл прислушаться к мнению профессионалов и просмотреть различные рейтинги городов. Один из таких рейтингов ежегодно публикует консалтинговая компания Mercer, которая, основываясь на опросе и собственных исследованиях, формирует список самых удобных для проживания город мира.
В рейтинге консалтинговой компании 215 городов. Всех оценивали по 39 критериям, которые были разбиты на 10 категорий, среди которых:
• политическая, социальная и экономическая обстановка (уровень преступности, политическая стабильность, наличие банковских институтов, степень ограничения личной свободы и т. п.)
• уровень развития здравоохранения и медицины, а также экологическая обстановка
• уровень развития образования (наличие школ, вузов, в т. ч. и международных образовательных учреждений)
• коммунальные услуги и транспорт
• культурная составляющая города (театры, парки, спортивные сооружения, рестораны и т. п.) и др.
При составлении рейтинга за основу были взяты как эталон характеристики американского города Нью-Йорк, которому было присвоено 100 баллов. Однако это совершенно не означает, что там удобнее всего жить. Нью-Йорк с трудом попал в первую 50-ку списка, заняв в 2009 году, как, кстати, и в прошлом, лишь 49 место.
Итак, кто же оказался на первом месте? Согласно данным Mercer, самым удобным для проживания городом стала Вена. Ее индекс в рейтинге составил 108,6 пунктов, что позволило ей в этом году опередить Цюрих на 0,6 балла. В прошлом году австрийская столица уступила Цюриху, правда, всего 0,1 балла.
На третьем месте в этом году оказался еще один швейцарский город - Женева (107,9). Вообще, европейцы преобладают как в первой десятке рейтинга, так и во всем списке. В топ-10 же, помимо Вены (1 место), Цюриха (2 место) и Женевы (3 место), также вошли 3 представителя от Германии: Дюссельдорф (6 место), Мюнхен (7 место), Франкфурт (8 место), а также швейцарская столица, город Берн (9 место). Разбавили десятку европейцев канадский город Ванкувер и новозеландский Окленд (они поделили 4 место), а замыкает список австралийский Сидней (10 место).
Среди городов США самым удобным для жизни городом названа столица штата Гавайи, город Гонолулу (29 место). Также в первой 50-ке рейтинга от Штатов присутствуют Сан-Франциско (30 место), Бостон (35 место), Портленд (42 место), Вашингтон и Чикаго (они разделили 44 место также с японским городом Осака и португальским Лиссабоном), и замыкают список уже упомянутый Нью-Йорк (49 место) и Сиэтл (50 место).
Кстати, в этом году компания Mercer решила в рамках своего исследования составить еще один, дополнительный рейтинг городов с самой лучшей инфраструктурой. Города отбирались также по целому ряду критериев, в их числе электроснабжение, водообеспеченность, уровень развития почтовых и телефонных служб, уровень загруженности городского транспорта, наличие и протяженность ежедневных пробок на дорогах и др.
За основу были также взяты характеристики Нью-Йорка, но сама расстановка сил в этом рейтинге изменилась. Самым развитым, с точки зрения инфраструктуры оказался Сингапур, ему был присвоен индекс 109,1. Европейцев вообще очень потеснили в 10-ке лидеров. Так, от Старого Света там представлены Мюнхен (2 место), Копенгаген (3 место), Дюссельдорф (6 место), Франкфурт и Лондон (8 место). В первую 10-ку вошли два японских города - Цукуба (4 место) и Йокогама (5 место), а также канадский Ванкувер (6 место) и Гонконг (8 место).
Воспринимать этот рейтинг как прямое руководство к действию (покупке) все-таки не стоит: методология его составления не учитывает таких существенных моментов, как, собственно говоря, уровень цен на недвижимость и, что тоже очень важно, особенности налогообложения. Примечательно, что Москва в рейтинге самых удобных для проживания городов оказалась лишь на 196-м месте (напомним, из 215 городов!) и была признана самым опасным городом в Европе. Правда, тут компания делает оговорку. Список изначально составлялся как рекомендация для международных компаний, которые подбирают оптимальные города для проживания своих сотрудников. Так что полученный результат значит, в сущности, только то, что Москва считается небезопасным европейским городом для экспатов. К слову, последнее, 215-е, место рейтинга вот уже который год достается столице Ирака, Багдаду.
Приложение:
10 самых удобных для проживания городов мира.
2009
2008
город
страна
2009
2008
1
2
Вена
Австрия
108,6
107,9
2
1
Цюрих
Швейцария
108
108
3
2
Женева
Швейцария
107,9
107,9
4
4
Ванкувер
Канада
107,4
107,6
4
5
Окленд
Новая Зеландия
107,4
107,3
6
6
Дюссельдорф
Германия
107,2
107,2
7
7
Мюнхен
Германия
107
107
8
7
Франкфурт
Германия
106,8
107
9
9
Берн
Швейцария
106,5
106,5
10
10
Сидней
Австралия
106,3
106,3
10 лучших городов мира по уровню развития инфраструктуры.
2009
город
страна
2009
1
Сингапур
Сингапур
109,1
2
Мюнхен
Германия
106,5
3
Копенгаген
Дания
106,2
4
Цукуба
Япония
105,5
4
Йокогама
Япония
105,1
6
Дюссельдорф
Германия
105
6
Ванкувер
Канада
105
8
Франкфурт
Германия
104,8
8
Гонконг
Гонконг
104,8
8
Лондон
Великобритания
104,8
http://sob.ru/issue3626.html
15 июня 2009, 11:22
Текст: Ольга Мостовая
Фото: ИТАР-ТАСС
Россия начала расплачивается за ипотечный бум прошлых лет: более 3,5 тыс. россиян на сегодняшний день уже потеряли жилье по решениям судов. Своеобразный «антирекорд» поставил Алтайский край - должников лишают крыши над головой в массовом порядке. Банки тем временем начали публиковать объявления о продажах «плохих» квартир.
Российские законы разрешают выселять семьи с детьми, невзирая на наличие или отсутствие какой бы то ни было жилплощади, просто в «никуда». Именно этим и воспользовались суды Алтая, которые в течение двух недель вынесли более 500 решений о «взыскании» ипотечных квартир. Примерно столько же, судя по сообщениям местных СМИ, еще на подходе. Газета ВЗГЛЯД уже писала, что Алтайский край стал рекордсменом по выселению давно - первое такое судебное решение в стране было принято в конце 2008 года. К сегодняшнему дню заемщики жилищных кредитов задолжали местным банкам порядка 2,8 млрд рублей, а сумма просрочек составила более 22%.
Для сравнения: сейчас в целом по стране он не превышает 7-8%. «Рекордсменом» Алтай стал по вполне объективным причинам кризисного времени, которое вылилось в закрытие многих предприятий и резкое сокращение зарплат.
«Кризис не оставляет свободы выбора, - говорит ВЗГЛЯДу директор консалтинговой компании BBSY Артем Переверзев. - Если раньше заемщик мог продать ипотечную квартиру и приобрести более дешевый и доступный вариант, а остаток отдать банку, то теперь это стало невозможно - жилье упало до 50%. Это приводит повсеместно к тому, что даже срочная продажа ничего не решает - заемщики остаются и без жилья, и с долгом перед банком. Банкам, со своей стороны, становится невыгодно «держать» заложенные квартиры».
Как говорят участники рынка, в такой ситуации банки стали работать очень жестко, начисляя, например, огромные штрафные пени, которые исчисляются в геометрической прогрессии в зависимости сроков просрочки и сумм кредита. По идее, никто не мешает нанять адвоката, который может через суд добиться отмены всякого рода штрафов и даже отсрочки платежей на полгода-год, что предусматривается нашим законодательством. Но, проблема в том, что, как правило, заемщики подходят к своему личному дефолту тогда, когда нет возможности оплатить даже услуги юристов, подчеркивают эксперты.
Этапы банкротства выглядят так: не платите месяц - это просрочка. Через 3 месяца неплатежей банк объявляет займ дефолтным. Это означает, что банк вправе требовать с заемщика не только проценты, но и всю сумму плюс штрафы. Как правило, суд встает на сторону кредитора. Дальше - арест на жилье и его продажа с молотка. При этом, банк не смотрит на среднерыночные цены, а продает с большим дисконтом, так как для финансовой структуры важнее время. Остаток, образовавшийся от такой «моментальной» продажи должен оплатить заемщик. Для справки: в ряде европейских стран ее «делят» в соотношении 50 на 50, а в США этот остаток должникам с начала года стали прощать.
«Так называемая дефолтная недвижимость пока еще единична на рынке и не продается с таким уж большим дисконтом, - сказала ВЗГЛЯДу аналитик компании GT-Realty Consuling Мария Авдотьина. - С одной стороны, банк не имеет возможности продавать - это не его специализация. Наиболее простой для них вариант - добиться от заемщика выплат «живыми деньгами» и не «вешать» на себя новые проблемы с оценкой и реализацией жилья».
Согласно информации коллекторского агентства Sequoia Credit Consolidation, до 40% банков признают уже сегодня, что ждут невозвратов прежде всего от ипотечных заемщиков.
Пока случаев продажи ипотечных квартир очень мало по сравнению с количеством выданных кредитов - речь идет о сотнях квартир, но, вполне вероятно, что «волна» дефолтного жилья придет ближе к концу года, считают аналитики.
Как правило, в случае согласия должника на погашение задолженности путем реализации квартиры в добровольном порядке составляется письменное соглашение об отступном. При этом надо иметь ввиду, что размер отступного необязательно должен совпадать с размером исполнения по обязательству. С предоставлением отступного прекращаются все обязательства по договору, включая неустойки. На сегодняшний день таким образом разрешается до 95% всех случаев с невыплатой по ипотеке.
Заемщик, получая уведомление о продаже квартиры с торгов, уже никак не может повлиять на цену жилья. В таких случаях должник пытается срочно найти покупателя и реализовать залог по соглашению сторон.
По данным агентства «КредитБрокер-Сервис», в настоящее время скидка при продаже таких квартир варьируется от 5 до 10%, причем, какого-то специального или «секретного» дисконта на ипотечные квартиры нет.
Некоторые кредитные учреждения готовы идти навстречу покупателю залоговой квартиры и предоставлять ипотечный кредит на старых условиях. То есть возможна смена заемщика-должника по кредитному договору. На юридическом языке это называется «переводом долга со сменой залогодателя».
«Этот вариант - самый выгодный для потенциального покупателя дефолтного жилья, - говорит Артем Переверзев. - Вы можете приобрести жилье в кредит по ставке 2-3-летней давности, т.е на уровне 11-13% годовых, что сейчас можно «подарком» на фоне 20-23% кредитов».
Количество недвижимости на балансе банков увеличивается, а ее стоимость снижается. Пик перетока активов, по прогнозам аналитиков, придется на вторую половину года, что может спровоцировать еще большее падение цен и, соответственно, увеличение убытков банков. Эксперты банковского сообщества, изучив рынок недвижимости, определили 3 сценария на 2009 год: оптимистичный, нейтральный и пессимистичный. По оптимистичному сценарию к 31 декабря 2009 года стоимость недвижимости снизится по отношению к аналогичному периоду 2008 года на 15%, по нейтральному - на 25%, а по пессимистичному - на 40%.
Такая разница в оценках возникает из-за расхождения оценок масштабности и продолжительности кризиса. Но итог в принципе одинаков: предел еще не достигнут. А потому держать на балансе банка объект недвижимости в течение года, возможно, не имеет смысла. Значит, делают вывод аналитики, скоро на рынке появится большое количество дефолтных квартир, дисконт на которые может составить до 20% от цены рынка.
http://realty.vz.ru/article/2009/6/15/860.html
Что же вы делаете, волки поганные??? Людей с детьми на улицу выкидываете! ШОК!!!
Десятка самых удобных для жизни городов мира.
Текст: Мария Кузнецова | Фото: easypedia | 21 мая 2009
Принимая решение о покупке недвижимости за рубежом, люди руководствуются самыми различными критериями. Если идет вопрос о вложении средств в недвижимость с целью дальнейшей перепродажи и получения прибыли, то главный критерий - инвестиционная привлекательность объекта. Если же покупатель хочет «второй дом», в котором он будет отдыхать или проживать какое-то время в году, то акценты несколько смещаются.
Покупатель рассматривает те аспекты, которые важны именно для жизни, например: близость к морю, паркам, другим рекреационным зонам, наличие хороших магазинов, уровень преступности и экологическая обстановка. Делая выбор в пользу того или иного города, имеет смысл прислушаться к мнению профессионалов и просмотреть различные рейтинги городов. Один из таких рейтингов ежегодно публикует консалтинговая компания Mercer, которая, основываясь на опросе и собственных исследованиях, формирует список самых удобных для проживания город мира.
В рейтинге консалтинговой компании 215 городов. Всех оценивали по 39 критериям, которые были разбиты на 10 категорий, среди которых:
• политическая, социальная и экономическая обстановка (уровень преступности, политическая стабильность, наличие банковских институтов, степень ограничения личной свободы и т. п.)
• уровень развития здравоохранения и медицины, а также экологическая обстановка
• уровень развития образования (наличие школ, вузов, в т. ч. и международных образовательных учреждений)
• коммунальные услуги и транспорт
• культурная составляющая города (театры, парки, спортивные сооружения, рестораны и т. п.) и др.
При составлении рейтинга за основу были взяты как эталон характеристики американского города Нью-Йорк, которому было присвоено 100 баллов. Однако это совершенно не означает, что там удобнее всего жить. Нью-Йорк с трудом попал в первую 50-ку списка, заняв в 2009 году, как, кстати, и в прошлом, лишь 49 место.
Итак, кто же оказался на первом месте? Согласно данным Mercer, самым удобным для проживания городом стала Вена. Ее индекс в рейтинге составил 108,6 пунктов, что позволило ей в этом году опередить Цюрих на 0,6 балла. В прошлом году австрийская столица уступила Цюриху, правда, всего 0,1 балла.
На третьем месте в этом году оказался еще один швейцарский город - Женева (107,9). Вообще, европейцы преобладают как в первой десятке рейтинга, так и во всем списке. В топ-10 же, помимо Вены (1 место), Цюриха (2 место) и Женевы (3 место), также вошли 3 представителя от Германии: Дюссельдорф (6 место), Мюнхен (7 место), Франкфурт (8 место), а также швейцарская столица, город Берн (9 место). Разбавили десятку европейцев канадский город Ванкувер и новозеландский Окленд (они поделили 4 место), а замыкает список австралийский Сидней (10 место).
Среди городов США самым удобным для жизни городом названа столица штата Гавайи, город Гонолулу (29 место). Также в первой 50-ке рейтинга от Штатов присутствуют Сан-Франциско (30 место), Бостон (35 место), Портленд (42 место), Вашингтон и Чикаго (они разделили 44 место также с японским городом Осака и португальским Лиссабоном), и замыкают список уже упомянутый Нью-Йорк (49 место) и Сиэтл (50 место).
Кстати, в этом году компания Mercer решила в рамках своего исследования составить еще один, дополнительный рейтинг городов с самой лучшей инфраструктурой. Города отбирались также по целому ряду критериев, в их числе электроснабжение, водообеспеченность, уровень развития почтовых и телефонных служб, уровень загруженности городского транспорта, наличие и протяженность ежедневных пробок на дорогах и др.
За основу были также взяты характеристики Нью-Йорка, но сама расстановка сил в этом рейтинге изменилась. Самым развитым, с точки зрения инфраструктуры оказался Сингапур, ему был присвоен индекс 109,1. Европейцев вообще очень потеснили в 10-ке лидеров. Так, от Старого Света там представлены Мюнхен (2 место), Копенгаген (3 место), Дюссельдорф (6 место), Франкфурт и Лондон (8 место). В первую 10-ку вошли два японских города - Цукуба (4 место) и Йокогама (5 место), а также канадский Ванкувер (6 место) и Гонконг (8 место).
Воспринимать этот рейтинг как прямое руководство к действию (покупке) все-таки не стоит: методология его составления не учитывает таких существенных моментов, как, собственно говоря, уровень цен на недвижимость и, что тоже очень важно, особенности налогообложения. Примечательно, что Москва в рейтинге самых удобных для проживания городов оказалась лишь на 196-м месте (напомним, из 215 городов!) и была признана самым опасным городом в Европе. Правда, тут компания делает оговорку. Список изначально составлялся как рекомендация для международных компаний, которые подбирают оптимальные города для проживания своих сотрудников. Так что полученный результат значит, в сущности, только то, что Москва считается небезопасным европейским городом для экспатов. К слову, последнее, 215-е, место рейтинга вот уже который год достается столице Ирака, Багдаду.
Приложение:
10 самых удобных для проживания городов мира.
2009
2008
город
страна
2009
2008
1
2
Вена
Австрия
108,6
107,9
2
1
Цюрих
Швейцария
108
108
3
2
Женева
Швейцария
107,9
107,9
4
4
Ванкувер
Канада
107,4
107,6
4
5
Окленд
Новая Зеландия
107,4
107,3
6
6
Дюссельдорф
Германия
107,2
107,2
7
7
Мюнхен
Германия
107
107
8
7
Франкфурт
Германия
106,8
107
9
9
Берн
Швейцария
106,5
106,5
10
10
Сидней
Австралия
106,3
106,3
10 лучших городов мира по уровню развития инфраструктуры.
2009
город
страна
2009
1
Сингапур
Сингапур
109,1
2
Мюнхен
Германия
106,5
3
Копенгаген
Дания
106,2
4
Цукуба
Япония
105,5
4
Йокогама
Япония
105,1
6
Дюссельдорф
Германия
105
6
Ванкувер
Канада
105
8
Франкфурт
Германия
104,8
8
Гонконг
Гонконг
104,8
8
Лондон
Великобритания
104,8
http://sob.ru/issue3626.html