Скупой заплатит дважды
Московским бизнесменам, которые так и не удосужились выкупить землю под своими предприятиями и офисами, придется платить за ее аренду по рыночной стоимости участка, а не кадастровой, как в большинстве городов России. Такие поправки в городское законодательство о землепользовании внес мэр столицы Сергей Собянин. После их принятия платежи за землю для арендаторов вырастут как минимум в два раза, и многие владельцы недвижимости предпочтут выкупить участки под строениями. Это новшество пополнит городской бюджет в 2011 году примерно на 200 млн. долларов или около 6 млрд. рублей, сообщает источник в мэрии.
Кстати, до недавнего времени землю в Москве вообще нельзя было купить ни за какие деньги. Это была принципиальная позиция прежнего мэра Лужкова: вся земля находится в собственности города, а предпринимателям сдается только в аренду - на 3, 10, 25 или 49 лет. Точно так же и земля под жилыми домами сдается в аренду на 49 лет, даже если все квартиры приватизированы.
Цена аренды по новым правилам будет разная - для каждого округа столицы своя. Например, в центре дороже, чем в Зеленограде, Южном или Юго-Восточном округах. Новые цены определят независимые оценщики, выбранные мэрией по тендерам. Кроме того, столичные власти смогут в одностороннем порядке пересмотреть размер платежей, "если изменяется целевое или функциональное назначение недвижимости, расположенной на участке". По словам чиновников, это связано с тем, что во многих промышленных зонах Москвы недвижимость сдается под офисы, а плата за аренду земли невысока. По данным Москомзема, кадастровая стоимость 1 га земли под промзонами составляет в среднем по городу 99 млн. рублей, что в 2,5 раза дешевле участков под бизнес-центрами.
Такие нововведения, естественно, помогут мэру сбалансировать городской бюджет, дефицит которого составляет около 146 млрд. рублей. Напомним, что бюджет Москвы на 2011 год Мосгордума приняла в декабре прошлого года, его доходы запланированы в объеме 1,243 трлн. рублей, а расходы - более 1,389 трлн. рублей.
Все это делается по закону: использовать такие меры муниципальным властям разрешено с июля 2009 года, когда было принято постановление правительства РФ № 582 "Об основных принципах определения арендной платы участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности".
Мэрия предлагает устанавливать арендные платежи за участки, принадлежащие Москве, и за те, где права собственности не разграничены, на основе их рыночной стоимости. После одобрения депутатами этих поправок, мэрия собирается выпустить подзаконные акты, в которых буду определены конкретные категории участков, попадающие под новые правила, а также ставки платежей.
Стоит отметить, что эти нововведения в первую очередь затронут тех арендаторов, которые заморозили свои девелоперские проекты или вообще так и не начали строить. А плата за участки, освоение которых требует значительных затрат для проведения сетей и расселения жителей, останется прежней - их цена будет определяться по кадастровой стоимости.
Введение рыночной цены на землю увеличит платежи бизнесменов как минимум в полтора-два раза, пояснил интернет-изданию "Взгляд" гендиректор компании "Земельных дел контора" Илья Свиридов. Например, если сейчас в ЦАО за 1 га под жилье застройщику приходится платить около 14 млн. рублей в год, то по новым правилам ставка аренды будет достигать уже 21-28 млн. рублей. Ну, а в центре столицы стоимость земли под торговыми центрами вырастет с 15 до 30 млн. рублей, под офисами - с 12 до 24 млн. рублей.
Как отмечается в пояснительной записке к поправкам, новые "правила игры" увеличат доходы бюджета примерно на 15 %. В этом году московский бюджет планирует получить от арендных платежей за землю 37,314 млрд. рублей, то есть дополнительный доход составит около 5,597 млрд.
Между тем, до конца 2012 года все российские бизнесмены должны будут выкупить землю, на которой работают. Напомним, что предпринимателей, которые распоряжаются землей на праве бессрочного пользования, приобрести ее или оформить в аренду обязал вступивший в силу еще в 2001 году Земельный кодекс.
Выкупную цену определяют региональные власти, но в жестких пределах, зафиксированных федеральным законодательством: для городов с населением до 500 тыс. человек - от 3 до 10 ставок земельного налога, с населением до 3 млн. человек - 5-17 ставок, свыше 3 млн. человек - 5-30 ставок.
Впрочем, на фоне повышения налоговой нагрузки с нынешнего года, когда ставка страховых взносов выросла с 26 % до 34 %, затраты на выкуп земельных участков займут незначительное место в общей структуре расходов бизнеса, считают эксперты. К тому же, чтобы стимулировать бизнес, Минэкономразвития предлагает снизить цену выкупа. Планируется, что для городов, где живет 3 млн. человек и больше, таких как Москва и Санкт-Петербург, плата составит 20 % кадастровой стоимости участка, а для остальных населенных пунктов - 2,5 %. Но сроки снова переносить не будут - это позиция президента Дмитрия Медведева.
Дело в том, что после вступления в силу Земельного кодекса бизнес не торопился выкупать землю по старым ценам, и полного переоформления участков к концу 2004 года, как было намечено, не получилось. Срок передвинули сначала на конец 2006 года, потом - на 2008 год, последняя дата - 31 декабря 2012 года. Но даже сейчас выкуплено не более 50 % участков.
Выходит, что бизнес откладывает выкуп земли до последнего момента? "Конечно, откладывает, никому не хочется платить деньги раньше времени, - уверен зампредседателя комитета Госдумы по собственности Евгений Богомольный. - Однако здесь есть и еще один момент: цена выкупа в разных регионах различная, но даже с учетом самой низкой цены, сейчас гораздо выгоднее платить аренду, чем выкупать землю в собственность. Конечно, бизнес у нас как всегда тянет до конца, в надежде, что решение могут отменить, или снова передвинуть".
Бизнесмены говорят, что не готовы выкупать землю в собственность из-за завышенной кадастровой стоимости участков. Однако, по словам Богомольного, дело тут вовсе не в кадастровой стоимости. Цена растет из-за коэффициента, который устанавливают местные власти и утверждает местное заксобрание. Так как они заинтересованы в пополнении бюджета, то этот коэффициент может доходить в некоторых регионах до 500 по отношению к кадастровой цене.
Ходят слухи, что власти рассматривают возможность принудительного выкупа участков через суд. Однако, по мнению эксперта, забрать землю у предпринимателя практически невозможно, ведь на ней стоит предприятие, которое находится в его собственности. А сама по себе земля фактически ничего ни стоит, она входит в состав объекта. И даже, если властям удастся отсудить землю, никто ее не купит, потому что на ней стоит чужое здание. Поэтому властям все же придется уговаривать бизнес выкупить землю, а не судиться с ним.