Дом под снос - удача или риск быть обманутым
Прожив много лет в одной квартире, конечно, не так легко с ней прощаться. Но если взамен ветхой предстоит переехать в новую -
это совсем другое дело. На что мы можем рассчитывать?
В стране действует национальный проект “Жилье”, который провозгласил своей целью “Доступное и комфортное жилье - гражданам России”. Повышение качества жилищного фонда, жилищных и коммунальных услуг - также приоритеты проекта. Для претворения его в жизнь идет массовое переселение граждан из морально устаревшего, ветхого и аварийного жилья в более комфортные условия.
Конечно, проживая в блочной пяти-этажке и листая глянцевые журналы, невольно завидуешь “везунчикам” с большой жилплощадью. А между тем в реальности даже пресловутые 33 квадратных метра, доставшиеся от родителей или купленные благодаря геройским многолетним трудодням, кажутся настоящим квартирным успехом. Некоторым везет больше - в день, когда они находят уведомление о сносе своего жилья. Ведь новое должно быть лучше, больше и обязательно дороже, чем старое. Но не стоит забывать, государство - не благотворительная контора. За каждый квадратный метр новой площади придется побороться, чтобы не потерять в цене квартиры, расположении, квадратуре и проч.
На бумаге все права граждан зафиксированы. Прежде всего в основном документе, регулирующем жилищные правоотношения. Реализовывая принцип
неприкосновенности жилья, Жилищный кодекс гарантирует гражданам предоставление иного жилого помещения в случаях, когда по решению госоргана жилье изымается из собственности или владения.
Все жилые помещения в стране можно разделить на два вида:
частные квартиры и дома имеют собственника и зарегистрированы как частная собственность в органах Росреестра. Чаще всего о таком жилье мы говорим “приватированная квартира”;
муниципальные квартиры и дома принадлежат местным властям, а граждане проживают в них по договору социального найма, или, проще говоря, широко известное неприватизированное жилье. Сюда же можно отнести и ведомственное жилье.
ЧАСТНАЯ СОБСТВЕННОСТЬ - сберечь и приумножить
Закон обязывает государственные и местные органы компенсировать жилплощадь, изъятую у граждан. Но у собственника выбор небольшой: новая (равноценная) квартира или деньги, если предложенное новое жилье не соответствует ожиданиям. Деньги, или выкупная стоимость, включают рыночную цену (и убытки, причиненные собственнику от изъятия у него жилья).
Если, скажем, с момента получения уведомления о сносе вы сделали ремонт, удорожающий квартиру, разницу в цене не получите.
Предоставляемая квартира должна быть построена и пригодна для жилья.
Понятие же равноценности в данном случае относительное. Часто новые квартиры более дорогие, чем старые, за счет улучшенной планировки, большей площади, камнем преткновения становится территориальный вопрос.
Где должен располагаться новый дом? Принцип предоставления жилья в том же районе, что и сносимое, закреплен практически во всех
региональных законах. Но есть нюансы: очень часто используется термин “административно-территориальная единица”, и если в Москве под ней
подразумевается конкретный округ, в других случаях речь идет о целом городе, и жители центральных районов оказываются на окраинах.
Правда, собственник может рассчитывать на различные варианты, например за 2-комнатную в центре могут предложить две 2-комнатные, но за пределами центра.
Во всех случаях необходимо искать компромиссы, ориентируясь на рыночную стоимость жилья.
НЕПРИВАТИЗИРОВАННОЕ ЖИЛЬЕ как не ухудшить условия
В ситуациях, когда объект сноса - неприватизированная квартира, прежде всего надо запомнить, что новое жилье не будет вашей собственностью НИКОГДА. Так гласит Федеральный закон “О приватизации жилого фонда РФ” - жилые помещения, полученные после 1 марта 2005 года, приватизации не подлежат.
При предоставлении жилья соблюдаются принципы равнозначности. Но жители неприватизированных квартир вправе рассчитывать на предоставление
жилья, которое соответствует социальным нормам, принятым в регионе, даже если не являются очередниками. Однако здесь история квадратных
метров нанимателя и членов его семьи можетстать темой для особого рассмотрения. Есть небольшая оговорка: сносимое жилье у нанимателя и
членов его семьи должно быть единственным. То есть жены, дети и прочие родственники не должны быть собственниками никаких иных квартир и домов.
Известно, что многие хитрые граждане готовы оформлять имеющиеся “лишние” квартиры на третьих лиц. Такого рода действия, если они совершены в течение пяти лет перед выходом постановления о сносе дома, рассматриваются как сознательное ухудшение жилищных условий и ведут к неприятным санкциям, например переселению на равнозначную жилплощадь без каких-либо улучшений.
Учитывая описанные нюансы, можно сделать вывод: собственники жилья, намеченного к сносу, находятся в более выгодных условиях, чем обитатели муниципальных квартир
Практические рекомендации получившим уведомление о сносе жилья Не предпринимайте резких шагов. Не надо бросаться ремонтировать или продавать жилье. Для желающих сбыть с рук сносимое жилье есть риск сильно проиграть в продажной цене, поскольку планы сноса домов общедоступные и неясная перспектива с новым жильем будет на руку потенциальным покупателям, которые станут демпинговать цену.
Лучше выяснить реальную рыночную стоимость жилья. Даже если вы не претендуете на выкуп квартиры, знать стоимость своего имущества всегда полезно. От получения уведомления до сноса и предоставления жилья по разным причинам может пройти до 3-5 лет. И вы вправе произвести ремонтные работы, если это необходимо для нормального проживания. Следует только различать текущий ремонт для обеспечения жизненно важных целей и дорогостоящий - с целью существенно повысить цену квартиры.
Пожалуй, самым верным шагом для жильцов-несобственников будет приватизация жилья.
важно:
Письменное уведомление собственников о предстоящем освобождении и изъятии принадлежащих им помещений должно происходить не менее чем за год. Датой уведомления считается дата получения собственником соответствующего документа.
важно:
Если собственник квартиры стоит в очереди на улучшение жилищных условий, то ему обязаны предоставить не равноценное жилье, а квартиру, которая по метражу соответствует социальным нормам.
законы:
Конституция РФ; Жилищный кодекс РФ; Региональные законы, например Закон “Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении”; Подзаконные акты Верховного суда о соблюдении прав граждан при переселении из сносимого жилья.