Вы стали председателем Совета мкд. С чего начать?
23.04.2016г.
Многие, впервые избранные, председатели Советов многоквартирных домов, являясь обычными жителями (учителями, врачами и т. д.) теряются и не знают с чего им начать свою работу. Из своего личного опыта могу им посоветовать следующее. Прежде всего председателю необходимо определиться с общим имуществом в доме и домовом земельном участке, находящимся в собственности собственников помещений дома, их состоянии. Для этого на первых порах необходимо в управляющей компании запросить договор управления многоквартирным домом со всеми приложениями (если у председателя он отсутствует), а также копии: техпаспорта дома, проектов на домовые приборы учета и др. имеющееся домовое оборудование и сети, выкопировки замельного участка (с границами домовой территории) или других имеющихся документов на земельный участок, акты весеннего и осеннего осмотра дома.
После изучения документов я советую председателю лично осмотреть все имущество дома и земельного участка с целью его фактического соответствия документам. Т.е самим подняться на крышу, спуститься в подвал и т. д. И вот здесь председателя могут ждать первые сюрпризы: выход на крышу или вход в подвал и др. домовые помещения может быть оборудован так, что обычному человеку (особенно пожилому, каковыми часто являются председатели) попасть туда затруднительно (например, нужно подтягиваться на руках или пролезать в люк). Подвал может быть залит водой и канализацией, доступ к домовым сетям может быть прегражден самовольными постройками жителей или собственников нежилых помещений. Преградой может стать даже элементарное отсутствие ключей от домового имущества, которые, как правило, находятся в управляющей компании.
При изучении документов и осмотре общего имущества очень часто может выявиться отсутствие договора управления мкд, утвержденного собственниками состава общего имущества или неучтенное нигде общее имущество, не соответствие фактического его состояния указанному в документах и др. Дальнейшие действия председателя будут зависеть от выявленных недостатков. Первое, что нужно сделать председателю - это забрать из управляющей компании все ключи от домового имущества или сменить замки (если возможно), сделать ключницу и хранить все ключи у себя. Доступ посторонних (не собственников помещений) к домовому имуществу должен быть только в присутствии председателя или уполномоченного им члена Совета мкд. При несоответствии фактического состояния общего имущества мкд актам осмотра, представленным управляющей компанией, председателю необходимо инициировать новый совместный со специалистами УК осмотр домового имущества с составлением нового акта. При этом обследованию подлежат не только общее имущество собственников помещений в доме, но и расположенное на домовом участке (включая элементы благоустройства и озеленения).
При отсутствии утвержденного состава общего имущества его необходимо документально определить и вынести на утверждение общего собрания собственников помещений в доме. Лучше всего, конечно, провести инвентаризацию общего имущества. Но это редко кто делает, учитывая ее большую трудоемкость.
Результаты осмотра общего имущества станут основой для определения работ, которые необходимо выполнить управляющей компании в доме в первую очередь. В частности, первоочередными могут стать работы по обеспечению доступа к общему имуществу - оборудование доступного подъема на крышу или спуска в подвал, откачка воды и канализации из подвала и т. д. (к примеру, в моем доме мы оборудовали выход на крышу путем установки складной чердачной лестницы).
Для обеспечения выполнения работ на общем имуществе дома целесообразно также в числе первоочередных работ установить домовые электрические розетки. Для исключения злоупотребления домовым электричеством или элементарного воровства, электророзетки должны быть недоступны другим лицам, кроме председателя Совета мкд (в моем доме они находятся под замком в элетрощитках).
Могут быть и другие связанные с доступом к общему имуществу работы. Главное - председатель Совета мкд должен иметь возможность личного доступа и контроля за работами на общем имуществе дома.
Если у собственников отсутствует договор управления мкд с управляющей компанией, то необходимо начать работу по заключению договора. У большинства управляющих компаний есть свой договор управления мкд. Найти его можно на сайте компании в Интернет или взять в УК. При смене управляющей компании или в процессе перезаключения договора с действующей УК собственники могут предложить свой договор управления домом или свои предложения в уже существующий договор. Многие жители многоквартирных домов думают, что договор управления мкд им не нужен и они обойдутся без него. Это большая ошибка! Договор управления мкд - самый важный документ во взаимоотношениях с управляющей компанией. И как театр начинается с вешалки, так управление многоквартирным домом начинается с договора с управляющей компанией. Заключение договора нужно прежде всего самим собственникам, т. к. именно в нем должны быть прописаны все права и обязанности управляющей компании и собственников (в том числе председателя Совета мкд), определены их объем, качество и стоимость, а также меры ответственности за нарушение условий договора. Именно договор (при условии его соответствия действующему законодательству) является основой при рассмотрении судом, госжилинспекцией и другими контрольно-надзорными органами различных претензий собственников к управляющим компаниям.
Не лишним будет выяснить финансовые взаиморасчеты собственников помещений дома по договору управления мкд (состояние лицевого счета дома). Для этого необходимо запросить в управляющей компании финансовый отчет по выполненным работам в доме и состоянии лицевого счета дома. Отказывая в выполнении тех или иных работ, управляющие компании часто ссылаются на то, что на лицевом счете дома не достаточно средств. Задача председателя Совета мкд проверить, действительно ли это так и нет ли в доме работ срочного, аварийного характера, которые УК обязана выполнить даже при отсутствии средств на лицевом счете дома. При проверке финансового отчета УК следует обратить внимание на то, платежи всех ли помещений и третьих лиц в доме учтены в отчете (часто УК не указывают платежи собственников нежилых помещений, арендаторов, поступления за пользование общим имуществом от операторов связи, рекламораспространителей и др.третьих лиц и т. д.). При проверке расходов необходимо запросить акты выполненных работ, проверить фактически их выполнение и объемы, а также на их задвоение и соответствие расхода целевому назначению. К примеру, работы, включенные в статью "управление мкд", не должны повторяться в качестве расходов по другим статьям ("содержание и ремонт жилья"). При подсчете остатков по лицевому счету дома необходимо иметь ввиду, что лицевой счет дома - это общие обязательства дома и УК, задолженности отдельных жителей перед УК являются их личными задолженностями и не должны отражаться в отчете. Задолженности отдельных жителей управляющая компания имеет право продавать, передавать для взыскания третьим лицам, которые могут предъявить их жителям даже после банкротства или ликвидации УК.
Ну и конечно же, у председателя Совета мкд должен быть реестр собственников помещений и всех жителей в доме и их контактные данные. Эту информацию ему должны дать сами собственники и жители дома. Для работы с ними, в том числе информирования жителей о своей работе, в числе первоочередных работ председателю Совета мкд необходимо предусмотреть установку в общедоступных местах информационых досок (в моем доме - у каждого подъезда установлена доска объявлений и одна большая закрывающаяся на замок с ночной подсветкой главная доска, где размещается подробная информация и документы).
Получить более детальную консультацию и советы, обменяться своим опытом, председатели могут в Клубе Председателей Советов мкд на наших встречах (каждое воскресенье с 11 до 13 часов в библиотеке им. А.П. Чехова, ул. Греческая 105, Таганрог) или на сайте Клуба Вконтакте https://vk.com/public35681130
С уважением, руководитель Клуба Председателей Советов мкд Трофимова Ирина Михайловна. Таганрог.