Легенды и мифы об испанской недвижимости. Часть первая
Вчера встретил людей из России, которым в Москве риэлторы нажжужали, что в Испании стоимость недвиги растет как на дрожжах. Поэтому их привезли в Бенидорм и впарили задорого первую попавшуюся квартиру ( которую они как увидели, так сразу влюбились), пообещав, что цена будет расти, как и весь испанский рынок, по 10% в год. Не меньше. Хотел обнять этих людей и вместе с ними поплакать, но они только-только стали обладателями квартиры в Испании, глаза у них горели и не хотелось им портить настроение.
Помните, если кто-то Вам рассказывает про растущие цены на недвигу в Испании, то это либо человек далекий от рынка, либо риэлтор, который хочет Вам что-то впарить.
Несколько лет наблюдений за рынком недвиги в нашей провинции позволяют сделать вывод - цены не только не растут, но и падают. Я наблюдал за стоимостью объектов в разных частях провинции. Многие уже знаю наизусть. Так вот с момента моего приезда цены только снижались. Те объекты, где цены не снижали так и стоят уже третий год. Почему? Ведь официальная статистика говорит об обратном? Ответ крайне прост - рынок испанской недвижимости абсолютно похож на рынок автомобилей.
Как только Вы покупаете квартиру или дом, то вероятность, что цена на это вырастет крайне низкая. Скорее всего цена будет только падать. Как правило, люди продают объекты недвижимости здорово ниже, чем купили. Дело в том, что рынок требует новых объектов. Вторичка в испании пользуется крайне низким спросом. И чем старше возраст объекта, тем цена будет ниже и ниже. Стоят в Аликанте три дома рядом, стена к стене. В них одинаковые квартиры (например 3 спальни 100 метров) по площади. Но не по планировке и не по качеству строительства. В доме 50-60 годов квартиру вы купите за 40 тысяч, в доме 70-80 годов купите за 60 тысяч, а в доме 90 годов уже будет 80-100. Дома нового века идут от 100 и до. Новые квартиры будут стоить от 150 тысяч. Если Вы посмотрите на это в обратную сторону, то заметите, что чем ваш дом старше, тем хуже на него спрос и дешевле его цена. Меняется мода, меняется требования к качеству, к уровню комфорта, к планировке.
Откуда же берется официальная информация о росте? Да все опять просто - официальная статистика оценивает рынок по средней цене произошедших сделок. Спрос на новостройки выше, чем на вторичку. В моем районе новый дом будет стоить примерно 250 тыс евро. А вторичку примерно такого же качества и площади вы возьмете за 180. Новостроя огромное количество и люди его берут охотнее чем вторичку. Сделок с дорогими объектами все больше, отсюда и рост средней цены сделки. ВОт и весь мифический "рост", прелести которого вкушают только строители и риэлторы. Но не покупатели.
Необходимое примечание: Мне часто рассказывают о буме на недвигу до 2008 года и что там все точно росло и колосилось. И все ждут старта нового бума. И у меня просто маленький период наблюдений и вообще мало опыта. Однако мое мнение состоит в том, что в большей части люди в ожидании таких пузырей и пролетают. Особенно неспециалисты.
Однако, не все так плохо. Но об этом в следующий раз.
Помните, если кто-то Вам рассказывает про растущие цены на недвигу в Испании, то это либо человек далекий от рынка, либо риэлтор, который хочет Вам что-то впарить.
Несколько лет наблюдений за рынком недвиги в нашей провинции позволяют сделать вывод - цены не только не растут, но и падают. Я наблюдал за стоимостью объектов в разных частях провинции. Многие уже знаю наизусть. Так вот с момента моего приезда цены только снижались. Те объекты, где цены не снижали так и стоят уже третий год. Почему? Ведь официальная статистика говорит об обратном? Ответ крайне прост - рынок испанской недвижимости абсолютно похож на рынок автомобилей.
Как только Вы покупаете квартиру или дом, то вероятность, что цена на это вырастет крайне низкая. Скорее всего цена будет только падать. Как правило, люди продают объекты недвижимости здорово ниже, чем купили. Дело в том, что рынок требует новых объектов. Вторичка в испании пользуется крайне низким спросом. И чем старше возраст объекта, тем цена будет ниже и ниже. Стоят в Аликанте три дома рядом, стена к стене. В них одинаковые квартиры (например 3 спальни 100 метров) по площади. Но не по планировке и не по качеству строительства. В доме 50-60 годов квартиру вы купите за 40 тысяч, в доме 70-80 годов купите за 60 тысяч, а в доме 90 годов уже будет 80-100. Дома нового века идут от 100 и до. Новые квартиры будут стоить от 150 тысяч. Если Вы посмотрите на это в обратную сторону, то заметите, что чем ваш дом старше, тем хуже на него спрос и дешевле его цена. Меняется мода, меняется требования к качеству, к уровню комфорта, к планировке.
Откуда же берется официальная информация о росте? Да все опять просто - официальная статистика оценивает рынок по средней цене произошедших сделок. Спрос на новостройки выше, чем на вторичку. В моем районе новый дом будет стоить примерно 250 тыс евро. А вторичку примерно такого же качества и площади вы возьмете за 180. Новостроя огромное количество и люди его берут охотнее чем вторичку. Сделок с дорогими объектами все больше, отсюда и рост средней цены сделки. ВОт и весь мифический "рост", прелести которого вкушают только строители и риэлторы. Но не покупатели.
Необходимое примечание: Мне часто рассказывают о буме на недвигу до 2008 года и что там все точно росло и колосилось. И все ждут старта нового бума. И у меня просто маленький период наблюдений и вообще мало опыта. Однако мое мнение состоит в том, что в большей части люди в ожидании таких пузырей и пролетают. Особенно неспециалисты.
Однако, не все так плохо. Но об этом в следующий раз.