Долевое участие в строительстве жилья
Долевое участие в строительстве жилья многими воспринимается, как игра в рулетку- можно получить новую квартиру в новостройку, а можно с помощью проблемных застройщиком стать и обманутым дольщиком. Ведь многие виды договоров с застройщиками признаются и оспоримыми и ничтожными.
Причины появления обманутых дольщиков:
Прежде всего нужно прийти в офис застройщика и ознакомится с необходимыми документами, которые должны предоставить по первому требованию. Это прямо предусмотрено в законе и если документов в офисе застройщика нет или вам их не дают по любой причине, от такого застройщика лучше уйти.
Участники долевого строительства должны ознакомится с:
Проверка проектной декларации. Здесь должно быть:
Проверка документов на землю:
Проверка застройщика:
Самая лучшая рекомендация для застройщика- сданные новостройки. Прочитайте отзывы о них в интернете.
Ознакомьтесь со списком проблемных застройщиков Подмосковья. Если застройщик уже имеет опыт обманывать дольщиков или находится в предбанкротном состоянии, вряд ли стоит иметь с ним дело
Посмотрите на культуру строительства- осмотрите новостройку. Она должна быть окружена забором, должен быть вывешен информационный щит, строители должны работать в форменной одежде.
Проверка документов застройщика:
Формы привлечения денег дольщиков для строительства
Условия договора долевого участия:
Ознакомьтесь с недостатками ФЗ 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов"
Создание ЖСК имеет преимущества:
Нужно убедиться, что:
Предварительный договор купли-продажи
При заключении предварительного договора застройщик обязуется передать дольщику построенную квартиру, когда новостройка будет сдана, а деньги за квартиру называют обеспечительным платежом. По этому договору все квартиры в новостройке- собственность застройщика, а не дольщика.
Гарантии, что застройщик не продаст одну квартиру дважды (прецеденты имеются) нет. Суть здесь в том, что предварительный договор не подлежит регистрации в государственных органах в отличие от договора долевого участия. Кроме этого у застройщика нет никаких ограничений по срокам строительства. Да и окончательная цена на квартиру может быть значительно выше, чем в предварительном договоре.
Предварительный договор участия в долевом строительстве
В этом случае застройщик может собирать деньги с дольщиков, еще не получи разрешение на строительство. И гарантии, что такое разрешение застройщик получит, ни у кого нет, даже если строительство уже начато.
Договор бронирования
При заключении этого договора застройщик требует внести часть денег (20- 30%) на этапе котлована, когда разрешения еще нет. При этом не оговорен ни механизм получения квартиры, ни механизм возврата денег в случае не получения денег на строительство.
Депозитная схема
Здесь застройщик обещает передать квартиры в новостройке тем клиентам, которые бронируют в банке- партнере застройщика сумму на покупку квартиры. При этом застройщик кредитуется у банка. Эта схема не дает дольщику права требования квартиры в новостройке. Есть риск, что ваши деньги просто полежат в банке и вернутся к вам, а квартиры, значительно выросшие в цене уйдет другим покупателям.
Договор займа
Эта схема крайне проста- покупатель квартиры в новостройке просто кредитует застройщика. После постройки квартиры деньги просто возвращаются горе- покупателю, квартира продается другим, заплатившим боле высокую цену покупателям.
Вексельная схема
С покупателем квартиры в новостройке заключаются два договора- соглашение о намерениях купить- продать квартиру и вексельный договор. Подразумевается, что оплата за квартиру будет произведена путем погашения векселя. Подвох здесь в том, что вексель, согласно закона о простом и переводном векселе отрешен от условий сделки и не может фигурировать в других обязательствах. Ведь в векселе невозможно указать ни номер квартиры, ни ее площадь, ни этаж. Согласно закону все лишние надписи на векселе просто не читаются, даже если они написаны.
Договор соинвестирования
Это одна из самых хитрых схем. Вроде бы соблюдены все условия- и внесение денег, и получение квартиры, и сроки и площади и условия. Хитрость здесь в том, что дольщик становится партнером застройщика и фактически несет все его риски, в том числе и риск банкротства. То есть лишается привилегий, прямо оговоренных в законе 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".
Вступление в коммандитное товарищество
Этот обман ше присущ такой форме строительства новостроек, как ЖСК. При этом дольщик добровольно отказывается от гарантий получения квартиры в пользу получения прибыли от строительства. Имущественных прав на квартиру не возникает.
Остается добавить, что "серые" схемы в строительстве существуют во множестве вариантов. Самой же большой гарантией от обмана со стороны проблемных застройщиков является договор долевого участия, прямо предложенный в законе 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости". Тем более, что появилась дополнительная гарантия в виде закона о взаимном страховании застройщиков.
Причины появления обманутых дольщиков:
- Банкротство застройщика
- Двойные продажи
- Мошенничество псевдостроительных кампаний
- Строительство многоквартирных домов на землях под индивидуальное строительство
Прежде всего нужно прийти в офис застройщика и ознакомится с необходимыми документами, которые должны предоставить по первому требованию. Это прямо предусмотрено в законе и если документов в офисе застройщика нет или вам их не дают по любой причине, от такого застройщика лучше уйти.
Участники долевого строительства должны ознакомится с:
- Разрешением на строительство новостройки
- Технико-экономическим обоснованием проекта нового дома
- Заключением госэкспертизы проектной документации
- Проектной документацией со всеми изменениями
- Документами на землю (земля может быть в собственности или в аренде на 50 лет)
Проверка проектной декларации. Здесь должно быть:
- Цели, этапы и сроки строительства
- Разрешение на строительство
- Права застройщика на землю- границы, площади, благоустройство
- Местоположение новостройки на участке и ее описание
- Количество квартир и гаражей в доме и их характеристики
- Состав имущества, которое будет в общей собственности покупателей новостроек
- Срок получение разрешения на ввод в эксплуатацию
- Страхование финансовых рисков
- Стоимость строительства
- Состав подрядчиков
- Способ обеспечения исполнения своих обязательств застройщика по договору
Проверка документов на землю:
- Проверка кадастрового паспорта участка
- Проверка наличия свидетельства о госрегистрации права
- Проверка категории земли- если это земля сельхозназначения или предназначена для индивидуального жилищного строительства, стоит отказаться, даже если это “земля населенных пунктов”
Проверка застройщика:
Самая лучшая рекомендация для застройщика- сданные новостройки. Прочитайте отзывы о них в интернете.
Ознакомьтесь со списком проблемных застройщиков Подмосковья. Если застройщик уже имеет опыт обманывать дольщиков или находится в предбанкротном состоянии, вряд ли стоит иметь с ним дело
Посмотрите на культуру строительства- осмотрите новостройку. Она должна быть окружена забором, должен быть вывешен информационный щит, строители должны работать в форменной одежде.
Проверка документов застройщика:
- Учредительные документы
- Свидетельство о госрегистрации
- Свидетельство о постановке на налоговый учет
- Годовые отчеты и бухгалтерские балансы за три года
- Аудиторское заключение за текущий год
- Компетенцию лица подписывающего документы- доверенность или приказ о назначении должностным лицом с правом подписи документов или протокол учредителей о назначении руководителем
Формы привлечения денег дольщиков для строительства
- Договор участия в долевом строительстве
- Если застройщик имеет разрешение на строительство многоквартирной новостройки, то жилищный сертификат
- Жилищно-строительный или жилищно- накопительный кооперативы
Условия договора долевого участия:
- Определение объекта долевого строительства- квартиры, которая будет передана дольщику. Это копия из поэтажного плана строящегося жилого
- дома. Здесь конкретно указана квартира
- Срок передачи застройщиком квартиры дольщику
- Цена квартиры, сроки и порядок уплаты
- Гарантийный срок на квартиру
- Договор участия в долевом строительстве заключен с момента госрегистрации
- Договор долевого участия заключается только непосредственно с застройщиком, а не с подрядчиками или посредниками.
Ознакомьтесь с недостатками ФЗ 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов"
Создание ЖСК имеет преимущества:
- ЖСК сам выбирает местоположение новостройки
- ЖСК освобожден от многих налогов
- Имеет возможность привлекать кредиты
- Сам формирует смету работ и выбирает подрядчика
Нужно убедиться, что:
- Земля находится в собственности именно ЖСК
- Разрешение на строительство выдано ЖСК
- ЖСК является застройщиком
Предварительный договор купли-продажи
При заключении предварительного договора застройщик обязуется передать дольщику построенную квартиру, когда новостройка будет сдана, а деньги за квартиру называют обеспечительным платежом. По этому договору все квартиры в новостройке- собственность застройщика, а не дольщика.
Гарантии, что застройщик не продаст одну квартиру дважды (прецеденты имеются) нет. Суть здесь в том, что предварительный договор не подлежит регистрации в государственных органах в отличие от договора долевого участия. Кроме этого у застройщика нет никаких ограничений по срокам строительства. Да и окончательная цена на квартиру может быть значительно выше, чем в предварительном договоре.
Предварительный договор участия в долевом строительстве
В этом случае застройщик может собирать деньги с дольщиков, еще не получи разрешение на строительство. И гарантии, что такое разрешение застройщик получит, ни у кого нет, даже если строительство уже начато.
Договор бронирования
При заключении этого договора застройщик требует внести часть денег (20- 30%) на этапе котлована, когда разрешения еще нет. При этом не оговорен ни механизм получения квартиры, ни механизм возврата денег в случае не получения денег на строительство.
Депозитная схема
Здесь застройщик обещает передать квартиры в новостройке тем клиентам, которые бронируют в банке- партнере застройщика сумму на покупку квартиры. При этом застройщик кредитуется у банка. Эта схема не дает дольщику права требования квартиры в новостройке. Есть риск, что ваши деньги просто полежат в банке и вернутся к вам, а квартиры, значительно выросшие в цене уйдет другим покупателям.
Договор займа
Эта схема крайне проста- покупатель квартиры в новостройке просто кредитует застройщика. После постройки квартиры деньги просто возвращаются горе- покупателю, квартира продается другим, заплатившим боле высокую цену покупателям.
Вексельная схема
С покупателем квартиры в новостройке заключаются два договора- соглашение о намерениях купить- продать квартиру и вексельный договор. Подразумевается, что оплата за квартиру будет произведена путем погашения векселя. Подвох здесь в том, что вексель, согласно закона о простом и переводном векселе отрешен от условий сделки и не может фигурировать в других обязательствах. Ведь в векселе невозможно указать ни номер квартиры, ни ее площадь, ни этаж. Согласно закону все лишние надписи на векселе просто не читаются, даже если они написаны.
Договор соинвестирования
Это одна из самых хитрых схем. Вроде бы соблюдены все условия- и внесение денег, и получение квартиры, и сроки и площади и условия. Хитрость здесь в том, что дольщик становится партнером застройщика и фактически несет все его риски, в том числе и риск банкротства. То есть лишается привилегий, прямо оговоренных в законе 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".
Вступление в коммандитное товарищество
Этот обман ше присущ такой форме строительства новостроек, как ЖСК. При этом дольщик добровольно отказывается от гарантий получения квартиры в пользу получения прибыли от строительства. Имущественных прав на квартиру не возникает.
Остается добавить, что "серые" схемы в строительстве существуют во множестве вариантов. Самой же большой гарантией от обмана со стороны проблемных застройщиков является договор долевого участия, прямо предложенный в законе 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости". Тем более, что появилась дополнительная гарантия в виде закона о взаимном страховании застройщиков.