Как избавиться от ЖЕКа и стать хозяином в многоэтажке
Гегемония ЖЭКов отменена законом, и теперь благосостояние каждой многоэтажки и прилегающей территории зависит от самих жильцов.
Квартира принадлежит вам, а дом, в котором она находится, ЖЭКу - этому парадоксу постсоветских стран осталось существовать недолго. Вступление в июле в силу Закона "Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме" можно назвать победой здравого смысла в жилищно-коммунальном хозяйстве. Отныне все права и обязанности по владению домом как целостным имущественным комплексом безоговорочно перешли к его совладельцам. Фокус разобрался, что же на самом деле хорошего можно сделать с этим функционалом и как благодаря ему сэкономить на коммунальных услугах.
Дёшево и красиво
Глава ровенской организации совладельцев многоквартирного дома "Видродження" Оксана Киричук создала ОСМД восемь лет назад. Тогда ей было всего 22 года. Заняться этим девушку вынудили невыносимые условия: "В панельной многоэтажке не было окон и дверей, лифты не работали, даже у меня на шестом этаже воняло канализацией из затопленного подвала".
Несмотря на многочисленные жалобы, всё, что делали коммунальные службы, - подметали у подъезда. Тогда Киричук по совету одного из чиновников госадминистрации решила взять бразды правления в свои руки. "Самое сложное - организовать жильцов. Они были готовы на всё, но на собраниях просто переругивались между собой", - рассказывает она. Тем не менее после нескольких неудачных попыток создать ОСМД всё же удалось.
На этом проблемы не закончились. Передавая дом на баланс ОСМД, ЖЭК отремонтировал крышу и заменил трубы в подвале, но сделал это на скорую руку. Новый чердак потёк через год, а гарантии на свою работу ЖЭК не дал. Киричук решила окончательно порвать с ЖЭКом и начать управлять домом самостоятельно. Сегодня в доме новая крыша, а в подъездах - пластиковые окна. О том, что такое запах канализации, жильцы уже не помнят.
Удивительно, но цена за обслуживание дома у "Видродження" ниже, чем в соседних ЖЭКах и не повышалась с 2012 года. Киричук говорит, что здесь нет никакого секрета. "Сначала мы не делали смет - просто взяли ЖЭКовские тарифы. Выяснилось, что этих денег хватает на всё и ещё остаётся. В ЖЭКе 60% квартплаты уходило на содержание персонала. А мы на оплату труда затрачиваем 25% средств жильцов", - рассказывает она. Всё дело в том, что фиксированную зарплату в ОСМД получает только его глава, управляющий домом. А остальные услуги выполняют частные предприниматели. Заплатить им за конкретную услугу обходится дешевле, чем брать человека на ставку.
Любовь навеки
ОСМД "13 квартал" и "Абрикос" в Дарницком районе Киева целый год не могли добиться передачи своих домов в управление от частного ЖЭКа. "Застройщик передаёт новые дома на обслуживание, а фактически во владение "своему" ЖЭКу, который в дальнейшем не имеет никакого желания расставаться с этим домом", - говорит адвокат "13 квартала" Вадим Колокольников. По его словам, частный ЖЭК "Рада" отказывался передавать на баланс ОСМД дом, требуя сначала от жильцов оплаты за непредоставленные им коммунальные услуги. Сейчас дела о передаче домов рассматривает суд. Подобные мытарства прошли и совладельцы киевского ОСМД "Чавдар 2". Добиться передачи дома от частного ЖЭКа "Компас" им удалось лишь после многолетних разбирательств.
Проблема заключалась в том, что создание ОСМД возможно лишь при наличии права собственности у жильцов, а оно возникает в момент государственной регистрации недвижимости. "Между вводом дома в эксплуатацию и госрегистрацией проходит примерно полгода, - поясняет Савин. - Этот период застройщик использует в своих интересах, предлагая передачу дома в управление частному ЖЭКу, как правило, связанному с застройщиком".
Теперь ЖЭК обязан передать дом на баланс жильцам в течение трёх месяцев. "Дома по-прежнему содержатся ЖЭКами, но они уже не являются их собственниками. Новый закон чётко указывает, что владельцами дома являются совладельцы находящихся в нём помещений", - отмечает главный специалист отдела развития ОСМД Черкасского горсовета Юрий Кучеренко. По его словам, ждать реальной реформы ЖКХ осталось недолго. После того как в дополнение к закону будут приняты подзаконные акты, регламентирующие процедуру передачи домов на баланс ОСМД, процесс пойдёт полным ходом.
Таблетка от жадности
Антимонопольный комитет Украины в конце прошлого года оштрафовал Вышгородский ЖЭК №2617 на 60 тыс. грн за злоупотребление своим монопольным положением. ЖЭК так хитро составил договор с жильцами дома, что полностью снял с себя ответственность за некачественно оказанные услуги и затягивание аварийно-ремонтных работ. Кроме того, вопреки утверждённой Кабмином инструкции он освободил себя от пересчёта платы за услуги в случае их предоставления не в полном объёме.
Примеров жадности ЖЭКов и нежелания выполнять свои обязанности добросовестно огромное множество.
Но всё изменится. Теперь жильцы в течение года должны выбрать управляющую компанию или принять решение самостоятельно управлять своим домом. Коммунальные предприятия будут вынуждены показывать прозрачные расчёты стоимости своих услуг. В результате появления конкуренции тендеры смогут выиграть лишь те управляющие, которые ограничат свои админрасходы и прибыль 15-20% от общей суммы коммунальных платежей. Разница существенна: сегодня коммунальщики забирают себе 30-60% платежей.
Новые жилые массивы - лакомые части жилищного фонда, в них с удовольствием зайдут конкурирующие фирмы. Труднее жителям старых многоэтажек. По понятным коммерческим причинам управляющие компании не очень стремятся к обслуживанию изношенных домов. Впрочем, выход есть и в этом случае. Спасение кроется в объединении большего количества домов в одно ОСМД. "Девять домов, зарегистрировав ОСМД, объединились для создания управляющей компании, - рассказывает глава ассоциаций ОСМД Винницы Эльвира Мриасова. - Это дало возможность значительно снизить административные расходы".
Поддерживать свой дом и район в хорошем состоянии действительно не так уж сложно. Кооперация требует усилий, но жильцы многоквартирных домов быстро втягиваются в процесс самостоятельного принятия решений. И назад, к совковым стандартам, эти люди уже не вернутся.
Как лучше
Юристы неоднозначны в трактовке Закона "Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме", который вступил в силу с июля. Многие считают его достаточно прогрессивным, а часть называет "кабальным" из-за возможности навязывания жильцам управляющего со стороны. Фокус проанализировал плюсы и минусы нового закона. Что это - "перемога" или "зрада", каждый решит для себя сам.
(c) Фокус.ua
и сюда же: Об установке счётчика тепла на весь дом.
Квартира принадлежит вам, а дом, в котором она находится, ЖЭКу - этому парадоксу постсоветских стран осталось существовать недолго. Вступление в июле в силу Закона "Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме" можно назвать победой здравого смысла в жилищно-коммунальном хозяйстве. Отныне все права и обязанности по владению домом как целостным имущественным комплексом безоговорочно перешли к его совладельцам. Фокус разобрался, что же на самом деле хорошего можно сделать с этим функционалом и как благодаря ему сэкономить на коммунальных услугах.
Дёшево и красиво
Глава ровенской организации совладельцев многоквартирного дома "Видродження" Оксана Киричук создала ОСМД восемь лет назад. Тогда ей было всего 22 года. Заняться этим девушку вынудили невыносимые условия: "В панельной многоэтажке не было окон и дверей, лифты не работали, даже у меня на шестом этаже воняло канализацией из затопленного подвала".
Несмотря на многочисленные жалобы, всё, что делали коммунальные службы, - подметали у подъезда. Тогда Киричук по совету одного из чиновников госадминистрации решила взять бразды правления в свои руки. "Самое сложное - организовать жильцов. Они были готовы на всё, но на собраниях просто переругивались между собой", - рассказывает она. Тем не менее после нескольких неудачных попыток создать ОСМД всё же удалось.
На этом проблемы не закончились. Передавая дом на баланс ОСМД, ЖЭК отремонтировал крышу и заменил трубы в подвале, но сделал это на скорую руку. Новый чердак потёк через год, а гарантии на свою работу ЖЭК не дал. Киричук решила окончательно порвать с ЖЭКом и начать управлять домом самостоятельно. Сегодня в доме новая крыша, а в подъездах - пластиковые окна. О том, что такое запах канализации, жильцы уже не помнят.
Удивительно, но цена за обслуживание дома у "Видродження" ниже, чем в соседних ЖЭКах и не повышалась с 2012 года. Киричук говорит, что здесь нет никакого секрета. "Сначала мы не делали смет - просто взяли ЖЭКовские тарифы. Выяснилось, что этих денег хватает на всё и ещё остаётся. В ЖЭКе 60% квартплаты уходило на содержание персонала. А мы на оплату труда затрачиваем 25% средств жильцов", - рассказывает она. Всё дело в том, что фиксированную зарплату в ОСМД получает только его глава, управляющий домом. А остальные услуги выполняют частные предприниматели. Заплатить им за конкретную услугу обходится дешевле, чем брать человека на ставку.
Любовь навеки
ОСМД "13 квартал" и "Абрикос" в Дарницком районе Киева целый год не могли добиться передачи своих домов в управление от частного ЖЭКа. "Застройщик передаёт новые дома на обслуживание, а фактически во владение "своему" ЖЭКу, который в дальнейшем не имеет никакого желания расставаться с этим домом", - говорит адвокат "13 квартала" Вадим Колокольников. По его словам, частный ЖЭК "Рада" отказывался передавать на баланс ОСМД дом, требуя сначала от жильцов оплаты за непредоставленные им коммунальные услуги. Сейчас дела о передаче домов рассматривает суд. Подобные мытарства прошли и совладельцы киевского ОСМД "Чавдар 2". Добиться передачи дома от частного ЖЭКа "Компас" им удалось лишь после многолетних разбирательств.
Проблема заключалась в том, что создание ОСМД возможно лишь при наличии права собственности у жильцов, а оно возникает в момент государственной регистрации недвижимости. "Между вводом дома в эксплуатацию и госрегистрацией проходит примерно полгода, - поясняет Савин. - Этот период застройщик использует в своих интересах, предлагая передачу дома в управление частному ЖЭКу, как правило, связанному с застройщиком".
Теперь ЖЭК обязан передать дом на баланс жильцам в течение трёх месяцев. "Дома по-прежнему содержатся ЖЭКами, но они уже не являются их собственниками. Новый закон чётко указывает, что владельцами дома являются совладельцы находящихся в нём помещений", - отмечает главный специалист отдела развития ОСМД Черкасского горсовета Юрий Кучеренко. По его словам, ждать реальной реформы ЖКХ осталось недолго. После того как в дополнение к закону будут приняты подзаконные акты, регламентирующие процедуру передачи домов на баланс ОСМД, процесс пойдёт полным ходом.
Таблетка от жадности
Антимонопольный комитет Украины в конце прошлого года оштрафовал Вышгородский ЖЭК №2617 на 60 тыс. грн за злоупотребление своим монопольным положением. ЖЭК так хитро составил договор с жильцами дома, что полностью снял с себя ответственность за некачественно оказанные услуги и затягивание аварийно-ремонтных работ. Кроме того, вопреки утверждённой Кабмином инструкции он освободил себя от пересчёта платы за услуги в случае их предоставления не в полном объёме.
Примеров жадности ЖЭКов и нежелания выполнять свои обязанности добросовестно огромное множество.
Но всё изменится. Теперь жильцы в течение года должны выбрать управляющую компанию или принять решение самостоятельно управлять своим домом. Коммунальные предприятия будут вынуждены показывать прозрачные расчёты стоимости своих услуг. В результате появления конкуренции тендеры смогут выиграть лишь те управляющие, которые ограничат свои админрасходы и прибыль 15-20% от общей суммы коммунальных платежей. Разница существенна: сегодня коммунальщики забирают себе 30-60% платежей.
Новые жилые массивы - лакомые части жилищного фонда, в них с удовольствием зайдут конкурирующие фирмы. Труднее жителям старых многоэтажек. По понятным коммерческим причинам управляющие компании не очень стремятся к обслуживанию изношенных домов. Впрочем, выход есть и в этом случае. Спасение кроется в объединении большего количества домов в одно ОСМД. "Девять домов, зарегистрировав ОСМД, объединились для создания управляющей компании, - рассказывает глава ассоциаций ОСМД Винницы Эльвира Мриасова. - Это дало возможность значительно снизить административные расходы".
Поддерживать свой дом и район в хорошем состоянии действительно не так уж сложно. Кооперация требует усилий, но жильцы многоквартирных домов быстро втягиваются в процесс самостоятельного принятия решений. И назад, к совковым стандартам, эти люди уже не вернутся.
Как лучше
Юристы неоднозначны в трактовке Закона "Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме", который вступил в силу с июля. Многие считают его достаточно прогрессивным, а часть называет "кабальным" из-за возможности навязывания жильцам управляющего со стороны. Фокус проанализировал плюсы и минусы нового закона. Что это - "перемога" или "зрада", каждый решит для себя сам.
(c) Фокус.ua
и сюда же: Об установке счётчика тепла на весь дом.
Click to view