тсж
От редакции. Тема ТСЖ на сегодня стала предметом острейших дискуссий. Взгляды на ТСЖ часто прямо противоположны. Одни видят в ТСЖ лучший способ построения гражданского общества и панацею от множества бед, в первую очередь, от нашей всеобщей разрозненности и выключенности современного горожанина из жизни сообщества. Другие полагают, что ТСЖ - неиссякаемый источник конфликтов, злоупотреблений и этого же самого разобщения. Честно признаемся, у нас, сотрудников и членов ПРПЦ, нет ясного взгляда на этот вопрос. А между тем решать его, то есть выбирать между управляющей компанией и созданием ТСЖ, приходится практически всем без исключения. Поэтому мы поступаем просто: сегодня мы предоставляем слово яростному адепту ТСЖ и столь же яростному его противнику. Оба достаточно авторитетны среди пермского гражданского актива. Читайте, сравнивайте, думайте и выбирайте, что же больше подходит в вашей конкретной ситуации.
О коммунальной независимости
Есть ли жизнь в ТСЖ?
Александр Зотин,
председатель комиссии по жилищно-коммунальной политике
Союза защиты пермяков
Александр Зотин - апологет построения демократии и рыночного процветания через ТСЖ
Как вы отреагируете, если вам предложат отказаться от независимости нашей страны, передать ее ресурсы за рубеж, взамен же получить эффективное управление? А что, "они" же сумели выстроить эффективное государство у себя, значит и нам помогут. Думаю, большинство жителей Перми посмеется над такой странной идеей. Тем не менее, то же самое большинство давно уже отдало ресурсы своего дома сомнительной коммерческой конторе под устное обещание "эффективного управления".
Напомню, что большинство жителей Перми приватизировало свои квартиры в 90-е годы. Важно понимать, что приватизация коснулась не только самой квартиры, но и общего имущества: стен, труб, крыши. Фактически, жители приватизировали сами дома. А вот к управлению этими домами сразу не приступили. В Перми примерно до 2005 г. за обслуживание домов отвечали муниципальные жилищные службы. Работали они крайне скверно, но и денег с собственников практически не брали. Кто не верит - посмотрите квитанции за этот период.
Потом началась полновесная реформа ЖКХ. Свелась она к двум направлениям. Во-первых, резко возросла стоимость коммунального обслуживания. Во-вторых, власти предложили собственникам самим определиться со способом управления. Но сильно не настаивали.
Так большинство домов автоматически оказались под частными управляющими компаниями (УК). Казалось бы, ничего страшного - рынок все расставит по местам. Не понравился покупателю магазин - ушел в другой. Но, чтобы этот рынок заработал, заказчик услуги и ее исполнитель должны быть в равных весовых категориях. А вот УК один житель поменять не может. Нужно специально оформленное мнение большинства собственников, и процесс этот не скорый. Так и застряли многие дома в УК. Были и те, кто сопротивлялся. Эти собственники организовывали товарищества собственников жилья (ТСЖ).
На собраниях меня часто спрашивают про плюсы и минусы ТСЖ. В ответ задаю вопрос, что лучше: держать деньги в своем или в чужом кармане? Товарищество не подменяет собой профессиональные обслуживающие организации, но ставит их в жесткие рамки. Управляющие компании жестких рамок не хотят, поэтому используют любые возможности, чтобы нарушить взаимодействие собственников жилья, сбить их с толку. Казалось бы, здесь и должны помочь местные власти. Однако, они достаточно прочно срослись с представителями коммунального бизнеса, поэтому мэрия помогать жителям создавать ТСЖ не торопится. Все трудности саморганизации ложатся на собственников. И трудность эта, как водится, «не в клозетах, а в головах».
За четыре года специалисты комиссии по жилищно-коммунальной политике «Союза защиты пермяков» провели больше сотни собраний с жителями по вопросам ЖКХ и управлению домами, десятки семинаров с активом. По результатам этого общения нарисовалась ясная картина стандартных ЗАБЛУЖДЕНИЙ собственников жилья. Жители на вопрос, почему в их доме не возникло товарищество, хотя управляющая компания их не устраивает, ссылаются на явно недостоверную информацию, почерпнутую из СМИ или от знакомых. Ниже я попробовал систематизировать эти типичные заблуждения.
ЗАБЛУЖДЕНИЕ №1. Дом старый, требует капитального ремонта. Вначале надо провести капитальный ремонт дома, а потом создавать товарищество.
Детская площадка, построенная ТСЖ на Комсомольском проспекте, 77
НА САМОМ ДЕЛЕ капитальный ремонт за свой счет жители могут проводить когда угодно при любой форме управления. Интерес собственников - в получении бесплатного капремонта за счет бюджета. Согласно 185 федеральному закону, 74-му и 7-му решениям Пермской городской Думы, капитальный ремонт предоставляется за счет бюджета только по заявке самих жителей (форма управления - ТСЖ, УК - не важна) и только на конкурсной основе. На данный момент шансы на добровольное предоставление капремонта за счет бюджета невелики. Дело в том, что федеральная программа помощи закрывается уже в 2013г. Остается муниципальная программа (решение №7 горумы от 26.01.2010). Однако, мощность этой программы 60-100 млн в год на город. Выход один - судиться с мэрией за предоставление капремонта, основываясь на 16-й статье закона о приватизации жилого фонда. Но кто будет вести такой сложный процесс в суде? Одинокий житель? Управляющая компания? А зачем ей ссориться с властями, нагружать себя лишней работой? Получается, что для борьбы за бюджетные деньги в доме нужен совет жителей. Причем не швондеровская команда, а правление ТСЖ с правами юридического лица. Если в доме создано ТСЖ, выбитые из бюджета средства на капремонт попадают на счет товарищества под контроль жителей. В тех случаях, когда средства капремонта попадают в управляющие компании, они зачастую банально растаскиваются. Так, после «капитального» ремонта протекли крыши в домах на Комсомольском проспекте,87, Желябова,10. В 87-м доме даже рухнуло на землю не закрепленное подрядчиками ограждение крыши. Самих подрядчиков, как и ответственных в УК «Лидер» и «Жилкомстандарт ПЛЮС» ни жители, ни оперативники не нашли. Без бюджетных денег управляющая компания, разумеется, капитальный ремонт дома производить не будет.
ЗАБЛУЖДЕНИЕ №2. Дом «маленький», мы «не потянем».
Но вы уже живете в данном доме, так что его придется содержать, если, конечно вы не предпочитаете жить на улице. Кто это должен делать? По гражданскому, жилищному Кодексу - собственник. Управляющая компания - всего лишь посредник, коммерческая организация. Все ее средства - это то, что эта компания собрала с вас. Разумеется, она не будет обслуживать дома дешевле себестоимости. Если УК работает на вашем доме, значит, это вполне для нее выгодно. А если при этом еще и ничего не делается по дому, то выгодно вдвойне.
ЗАБЛУЖДЕНИЕ №3. Некому заниматься делами ТСЖ, непонятно, кто будет обслуживать дом.
Вопрос не стоит так, что жители, организовав товарищество, бросятся крутить гайки в подвале и мести двор. Хотя и это не исключается. Вполне возможно сохранить отношения с управляющей компанией. Только уже на основе подряда. В чем разница? В том, у кого в руках деньги. Пока они у правления ТСЖ, подрядчик ведет себя очень прилично. А вот при договоре прямого управления, без ТСЖ, управляющая компания сама собирает средства жителей, сама заказывает работы, сама их производит, сама проверяет. Результат виден, увы, на домах.
ЗАБЛУЖДЕНИЕ № 4. В ТСЖ вырастут все платежи.
Стоимость отопления, воды, электричества никак не зависит от формы управления. По текущему ремонту и обслуживанию в ТСЖ будут такие платежи, какие члены товарищества установят сами для себя. Трудно поверить, что жители бросятся сами себе поднимать квартплату. Да и не подтверждается это практикой. Пермские ТСЖ работают по муниципальному тарифу, ряд «старых» ТСЖ (Комсомольский проспект,71, Ленина,87) уже снизили стоимость услуг относительно муниципального тарифа.
ЗАБЛУЖДЕНИЕ №5. Долги неплательщиков лягут на плечи добросовестных собственников.
Невозможно жить в многоквартирном доме, но не зависеть от соседей. Интересно, кто же при УК платит за неплательщиков? Правильный ответ - вы же. Причем УК с ними не борется. Часто из-за опасений, что «договор» жителей с УК не выдержит проверки в суде. УК просто недоремонтирует дом на сумму недосборов (этот пункт есть во многих «договорах» с УК). В товариществе все иначе. С неплательщиками надо просто работать. Правлению в данной проблеме могут помочь профессиональные юристы. Простой пример: в доме на Компросе,77 неплатежи при УК составляли около 30%, через год при ТСЖ их стало менее 2%.
ЗАБЛУЖДЕНИЕ №6. После создания ТСЖ все заботы по дому будут проблемами собственников. Если же сидеть и ничего не делать, не управляшка, так государство поможет в критической ситуации (при крупной аварии, например).
Несмотря на этот часто повторяемый миф, собственники уже сейчас несут полную ответственность за общее имущество дома (ст. 253 Гражданского Кодекса, ст. 36 Жилищного Кодекса). Ни управляющая компания, ни государство ничего поправлять в доме бесплатно не будет. Исключение - программа однократного капитального ремонта, описанная выше, но от формы управления она не зависит. В случае крупной аварии управляющая компания как общество с ограниченной ответственностью отвечает перед жителями только уставным капиталом. А он редко превышает 10 тысяч рублей.
ЗАБЛУЖДЕНИЕ №7. В случае финансовых проблем за долги ТСЖ продадут наши квартиры и/или земельный участок.
Эту байку иногда запускают УК, когда дом от них "уходит" и «крыть» совсем нечем. На самом деле, согласно, п. 6 ст. 135 Жилищного Кодекса РФ члены ТСЖ не отвечают по обязательствам товарищества.
ЗАБЛУЖДЕНИЕ №8. В ТСЖ надо содержать бухгалтера, председателя, то есть собирать на их оплату дополнительные деньги.
Как видно из пояснений к заблуждению №3, при наличии подрядчика платных обязанностей у правления нет. Средства на бухгалтерию заложены в муниципальном тарифе, никаких новых сборов не требуется.
Таким образом, разумных доводов против ТСЖ не существует. Недостаточное развитие товариществ связано с недобросовестной пропагандой в СМИ, бездействием властей. Но, пожалуй, главная проблема - отсутствие навыков самоорганизации у собственников жилья. Здесь на помощь придет наш «Союз защиты пермяков». Если вы понимаете, что дальше оставлять дом на произвол УК просто опасно, но не знаете как правильно создать ТСЖ, ваш путь лежит к нам.