вывод нескольких квартир из жилого фонда

[hri3]

Уважаемый tadavsh, прошу вашей помощи в оценке целесообразности покупки нескольких квартир в городе Гомеле для вывода из жилого фонда в строящемся КПД с целью последующей сдачи в аренду

Comments

[tadavsh]

Если рассматривать сугубо экономику проекта исходя из ваших цифр, то: цена квартиры сейчас около 480 $ метр, затраты на реконструкцию, строительство отдельного выхода (-ов) и отделку я бы оценил около 200 (+-50), плюс вы замораживаете деньги на время строительства и реконструкции и до заезда арендатора, это года на 2, лишаетесь процентов по вкладам или облигациям. Итого вам магазин обойдётся дороже 700 за квадрат, сдавать вы его будете пусть по 8 за квадрат. Ликвидность объекта предполагается высокая, но пока неизвестная, надо брать в расчёт, что минимум 10% времени он будет вакантен. Налог и.п. по упрощенке 5% + 1% комиссия банка за снятие денег. Плюс надо учесть затраты личного времени и сил, необходимость постоянно решать текущие мелкие проблемы по объекту. У меня получается чистая доходность 10-11% в лучшем случае. С такой доходностью и выше можно поискать уже готовые объекты с арендаторами и историей, что сведёт к минимуму риск ошибиться и исключит форс-мажоры. Особенно если расширить диапазон рассматриваемых цен и не торопиться.

Что касается конкретных квартир, то, конечно, лучше брать однокомнатные, выходящие на фасад. Чем ближе помещение к квадрату или правильному прямоугольнику, тем лучше. Двухкомнатная вообще не годится, это будет лабиринт из коридоров и мелких комнат, учитывая невозможность сноса несущих стен. Учитывая, что и из однокомнатных не получится оупэн-спэйс, а будут две части, соединённые проемом, их востребованность как магазина падает, что надо учитывать либо в снижении ставки аренды, либо в ухудшении ликвидности. Наверняка лучше делать два маленьких помещения с двумя отдельными входами из двух квартир, в одно объединять проёмом нет смысла. В крайнем случае их можно будет сдать под что-то другое, может, мастерскую, может, бар или мини-кафе , или офис, или врачебный кабинет. Чем меньше помещение, тем ликвиднее.

Насчёт возможности сделать проемы в несущих стенах первого этажа панельного дома, я бы не был так уверен, даже если застройщик утверждает обратное. (Его вообще надо слушать в последнюю очередь :)) Равно как и насчёт возможности сделать отдельные входы в данном конкретном доме, это изменяет фасад здания, выходящего на оживленную улицу, и концепцию, архитектурный облик района. Главный архитектор города может быть против и не согласовать. Лучше всего проконсультироваться у проектировщика, занимающегося конкретно коммерческой недвижимостью и реконструкциями. Таких, думаю, всего 1-2 человека на весь Гомель. А также подойти в отдел архитектуры и поговорить о возможных подводных камнях.

В общем, заниматься можно, но ничего особо сладкого и есть риски. По поводу ставок аренды я бы лучше не риэлторов слушал, а подошел бы к директору " Милы" и спросил. Они точно переплачивать не станут.

[hri3]

Спасибо большое, пожалуй откажусь от этой затеи, пока есть вклады под 14-17% в бел рублях

[hri3]

Так же, если можно, хотел бы проконсультироваться по некоторым белорусским акциям, которые есть возможность приобрести, в частности:
Белвторресурсы
Белцветмет
Белвторчермет
Белвторполимер
Так же интересуют акции Белинвестбанка
Стоит ли туда лезть вообще? И на какие лучше обратить внимание?

[tadavsh]

Белорусские акции можно покупать, только если вы планируете купить контрольный пакет, поставить своего директора и принимать активное участие в управлении. Это вроде не ваш случай. К тому же в этих обществах контрольный пакет у государства.

[hri3]

Понял, а куда вы планируете, если не секрет, пристраивать капитальные из москва минск? весной у меня так же выйдет сумма

[tadavsh]

На белорусские, плюс на текущие проекты по бизнесу.

[hri3]

Спасибо