Про новый документ, регулирующий арендную плату за жилье в Гейдельберге
В Германии существует такое понятие, как Mietspiegel, уровень стоимости аренды. Mietspiegel регулярно устанавливает каждый город, например, в Гейдельберге это происходит каждые 2-4 года. На его пересмотр влияет в том числе Индекс потребительских цен в Германии, определенный Федеральным статистическим управлением. Установленный городом уровень арендной платы по районам позволяет собственнику и арендатору быстро понять уровень цен и установить/найти свою, исходя из рекомендаций города. Рынок аренды жилой недвижимости в Германии очень тщательно прописан законодательно и стоит на охране интересов и собственника, и арендатора. Т.е. нельзя просто так, необоснованно, существенно повысить стоимость аренды, нельзя сколь угодно часто повышать стоимость аренды, нельзя внезапно разрывать контракт аренды (законодательно прописаны сроки и причины, по которым это можно сделать).
Например, нельзя повышать арендную плату чаще, чем 1 раз в год, нельзя повышать плату в общей сложности больше, чем на 20% в течение 3 лет, новая арендная плата не должна существенно превышать рекомендуемую по данному микрорайону (так называемую местную сравнительную арендную плату), верхний предел повышения аренды составляет 15%. Если квартира/дом сдается впервые, на первую аренду можно установить надбавку, но не выше, чем дополнительные 10% к местной рекомендованной арендной плате.
Если арендатор получил запрос на повышение арендной платы, у него есть время до конца второго месяца, следующего за месяцем, чтобы изучить доводы арендодателя и определить, верна ли информация. В течение этого времени он может расторгнуть договор аренды в письменной форме в конце следующего месяца. Если арендатор откажется, повышения арендной платы не произойдет. Если арендатор согласен, более высокая арендная плата будет подлежать оплате с начала третьего месяца после получения запроса на повышение.
Очередной пересмотр стоимости арендной платы позволяет в одних районах города притормозить повышение стоимости аренды, в других - наоборот, существенно повысить. Т.е. теперь владелец жилья, имея на руках городской документ, может на его основании повысить арендную плату за квартиру/дом.
Цены на аренду, расчитанные на основе Индекса арендной платы, применяются за квадратный метр жилой площади и в месяц в евро для аренды пустой жилой площади, без учета дополнительных затрат (так называемая чистая арендная плата или базовая арендная плата). Т.е. в базовую арендную плату не входит, например, уже установленная кухня, гаражное место, коммунальные расходы.
В этом году решили повысить арендную плату в тех районах Гейдельберга, где развита розничная торговля или ведется интенсивное жилищное строительство.
Карта названий районов Гейдельберга.
Из отчета по городской статистике за 2021 год - https://www.heidelberg.de/site/Heidelberg_ROOT/get/documents_E284038076/heidelberg/Objektdatenbank/12/PDF/Statistik/Statistisches%20Jahrbuch/12_pdf_Statistisches%20Jahrbuch-Stadtgebiet.pdf.
Две трети жителей Гейдельберга на 31.12.2021 г. живут в городе не менее 5 лет. А в таких районах, как Pfaffengrund, Ziegelhausen, Boxberg и Kirchheim люди живут преимущественно по 25 лет и больше.
Источник - "Гейдельберг в цифрах" с данными на 2021 год.
Больше всего жилых домов 2010 г. постройки и более новых находится в таких районах, как Bahnstadt (96,4 %), Wieblingen (9,8 %), Kirchheim (8,1 %) и Südstadt (6,8 %).
Основной прирост населения Гейдельберга ожидается к 2035 г. в следующих районах. Чем интенсивнее цвет, тем больше планируется рост населения.
Источник - https://www.heidelberg.de/site/Heidelberg_ROOT/get/documents_E-1335886358/heidelberg/Objektdatenbank/12/PDF/Statistik/Bev%C3%B6lkerung,%20Prognose,%20Wanderungen/12_pdf_Bev%C3%B6lkerungsprognose%202018.pdf.
Причем в районе Bahnstadt, возникшем только в 2015 г., сейчас проживает больше людей, чем в районах Schlierbach, Südstadt и Boxberg. Кажется, там люди друг у друга на головах живут... Про район новостроек Банштадт можно прочитать здесь - https://homaaxel.livejournal.com/1399014.html.
Новые строительные площадки Гейдельберга с указанием количества новых квартир.
Источник - документ о развитии строительства жилья в Гейдельберге на апрель 2021 г.
Насколько интенсивно заселялись разные районы Гейдельберга с 2012 по конец 2021 г.
Чем ярче цвета, тем интенсивнее в % шло заселение. Красный цвет - 20% и больше.
Источник - Отчет Гейдельберга "Численность населения 2021 г. Увеличение численности и распределение жителей на городской территории".
Где в Гейдельберге живут молодые люди возраста 30-45 лет. Данные на 31.12.2021 г.
Именно люди возраста 30-39 лет чаще всего ищут квартиру в Гейдельберге. Среди тех, кто в поиске очередной квартиры в Гейдельберге (это 14% жителей), их 37%.
Где в Гейдельберге преимущественно живут пенсионеры возраста 75+.
Среди всех жителей Гейдельберга 84% живут без детей младше 18 лет. Семей с 1 ребенком 7,7%, с 2 детьми 6,2%.
Преимущественно семьи с детьми живут в таких районах, как Emmertsgrund (24,3 %), Bahnstadt (22,4 %), Boxberg (20,6 %), Wieblingen (19,2 %) и Südstadt (19,1 %).
Источник - "Гейдельберг в цифрах" с данными на 2021 год.
Где кто живет по районам Гейдельберга.
Источник - Отчет об образовании Гейдельберга за 2021 год.
Ярко-розовый цвет - это всего жителей, просто розовый - с немецким паспортом, бледно-розовый - коренные немцы, темно-серый цвет - мигранты, в том числе русскоязычные, которые по приезду получили немецкий паспорт, светло-серый цвет - мигранты с иностранным гражданством.
В каких именно районах Гейдельберга живут мигранты (в %, последний столбец справа):
Процент мигрантов из разных стран, которые живут в Гейдельберге. Данные на 31.12.2020 г.
Предыдущая карта стоимости аренды жилой недвижимости в Гейдельберге в 2019 г. выглядела так: чем ярче цвет, тем более высокая стоимость аренды жилья. Соответственно, микрорайоны, отмеченные красным цветом, самые дорогие в плане проживания, микрорайоны бледно-желтого цвета - самые дешевые.
Карта наценки за арендную плату за жилье в Гейдельберге по микрорайонам в 2021 г.
Чтобы представить, где в Гейдельберге преимущественно живут мигранты, можно посмотреть график с миграционным сальдо (разница между теми, кто приезжает и уезжает). Красные колонки - положительное сальдо, синие - отрицательное.
Источник - отчет Гейдельберга о населении за 2021 год - https://www.heidelberg.de/site/Heidelberg_ROOT/get/documents_E1232570068/heidelberg/Objektdatenbank/12/PDF/Statistik/Statistisches%20Jahrbuch/12_pdf_Statistisches%20Jahrbuch-Bev%C3%B6lkerung.pdf.
Таблица процентного увеличения проживания мигрантов в Гейдельберге по районам. Сравниваются 2011 и 2021 год. Со временем мигрантов стало больше жить в тех дешевых районах, где сейчас, в конце 2023 г., существенно подняли цену на аренду. Например, 3-комнатная квартира вместо 700 евро стала стоить 1 050 (это только базовая аренда, без коммунальных платежей).
В 2021 году 18,9 % жителей Гейдельберга имели иностранное гражданство. Доля немного увеличилась с 2020 по 2021 год. Больше всего мигрантов в Гейдельберге - из Турции, Италии, Китая, Индии и Польши.
В этой таблице можно увидеть как распределены по районам города дома и квартиры разного времени постройки, в абсолютных цифрах и в процентах. Данные на 31.12.2021 г.
Например, в нашем районе 65% домов были построены до конца 1960-х. А в таких районах, как Emmertsgrund и Boxberg, многоэтажные, очень классные, современные дома, были построены в 1970-х. Там много 4-комнатных квартир, большие лоджии, из окон открывается панорама на закат и горы Пфальца. Но мэрия Гейдельберга заселила этот прекрасный жилой комплекс безработными и получателями соцпособий, поэтому, к сожалению, район превратился в неприятное место.
Большинство жилых домов в Гейдельберге - это одно- и двухквартирные дома (59,3 %). Остальные 40,7 % - это многоквартирные дома с тремя и более квартирами. В целом, в 9 из 15 районов Гейдельберга доля одно- и двухквартирных жилых домов выше среднего. Есть три района, где самая высокая доля частных домов, это Schlierbach (81,7 %), Emmertsgrund (73,7 %) и Ziegelhausen (73,2 %). Что касается многоквартирных домов с тремя и более квартирами, то наибольшие доли имеют районы Bergheim (82,1 %), Weststadt (76,4 %) и Bahnstadt (73,0 %).
29,3 % жилого фонда Гейдельберга было построено до 1949 года. Более 40 % домов этого периода постройки сосредоточено в 3 районах - Altstadt (72,1 %), Weststadt (54,8 %) и Neuenheim (46,2 %).
Больше всего новостроек (от 2000 года и младше) сосредоточено в пяти районах - Bahnstadt (99,5 %), Bergheim (23,7 %), Wieblingen (16,1 %), Neuenheim (15,7 %) и Südstadt (с Rohrbach (14,9 %).
С 2010 года жилой фонд Гейдельберга увеличился в процентном отношении и стал вторым по величине в сравнении с другими округами Баден-Вюртемберга (с 2000 г. появилось более 11 тысяч новых квартир). Больше нового жилья в регионе строят только в городе Heilbronn.
В Гейдельберге представлено:
- 20 % 1 или 2 комнатных квартир;
- 51 % 3 или 4 комнатных квартир;
- 29 % с 5 и более комнатами.
В Гейдельберге сравнительно много 1- и 2-комнатных квартир, поскольку это университетский город и квартиры нужны для студентов. Преимущественно маленькие квартиры расположены в таких районах, как Bahnstadt (51,0 %), Bergheim (36,5 %), Rohrbach (23,7 %), Handschuhsheim (21,9 %) и Altstadt (21,9 %). С 2011 года в Банштадте построено почти 850 микроквартир (Campus Heidelberg, i-live «Campus Gardens», IWP).
Квартиры/дома с 5 и более комнатами расположены в шести районах: Schlierbach (49,3 %), Ziegelhausen (41,0 %), Wieblingen (35,8 %), Emmertsgrund (35,7 %), Neuenheim (34,8 %) и Handschuhsheim (29,6 %).
В 2018 г. было проведено исследование, которое показало, что 63 % опрошенных арендовали жилье, а 37 % владели собственным жильем. Жилье предпочитают арендовать студенты и временные специалисты, в том числе иностранные, работающие в наукоемких областях (университет, научно-исследовательские институты).
В каких районах Гейдельберга представлены разные по площади дома/квартиры.
Кто арендует, а кто владеет собственным жильем в Гейдельберге, по возрастным группам.
Красный цвет - арендуют, розовый - владеют собственным жильем.
Как быстро в Гейдельберге строится новое жилье (выделено голубым цветом по сравнению с общим количеством жилья, которое отмечено красным).
Карта плотности застройки жилья в Гейдельберге на 31.12.2021 г.
Район с высокой плотностью застройки Bahnstadt:
Карта плотности заселения в Гейдельберге на гектар, на 21.12.2021 г.
Чем ярче цвет, тем более скученно живут люди.
В Гейдельберге по состоянию на 31 декабря 2021 года находилось 5 668 квартир, которые субсидировались государством, т.е. там жили получатели соцпособий. Это соответствует 7,2 % жилого фонда Гейдельберга. Чаще всего получатели соцпособий живут в районах Emmertsgrund (45 %) и Boxberg (36,6 %), что значительно превышает средний показатель по городу. Например, как представлены социальные квартиры в других районах: Bergheim (12,6 %), Bahnstadt (10,3 %), Südstadt (9,8 %), Kirchheim (8,9 %) и
Altstadt (7,4 %). Безработным и малозарабатывающим государство оплачивает от 6 до 7,5 евро за кв.м. Т.е. 50 % стоимости они должны оплачивать самостоятельно.
Источник - Отчет Гейдельберга "Строительство 2021. Развитие и пространственное распределение жилого фонда в городской черте в долгосрочном сравнении".
Изменение численности жителей Гейдельберга по районам с 2012 по 2021 г. Все цифры даны на 31 декабря каждого года.
Красный и ярко-желтый цвета показывают места, где больше всего увеличилось население, более 20% и 10-20% соответственно.
Распределение жителей Гейдельберга по районам и по возрасту.
Как были представлены иностранцы в Гейдельберге на 31 декабря 2012 и 2021 года, соответственно. Стало в 2 раза больше китайцев, появились индусы, стало больше поляков, жителей России, появились румыны, стали уезжать американцы.
В каких районах Гейдельберга проживают представители основных 5 национальностей иностранцев (турки, итальянцы, китайцы, индусы, поляки):
Источник - Отчет Гейдельберга "Численность населения 2021 г. Развитие и пространственное распределение жителей города".
Цена на аренду зависит от площади квартиры и возраста здания, от типа помещения и меблировки, от состояния и расположения жилья. Также на стоимость влияют качественные характеристики жилья и его особенное оборудование. Средняя рекомендованная цена аренды обычно достаточна для оценки 2/3 всех видов сдаваемого жилья, но за уникальность можно добавить до 24%. Поэтому цены на аренду одних и тех же квартир могут существенно различаться. Но изменения в арендной плате в сторону удорожания/удешевления должны быть документально обоснованы.
Чем-то исключительным ради повышения арендной платы не являются, например:
- отдельно стоящий дом или дом на одну семью;
- количество квартир в подъезде дома;
- изоляционное остекление дома;
- безбарьерное жилье;
- наличие помещения для хранения/кладовой;
- наличие гаража или электрозарядки для авто;
- скатные крыши;
- капитальный ремонт и модернизация квартиры или дома, проведенные с 2014 года;
- общедомовой или личный сад.
Вот, например, расчет стоимости аренды кв.м. жилой недвижимости в Гейдельберге с 25 октября 2023 г.
Дома, построенные в течение всего 20 в. - самые дешевые. Самые низкокачественные дома - послевоенные, когда строили быстро и из дешевых материалов.
Жилая площадь включает в себя все основные жилые комнаты, кухню, ванную/туалет, кладовую в квартире. Балконы, лоджии и террасы занимают от четверти до половины площади, неотапливаемые зимние сады и бассейны - половину.
Также в документе перечислены надбавки и скидки за аренду жилья. Например, за капитальный ремонт одновременно и квартиры, и дома постройки до 1990г. можно увеличить аренду до 14%. Если капремонт был только в квартире или только в доме, то будет +7% к аренде.
Если в квартире или в доме, построенном до 1960 г., не проводилась никакая модернизация, арендную плату можно снизить до 6%. Если капремонт не проводился ни в квартире, ни в доме, то аренду можно снизить на 13%.
Полный ремонт - это когда состояние квартиры после модернизации сравнимо с состоянием новостройки.
Частичный ремонт ванной/туалета, ремонт полов, обновления теплогенератора (все работы проводились не позднее 2014 г.) могут увеличить аренду на 2%. Но в частичный ремонт не входят обычные работы по ремонту и техническому обслуживанию.
Полы из натурального дерева/паркета, мраморные или из каменной плитки могут дополнительно стоить 4%. При этом полы могут быть в среднем состоянии, т.е. иметь следы естественного износа.
Стандартные, обычные полы не прибавляют к стоимости ничего. Это полы из плитки, ковровые покрытия, ламинат, винил, линолеум, всё может быть в состоянии среднего износа.
Напольное покрытие ниже среднего удешевляет аренду на 5%. Это всё те же полы из плитки и линолеума, только сильно потертые и неопрятные.
Лифт в доме, где менее 5 этажей прибавляет 5% к стоимости. Жилье в подвальном помещении - минус 4%. Предварительно установленная кухня - это +9% (с вытяжкой, посудомоечной машиной, холодильником с морозильной камерой). Базовая установленная кухня (кухонные шкафы, холодильник, плита, духовка, раковина, но без вытяжки и посудомоечной машины) добавляет 5%. Скромный кухонный уголок (или кухня в шкафу, по-немецки Pantryküche, Miniküche) не добавляет к стоимости ничего.
Пример базовой немецкой кухни:
_Pantry.png)
Если в квартире нет полов (вообще это для Германии редкость и больше характерно для Голландии, где все переезжают со своим напольным покрытием), если вдоль стен торчат трубы и свисают провода, если нет балкона/террасы/садика - каждая перечисленная деталь это минус 3% от арендной платы.
Дополнительная кладовка за пределами квартиры - это дополнительные 5% аренды. Например, это может быть место для хранения велосипедов, детских и инвалидных колясок.
Если в квартире нет центрального отопления, внутри квартиры нет своего собственного туалета или ванной комнаты, если отопление предусмотрено только индивидуально для этой квартиры и с помощью дров/масла/угля - каждый пункт снижает аренду на 6%.
За качественное сантехническое оборудование можно добавить 6% к арендной плате.
Все модернизации должны выполняться арендодателем, все критерии оборудования квартиры должны быть предоставлены арендодателем. Меры по модернизации повышают полезность квартиры, улучшают общие жилищные условия в долгосрочной перспективе или приводят к экономии энергии и воды.
В зависимости от микрорайона Гейдельберга и присвоенной ему цифре можно увеличить на сколько-то процентов арендную плату:
За какие сантехнические детали в ванной комнате можно прибавить/уменьшить арендную плату:
Пример расчета:
Материалы по теме:
- Документ по уровню аренды жилой недвижимости в Гейдельберге с 25.10.2023 г. Mietspiegel Heidelberg 2023.
- Mietspiegel Heidelberg 2021.
- Результаты опроса жителей Гейдельберга о качестве проживания в городе, данные на январь 2023 г.
- Отчет по жителям Гейдельберга на 2021 г. (возраст, район проживания, миграционный фон).
- Про стоимость жилой недвижимости в Гейдельберге в 2019 г.
- Как в Германии поменять арендованную квартиру и не разориться.
- Очень поверхностно про жилую недвижимость в Германии (август 2023 г.).
- Как выглядят современные жилые комплексы в городах Германии.
- Небольшая зарисовка про ипотеку в Германии (июль 2023 г.).
- Еще один пост про ипотеку в Германии (июль 2023 г.).
Например, нельзя повышать арендную плату чаще, чем 1 раз в год, нельзя повышать плату в общей сложности больше, чем на 20% в течение 3 лет, новая арендная плата не должна существенно превышать рекомендуемую по данному микрорайону (так называемую местную сравнительную арендную плату), верхний предел повышения аренды составляет 15%. Если квартира/дом сдается впервые, на первую аренду можно установить надбавку, но не выше, чем дополнительные 10% к местной рекомендованной арендной плате.
Если арендатор получил запрос на повышение арендной платы, у него есть время до конца второго месяца, следующего за месяцем, чтобы изучить доводы арендодателя и определить, верна ли информация. В течение этого времени он может расторгнуть договор аренды в письменной форме в конце следующего месяца. Если арендатор откажется, повышения арендной платы не произойдет. Если арендатор согласен, более высокая арендная плата будет подлежать оплате с начала третьего месяца после получения запроса на повышение.
Очередной пересмотр стоимости арендной платы позволяет в одних районах города притормозить повышение стоимости аренды, в других - наоборот, существенно повысить. Т.е. теперь владелец жилья, имея на руках городской документ, может на его основании повысить арендную плату за квартиру/дом.
Цены на аренду, расчитанные на основе Индекса арендной платы, применяются за квадратный метр жилой площади и в месяц в евро для аренды пустой жилой площади, без учета дополнительных затрат (так называемая чистая арендная плата или базовая арендная плата). Т.е. в базовую арендную плату не входит, например, уже установленная кухня, гаражное место, коммунальные расходы.
В этом году решили повысить арендную плату в тех районах Гейдельберга, где развита розничная торговля или ведется интенсивное жилищное строительство.
Карта названий районов Гейдельберга.
Из отчета по городской статистике за 2021 год - https://www.heidelberg.de/site/Heidelberg_ROOT/get/documents_E284038076/heidelberg/Objektdatenbank/12/PDF/Statistik/Statistisches%20Jahrbuch/12_pdf_Statistisches%20Jahrbuch-Stadtgebiet.pdf.
Две трети жителей Гейдельберга на 31.12.2021 г. живут в городе не менее 5 лет. А в таких районах, как Pfaffengrund, Ziegelhausen, Boxberg и Kirchheim люди живут преимущественно по 25 лет и больше.
Источник - "Гейдельберг в цифрах" с данными на 2021 год.
Больше всего жилых домов 2010 г. постройки и более новых находится в таких районах, как Bahnstadt (96,4 %), Wieblingen (9,8 %), Kirchheim (8,1 %) и Südstadt (6,8 %).
Основной прирост населения Гейдельберга ожидается к 2035 г. в следующих районах. Чем интенсивнее цвет, тем больше планируется рост населения.
Источник - https://www.heidelberg.de/site/Heidelberg_ROOT/get/documents_E-1335886358/heidelberg/Objektdatenbank/12/PDF/Statistik/Bev%C3%B6lkerung,%20Prognose,%20Wanderungen/12_pdf_Bev%C3%B6lkerungsprognose%202018.pdf.
Причем в районе Bahnstadt, возникшем только в 2015 г., сейчас проживает больше людей, чем в районах Schlierbach, Südstadt и Boxberg. Кажется, там люди друг у друга на головах живут... Про район новостроек Банштадт можно прочитать здесь - https://homaaxel.livejournal.com/1399014.html.
Новые строительные площадки Гейдельберга с указанием количества новых квартир.
Источник - документ о развитии строительства жилья в Гейдельберге на апрель 2021 г.
Насколько интенсивно заселялись разные районы Гейдельберга с 2012 по конец 2021 г.
Чем ярче цвета, тем интенсивнее в % шло заселение. Красный цвет - 20% и больше.
Источник - Отчет Гейдельберга "Численность населения 2021 г. Увеличение численности и распределение жителей на городской территории".
Где в Гейдельберге живут молодые люди возраста 30-45 лет. Данные на 31.12.2021 г.
Именно люди возраста 30-39 лет чаще всего ищут квартиру в Гейдельберге. Среди тех, кто в поиске очередной квартиры в Гейдельберге (это 14% жителей), их 37%.
Где в Гейдельберге преимущественно живут пенсионеры возраста 75+.
Среди всех жителей Гейдельберга 84% живут без детей младше 18 лет. Семей с 1 ребенком 7,7%, с 2 детьми 6,2%.
Преимущественно семьи с детьми живут в таких районах, как Emmertsgrund (24,3 %), Bahnstadt (22,4 %), Boxberg (20,6 %), Wieblingen (19,2 %) и Südstadt (19,1 %).
Источник - "Гейдельберг в цифрах" с данными на 2021 год.
Где кто живет по районам Гейдельберга.
Источник - Отчет об образовании Гейдельберга за 2021 год.
Ярко-розовый цвет - это всего жителей, просто розовый - с немецким паспортом, бледно-розовый - коренные немцы, темно-серый цвет - мигранты, в том числе русскоязычные, которые по приезду получили немецкий паспорт, светло-серый цвет - мигранты с иностранным гражданством.
В каких именно районах Гейдельберга живут мигранты (в %, последний столбец справа):
Процент мигрантов из разных стран, которые живут в Гейдельберге. Данные на 31.12.2020 г.
Предыдущая карта стоимости аренды жилой недвижимости в Гейдельберге в 2019 г. выглядела так: чем ярче цвет, тем более высокая стоимость аренды жилья. Соответственно, микрорайоны, отмеченные красным цветом, самые дорогие в плане проживания, микрорайоны бледно-желтого цвета - самые дешевые.
Карта наценки за арендную плату за жилье в Гейдельберге по микрорайонам в 2021 г.
Чтобы представить, где в Гейдельберге преимущественно живут мигранты, можно посмотреть график с миграционным сальдо (разница между теми, кто приезжает и уезжает). Красные колонки - положительное сальдо, синие - отрицательное.
Источник - отчет Гейдельберга о населении за 2021 год - https://www.heidelberg.de/site/Heidelberg_ROOT/get/documents_E1232570068/heidelberg/Objektdatenbank/12/PDF/Statistik/Statistisches%20Jahrbuch/12_pdf_Statistisches%20Jahrbuch-Bev%C3%B6lkerung.pdf.
Таблица процентного увеличения проживания мигрантов в Гейдельберге по районам. Сравниваются 2011 и 2021 год. Со временем мигрантов стало больше жить в тех дешевых районах, где сейчас, в конце 2023 г., существенно подняли цену на аренду. Например, 3-комнатная квартира вместо 700 евро стала стоить 1 050 (это только базовая аренда, без коммунальных платежей).
В 2021 году 18,9 % жителей Гейдельберга имели иностранное гражданство. Доля немного увеличилась с 2020 по 2021 год. Больше всего мигрантов в Гейдельберге - из Турции, Италии, Китая, Индии и Польши.
В этой таблице можно увидеть как распределены по районам города дома и квартиры разного времени постройки, в абсолютных цифрах и в процентах. Данные на 31.12.2021 г.
Например, в нашем районе 65% домов были построены до конца 1960-х. А в таких районах, как Emmertsgrund и Boxberg, многоэтажные, очень классные, современные дома, были построены в 1970-х. Там много 4-комнатных квартир, большие лоджии, из окон открывается панорама на закат и горы Пфальца. Но мэрия Гейдельберга заселила этот прекрасный жилой комплекс безработными и получателями соцпособий, поэтому, к сожалению, район превратился в неприятное место.
Большинство жилых домов в Гейдельберге - это одно- и двухквартирные дома (59,3 %). Остальные 40,7 % - это многоквартирные дома с тремя и более квартирами. В целом, в 9 из 15 районов Гейдельберга доля одно- и двухквартирных жилых домов выше среднего. Есть три района, где самая высокая доля частных домов, это Schlierbach (81,7 %), Emmertsgrund (73,7 %) и Ziegelhausen (73,2 %). Что касается многоквартирных домов с тремя и более квартирами, то наибольшие доли имеют районы Bergheim (82,1 %), Weststadt (76,4 %) и Bahnstadt (73,0 %).
29,3 % жилого фонда Гейдельберга было построено до 1949 года. Более 40 % домов этого периода постройки сосредоточено в 3 районах - Altstadt (72,1 %), Weststadt (54,8 %) и Neuenheim (46,2 %).
Больше всего новостроек (от 2000 года и младше) сосредоточено в пяти районах - Bahnstadt (99,5 %), Bergheim (23,7 %), Wieblingen (16,1 %), Neuenheim (15,7 %) и Südstadt (с Rohrbach (14,9 %).
С 2010 года жилой фонд Гейдельберга увеличился в процентном отношении и стал вторым по величине в сравнении с другими округами Баден-Вюртемберга (с 2000 г. появилось более 11 тысяч новых квартир). Больше нового жилья в регионе строят только в городе Heilbronn.
В Гейдельберге представлено:
- 20 % 1 или 2 комнатных квартир;
- 51 % 3 или 4 комнатных квартир;
- 29 % с 5 и более комнатами.
В Гейдельберге сравнительно много 1- и 2-комнатных квартир, поскольку это университетский город и квартиры нужны для студентов. Преимущественно маленькие квартиры расположены в таких районах, как Bahnstadt (51,0 %), Bergheim (36,5 %), Rohrbach (23,7 %), Handschuhsheim (21,9 %) и Altstadt (21,9 %). С 2011 года в Банштадте построено почти 850 микроквартир (Campus Heidelberg, i-live «Campus Gardens», IWP).
Квартиры/дома с 5 и более комнатами расположены в шести районах: Schlierbach (49,3 %), Ziegelhausen (41,0 %), Wieblingen (35,8 %), Emmertsgrund (35,7 %), Neuenheim (34,8 %) и Handschuhsheim (29,6 %).
В 2018 г. было проведено исследование, которое показало, что 63 % опрошенных арендовали жилье, а 37 % владели собственным жильем. Жилье предпочитают арендовать студенты и временные специалисты, в том числе иностранные, работающие в наукоемких областях (университет, научно-исследовательские институты).
В каких районах Гейдельберга представлены разные по площади дома/квартиры.
Кто арендует, а кто владеет собственным жильем в Гейдельберге, по возрастным группам.
Красный цвет - арендуют, розовый - владеют собственным жильем.
Как быстро в Гейдельберге строится новое жилье (выделено голубым цветом по сравнению с общим количеством жилья, которое отмечено красным).
Карта плотности застройки жилья в Гейдельберге на 31.12.2021 г.
Район с высокой плотностью застройки Bahnstadt:
Карта плотности заселения в Гейдельберге на гектар, на 21.12.2021 г.
Чем ярче цвет, тем более скученно живут люди.
В Гейдельберге по состоянию на 31 декабря 2021 года находилось 5 668 квартир, которые субсидировались государством, т.е. там жили получатели соцпособий. Это соответствует 7,2 % жилого фонда Гейдельберга. Чаще всего получатели соцпособий живут в районах Emmertsgrund (45 %) и Boxberg (36,6 %), что значительно превышает средний показатель по городу. Например, как представлены социальные квартиры в других районах: Bergheim (12,6 %), Bahnstadt (10,3 %), Südstadt (9,8 %), Kirchheim (8,9 %) и
Altstadt (7,4 %). Безработным и малозарабатывающим государство оплачивает от 6 до 7,5 евро за кв.м. Т.е. 50 % стоимости они должны оплачивать самостоятельно.
Источник - Отчет Гейдельберга "Строительство 2021. Развитие и пространственное распределение жилого фонда в городской черте в долгосрочном сравнении".
Изменение численности жителей Гейдельберга по районам с 2012 по 2021 г. Все цифры даны на 31 декабря каждого года.
Красный и ярко-желтый цвета показывают места, где больше всего увеличилось население, более 20% и 10-20% соответственно.
Распределение жителей Гейдельберга по районам и по возрасту.
Как были представлены иностранцы в Гейдельберге на 31 декабря 2012 и 2021 года, соответственно. Стало в 2 раза больше китайцев, появились индусы, стало больше поляков, жителей России, появились румыны, стали уезжать американцы.
В каких районах Гейдельберга проживают представители основных 5 национальностей иностранцев (турки, итальянцы, китайцы, индусы, поляки):
Источник - Отчет Гейдельберга "Численность населения 2021 г. Развитие и пространственное распределение жителей города".
Цена на аренду зависит от площади квартиры и возраста здания, от типа помещения и меблировки, от состояния и расположения жилья. Также на стоимость влияют качественные характеристики жилья и его особенное оборудование. Средняя рекомендованная цена аренды обычно достаточна для оценки 2/3 всех видов сдаваемого жилья, но за уникальность можно добавить до 24%. Поэтому цены на аренду одних и тех же квартир могут существенно различаться. Но изменения в арендной плате в сторону удорожания/удешевления должны быть документально обоснованы.
Чем-то исключительным ради повышения арендной платы не являются, например:
- отдельно стоящий дом или дом на одну семью;
- количество квартир в подъезде дома;
- изоляционное остекление дома;
- безбарьерное жилье;
- наличие помещения для хранения/кладовой;
- наличие гаража или электрозарядки для авто;
- скатные крыши;
- капитальный ремонт и модернизация квартиры или дома, проведенные с 2014 года;
- общедомовой или личный сад.
Вот, например, расчет стоимости аренды кв.м. жилой недвижимости в Гейдельберге с 25 октября 2023 г.
Дома, построенные в течение всего 20 в. - самые дешевые. Самые низкокачественные дома - послевоенные, когда строили быстро и из дешевых материалов.
Жилая площадь включает в себя все основные жилые комнаты, кухню, ванную/туалет, кладовую в квартире. Балконы, лоджии и террасы занимают от четверти до половины площади, неотапливаемые зимние сады и бассейны - половину.
Также в документе перечислены надбавки и скидки за аренду жилья. Например, за капитальный ремонт одновременно и квартиры, и дома постройки до 1990г. можно увеличить аренду до 14%. Если капремонт был только в квартире или только в доме, то будет +7% к аренде.
Если в квартире или в доме, построенном до 1960 г., не проводилась никакая модернизация, арендную плату можно снизить до 6%. Если капремонт не проводился ни в квартире, ни в доме, то аренду можно снизить на 13%.
Полный ремонт - это когда состояние квартиры после модернизации сравнимо с состоянием новостройки.
Частичный ремонт ванной/туалета, ремонт полов, обновления теплогенератора (все работы проводились не позднее 2014 г.) могут увеличить аренду на 2%. Но в частичный ремонт не входят обычные работы по ремонту и техническому обслуживанию.
Полы из натурального дерева/паркета, мраморные или из каменной плитки могут дополнительно стоить 4%. При этом полы могут быть в среднем состоянии, т.е. иметь следы естественного износа.
Стандартные, обычные полы не прибавляют к стоимости ничего. Это полы из плитки, ковровые покрытия, ламинат, винил, линолеум, всё может быть в состоянии среднего износа.
Напольное покрытие ниже среднего удешевляет аренду на 5%. Это всё те же полы из плитки и линолеума, только сильно потертые и неопрятные.
Лифт в доме, где менее 5 этажей прибавляет 5% к стоимости. Жилье в подвальном помещении - минус 4%. Предварительно установленная кухня - это +9% (с вытяжкой, посудомоечной машиной, холодильником с морозильной камерой). Базовая установленная кухня (кухонные шкафы, холодильник, плита, духовка, раковина, но без вытяжки и посудомоечной машины) добавляет 5%. Скромный кухонный уголок (или кухня в шкафу, по-немецки Pantryküche, Miniküche) не добавляет к стоимости ничего.
Пример базовой немецкой кухни:
Если в квартире нет полов (вообще это для Германии редкость и больше характерно для Голландии, где все переезжают со своим напольным покрытием), если вдоль стен торчат трубы и свисают провода, если нет балкона/террасы/садика - каждая перечисленная деталь это минус 3% от арендной платы.
Дополнительная кладовка за пределами квартиры - это дополнительные 5% аренды. Например, это может быть место для хранения велосипедов, детских и инвалидных колясок.
Если в квартире нет центрального отопления, внутри квартиры нет своего собственного туалета или ванной комнаты, если отопление предусмотрено только индивидуально для этой квартиры и с помощью дров/масла/угля - каждый пункт снижает аренду на 6%.
За качественное сантехническое оборудование можно добавить 6% к арендной плате.
Все модернизации должны выполняться арендодателем, все критерии оборудования квартиры должны быть предоставлены арендодателем. Меры по модернизации повышают полезность квартиры, улучшают общие жилищные условия в долгосрочной перспективе или приводят к экономии энергии и воды.
В зависимости от микрорайона Гейдельберга и присвоенной ему цифре можно увеличить на сколько-то процентов арендную плату:
За какие сантехнические детали в ванной комнате можно прибавить/уменьшить арендную плату:
Пример расчета:
Материалы по теме:
- Документ по уровню аренды жилой недвижимости в Гейдельберге с 25.10.2023 г. Mietspiegel Heidelberg 2023.
- Mietspiegel Heidelberg 2021.
- Результаты опроса жителей Гейдельберга о качестве проживания в городе, данные на январь 2023 г.
- Отчет по жителям Гейдельберга на 2021 г. (возраст, район проживания, миграционный фон).
- Про стоимость жилой недвижимости в Гейдельберге в 2019 г.
- Как в Германии поменять арендованную квартиру и не разориться.
- Очень поверхностно про жилую недвижимость в Германии (август 2023 г.).
- Как выглядят современные жилые комплексы в городах Германии.
- Небольшая зарисовка про ипотеку в Германии (июль 2023 г.).
- Еще один пост про ипотеку в Германии (июль 2023 г.).