Два пути строительства новых домов в Торонто
В настоящее время в Торонто наблюдается высокий спрос на современные дома повышенной комфортности, поэтому их возведение превратилось в выгодный бизнес. При этом основное строительство ведется по методу перестройки уже стоящих домов, то есть покупки участка со старым домом, сноса постройки и возведения нового здания. На это есть ряд веских причин, и, как результат, именно по такому пути в настоящее время идет обновление жилого фонда города.
Изначально хочется привлечь внимание к важной аксиоме, которую многие новые жители Канады почему-то не берут в расчет, а именно - недвижимость состоит из двух компонентов, участка земли и построек, из которых наиболее ценным является участок земли. Земля относится к невоспроизводимым продуктам, ее столько, сколько есть, и когда участок земли кем-то занимается, то на его месте новый не создашь. Если здание можно заново перестроить, увеличить или уменьшить, то участок земли это величина постоянная. Кроме того, здания со временем стареют и ветшают, поэтому их ценность со временем только падает, как у любого рукотворного продукта. С землей же происходит обратная картина , она только дорожает. Этот процесс особенно заметен в крупных городах, к которым относится Торонто. Чем больше растет город, тем более высокими темпами земля ближе к центру или к ключевым точкам города растет в цене. Торонто относится как раз к таким стремительно растущим городам, со всеми вытекающими последствиями. Например, стоимость в центре Торонто, в районе Yorkville (самый дорогой район Канады), достигает $1.8 миллиона долларов за 1 (одну) сотку земли. Поэтому нужно понимать, что земля в Торонто представляет большую ценность, и найти пустующие участки под застройку крайне проблематично, все уже давно занято.
Теперь о ситуации с новым строительством. Торонто испытывает острую нехватку земли под застройку, особенно в востребованных районах. Основной путь строительства бюджетного жилья, то есть не относящегося к luxury homes (жилье повышенной комфортности), заключается в выкупе фермерских или муниципальных земель в пригородах Торонто с последующей разбивкой на небольшие участки и их массовой застройкой. Стоит сказать, что таких земель не так уж и много, и их покупкой занимаются крупные строительные компании, работающие в тесной кооперации с местными муниципалитетами. Иногда в районах такой массовой застройки отводятся небольшие анклавы для строительства дорогих домов, но это скорее исключение из правил. Такие дома строятся хотя и на более широких участках, чем бюджетные дома, однако все равно получается практически "дом в дом", то есть застройка идет достаточно плотная. По этой причине почти все анклавы дорогих домов, которые ведутся путем застройки одним строителем, представляют собой достаточно тесное скопление больших домов, что нравится далеко не всем. Самое главное, речь идет о застройке крупным застройщиком, который строит сразу 10-15, а то и больше домов (до 40-50). Для индивидуального застройщика этот способ не подходит, так как пустые земли продаются большими кластерами, из расчета постройки нескольких десятков домов. К тому же, когда речь идет о новых землях, это находится в основном в пригородах, так как внутри Торонто пустующих земель практически нет.
Другой способ строительства новых домов заключается в покупке участков с уже стоящими на них домами, с дальнейшей перестройкой здания. Именно этот путь является наиболее подходящим для тех, кто хочет построить дом своей мечты, или заняться строительством домов в качестве бизнеса.
В чем состоят доcтоинства этого пути?
Во-первых, есть возможность приобрести участок в том районе, который вам нравится. Как уже отмечалось ранее, в городе, особенно в популярных районах, свободной земли практически нет. Более того, ее нет даже в пригородах - по крайней мере, для индивидуальных застройщиков. Время от времени пустые участки появляются в результате деления старых больших участков на два или три, с продажей тех частей, на которых нет построек, однако обычно их стоимость мало чем отличается от стоимости участка дома с постройкой. Самое главное, такие участки имеют не очень большую площадь, и часто не подходят для строительства больших дорогих домов. В то же время, покупая дом с постройкой, есть возможность выбрать сравнительно большой участок в очень хорошем месте.
Во-вторых, покупая дом в старом обжитом районе, вы покупаете не только землю, но и окружение, включая ландшафт со старыми деревьями, определенный калибр домов, соседей определенной социальной группы. Нужно не забывать, что чем дороже район, чем более он востребован, тем более приличная публика в нем живет, с возможностями ухаживать за прилегающей территорией и поддерживать дом в хорошем состоянии. Во многом по этой причине в Торонто активная перестройка старого жилого фонда идет как раз в дорогих востребованных районах.
Далее, в востребованных районах стоимость участков со старыми домами фактически равна стоимости дома без участка (если они вообще там есть). Очевидно, что дома со старыми домами покупают не для жизни, а для перестройки. При том, что стоимость сделки составляет часто под миллион долларов и выше, понятно, что покупатели, имеющие возможность делать такие покупки, не будут жить в маленьком ветхом домике. По этой причине цена участка с домом определятся фактически исходя из рыночной стоимости земли.
Наконец, покупка участка с уже стоящим домом упрощает и удешевляет строительство, так как к нему уже подведены инженерные коммуникации, при использовании части фундамента стоимость разрешения на строительство значительно ниже, и т.д.
Но главное, стоит повторить еще раз, это возможность купить участок земли большой площади в хорошем районе.
P.S. На фотографии пример нового дома, построенного на месте старого, соседствующего с другим старым домом.
Статья подготовлена для проекта "My Canadian House - Строим Дом в Канаде"