Индекс небоскреба
Нашли на страничке Никиты Кричевского в Facebookе:
Давным-давно, 16 октября 2008 года, в еженедельнике "Россия" вышла моя статья "Брошенные в небо".
С той поры и еженедельник исчез, и их сайт растворился, но черновик (интересный, на мой взгляд) остался.
Итак, 16 октября 2008 г., еженедельник "Россия", материал
БРОШЕННЫЕ В НЕБО
Что такое современный небоскреб? Это не только высокое красивое здание. Во всем мире небоскребы служат пристанищем как для крупнейших корпораций, так и для многочисленных разнородных компаний помельче. В небоскребах могут располагаться гостиницы, квартиры, театры и даже телевизионные студии. Небоскреб становится показателем развития новых строительных, информационных, управленческих технологий, свидетельством роста престижа, новой достопримечательностью на карте города или страны. И все же небоскребы таят в себе какую-то экономическую "чертовщинку", раскрыть которую удалось в 1999 г. малоизвестному экономисту Эндрю Лоуренсу.
Фото © моё, год назад сделал
Индекс небоскреба
Возможно, это просто совпадение, но Лоуренс на основании анализа всемирной экономической истории за последние 100 лет, выявил интересную корреляцию между строительством новых высотных зданий и фазами экономических циклов. Получилось вот что - возведение небоскребов начинается на излете экономического бума и заканчивается на фоне глубоких финансовых потрясений.
Первый экономический кризис, подтверждающий правоту "индекса небоскреба", случился в 1907-1909 гг. В 1907 г. Америку охватила биржевая паника, когда одновременно упали сельскохозяйственные урожаи, уменьшилось денежное предложение и существенно возросли кредитные ставки. Одним из результатов того экономического спада стало создание в 1913 г. Федеральной резервной системы (ФРС), предпринятое с целью регулирования финансовых рынков и контроля над денежным предложением. Этому кризису соответствуют нью-йоркские "высотки" "Сингер" и "Метрополитен Лайф".
Вторым экономическим кризисом, обосновывающим "индекс небоскреба" стала Великая Депрессия 1929-1933 гг. Расширение кредитного предложения и рост фондового рынка в 1920-е гг. создавали ощущение безграничных экономических возможностей, испарившееся в октябре 1929 г., когда фондовые рынки по всему миру рухнули. В 1932 г. индекс Доу-Джонса составлял всего 9,3% от недавнего максимума, ВВП США сократился на 30%, а промышленное производство - в два раза. А вот и подтверждения: небоскребы "40 Уолл-стрит", "Крайслер" и "Эмпайр Стэйт Билдинг".
Экономический спад 1970-х гг. или третий экономический кризис, подтверждающий "индекс небоскреба", сменил экономический бум, сопровождавший развитие США на протяжении 1960-х. В период 1970-1982 гг. американская экономика боролась со стагфляцией (одновременными спадом экономического производства, увеличением инфляции и ростом безработицы). Например, инфляция в США по итогам 1980 г. составила 13,5% (в 1970 г. - 5,9%), а безработица к концу 1982 г. достигала уровня в 10,8% (в 1970 г. - 4,9%). Результатами экономического кризис стали отказ США от "золотого стандарта" доллара и распад Бреттон-Вудской финансовой системы. Примечательно, что в 1970-х были введены в строй "Башни-близнецы" и небоскреб "Сирс Тауэр".
Четвертый кризис, отражающий справедливость выводов Лоуренса, начался в Азиатском регионе в середине 90-х. После значительного экономического роста "азиатских тигров" Гонконга, Малайзии, Сингапура, Южной Кореи начались спад промпроизводства, обрушение фондовых рынков, девальвация национальных валют. Во второй половине 1990-х "азиатская инфекция" привела к экономическим проблемам в других регионах, например, к российскому дефолту 1998 г. Как тут не вспомнить про малазийский "Петронас Тауэр", законченный в 1997 г.?
Конечно, это просто совпадения. Во второй половине XX в. было возведено немало высотных зданий без какого-либо сопутствующего экономического негатива. Например, «Джон Хэнкок Центр» высотой в 343 м, построенный в 1969 г. в Чикаго. Или "Канари Уорф Тауэр" высотой в 236 м, сданный в эксплуатацию в 1991 г. в Лондоне. Наконец, "Эмиратские башни-близнецы" максимальной высотой в 355 м, законченные в Дубае (ОАЭ) в 2000 г. К тому же теория экономических циклов все еще не разработана.
Тем не менее, определенная взаимосвязь присутствует.
Страх высоты
Поговорим о причинах, побуждающих строить высотные здания.
Первая причина - это воздействие кредитных ставок на стоимость земельных участков. Низкая ставка приводит к увеличению стоимости земли, особенно в центральных районах крупных городов. Невысокие процентные ставки приводят к росту спроса на недвижимость, что в свою очередь повышает цену участков.
Повышение стоимости земли наряду с сохраняющимися невысокими процентными ставками по заемным средствам побуждают бизнесменов-строителей к извлечению максимума прибыли, что трансформируется в возведение зданий большой этажности. Особенно когда есть возможность привлечь дешевые средства и надеяться на рефинансирование полученных кредитов в будущем.
Вторая причина - это взаимосвязь между низкими кредитными ставками и масштабами деятельности компаний. Невысокая стоимость заемного капитала поощряет фирмы увеличивать размеры бизнеса, что в том числе приводит к увеличению спроса на офисные помещения в престижных деловых центрах.
Дальше все как обычно - рост арендных ставок на существующие офисы и необходимость удовлетворения спроса за счет строительства более высоких офисных зданий. Застройщикам и девелоперам кажется, что, выстроив очередную "высотку", они смогут получать более существенную прибыль от продажи или сдачи в аренду помещений.
Наконец, третья причина - это развитие технологий строительства. Возведение небоскребов требует новых решений в закладке фундаментов, вентилировании, освещении, кондиционировании, обеспечении сейсмической и противопожарной безопасности.
Какое отношение эти причины имеют к возникновению экономических кризисов? А никакого. Не будем же мы всерьез рассматривать версию, что подпирающие небо конструкции из стекла и бетона навлекают на экономику гнев небесный. Просто существует "индекс небоскреба", по которому можно определить в какой стране мира фаза экономического подъема вскоре сменится спадом, а то и кризисом.
Башня "Федерация"
С апреля 2004 г. в Москве в районе международного делового центра "Москва-Сити" ведется строительство первого в России по-настоящему высотного здания "Башня "Федерация". Размеры нового небоскреба, призванного стать самым высоким зданием Европы, хороши: высота башни "Восток" составит 360 м, башни "Запад" - 243 м, а вся конструкция вместе со шпилем вознесется над уровнем земли на 506 м. Окончание строительства с фанфарами и фейерверками запланировано на I квартал 2010 года.
Мы ни в коем случае не хотим сказать, что строительство "Федерации" является предвестником экономического кризиса, который поразит нашу страну в 2009-2010 годах, а генеральный партнер строительства банк ВТБ, инвестировавший в проект несколько миллиардов долларов, получит ощутимые финансовые пробоины. Мы просто напоминаем про "индекс небоскреба" и просим экономического бога, чтобы на этот раз многократно подтвержденная закономерность не сработала.
Давным-давно, 16 октября 2008 года, в еженедельнике "Россия" вышла моя статья "Брошенные в небо".
С той поры и еженедельник исчез, и их сайт растворился, но черновик (интересный, на мой взгляд) остался.
Итак, 16 октября 2008 г., еженедельник "Россия", материал
БРОШЕННЫЕ В НЕБО
Что такое современный небоскреб? Это не только высокое красивое здание. Во всем мире небоскребы служат пристанищем как для крупнейших корпораций, так и для многочисленных разнородных компаний помельче. В небоскребах могут располагаться гостиницы, квартиры, театры и даже телевизионные студии. Небоскреб становится показателем развития новых строительных, информационных, управленческих технологий, свидетельством роста престижа, новой достопримечательностью на карте города или страны. И все же небоскребы таят в себе какую-то экономическую "чертовщинку", раскрыть которую удалось в 1999 г. малоизвестному экономисту Эндрю Лоуренсу.
Фото © моё, год назад сделал
Индекс небоскреба
Возможно, это просто совпадение, но Лоуренс на основании анализа всемирной экономической истории за последние 100 лет, выявил интересную корреляцию между строительством новых высотных зданий и фазами экономических циклов. Получилось вот что - возведение небоскребов начинается на излете экономического бума и заканчивается на фоне глубоких финансовых потрясений.
Первый экономический кризис, подтверждающий правоту "индекса небоскреба", случился в 1907-1909 гг. В 1907 г. Америку охватила биржевая паника, когда одновременно упали сельскохозяйственные урожаи, уменьшилось денежное предложение и существенно возросли кредитные ставки. Одним из результатов того экономического спада стало создание в 1913 г. Федеральной резервной системы (ФРС), предпринятое с целью регулирования финансовых рынков и контроля над денежным предложением. Этому кризису соответствуют нью-йоркские "высотки" "Сингер" и "Метрополитен Лайф".
Вторым экономическим кризисом, обосновывающим "индекс небоскреба" стала Великая Депрессия 1929-1933 гг. Расширение кредитного предложения и рост фондового рынка в 1920-е гг. создавали ощущение безграничных экономических возможностей, испарившееся в октябре 1929 г., когда фондовые рынки по всему миру рухнули. В 1932 г. индекс Доу-Джонса составлял всего 9,3% от недавнего максимума, ВВП США сократился на 30%, а промышленное производство - в два раза. А вот и подтверждения: небоскребы "40 Уолл-стрит", "Крайслер" и "Эмпайр Стэйт Билдинг".
Экономический спад 1970-х гг. или третий экономический кризис, подтверждающий "индекс небоскреба", сменил экономический бум, сопровождавший развитие США на протяжении 1960-х. В период 1970-1982 гг. американская экономика боролась со стагфляцией (одновременными спадом экономического производства, увеличением инфляции и ростом безработицы). Например, инфляция в США по итогам 1980 г. составила 13,5% (в 1970 г. - 5,9%), а безработица к концу 1982 г. достигала уровня в 10,8% (в 1970 г. - 4,9%). Результатами экономического кризис стали отказ США от "золотого стандарта" доллара и распад Бреттон-Вудской финансовой системы. Примечательно, что в 1970-х были введены в строй "Башни-близнецы" и небоскреб "Сирс Тауэр".
Четвертый кризис, отражающий справедливость выводов Лоуренса, начался в Азиатском регионе в середине 90-х. После значительного экономического роста "азиатских тигров" Гонконга, Малайзии, Сингапура, Южной Кореи начались спад промпроизводства, обрушение фондовых рынков, девальвация национальных валют. Во второй половине 1990-х "азиатская инфекция" привела к экономическим проблемам в других регионах, например, к российскому дефолту 1998 г. Как тут не вспомнить про малазийский "Петронас Тауэр", законченный в 1997 г.?
Конечно, это просто совпадения. Во второй половине XX в. было возведено немало высотных зданий без какого-либо сопутствующего экономического негатива. Например, «Джон Хэнкок Центр» высотой в 343 м, построенный в 1969 г. в Чикаго. Или "Канари Уорф Тауэр" высотой в 236 м, сданный в эксплуатацию в 1991 г. в Лондоне. Наконец, "Эмиратские башни-близнецы" максимальной высотой в 355 м, законченные в Дубае (ОАЭ) в 2000 г. К тому же теория экономических циклов все еще не разработана.
Тем не менее, определенная взаимосвязь присутствует.
Страх высоты
Поговорим о причинах, побуждающих строить высотные здания.
Первая причина - это воздействие кредитных ставок на стоимость земельных участков. Низкая ставка приводит к увеличению стоимости земли, особенно в центральных районах крупных городов. Невысокие процентные ставки приводят к росту спроса на недвижимость, что в свою очередь повышает цену участков.
Повышение стоимости земли наряду с сохраняющимися невысокими процентными ставками по заемным средствам побуждают бизнесменов-строителей к извлечению максимума прибыли, что трансформируется в возведение зданий большой этажности. Особенно когда есть возможность привлечь дешевые средства и надеяться на рефинансирование полученных кредитов в будущем.
Вторая причина - это взаимосвязь между низкими кредитными ставками и масштабами деятельности компаний. Невысокая стоимость заемного капитала поощряет фирмы увеличивать размеры бизнеса, что в том числе приводит к увеличению спроса на офисные помещения в престижных деловых центрах.
Дальше все как обычно - рост арендных ставок на существующие офисы и необходимость удовлетворения спроса за счет строительства более высоких офисных зданий. Застройщикам и девелоперам кажется, что, выстроив очередную "высотку", они смогут получать более существенную прибыль от продажи или сдачи в аренду помещений.
Наконец, третья причина - это развитие технологий строительства. Возведение небоскребов требует новых решений в закладке фундаментов, вентилировании, освещении, кондиционировании, обеспечении сейсмической и противопожарной безопасности.
Какое отношение эти причины имеют к возникновению экономических кризисов? А никакого. Не будем же мы всерьез рассматривать версию, что подпирающие небо конструкции из стекла и бетона навлекают на экономику гнев небесный. Просто существует "индекс небоскреба", по которому можно определить в какой стране мира фаза экономического подъема вскоре сменится спадом, а то и кризисом.
Башня "Федерация"
С апреля 2004 г. в Москве в районе международного делового центра "Москва-Сити" ведется строительство первого в России по-настоящему высотного здания "Башня "Федерация". Размеры нового небоскреба, призванного стать самым высоким зданием Европы, хороши: высота башни "Восток" составит 360 м, башни "Запад" - 243 м, а вся конструкция вместе со шпилем вознесется над уровнем земли на 506 м. Окончание строительства с фанфарами и фейерверками запланировано на I квартал 2010 года.
Мы ни в коем случае не хотим сказать, что строительство "Федерации" является предвестником экономического кризиса, который поразит нашу страну в 2009-2010 годах, а генеральный партнер строительства банк ВТБ, инвестировавший в проект несколько миллиардов долларов, получит ощутимые финансовые пробоины. Мы просто напоминаем про "индекс небоскреба" и просим экономического бога, чтобы на этот раз многократно подтвержденная закономерность не сработала.