Пробелы в истории квартиры: недееспособность ранее проживавших.
Из опыта работы Комитета защиты прав потербителей.
Ситуация №5
Заявитель при посредничестве Риэлтора приобрел в собственность квартиру. Через год сделка была оспорена в суде прокуратурой в связи с тем, что были ущемлены права Истца - недееспособного гражданина. В ходе судебного разбирательства было установлено, что ранее Истец проживал в квартире и был признан судом недееспособным по заявлению совместно с ним проживающей мачехи. Однако органы опеки не были своевременно оповещены судом о данном факте, и опекун назначен не был. Далее, до приватизации квартиры, Истец был незаконно выписан из квартиры в психиатрическую больницу по его личному заявлению, заверенному заведующим отделения. В последствии оставшиеся наниматели приватизировали квартиру и продали ее Заявителю, приобретя взамен квартиру в доме-новостройке.
Решением суда:
Истец был внесен в договор передачи в собственность спорной квартиры в качестве долевого собственника;
За Истцом, с согласия других собственников, признано право собственности на долю в квартире в доме-новостройке;
Заявитель признан добросовестным приобретателем квартиры, то есть суд подтвердил его право собственности на квартиру.
Суд вынес частное определение в адрес Риэлтора, где обвинил его в недостаточной «тщательности» проверки «юридической чистоты» квартиры.
Заявитель обвинил Риэлтора в недобросовестном исполнении своих обязанностей.
Однако Комитет не согласился как с Заявителем, так и с частным определением суда, посчитав, что Риэлтор не должен отвечать за недобросовестные действия родственников Истца, не исполнение должностных обязанностей работниками суда, органов опеки и попечительства, прямое нарушение своих обязанностей работниками медицинского учреждения, РЭУ и МВД.
Комитет не усмотрел в действиях Риэлтора нарушений Кодекса этики Риэлтерского профессионального объединения.
Мой комментарий:
Мы не всегда можем защитить интересы своих Клиентов, и это объективная правда. Но, как минимум, необходимо проводить разъяснительную работу, объяснять, какого рода информация может быть получена нами, насколько она значима, насколько велик риск возникновения судебных споров, и есть ли он вообще. При возникновении каких-либо сомнений всегда можно заключить договор страхования титула, или отказаться от приобретения такого объекта вообще. Очень радует тот момент, что удалось связать две эти сделки, и включить Истца в число сособственников в квартире в доме-новостройке. Если бы этого не удалось сделать, сделка по продаже квартиры, возможно, была бы расторгнута. Заявитель, конечно, является добросовестным приобретателем, но дальнейшей ход дела сложно предугадать. А в результате, Заявитель (покупатель) и Риэлтор пострадали морально, а продавцы, которые намеренно хотели избавиться от своего родственника, отправив его на лечение, вынуждены были смириться с участием его в долевой собственности на их квартиру.
Ситуация №5
Заявитель при посредничестве Риэлтора приобрел в собственность квартиру. Через год сделка была оспорена в суде прокуратурой в связи с тем, что были ущемлены права Истца - недееспособного гражданина. В ходе судебного разбирательства было установлено, что ранее Истец проживал в квартире и был признан судом недееспособным по заявлению совместно с ним проживающей мачехи. Однако органы опеки не были своевременно оповещены судом о данном факте, и опекун назначен не был. Далее, до приватизации квартиры, Истец был незаконно выписан из квартиры в психиатрическую больницу по его личному заявлению, заверенному заведующим отделения. В последствии оставшиеся наниматели приватизировали квартиру и продали ее Заявителю, приобретя взамен квартиру в доме-новостройке.
Решением суда:
Истец был внесен в договор передачи в собственность спорной квартиры в качестве долевого собственника;
За Истцом, с согласия других собственников, признано право собственности на долю в квартире в доме-новостройке;
Заявитель признан добросовестным приобретателем квартиры, то есть суд подтвердил его право собственности на квартиру.
Суд вынес частное определение в адрес Риэлтора, где обвинил его в недостаточной «тщательности» проверки «юридической чистоты» квартиры.
Заявитель обвинил Риэлтора в недобросовестном исполнении своих обязанностей.
Однако Комитет не согласился как с Заявителем, так и с частным определением суда, посчитав, что Риэлтор не должен отвечать за недобросовестные действия родственников Истца, не исполнение должностных обязанностей работниками суда, органов опеки и попечительства, прямое нарушение своих обязанностей работниками медицинского учреждения, РЭУ и МВД.
Комитет не усмотрел в действиях Риэлтора нарушений Кодекса этики Риэлтерского профессионального объединения.
Мой комментарий:
Мы не всегда можем защитить интересы своих Клиентов, и это объективная правда. Но, как минимум, необходимо проводить разъяснительную работу, объяснять, какого рода информация может быть получена нами, насколько она значима, насколько велик риск возникновения судебных споров, и есть ли он вообще. При возникновении каких-либо сомнений всегда можно заключить договор страхования титула, или отказаться от приобретения такого объекта вообще. Очень радует тот момент, что удалось связать две эти сделки, и включить Истца в число сособственников в квартире в доме-новостройке. Если бы этого не удалось сделать, сделка по продаже квартиры, возможно, была бы расторгнута. Заявитель, конечно, является добросовестным приобретателем, но дальнейшей ход дела сложно предугадать. А в результате, Заявитель (покупатель) и Риэлтор пострадали морально, а продавцы, которые намеренно хотели избавиться от своего родственника, отправив его на лечение, вынуждены были смириться с участием его в долевой собственности на их квартиру.