Градостроительные тупики: Ключевое решение проблемы Москвы лежит за ее пределами
svoboda.org
Ключевое решение проблемы Москвы лежит за ее пределами, то есть должен быть роскошный Питер, роскошная Самара, Екатеринбург и так далее, тогда не будет этого бесконечного спроса на московское жилье.
Конечно, если строить новые города, то это должна быть компактная застройка. Есть правила соотношения плотности застройки, населения, компактности - это архитектурная, градостроительная наука. Когда смотришь на весь этот беспорядок, видишь, что действительно, да, градостроительство - это профессия, и никто этой профессией не воспользовался (!!!).
Илья Заливухин: Это такая же профессия, как архитектура. Представляете, построить многоэтажный дом, небоскреб, а у нас в агломерации 25 миллионов человек… Без владения профессией, без проекта… Просто ни один нормальный строитель не возьмется, он скажет: дайте мне рабочие чертежи - рухнет, не дай бог, вы же хотите заселить туда 25 миллионов человек.
То же самое с градостроительством - это еще сложнее, чем архитектура, потому что там экономика, социология, чего только нет. Градостроительство - это, по сути, вершина проектирования, это нужно понимать практически, начиная с ощущений конкретного человека и кончая экономикой и политикой. Это сложнейший продукт, который должен быть выполнен специалистами, а у нас эта профессия в 50-х годах начала постепенно замедляться, и сейчас ее нет, нет специалистов.
на фото: Илья Заливухин - архитектор, градостроитель, общественный деятель. Эксперт в области градостроительства и формирования стратегий развития городов и агломераций. Илья Заливухин родился в Москве в 1974 году. Окончил Московский Архитектурный Институт в 1998 году.
Илья Заливухин: Анатомия города. Архитектура - «мышцы» мегаполиса
Катерина Мирошникова: Что происходит в головах у тех… Я думаю, 80% - это приезжие, условно говоря, Тюмень, в поисках хороших инвестиций, покупки в том же Мортонграде квартиры, то есть это такой наив. Когда ты смотришь на эти веселые картинки, где у тебя линии скоростных трамваев проложены по жилым домам, где у тебя нарисованы дома абсолютно без парковочных мест, люди на самокатах или велосипедах… Что они думают, могут ли прогнозировать на пять-семь лет вперед, понимая, что будет с инфраструктурой, с развитием транспорта, какова плотность населения и так далее?
Алексей Новиков: Если бы было правовое зонирование, если бы были регламенты, которые заставляли бы их думать, выставлять определенные соотношения и так далее, тогда было бы в одном месте чуть лучше, в другом - чуть хуже, в одном - красивее, в другом - нет, но это бы происходило по определенным, именно пространственным правилам.
Катерина Мирошникова: Они есть, просто застройщики их нарушают.
Алексей Новиков: Их нет в том объеме, в котором они должны быть. Для того, чтобы вырастить нормальную правовую систему зонирования, нужны десятилетия. В Америке она началась с 1961 года и до сих пор развивается. Там куча всяких регламентов - шумовые, высотные, эстетические, регламенты, которые дают соотношение коммерческой и жилой застройки. И когда, например, возмущенные ньюйоркцы выступают против строительства домов Трампа, они выступают не против Трампа, а против определенного регламента зонирования, который позволяет Трампу строить этот дом.
Сергей Медведев: Екатерина говорит, что большая часть квартир - инвестиционные, то есть это происходит ради чьей-то инвестиции, как урбанизация в 30-е, в 50-е годы, когда людей переселяли из бараков. Хрущевскую урбанизацию можно было обосновать. Но сейчас я не вижу в России таких жестоких социальных условий, которыми можно обосновать такую взрывную урбанизацию. Вопрос: а зачем строить?
Я гляжу на какую-нибудь страну типа Швейцарии, в которой строится только новое за старое. Вот давайте строить новые дома только там, где были какие-то готовые старые объекты. Вопрос не в том, что людям нужны дома, потому что им негде жить. Им просто некуда девать деньги - так давайте застроим все поля бетонными домами.
Катерина Мирошникова: В Подмосковье такая ситуация: условно, губернатор говорит, что политика подмосковных властей - развитие социальной инфраструктуры, школ, поликлиник. По сути, застройщик приходит под определенные обязательства потратить в Московской области определенный бюджет, а дальше это каким-то образом соинвестируется из государственных и частных денег.
Сергей Медведев: Откуда эта мифология - "улучшение жилищных условий"? Кому их улучшать - этим самым инвестициям, идущим из нефтяных регионов России? Какая-то советская мифология.
Под зонтиком интересов комплексного развития территорий возникает просто система экспроприации частной собственности у кого угодно
Алексей Новиков: Это в некотором смысле оправдание. Конечно, нужно признать, что только часть этого процесса - это улучшение жилищных условий, а остальная часть - это деньги. Мы говорили про комплексное развитие территорий. Самое ужасное в этой истории - даже не то, что это какая-то практика самих девелоперов. Это стало юридической нормой, с помощью которой в ближайшее время выйдут поправки к Градостроительному кодексу, и они, по сути дела, благодаря этой норме узаконят изъятие собственности у людей, у индивидуальных собственников квартир, у корпораций и так далее. Фактически под зонтиком интересов комплексного развития территорий возникает просто система экспроприации частной собственности у кого угодно. Следите внимательно за тем, что сейчас будет происходить на закрытии сессии Государственной думы, посмотрите, какие будут поправки к Градостроительному кодексу - это будет очень интересно.
Все это начиналось с того, что возникла реальная проблема - каким-то образом разобраться в промышленных зонах с мелкими собственниками, которые там остались. Проще, конечно, изъять и построить что-нибудь на этом месте, но тогда не надо удивляться, почему инвесторы не идут в Москву и Россию - потому что вы нарушаете права собственности. А теперь туда еще и жилье под шумок… Если нам нужно снести дом, в котором вы сейчас сидите, то возьмем и снесем. Компенсируем, но дальше вы не имеете никаких прав. Это сложнейший вопрос градостроительного диалога между собственником и городом. Иногда нужно делать такого рода вещи, но в нормальных правовых режимах это все специально обставлено такими сложными процедурами, чтобы не нарушать права.
Борьба за пространство - это тоже вещь политическая
Сергей Медведев: Фактически здесь вырисовывается такая оппозиция: с одной стороны - интересы общества, интересы будущего, интересы, в том числе, собственников, а с другой стороны - интересы застройщика, стройкомплекса, которые поддержаны коррумпированным государством.
Сергей Медведев: Катерина представляет движение "Мортонграду.Нет" - это люди, которые объединились против очередной застройки большого города корпорацией "Мортон", одним из крупнейших застройщиков, в районе Рублево-Архангельского. Расскажите, в какой стадии сейчас все это находится, против чего вы протестуете, что грозит Подмосковью и чего можно избежать?
Катерина Мирошникова: Вся эта борьба началась в начале декабря 2014 года, фактически за месяц до публичных слушаний, на которых жители местного поселения должны были принять решение, хотят они этот город рядом с собой или нет.
Сергей Медведев: Речь идет о 60 тысячах человек?
Катерина Мирошникова: Там 54 тысячи человек, плюс 20 тысяч рабочей силы. Я думаю, общий эффект будет порядка ста тысяч человек, не меньше.
Градостроительство - это вершина проектирования, это нужно понимать практически, начиная с ощущений конкретного человека и кончая экономикой и политикой
Илья Заливухин: 60 тысяч человек по 20-30 метров на человека - это около двух миллионов квадратных метров.
Катерина Мирошникова: Три миллиона квадратных метров, притом что там сейчас проживают порядка 20 тысяч человек. Эту борьба идет на протяжении полутора лет - как на судебном уровне, так и на уровне обращений к президенту, в прокуратуру… Общественные выступления, народные сходы, люди выходят, перекрывают путь экскаваторам, несколько дней назад прошел митинг…
Некоторые считают, что эта борьба происходит за счет неких рублевских олигархов, все это скатывается к интересам отдельных личностей, которые хотят жить в комфортных условиях на природе. В действительности мы говорим о жителях пятиэтажек в Архангельском, о тех людях, дома которых по Ильинскому шоссе будут снесены, то есть это очень разнородный социальный пласт.
Сейчас проект Мортонграда согласован как проект. По сути, от этой катастрофы нас отделяет утверждение этого проекта на следующей стадии. Сейчас, пока он не утвержден, мы подали порядка шести тысяч обращений от местных жителей в Администрацию президента. У нас есть подтверждение от "Гринписа", заключение от "Мосводоканала" о том, что может быть экологическая катастрофа. У нас есть заключения о том, каким образом повлияет новый поток жителей на развитие транспортной инфраструктуры. Мы продолжаем бороться. Я уверена: все это должно привести нас к тому, что этого проекта там не будет. Мы выступаем за создание национального парка "Московия", как и планировалось, за сохранение водоохранной территории Лохина острова.
Сергей Медведев: Архангельское, этот подмосковный Версаль, затронуто?
Катерина Мирошникова: Затронуто, оно практически через Ильинское шоссе. Можно представить, что произойдет, если вся эта толпа…
С одной стороны - интересы общества, а с другой - интересы застройщика
Сергей Медведев: Застройка Мортонграда - какова ее высота, этажность?
Катерина Мирошникова: Нам удалось сделать так, чтобы проект пересмотрели. Сначала она была девять-четырнадцать этажей, сейчас - семь-девять. Но хитрость заключается в том, что они снизили этажность, количество населения сократилось на 13%.
Илья Заливухин: Я - член Общественной палаты Московской области, а не правительства, я могу только сказать, как я понимаю эту ситуацию. Прежде всего, есть какие-то обязательства по достройке брошенных собственников и так далее, которые уже существуют. Правительство принимает решение таким образом: хорошо, давайте мы дадим "Мортону" построить в хорошем районе комплексный низкоэтажный город с улицами, инфраструктурой и так далее, - искренне полагая, что это нормально.
Проекты комплексного освоения территорий никто у нас не опровергал. Соответственно, нужны деньги на то, чтобы достроить СУ-155 - это действительно МММ, "Мортон" участвует в этом МММ, потому что за счет полей, на которых будет строить "Мортон", пока еще качественная компания, достраиваются объекты компании СУ-155. Туда идут средства, чтобы дать квартиры людям, которые вложили туда деньги и являются обманутыми дольщиками.
Дальше правительство, которое на самом деле говорит: хорошо, давайте выделим, но выделим не где-то в плохом районе, а в хорошем, чтобы там подороже продать - не ради того, чтобы всем нажиться, а ради того, чтобы сохранить качество (я не защищаю этот проект, я просто объясняю логику). Поэтому выделяются хорошие территории в пойме реки рядом с Архангельским, снижается этажность, в том числе благодаря активистам.
Я думаю, власти уверены, что все в порядке, потому что для начала никто не привязывает это количество людей к общественному транспорту. Поэтому одно из замечаний, которое произносится, - что все эти люди все равно сядут на машины, выедут на шоссе, и там действительно встанут все эти выезды.
Илья Заливухин: Они сейчас решают задачи обманутых дольщиков, которые тоже стоят у них за спиной. Это такой сложный механизм, который запущен везде в Москве и Московской области. Там и правовые, и экономические, и юридические, и политические проблемы...
Сергей Медведев: Есть еще частные интересы. В "Мортоне" и у Воробьева, и у Шойгу какие-то структуры.
Илья Заливухин: Если говорить про коммерческие интересы, то не факт, что они это продадут и вообще получат с этого прибыль. Вполне может так получиться, что они построят несколько кварталов, и люди поймут, что не могут оттуда доехать, транспорта там нет, и просто перестанут это покупать. Между прочим, такая проблема сейчас есть в Московской области - просто перестают покупать.
У нас настолько привыкли - что бы ты ни посадил, все вырастет, но вот сейчас времена меняются. Нужно строить в центре городов, развивать территории. Тот же "Мортон" с его девелоперскими амбициями надо перенаправить в другую сторону - в московские и подмосковные промзоны. В Подмосковье очень много городов, в центре которых находится мусор рядом со станциями железных дорог. Этим надо заниматься. Там, кстати, никто не живет, просто надо работать с собственниками. Для этого принимаются законы, их надо корректировать, дорабатывать, чтобы они не изымали территории у собственников, а учили их работать.
Сергей Медведев: Как вы видите будущее Подмосковья? Надо ли продолжать комплексную застройку или, может быть, нужно объявить мораторий на многоэтажное жилищное строительство?
Алексей Новиков: Мы вместе с Институтом экономики города еще в 2013 году написали статью ровно про эту проблему; она была опубликована на Московском урбанистическом форуме. Выход я вижу только в том, чтобы действительно с помощью систем градорегулирования правового зонирования практически наложить мораторий на жилую застройку в Подмосковье. Конечно, это звучит жестко… Не наложить совсем, а установить некие средовые критерии качества, а не квадратных метров, которые позволяют девелоперам развивать там жилые или коммерческие пространства. Я имею в виду мораторий на строительство в том виде, в котором оно происходит. Градорегулирование, правовое зонирование - это единственный возможный ответ на тот коллапс, который сейчас уже развивается. Если этого не сделать, то проблемы будут гораздо более жесткими, они будут социальными, политическими, а не градостроительными. Они уже такие.
Сергей Медведев: Если взять нынешние тренды, то Москва превращается в некое подобие Шанхая?
Алексей Новиков: В Шанхае соблюдена конструкция плотности застройки, плотности населения. А Москва именно рыхлая, это плохо организованная в пространстве агломерация, и в этом ее проблема.
Сергей Медведев: Если брать какой-то из глобальных мегаполисов третьего мира, то в каком направлении эволюционирует Москва? Или это вообще ни на что не похоже?
Алексей Новиков: Мне кажется, она торит некоторую дорогу такого постсоветского города с очень плохой системой градостроительного регулирования, и мы получим некий уникальный феномен. Китайские города совсем другие.
Илья Заливухин: У нас уникальная ситуация. 70-летний эксперимент с советской властью, который мы поставили над страной, дальше мы поставили в каком-то виде, где все делается за счет нефтяных денег.
Сергей Медведев: Частично этот эксперимент был удачным, если брать старые московские районы 70-80-х годов.
Илья Заливухин: Да, только тогда было восемь миллионов человек, Московская область тоже была обеспечена рабочими местами, и все города жили полицентричной системой. Сейчас там 25 миллионов человек, центром притяжения которых является Москва. Нужно всю эту систему пересматривать, планировать, уж точно привязывать к ней транспортную модель, потому что у нас Москва с Московской областью - это как Восточный и Западный Берлин, а еще есть федеральные дороги РЖД, которые там выполняют свою роль.
Алексей Новиков: А в чем был удачен этот эксперимент? Если даже взять самую подоснову всего города - это транспортная, дорожная сеть, то она на порядок менее плотная, чем в органических городах.
Сергей Медведев: Я согласен, там разные районы. Я живу в Крылатском, в более удачном районе. Тем, кто живет в Марьино или Люблино, конечно, меньше повезло - там люди в гетто, отсеченные железными дорогами и плохими магистралями.
Илья Заливухин: Крылатское - нормальный район, там парк и зелень. В любом случае, советский Генплан планировался специалистами. Я пытаюсь говорить о том, что у нас нет понимания, где можно, а где нельзя, что мы делаем, просто элементарного планирования в масштабах агломерации. У нас до сих пор нет единой стратегии Москвы и Московской области.
Сергей Медведев: "Политика" происходит от слова "полис" ("город"), и в этом смысле борьба за пространство - это тоже вещь политическая.