Сергей Король. Диалоги об идеальном девелопменте
оригинал здесь: pragmatika.media 28 апреля 2021
Build, Build, Build, - призвал в августе 2020 г. премьер-министр Великобритании Борис Джонсон и анонсировал самые радикальные со времен Второй мировой войны реформы в сфере городского планирования.
на фото: Жилой комплекс DIADANS, Киев.
Завидуя решительности Джонсона, мы поняли, что хотим разобраться, готовы ли если не к коренным реформам, то хотя бы к переосмыслению традиционных подходов в недвижимости? Что именно мы хотим и могли бы изменить в первую очередь? Какой он - идеальный девелопмент 2021-2025 гг.?
Искать ответы на эти и другие острые вопросы главный редактор PRAGMATIKA.MEDIA Константин Ковшевацкий будет вместе с директором по развитию девелоперской компании ENSO Сергеем Королем.
Константин Ковшевацкий: Давайте для начала разберемся - из чего состоит Киев? Мы видим массив плохой и очень плохой типовой архитектуры, долю постмодернистской эклектики, стремительно уменьшающееся количество наследия и прослойку современной качественной архитектуры. Попытаемся прикинуть это в процентах?
Сергей Король: Не имею понятия, в каком процентном соотношении они сосуществуют, могу только догадываться. Качественная архитектура в жилом секторе в нашей стране стала появляться всего несколько лет назад. Но предпосылки к этому существовали и ранее. Я сам об этом заговорил лет десять назад, когда мы увидели начало движения в сторону новой архитектуры. Не потому что внезапно оформился некий архитектурный тренд - к появлению качественной архитектуры нас подтолкнул рынок. На самом деле все движители, в том числе и в сфере архитектуры, зависят от рынка. Все, о чем мы будем говорить сегодня, диктуется прежде всего рынком. Именно он требует интересных проектов - и они появляются. Проекты конкурентны, они генерируют большую стоимость, вызывают больший интерес у покупателя.
Правда, некоторые кейсы заставляют меня думать об отсутствии логики у украинского покупателя, готового вкладывать деньги в проекты с высокой стоимостью квадратного метра, расположенные в малоинтересных и не перспективных, с моей точки зрения, локациях.
К. К.: Возможно, они привлекательны для покупателя, потому что именно там предусмотрена качественная инфраструктура?
С. К.: Иногда проектировщикам вовсе не обязательно предусматривать развитую инфраструктуру, потому что она уже существует - к примеру, в историческом центре.
К. К.: Но ведь именно поэтому из центра в новые районы и уезжают те, кто от такой инфраструктуры несколько устал…
С. К.: Не думаю, что покупатель квартир в новых загородных ЖК - это тот, кто уезжает из центра города. Мне представляется, что это скорее приезжие из регионов либо люди из пригородов. Но давайте все же вернемся к архитектуре. Думаю, сегодня, если оценивать ситуацию навскидку и без серьезных полевых исследований, гораздо больше интересной архитектуры появляется именно в загородных проектах. Время от времени в совершенно неожиданных местах «выстреливают» замечательные объекты.
К. К.: С чем вы это связываете?
С. К.: Тяжело объяснить. Скажем так, наверное, кому‑то просто повезло с архитектором. Тем не менее мне представляется, что сегодня интересной архитектуры - от 5 до 10 % всего объема на рынке. Сложившаяся центральная часть города небольшая, там интересного - где‑то 20 %. Остальное - как раз та посредственная и очень плохая архитектура, о которой вы спрашивали. Кроме всего прочего, если говорить о рынке, люди постоянно перетекают из одних проектов в другие. У нас есть сложившийся массив объектов, построенных в 60-70‑х гг., есть массив хрущевок, панельный массив Теремков и более новый, скажем, на Осокорках. Получая финансовую возможность, люди из «панелек» перебираются в более новые объекты, более интересные ЖК. Условно говоря, устав жить на Троещине, люди при появившихся финансовых возможностях готовы переехать в другой район с более развитой инфраструктурой, лучшим транспортным сообщением и хорошей архитектурой, конечно.
К. К.: Как вы сказали, мы видим массив нарождающейся хорошей архитектуры в Украине. Но почему у нас она все равно остается по большей части лишь на уровне хорошей? Другими словами, почему в нашей стране критически мало проектов, которые могли бы дать возможность с уверенностью говорить о вкладе Украины в развитие мировой архитектурной мысли?
С. К.: Вернемся к истории. Кто был заказчиком архитектора в нашей стране до распада Союза? Государство! Если сравнивать нас с Европой и Америкой, то мы долгие годы жили в условиях отсутствия коммерческого заказчика. То есть власть занимала эту нишу, именно государство формально платило зарплаты архитекторам. Как мне кажется, корень проблемы - в разных условиях развития архитектуры у нас и за рубежом. И не стоит упускать из виду, что мы очень короткий период находимся в тех условиях, в которых непрерывно развивалась западная архитектурная практика: с одной стороны, некие условия диктует заказчик, а с другой - рынок дает возможности или ограничивает их.
И если говорить об архитектурной мысли, а не о воплощенных в жизнь проектах, то у нас есть очень интересные архитекторы и крутые предложения. Как человек, который ежедневно работает непосредственно с архитекторами, я знаю и вижу это отчетливо. Понимаю, что многие из этих проектов никогда не будут реализованы, но мысль существует. И молодые, амбициозные, получившие образование на Западе, насмотренные и думающие ребята, которыми можно гордиться, у нас тоже есть. А для того, чтобы реализовать их идеи, должна состояться встреча с девелопером - кто‑то к кому‑то должен прийти.
Дальше должно произойти самое интересное - девелоперу нужно понять, что предложение найдет отклик на рынке, говоря иначе, при затратах на его строительство рыночная цена продажи позволит заработать. Он начинает считать. И выходит на цифры, которые не только не позволяют заработать, но и окупить затраты на строительство объекта. Вот если, к примеру, кто‑то может реализовать некий проект с себестоимостью, например, 3 тыс. евро за квадратный метр, понимая, что на рынке сегодня есть цены в 5-7 тыс., то в таком случае это имеет смысл. Рынок во многих западных и азиатских городах, будучи более развитым (а цены продажи в разы выше, чем в Киеве), позволяет привлекать дорогих архитекторов, применять дорогие материалы и технологии строительства, инженерные системы. И еще одно ограничение: в нашей стране невозможно привлечь объем финансовых ресурсов, достаточный для реализации таких проектов, как, скажем, Бурдж-Халифа. Это неподъемные для Украины деньги.
К. К.: Беседуя на тему заказчика не только с архитекторами, а и с художниками, я часто слышу сетования на упадок отрасли из‑за отсутствия мотивирующего и финансирующего агента в лице государства. Но ведь сегодня мы все чаще говорим о комьюнити как еще об одной мотивирующей и отчасти финансирующей силе. Могут ли громады стать субститутом государства как крупного заказчика?
С. К.: Откровенно говоря, такой подход нигде не работает. И то, что вы называете комьюнити - сообщество людей, объединенных одной идеей, одними интересами, - заменяется на рынке финансовыми институтами. На западных рынках - инвестиционными компаниями, пенсионными фондами (!!!)…
примечание greentown2020: То есть, имеется в виду, что пенсионные фонды выступают в роли девелоперов, строят жилье для последующей сдачи его в аренду!?...
К. К.: Но они же возникают в том случае, когда девелопер гарантирует этим институтам возврат средств?
С. К.: У нас их попросту не существует. Мы живем в таких условиях, в рамках такого рынка, где нет иных способов инвестирования свободных средств, кроме недвижимости. Тут есть рынок ценных бумаг? Есть биржа? Очевидно, что люди вынуждены нести деньги даже не в банки - кто‑то старается им доверять, конечно. Но это сложный вопрос. И за неимением иных возможностей для инвестиций среднестатистический украинец несет деньги на рынок недвижимости.
Вы говорите о том, что кто‑то должен предоставить схему, при которой хорошая архитектура будет развиваться. Мой ответ: схему не нужно придумывать. На самом деле развитие архитектуры зависит от нескольких факторов: рыночных условий, благоприятных или нет; заказчика, чей уровень развития, вкус, стратегия и понимание себя в ней играют важную роль в этом вопросе. К примеру, можно строить однотипные проекты, удачно их продавать и чувствовать себя относительно хорошо. И до недавнего времени на рынке было много таких девелоперов. Вдруг наступил момент, когда у некоторых из них стали появляться проекты совсем иного рода. Почему это произошло? Либо на рынке появилось нечто, чему стал отдавать предпочтение их потребитель, либо в недрах этих девелоперов появились, скажем так, свежие мозги. Я думаю, что у многих эти процессы происходят параллельно.
на фото: Датско-американская компания Bjarke Ingels Group (BIG) представила свой проект The Portico - два здания соединены между собой 140-метровым вогнутым навесом. Комплекс Milan Citylife, реализуемый по проекту Bjarke Ingels Group в рамках программы реновации, Милан, Италия. City Life - одна из крупнейших безавтомобильных зон в Европе (!!!), а в свои дома люди попадают через систему подземных дорог, паркинги располагаются так же, под жилыми зданиями. Дизайном центральной площади Piazza Tre Torri занималась интернациональная компания One Works. Ключевая находка дизайнеров и архитекторов - утопить площадь на уровень ниже по отношению к основному променаду всего квартала. Здесь и входы в молл, и станция метро Tre Torri, и просторное общественное пространство для встреч или проведения мероприятий.
Будучи очень давно участником рынка недвижимости, я вижу в перспективе, как изменялся подход к формулированию заказчиком задачи для архитектора. До какого‑то момента на начальном этапе развития рынка заказ звучал так: «Мне нужно столько‑то метров в таком‑то цвете». Это была постановка задачи. Теперь все иначе: сегодня в этой локации, в этих условиях, с такой инфраструктурой, с моим пониманием развития, с такими запросами и такой обратной связью от клиента я хочу видеть вот такой объем площадей с таким списком функций и в связке с вот такими референсами.
То есть архитектурный мониторинг выполняет не только архитектор - сам заказчик смотрит несколько дальше границ Киева и Украины. Мало того, когда дело доходит до проработки деталей, возникают новые условия: участок особым образом ориентирован по сторонам света, у него определенное окружение, правила застройки района диктуют такие высоты и такую плотность, и вы обязаны соблюсти инсоляционные правила. То есть на этом этапе нет еще речи об архитектуре как таковой - она возникнет позже.
Очень показательно: на сайте компании BIG Бьярке Ингельса все проекты разложены детально - прекрасно проиллюстрирован ход мысли архитекторов: возможное затенение объясняет возникновение срезанного угла здания, какого‑то «вгрыза». Еще архитектуры не было - архитектор просто следовал правилам и ограничениям, которые накладывает на него и локация, и законодательство, и прочие обстоятельства. Это сродни работе скульптора, отсекающего все лишнее, чтобы освободить из камня скульптуру. Это подход к архитектурной практике. И только потом возникнет некий образ, на который, возможно, повлияет и заказчик - если, например, у него сильный отдел маркетинга. Конечно, архитектура важна. Но каждый проект должен соответствовать большому числу ограничений и правил, законодательных норм.
К. К.: И вот как раз об ограничениях. Почему, собственно, я вспомнил о существовании или отсутствии влияния комьюнити на архитектуру: сообщества сегодня выражают свои требования и зачастую это требования что‑то запретить. К примеру, запретить любые перемены в исторической части города. Мол, оставьте нам наш малоэтажный старый, руинированный уютный Подол. Комьюнити работают на ограничения. Как в таком случае балансировать и как развивать город? Ведь развитие неизбежно.
С. К.: Комьюнити оказывают влияние на процессы, конечно, не только у нас в стране. Вопрос в развитости этих комьюнити. В зрелости отношений внутри сообществ и их влиянии на решения в том числе городских властей. По долгу службы я много знакомлюсь с зарубежными архитектурными проектами. И часто замечаю, как, к примеру, в Англии в маленьких городках реализация таких проектов часто может служить сюжетом для приключенческого романа. Там идут частые и бурные общественные дебаты, решения принимаются месяцами и годами… Но при этом это совсем иной посыл, отличный от нашего.
Нередко запретительные инициативы со стороны активистов в Украине обусловлены желанием заработать. Они попросту живут с этого (!!!).
Я не уверен, что в европейских странах такое вообще допустимо: там речь идет о желании либо сохранить комфорт, либо внести улучшения в существующую городскую среду, если понимание сообществом комфорта совпадает с видением того, кто пришел с проектом. И это целиком объяснимая история - самоуправление на Западе существует очень длительное время, это традиция. И нужно понимать, что мы рано или поздно придем к такому положению дел. И надо также осознавать, что это очень долгий путь, поскольку системы ценностей и моральных ориентиров - наших и европейских - пока еще сильно разнятся. Есть ли надежда? Есть. Время - вылечит, наверное. Быстро это не случится. И я скорее сторонник эволюционного пути.
Поэтому многие городские проблемы - с застройкой, с транспортной инфраструктурой - не двигаются потому, что это не основная задача, которую перед собой ставят те, кто должен этим процессом управлять.
К. К.: В свое время Жан Нувель на конференции, посвященной философскому наследию Мишеля Фуко, выдвинул, на мой взгляд, очень интересный тезис о том, что горожане перестают быть толпой и становятся сообществом, когда находятся в организованных - и организующих, по его мнению - публичных пространствах. Нувель утверждает, что способность к синтезу и конструктивным решениям может быть инспирирована самим городом. Вы согласны с ним?
С. К.: Мысль красивая и для некоторых городов весьма применима. Но только для некоторых. Это скорее о другом - о форме организации городского пространства. Возможно, это тема для отдельного разговора. Но давайте вспомним, что самое главное для недвижимости? Что характеризует эти объекты? Часто говорят: место, место и еще раз место. Ведь во многом от локации зависит перспективность проекта. Сейчас, конечно, этот тезис активно подвергается пересмотру и может звучать уже иначе: люди, люди и еще раз люди. Люди являются генераторами прибыли. Чтобы хорошо продать недвижимость, тебе нужны люди. И ты должен предложить им не квадратные метры, а некое пространство, где они будут чувствовать себя безопасно, в котором им может быть интересно, где они хотели бы двигаться, а также общаться и коллаборировать, совместно заниматься бизнесом и т. д. Поэтому мы наблюдаем среди урбанистов и девелоперов тенденцию к созданию проектов mixed-use. Пожалуй, сегодня около 80 % проектов об этом.
Почему так происходит? Один из моментов, который широко обсуждается, - городская мобильность. Давайте рассмотрим эту тему на примере нашего города. Есть Троещина, Борщаговка и Осокорки - спальные районы. И каждое утро из них большое число людей по плохим транспортным связям пытается прорваться в центр. А вечером - наоборот. Внутри этих самых жилых кластеров практически нет возможностей для работы и отдыха. Но самое главное - в них отсутствует спланированная транспортная функция: оттуда невозможно уехать с комфортом, без потерь времени, без ущерба для экологии. К примеру, я сам каждый день трачу на дорогу из‑за города в офис час-полтора. Будь у меня возможность выйти из дома, сесть в скоростной общественный транспорт - электричку, трамвай, автобус - и покрыть это расстояние за 30 минут, я бы с легкостью отказался от использования личного автомобиля, освободив при этом дороги и сэкономив время.
Давайте еще раз взглянем на Киев в сравнении с европейскими столицами: он довольно компактный. Наше ощущение масштабов связано как раз с тем, что мы вполне можем проехать из одного его конца в другой аж за два часа. А при налаженной транспортной системе понадобится и того меньше. Что такое налаженная система? Почувствовать ее можно, приехав в город в субботу или воскресенье. В уикенд вам понадобится всего 30 минут на то, что в будние дни потребует два часа.
Концепция mixed-use должна нивелировать все эти неприятные моменты: условно говоря, я живу в таком комьюнити, в котором продуманы транспортные связи, в большей степени в виде высококачественных транзитных узлов и доступных видов общественного транспорта (автобусов, трамваев), но моя основная рутина сосредоточена внутри этого кластера. Мало того, там мне комфортно и безопасно, и потому я спокойно передвигаюсь внутри него пешком.
Ведь одна из основных задач урбанистики состоит не только в том, чтобы пересадить горожанина с личного транспорта в общественный, но и заставить его больше передвигаться самостоятельно, на своих ногах.
Здесь снова вступают урбанисты, которые утверждают, что важным стимулом для пеших прогулок является интересная среда и разнообразное окружение, в том числе архитектурное (!!!).
Должны быть небольшие кварталы, которые можно обойти пешком, не умерев от усталости, с разнообразными фасадами и разной функциональной нагрузкой. Это привлечет туда большое количество людей, что само по себе даст каждому из них ощущение безопасности. Ведь мало приятного, согласитесь, в прогулке по пустым Осокоркам. И это не исправить, просто разбив там красивые клумбы.
К. К.: Здесь я бы вспомнил один из проектов ENSO. Сегодня на единицу таких объектов, как Fjord, возникает с десяток «проходных» - с вопиющим отсутствием самой идеи инфраструктуры, с клумбами посреди пустоты и с безликими фасадами. Не приведет ли это к тому, что комьюнити, о которых мы говорим, не получат эволюционного развития, а рынок будут переполнять востребованные, но унылые дешевые «человейники»?
С. К.: Полагаю, что в далекой перспективе эволюция в таком смысле неизбежна. Разумеется, должны родиться дети, которые будут жить в новой, располагающей, интересной и разнообразной среде. И они станут на рынке заказчиками новой, еще более качественной архитектуры. Теперь по поводу опасений. Сегодня тот факт, что девелопер тратит дополнительные средства на привлечение хороших, более дорогих архитекторов, дает ему ощутимую отдачу в цене квадратного метра. Да, работать над такими проектами - значит тратить больше времени, больше думать, и каждое решение, будь то архитектурное, цветовое, ландшафтное, требует больше обсуждений, споров, доказательств. Но при этом проект для города, рынка, публики становится более интересным. И маржинальность таких объектов выше. Мои полевые наблюдения позволяют отметить, что число «тупых» объектов уменьшается из года в год. А каждый последующий - очевидная попытка продемонстрировать что‑то новое, особую изюминку. Ведь архитекторы и девелоперы не живут в вакууме - они ездят, смотрят, впитывают. И уже это обеспечивает уверенное движение вперед в поле нашей архитектуры. Нет сомнений: «тупая» архитектура уйдет.
Сегодня тот факт, что девелопер тратит дополнительные средства на привлечение хороших, более дорогих архитекторов, дает ему ощутимую отдачу в цене квадратного метра.
К. К.: Мы можем надеяться на возникновение в Украине знаковой архитектуры, сравнимой с небоскребом Бурдж-Халифа? С поправкой на отсутствие у нас своего эмира и нефти.
С. К.: Если честно, думаю, нет. Во всяком случае, в ближайшие лет 100. Не верю. С 90‑х и до середины 2000‑х нашему городу нанесен непоправимый ущерб. Как минимум его центральной части. Мы же бывали и, надеюсь, еще сможем побывать в крупных европейских столицах, где и рядовые граждане, и представители власти любят свои города, понимают их, чтут традиции. Там осознают незыблемость правил, но при этом находят возможность для каких‑то компромиссов, вписывающихся, очевидно, в общую картину и дающих городу что‑то важное. Не кому‑то персонально - городу!
В Киеве мы утратили много исторических зданий и ощущаем абсолютное неуважение к истории города, страны, народа, к истории архитектуры в том числе. Здесь в исторической среде сплошь и рядом возникают «монстры», которых успели наплодить в огромном количестве. И это вопрос правильного законодательного регулирования, реализуемого с пониманием и любовью к городу.
К. К.: Звучит хорошо. Но если мы будем говорить о регулировании с точки зрения рыночных законов, то подобный подход покажется несколько более церебральным, чем мы можем себе позволить в таком городе, как Киев. Ведь рынку чужды сантименты по поводу сохранения старой архитектуры.
С. К.: Тут мы снова вплотную подходим к регулированию: декларация любви к городу со стороны функционеров как раз и должна быть реализована в четких правилах. Условно говоря, если бы в тот период (1990-2000) существовало жесткое регулирование в части зонинга, плотности и высотности, то девелопер обязан был бы выполнять эти правила. Да, конечно, в определенных локациях есть желание реализовать 100 000 квадратов площади, но можно только 20 000. Это для заказчика очевидно хуже, чем 100, но лучше, чем ничего. Давайте дальше пофантазируем. Объемы нового строительства снижаются, спрос растет, равно как и рыночные цены. Мы начинаем двигаться в этом смысле в направлении Лондона и Парижа. Такое влияние на рынок неизбежно должно привести к его росту, что влечет за собой увеличение налоговых поступлений, увеличивается и миграция в города из‑за их привлекательности.
К. К.: Вы упомянули Лондон и напомнили мне о принце Чарльзе, который, радикально критикуя проект реконструкции площади Патерностер в британской столице, предложенный Ричардом Роджерсом, сказал буквально следующее: «Надо отдать должное люфтваффе - когда они бомбили наши здания, они не заменяли их чем‑то более оскорбительным, чем руины». Но новые поколения архитекторов и девелоперов иногда поступают еще более радикально. Вспомним хотя бы недавний нашумевший кейс со зданием «Детского мира» на Дарнице, проект перестройки которого в ТРЦ всколыхнул город. Как вы смотрите на проблему такой «реконструкции»?
С. К.: Если здание является архитектурным наследием, оно должно иметь охранный статус. В данном случае, как мне кажется, девелопера ввели в заблуждение. Другими словами, отсутствие четких правил вселило в него надежду, дало ему повод полагать, что, став владельцем объекта, он может делать с ним все что угодно. А это абсолютно нормальная практика в развитых странах. Имей же здание некий охранный статус, в котором были бы прописаны ограничения, к примеру, о неприкосновенности его фасадов, то владелец придерживался бы этих правил. Или шел на реализацию неких интересных приемов: к примеру, перед неприкосновенным фасадом могла бы возникнуть стеклянная конструкция, не влияющая на восприятие этого фасада, но подчеркивающая новую функцию объекта. А когда правил нет, владелец объекта может сказать: «Я купил и считаю, что имею право покрасить фасад в красный или любой другой цвет, демонтировать и т. д.» Если этого не запрещают регулирующие органы. Другими словами, и это тоже проблема законодательной базы.
Если говорить об архитектурной мысли, а не о воплощенных в жизнь проектах, то у нас есть очень интересные архитекторы и крутые предложения
К. К.: Аристотель трактовал эстетику как составную часть этики. В ваших собственных девелоперских проектах какую роль играет этика?
С. К.: Я бы начал с нашего подхода к выбору проектов. Так сложилось исторически, что это проекты ревитализации. Все три наши объекта реализуются сегодня на месте либо старых производственных, либо складских мощностей. То есть в первых трех проектах мы улучшаем контекст окружающей среды. Возьмем, к примеру, ЖК Poetica: за пределами парка Пушкина до нас была совсем запущенная история, как мне казалось, совершенно заброшенное место. Давайте сделаем паузу и посмотрим на эту территорию года через три-четыре - вы ее попросту не узнаете. И главное - рынок отреагирует очень активно. Скажу больше: на развитие этой территории он реагирует уже сегодня. Вдруг у всех открылись глаза - поняли, что локация может генерировать очень интересные цены. И это реально привлекает людей. Местоположение, если посмотреть на него глобально, отличается прекрасной доступностью, хорошими транспортными связями, природой. Здесь есть зоопарк, три университета, рядом - IT-кластер, прекрасный доступ к центру. Еще одна важная опция - возможность легко, не прорываясь через перегруженный центр, уехать из города в тот же Буковель.
на фото: Жилой квартал POETICA
Конечно, у нас есть предложения - и их немало - по площадкам в исторической части города, в местах, которые точно вызовут острую общественную реакцию. Прими мы эти предложения, это могло бы привести либо к полному уничтожению чего‑то ценного для города, либо к причинению непоправимого ущерба визуальной, культурной или исторической его составляющей. Мы от подобных предложений сознательно отказываемся. Иногда, правда, жалея о таких решениях, понимая, что площадки сами по себе очень перспективны с коммерческой точки зрения, но рынок не готов к продукту, который там может возникнуть. В таких проектах необходима качественная реконструкция исторических объектов с выходом в виде некоего минимума площадей, но затраты на эту реконструкцию не окупятся. Потому и приходится отказываться от подобных предложений. В этом и заключается наш подход, наша этика, наша философия.
Беседовал Константин Ковшевацкий