Земля в центре Киева, где находится завод Большевик, стоит $ 10 000 за сотку.
Продажный "Большевик": кому достанется земля на Шулявке и что там построят
Фонд госимущества готовится продать легендарный столичный завод "Большевик". Сколько государство может выручить за лот, кто станет владельцем одного из самых привлекательных участков в Киеве и что возведут на месте предприятия?
5марта 2021
В інтерв'ю "Економічній правді" київський забудовник Андрій Вавриш емоційно пояснював журналістам, чому столиця повинна не освоювати нові землі, а займатися реновацією промислових територій у межах міста.
"Чому місто не розвивається? Ми охороняємо минулу славу радянської промисловості: минулу славу заводу "Більшовик", минулу славу заводу "Артем". "Не можна, не чіпай, ти не збудуєш!" - ось інтегральний показник нашого рівня містобудівної політики", - іронізував CEO Saga Development.
Завод "Більшовик" належить державі та є збитковим. Головний актив підприємства - велика ділянка землі вздовж проспекту Перемоги, поруч із станцією метрополітену "Шулявська".
Саме за земельну ділянку змагатимуться учасники майбутніх торгів, які оголосив Фонд держмайна в рамках "Великої приватизації". Якщо підготовка проходитиме без затримок, аукціон може відбутися влітку 2021 року.
Скільки держава може виручити за лот, хто стане власником однієї з найпривабливіших ділянок у Києві і що зведуть на місці легендарного заводу?
Ласий шматок столичної землі
У 2020 році Перший київський машинобудівний завод отримав 22 млн грн збитку, а загальна сума боргу перевищила 500 млн грн. Щорічно підприємство зобов'язане сплачувати в бюджет столиці 40 млн грн земельного податку.
Завод розташований уздовж магістрального проспекту Перемоги з одного боку і так званої малої Кільцевої дороги - з іншого. Потенційного покупця цікавлять не виробничі потужності заводу, а 35 га землі. Зараз це одна з найкращих і найцікавіших великих ділянок для забудови серед усіх об'єктів приватизації.
Керівник компанії "КАН девелопмент" Ігор Ніконов відзначає численні переваги ділянки, особливо розташування та інженерні комунікації: "Ділянка "бомбічна"! Рівна, поруч з центром міста. Там відмінна інфраструктура і потужні мережі".
"Об'єкт розташований у стратегічному місці, яке має принципове містобудівне значення. Немає більш прямої та широкої траси, ніж проспект Перемоги", - каже керівний директор Colliers Ukraine Олександр Носаченко.
Продати якомога дорожче
Єлейко вважає, що держава може отримати за "Більшовик" мінімум 1 млрд грн. За підрахунками Colliers Ukraine, держава на аукціоні зможе виручити за "Більшовик" 1,3-1,5 млрд грн або 45-55 млн дол. За певних умов - навіть більше.
Ніконов каже, що 1 млн дол за гектар - адекватна ціна. Він прогнозує успішні торги, за результатами яких держава отримає справедливу компенсацію. У фонді сподіваються, що виторгують за актив "кілька мільярдів гривень". Для цього необхідно залучити максимальну кількість учасників аукціону.
Невідворотна забудова
Співрозмовники видання виділяють дві головні проблеми, з якими зіткнеться майбутній власник землі: цільове призначення та договори оренди приміщень. Земля перебуває в статусі постійного користування для промислового виробництва. Учасники ринку вважають, що цей статус слід змінити.
"Жоден інвестор не буде розвивати виробництво в місті. Причина - надто дорога земля, 50 мільйонів гривень за гектар", - каже Носаченко.
Носаченко вважає, що місто має допомогти майбутньому власнику змінити цільове призначення землі. Для комерційної або житлової нерухомості розташування на проспекті та близькість до метро мають ключове значення.
Потенціал території заводу повинен реалізуватися через створення нових робочих місць в бізнес-парках, які доповнять житлові та інфраструктурні об'єкти, вважає Володимир Даниленко, засновник компанії M4U, що спеціалізується на розробці і впровадженні комплексних інтелектуальних рішень в сфері девелопменту нерухомості.
Згідно з результатами нашого аналізу, поточна оцінка для об'єкта бізнес-класу на початковій стадії реалізації в цій локації становитиме 46,1 тис грн за 1 кв.м. Для готового об'єкта ціна реалізації повинна знаходитися в межах 54,9 тис грн за 1 кв.м, - каже Даниленко.
Ніконов вважає, що на місці "Більшовика" необхідно створити сучасний індустріальний парк з офісними та житловими приміщеннями. "Це ідеальне місце для індустріального парку. Щось на зразок Unit city, але з більшим потенціалом: лабораторіями, R&D-центрами, стартапами", - заявив девелопер.
Треті особи
Не менш важливий крок фонду напередодні торгів - розірвання угод оренди з третіми особами щодо приміщень заводу площею понад 6,3 тис кв м. Також слід вирішити проблему складів заводу, які перебувають у приватній власності.
У 2019 році п'ять будівель на території ПКМЗ були незаконно відчужені та продані двом приватним компаніям. ФДМ оскаржив операцію і справа дійшла до Верховного Суду. "Право власності - це набагато жорсткіше обмеження, ніж право користування. Для майбутнього інвестора - це "квиток на війну". Навіть судові суперечки не гарантують вирішення проблеми для інвестора", - каже Носаченко.
"Критично важлива грамотна процедура визнання недійсності прав на цю нерухомість, інакше вона стане підставою для оскарження. Слід отримати не просто судове рішення, а необоротне вирішення проблеми", - додає експерт.
Ринкова вартість заводу може знизитися в п'ять разів, якщо держава не вирішить цю проблему. Не виключено, що частина приміщень опинилася в приватних руках спеціально. "Значна частина договорів оренди є штучно створеним обтяженням", - заявив керівний директор Colliers Ukraine.
За словами поінформованого джерела, за відчуженням частини "Більшовика" стоять представники колишньої влади. Компанія "Агроміл дистрибюшн", з якою судиться Фонд держмайна, належить Вадиму Коліснику.
У лютому 2021 року Фонд держмайна отримав позитивне рішення Верховного Суду в справі щодо відчуження майна. За рішенням суду останньої інстанції, торги визнано недійсними, а майно має повернутися до складу заводу.