ИЖС это...
ИЖС - индивидуальное жилищное строительство
Всякий раз, когда разговоры заходят о Белгородской области непременно затрагивается тема её достижений, среди которых значится ИЖС. Это своего рода визитная карточка области. То тут, то там эту тему восторженно обсуждают и приводят в пример, как образец для подражания. ИЖС почитают за благо, как прогрессивный путь градостроительного развития. Моя позиция по данному вопросу мягко говоря "не очень", что вызывает искреннее удивление собеседников: "А что плохого в ИЖС?". Попытки объяснить сводятся к высказыванию не всегда связанных между собой тезисов, что неизбежно вызывает дополнительные вопросы.
ИЖС это...
... жить на своей земле в своём доме
... реальная возможность решить "квартирный вопрос"
... налоговые платежи
... ни город, ни деревня
... ценные сельскохозяйственные земли
... безлюдные и унылые улицы
... архитектурно-строительная анархия
... построить "дешёвку" и продать как "элит"
... гектары спальных районов
... личное авто для перемещения
... автомобильные заторы в городе
...
С целью полнее выразить свою точку зрения и в дальнейшем избавиться от повторного изложения одного и того же, решил собрать и упорядочить имеющиеся мысли. Возможно, описание проблем поможет понять их источники и пути решения. К тому же увидеть, что складывается из кусочков, обобщить полученное и для меня самого будет полезно.
ИдентичностьОднажды, проезжая мимо одного из районов индивидуальной застройки, сами собой на ум пришли строчки стихотворения Ивана Сурикова (иронично):
- Вот моя деревня; Вот мой дом родной...
Дальше подумалось, а сможет ли без иронии, на полном серьёзе, повторить эти слова кто-либо из жителей районов ИЖС, завидев вдалеке свой массив? Усомнился.
Облик
Визуально отличить один массив от другого крайне затруднительно. Всему причиной свобода. Строить можно что угодно и как угодно. Ограничений нет. Вот и строят кто во что горазд. Некоторые строят дворцы, иногда даже красивые. Кто-то попроще, но со вкусом и вниманием к деталям. Кто-то лепит "из того, что было" без всяких там проектов-архитекторов-дизайнеров. В итоге все они стоят по соседству совершенно разные. Разный стиль, разная форма, разные размеры, материалы и цвета. Всё разное. Архитектурно-строительный винегрет сомнительного вкуса.
Сто раз правы финны, когда говорят, что ты не только для себя дом строишь, но и Отечество своё застраиваешь.
Названия
А вот названия массивов, напротив, оригинальностью не блещут. Криэйторы массивов не утруждают себя нэймингом. Берут название ближайшего населённого пункта и к нему добавляют цифру. Вот, для примера, названия, взятые с сайта БИК (Белгородская ипотечная корпорация):
Юго-Западный 2.2, Разумное 81, Майский 8, Новая Нелидовка 62.17, Никольское 25, Стрелецкое 23a, Пушкарное 78, Драгунское 75, Шишино 39, Ближняя Игуменка 62.25-1...
Ну, что это такое? Что это за кошмар?! Напоминает что-то вроде Арзамас-16, Челябинск-40 или Зона-51. А ведь это названия населённых мест!
На первое время, в качестве рабочего наименования, не уходящего дальше кабинетов, ещё куда ни шло. Но оставлять как название населённого пункта такой ужас никак нельзя.
Ориентация
Как было отмечено ранее, в районах индивидуальной застройки царит свобода, обратной стороной которой является хаос. Всё настолько разное, что всё становится одинаковым. Все улицы похожи друг на друга. Теперь вместо серой массы, от которой убегали, получили разноцветную, в которой ничего не выделяется. Всё пестрит и нет ориентиров. Оказавшись в районе ИЖС, проблематично определить в каком именно районе находишься. Визуально понятных знаков для ориентации не существует. Даже границы не вносят ясности. Массивы разграничены дорогами, а они, как и улицы, одинаковы. Границы затёрты - одно огромное, расползающееся пятно.
Родство
Родственники, члены одной семьи, похожи между собой, у них есть общие черты. Однако при этом их трудно спутать друг с другом - каждый человек индивидуален. Так интересно переплетено общее и индивидуальное. Общие черты, присущие определённой группе, позволяют различать группы между собой, а носителю черт чувствовать принадлежность к группе, то есть самоидентифицироваться.
"Мы это что-то одно, а вы - что-то другое".
Учитывая то, что районы ИЖС не обладают индивидуальными чертами, а все улицы, и дома на них, избыточно уникальны, то местная самоидентичность жителя крайне затруднительна, или даже не возможна. Нет, пожалуй, не сможет он искренне и вдохновенно произнести слова стихотворения Сурикова:
- Вот моя деревня; Вот мой дом родной...
... моя деревня. Моя! Это когда знаешь где начинается чужая, и чем она отличается.
... дом родной. Родной это с которым чем-либо связан. Люди, события, места. Это где живёт душа и сердце, где тепло и любовь.
АгломерацияЗа последнее время ландшафт вокруг Белгорода коренным образом изменился. Приятные взгляду пейзажи, с просторами волнующихся на ветру полей, сменились рассыпанным конфетти крыш. Поля коттеджей раскинулись от города до самого горизонта. Теперь это называют белгородской агломерацией.
Городская агломерация - это компактное скопление населённых пунктов, главным образом городских, местами срастающихся, объединённых в сложную многокомпонентную динамическую систему с интенсивными производственными, транспортными и культурными связями
Городская агломерация © Wikipedia
Хотя фактически, это ни что иное как "расползание города". В подтверждение - карта-схема "Концепция градостроительного развития жилых районов пригородной зоны г.Белгорода". Заодно оцените масштабы случившегося.
Михаил Койнов: Полет над Белгородом
Расползание
В последние несколько десятилетий в градостроительной теории и практике в контексте роста городов употребляется термин «urban sprawl» (расползание городской ткани), возникший в США в 60-е гг. XX в., когда на волне усиленно растущей автомобилизации населения и доступности земельных участков под частное использование города начали разрастаться вдоль магистралей, а также поглощать на своем пути сельскохозяйственные угодья и ценные природные ландшафты.
http://www.gisa.ru/79470.html
Что же такого в расползание города? Термин не совсем точно отражает суть процесса. Расползается не город, а его пригород с частным сектором. Огромные территории, прилегающие к городу, застраиваются индивидуальными жилыми домами, которые характерны для сельской местности, но никак не для города. Массивы ИЖС именуются как населённый пункт, вокруг которого, или рядом с которым расположены. К тому же они находятся в административном подчинении сельских поселений, что, наверное, должно служить развитию данных сельских поселений. А на деле? Всё развитие ограничено строительством дорог, да магазинов вдоль основных трасс. И всё. Развития поселений, как самостоятельной единицы с полным набором функций, не видно. Территории застраиваются уже более 10 лет, но в районах ИЖС до сих пор не построено ни одной школы, ни одного детского сада, не говоря уже о каких-нибудь спортивно-досуговых комплексах. Может быть, я ошибаюсь, тогда поправьте меня. Кроме того, есть информация, что теперь делятся и отдаются под индивидуальную застройку даже те участки, которые были зарезервированы под эти функции.
Если увеличиваются населённые пункты сельских поселений, тогда почему речь идёт о расползании города? Во-первых, на основании упомянутой выше "Концепции", а во-вторых потому, что люди, живущие в зонах ИЖС, работают в городе, совершают покупки в городе, проводят досуг тоже в городе. Все свои потребности жители ИЖС удовлетворяют в городе. Единственное, что они делают в своих домах, так это только ночной отдых - сон. Вот и получается, что ИЖС это бескрайние спальные районы города.
Дачники
Несмотря на все эти лозунги, что хорошо и модно жить в своём доме, на своей земле, люди строят дом за городом совсем не для того, чтобы там жить. Заметьте, не в селе, а именно за городом, хотя прописка районная. Просто многие видят в строительстве дома решение своего "квартирного вопроса", ведь построить дом выходит дешевле, и что немаловажно вполне реально(!), чем купить квартиру в городе. Удалённость от города легко компенсируется покупкой автомобиля.
Кто же они, люди живущие в ИЖС - горожане или селяне? Вот и ещё одна причина трудности местной самоидентичности. Они ни то и ни другое. Человек имеет место жительство за городом, но время проводит в городе, и этим он очень похож на дачника, только наоборот.
Соседство
Улицы ИЖС представляют из себя автомобильный проезд и два параллельных ряда заборов. Заборы глухие (т.е. не прозрачные), увидеть, что за ними происходит нельзя. Каждый живёт автономно, отгородившись от соседей и внешнего мира. Правда находятся редкие смельчаки, которые делают забор проницаемым, проще говоря, сеткой или прутьями. Честь и хвала хозяевам таких домов. У них территория перед домом с ухоженным газоном и цветами, своего рода парадная часть участка. Приятно глянуть! Очень жаль, но их открытость погоду не делает.
Если проехать по районам ИЖС, то можно встретить на улице только одну лавочку на целый массив. Это достоверный признак того, что владельцам домов не интересно, что происходит за их забором. Значит внешние контакты жителей домохозяйства, даже с соседями, происходят по необходимости, если вообще происходят. Разумеется, никакой общественной жизни на улицах ИЖС нет. Даже прогуляться по такой улице - то ещё удовольствие.
Соседство, или общинность, присущее сельской местности, в ИЖС не наблюдается. Плохо это или хорошо? Я считаю, что плохо. Как ни крути, а человек существо социальное. Общество и общение требуется человеку, они обогащают и разнообразят его жизнь. Конечно, степень и форма контактов может быть разная, и человек может выбирать ту, которая ему больше подходит.
Разве не здорово в выходные вместо того, чтобы ехать в город, или оставаться весь день за забором участка, отправиться всей семьёй на местный праздник, организованный жителями, на котором можно встретить соседей по улице и односельчан.
- А куда все спешат?
-На Индюшачью горку! Сегодня же день сурка!
Но где в "массивах" есть места для проведения каких-либо массовых мероприятий, да и просто вечернего досуга? Где такие места, в которых люди могут "пересечься" и неформально познакомиться? Как они узнают, что на соседней улице живёт человек, у которого схожие интересы? Как они могут разнообразить свою жизнь там, где живут?
Улицы и заборы
Раз уж зашла речь о заборах, то затронем и эту тему. Помните американские фильмы, в которых показывается пригородная застройка? Ряды аккуратных домиков и зелёные лужайки перед ними. Красота!
Вот и в Белгороде кому-то мечталось увидеть подобное. Поэтому, во исполнение идеи зелёных лужаек, дома были отодвинуты на десять метров от границы участка, хотя согласно СП 30-102-99 п. 5.3.2 достаточно пяти. Но чуда не случилось, и лужайки не появились. Вместо них по красной линии (она же граница участка) выросли заборы. Это вполне объяснимо, ведь десять метров от дома до границы участка это приличный такой кусок территории (300 м2, или три "сотки" на стандартном участке от БИК), который "дяде" отдавать совсем нет никакого желания. К тому же это "частная собственность", так что имеют полное право. Вот люди и установили заборы, и остаётся надеяться, что полученное пространство принесло хозяевам хоть какую-то пользу, хотя бы душевный покой.
Как говорится - ожидание и реальность © Google Street View
Bel Air South, Maryland / Таврово, Белгородская обл.
Так благая идея была успешно похерена, и к тому же испортила улицы районов ИЖС. Они по-настоящему улицами не стали, то есть они не стали "общественным местом", а превратились просто в проезды. Да и сами районы строительства выглядят со стороны неприглядно, как свалка, с кучей разбросанного мусора. Последствие свободы - каждый строит что хочет, как хочет и из чего хочет. Вот и результат.
Может показаться, что представлена ещё не освоенная территория, ещё идёт строительство, поэтому такой вид. Ну, ОК, вот освоенная, и надо сказать, это ещё приличные улицы.
типичные улицы ИЖС © Google Street View
50.55278, 36.59667 / 50.516187, 36.589397
Ну что, привлекательно? Кстати, заметили отсутствие пешеходных дорожек? Неправда ли, оно усугубляет впечатление.
Транспорт
Участки индивидуальной застройки, "сбитые" в массивы, образуют монофункциональную территорию. Большие площади неизменно рождают большие расстояния. Увеличение это заметно уже на уровне жилой единицы. Например, от одного индивидуального дома до другого расстояние больше, чем от квартиры до соседней квартиры. Если от дома до дома, и даже от начала улицы до её конца, можно пройти пешком, то уже для преодоления бо́льших расстояний требуются технические средства, например, велосипед. Его использование, в пределах массива ИЖС, в качестве основного транспортного средства является достаточно логичным и абсолютно адекватным ситуации. Поэтому никого не удивляет бабулька приехавшая в сельский магазин на велосипеде. На селе велосипед это вид транспорта.
Размеры массивов индивидуальной застройки вполне сопоставимы с размерами небольшого села или посёлка. Казалось бы, что в дорожной инфраструктуре создаваемого населённого места с новым уровнем качества жизни велосипедным дорожкам самое место. Но нет. Даже пешеходные дорожки, и те большая редкость. Таким образом, сама возможность использования велосипеда и пешеходного движения, как альтернативы личному авто, сведена к нулю. Это, конечно, не значит, что по улицам нельзя пройти пешком или проехать на велосипеде. Это означает, что при отсутствии факторов, побуждающих оставить авто дома и воспользоваться для передвижения силой ног, перемещение пешком или на велосипеде становится чем-то маргинальным, т.е. уделом отщепенцев. Это, в свою очередь, влияет на "людность" улиц, на количество социальных контактов и восприятие улиц как общественных мест. Те самые
"живые улицы".
Что же остаётся из транспорта? Немного. Личный легковой автомобиль и общественный транспорт в виде автобусов. Последний, в силу объективных факторов, явно проигрывает. Большие площади территорий ИЖС и малое количество проживающего там населения в сумме дают низкий показатель плотности. Это объективный фактор. При низкой плотности многие виды коммерческой деятельности, в том числе пассажирские перевозки, не рентабельны. Значит личный автомобиль становится основным средством передвижения. На нём ездят на работу и в магазин, отвозят детей в школу и сад, На нём отправляются в кино или на спектакль, в кафе или ресторан. Все эти блага находятся не в "массивах", а в городе. А ещё, с недавнего времени, в центре города платные парковки.
Днём количество автомобилей в городе увеличивается на число автомобилей из зон ИЖС. Это одна из причин пробок и забитых парковок.
ремарка
Основные положения стратегии градостроительного развития Белгорода приводятся ниже:
...
10. Предотвращение территориального расползания города, что неизбежно сопровождается дополнительными затратами на строительство и эксплуатацию инженерно-транспортных сетей и дополнительными затратами времени на передвижение горожан по городу.
Решение от 26 сентября 2006 г. № 335, о генеральном плане развития городского округа "город Белгород" до 2025 года
Прочие опасностиплатежи
Постоянный пиар и продвижение ИЖС со стороны областной власти, а так же большая свобода в индивидуальном строительстве лично меня с самого начала настораживали.
Это "ж-ж-ж-ж" явно неспроста © Винни-Пух
Так не может продолжаться бесконечно. Это "замануха" до поры до времени. Человек сам себе выбирает размер верёвки, на которой позже предстоит вешаться. Помните идею введения социальных норм на электричество? Отличный ход, универсальный! Можно применить к чему угодно. Например, никто не мешает ввести такие же социальные нормы на жилую площадь. Сколько она там? 18 кв.м на человека? Отлично! Всё остальное излишки, будь добр - плати. И ведь в отличие от того, что расходуется (электричество, газ или вода), хрен ты эти "излишки" уменьшишь. Даже сад можно уменьшить, вырубив деревья, а площадь дома как? Реконструкция?
Хорошо, допустим, что это из области вероятности, но и без "соц.норм" уже с этого года налоги на недвижимость и землю увеличены. Думаю, что в ближайшее время стоит ждать увеличения предложений о продаже домов. А что будет в следующем году, когда владельцы "модного жилья на своей земле" получат налоговые уведомления, и представить трудно.
дом
Есть и другая "серая" сторона - сам дом. Так получилось, что дома у нас строят либо "для себя" либо "на продажу". Разница исключительно в качестве строительства и применяемых материалов. Даже в магазинах строительных материалов не редко можно услышать вопрос: "Вам для себя?"
Те, кто строит дом для себя, рассчитывают, что проживут в нём всю свою жизнь, а после них тут будут жить дети и внуки. Возможность продажи дома в будущем (даже потенциальная возможность) не только не закладывается в проект дома, но и вообще никак не рассматривается.
Но ведь всё может измениться. Например, дети не захотели жить в родительском доме или семье нужно переехать в другое место. Да мало ли что в жизни случается! Обстоятельства сложились таким образом, что дом нужно продать. Сколько тогда покупателей наберётся? Думаю не надо говорить, что от их количества зависит цена, за которую дом можно продать, и скорость продажи. Хорошо если "дом для себя" отвечает требованиям большинства покупателей, тогда продать его не составит большого труда. А если нет?
Дом "на продажу" вообще тёмная история. Он может выглядеть очень привлекательно: и внешний вид нравится, и размеры то, что надо, и площади комфортные, и планировка, и участок хорош. Но! Кто вам покажет из чего и как сделан фундамент? Какой "пирог" стены или кровли? Там может быть всё что угодно, и покупателю только и остается, что поверить продавцу на слово.
РешенияНазвания посёлков
Это самая простая проблема, решение для которой - нейминг. Так, чтобы названия не высасывать из пальца, достаточно обратить внимание на близлежащие существующие топонимы. Например, Таврово-4 расположено между урочищ Лопатное и Гойдуково, а восточная сторона выходит на балку Сухой Яр.
Чем не названия? Бери любое. Вот и получаются- село Лопатное, или село Гойдуково. Если "массив" это микрорайон, тогда "микрорайон Лопатный", или "микрорайон Гойдуков". Это гораздо лучше, чем Таврово-4.
Можно даже немного изменить эти названия, вместо Лопатное - Лопатенское, вместо Гойдуково - Гайдуковка. Конечно, при таких изменениях или создании нового названия стоит обратить внимание на построение уже существующих названий в данной местности, с тем, чтобы обеспечить гармоничное встраивание в топонимный контекст.
А если ещё и историю места копнуть, то вообще замечательно будет. Тот же Сухой Яр, на трёхверстовой карте Ф.Ф. Шуберта и П.А.Тучкова 1869 года , указан как "Яр Орлиный" (если я правильно прочёл)
Общий вид посёлков
Этот вопрос надо было решать на стадии разработки генплана, параллельным созданием регламента застройки, в котором отразить (как минимум) цвет крыши и стен, выходящих на улицу. Соблюдение регламента застройки отдельно прописать в договоре.
Вид улиц
Лечится тем же регламентом, в котором внимание уделяется забору, подъезду к дому и прилегающей территории. С указанием видов зелёных насаждений (деревья, кустарники, цветы) и способов посадки. Сейчас это можно сделать только для новых участков.
Было бы чудесно установить "правило уличного фасада", это когда улица формируется не забором, а фасадами домов. Как в американских пригородах, но не стоит думать, что заборов там нет вовсе. Они есть, и высотой 1,8 метра, но не видно их потому, что они отстоят от фасада дома на некотором расстоянии. У нас тоже есть хороший пример для подражания - улицы наших деревень и сёл. Забор ставится в одну линию с фасадом дома, а перед домом устраивается палисадник, обнесённый невысоким, проницаемым ограждением. Думаю, что можно, и даже нужно воссоздавать такой облик улиц в районах ИЖС.
Для того, чтобы улицы не выглядели полупустыми, дома на них должны стоять чаще. Сейчас размер стандартного участка 30*50 метров (15 соток). На мой взгляд, 15 соток для индивидуального строительства многовато. Стоит сократить площадь участка до 10 соток. При этом размер участка получается 20*50 метров, и количество домов на улицу увеличится.
Низкая плотность
Низкая плотность это причина, по которой в районах ИЖС не могут возникнуть и развиваться предприятия обслуживания, торговли и развлекательные заведения, а значит, жизнь здесь скучна и однообразна. Кроме того, дорого обходится содержание и обслуживание различных коммуникаций.
Хорошее решение этой проблемы уже было предложено. Ещё в 2005 году начальник управления архитектуры и градостроительства Белгородской области Виталий Владимирович Перцев ввёл в лексикон белгородских чиновников такой термин как "кластер". Наверняка вы об этом что-то слышали.
В 2009 году журнал "Эксперт" опубликовал статью, в которой среди прочего писалось:
"К чести белгородцев проблемы плотности застройки они осознали довольно рано. Если первые микрорайоны самостроя - это поля коттеджей, то микрорайоны второй волны имеют весьма продвинутую структуру. Это кластеры. В центре располагается район среднеэтажной жилой застройки с детскими садами, школами, магазинами и так далее, а вокруг центра - микрорайоны индивидуальных домов."
Алексей Щукин: Дом, который построил врач, «Эксперт» №47 (684)
2006 год
Виталий Владимирович предложил проект жилищной локально-территориальной единицы, обозначенной им как «кластер». В ее состав войдут малоэтажные и индивидуальные дома общей численностью проживающих - 500 семей, из которых 200 живут в квартирах, а 300 - в коттеджах. Помимо этого, в состав «кластера» входят дошкольные учреждения на 80 мест, общеобразовательные - на 260 мест, амбулатория, аптечный пункт, опорный пункт милиции, отделение банка и предприятие связи. Главный архитектор области уверен, что этот проект будет востребован инвесторами.
22 марта 2006 © ИА «Бел.Ру»
С тех пор прошло много времени, а воз и ныне там. Выходит, ошибся Виталий Владимирович, не востребованным оказался проект. Идея была хорошая и благая, вот только механизм её реализации не был разработан, поэтому и не пошло. У инвестора деньги на уме, барыши. Почему его должно заинтересовать строительство в чистом поле? Прибылью его надо было манить, прибылью! Их брат на эти дела падкий. А так все смотрят друг на друга и ждут - кто ж первый начнёт. Страшно ведь. Это же не город, людей рядом нет. Кто квартиры покупать станет? "Уж лучше я в городе пятачок земли найду и построю жилой дом. Тут завсегда купят, а кластеры сами стройте"- думает инвестор.
Вон, Новосадовый-41 только-только зашевелился. Как думаете, почему?
А идея и правда хорошая.
Для агломераций области такой планировочной единицей принят планировочный кластер - пригородной жилой комплекс. Селитебная емкость планировочной единицы кластера включает 250-300 усадебных домов и 200-250 квартир в многоквартирных жилых домах. Основная стратегия кластера - полноценная среда, в которой человек живет, отдыхает и работает в одном и том же месте, но на новом уровне. Одним из основных компонентов кластера является пешеходная доступность, исходя из 5-7 минутной доступности основной зоны кластера, в котором размещены все элементы с расстоянием 450 м.
СОЦИАЛЬНАЯ АДАПТАЦИЯ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЙ ПОЛИТИКИ, журнал "АСД" №3, 2008
Sprawl Repair
pricetags
если совсем коротко
ИЖС это извлечение прибыли путём ликвидации сельскохозяйственных земель, в ходе которой образуется градостроительное уродство, паразитирующее на городе.
ПослесловиеРастущие вокруг города массивы ИЖС захватывают всё новые земли, и в некоторых местах им уже тесно. Темпы строительства индивидуального жилья в регионе не снижаются, а наоборот, растут, однако земель для этих целей становится всё меньше.
Ирина Маликова: Дачная перезагрузка
Дефицит земель, оказывается. ИЖС и не думает останавливаться или снижать темп. Теперь изыскиваются возможности по вовлечению в градостроительную деятельность садовых участков.
-
Всякий раз, когда разговоры заходят о Белгородской области непременно затрагивается тема её достижений, среди которых значится ИЖС. Это своего рода визитная карточка области. То тут, то там эту тему восторженно обсуждают и приводят в пример, как образец для подражания. ИЖС почитают за благо, как прогрессивный путь градостроительного развития. Моя позиция по данному вопросу мягко говоря "не очень", что вызывает искреннее удивление собеседников: "А что плохого в ИЖС?". Попытки объяснить сводятся к высказыванию не всегда связанных между собой тезисов, что неизбежно вызывает дополнительные вопросы.
ИЖС это...
... жить на своей земле в своём доме
... реальная возможность решить "квартирный вопрос"
... налоговые платежи
... ни город, ни деревня
... ценные сельскохозяйственные земли
... безлюдные и унылые улицы
... архитектурно-строительная анархия
... построить "дешёвку" и продать как "элит"
... гектары спальных районов
... личное авто для перемещения
... автомобильные заторы в городе
...
С целью полнее выразить свою точку зрения и в дальнейшем избавиться от повторного изложения одного и того же, решил собрать и упорядочить имеющиеся мысли. Возможно, описание проблем поможет понять их источники и пути решения. К тому же увидеть, что складывается из кусочков, обобщить полученное и для меня самого будет полезно.
ИдентичностьОднажды, проезжая мимо одного из районов индивидуальной застройки, сами собой на ум пришли строчки стихотворения Ивана Сурикова (иронично):
- Вот моя деревня; Вот мой дом родной...
Дальше подумалось, а сможет ли без иронии, на полном серьёзе, повторить эти слова кто-либо из жителей районов ИЖС, завидев вдалеке свой массив? Усомнился.
Облик
Визуально отличить один массив от другого крайне затруднительно. Всему причиной свобода. Строить можно что угодно и как угодно. Ограничений нет. Вот и строят кто во что горазд. Некоторые строят дворцы, иногда даже красивые. Кто-то попроще, но со вкусом и вниманием к деталям. Кто-то лепит "из того, что было" без всяких там проектов-архитекторов-дизайнеров. В итоге все они стоят по соседству совершенно разные. Разный стиль, разная форма, разные размеры, материалы и цвета. Всё разное. Архитектурно-строительный винегрет сомнительного вкуса.
Сто раз правы финны, когда говорят, что ты не только для себя дом строишь, но и Отечество своё застраиваешь.
Названия
А вот названия массивов, напротив, оригинальностью не блещут. Криэйторы массивов не утруждают себя нэймингом. Берут название ближайшего населённого пункта и к нему добавляют цифру. Вот, для примера, названия, взятые с сайта БИК (Белгородская ипотечная корпорация):
Юго-Западный 2.2, Разумное 81, Майский 8, Новая Нелидовка 62.17, Никольское 25, Стрелецкое 23a, Пушкарное 78, Драгунское 75, Шишино 39, Ближняя Игуменка 62.25-1...
Ну, что это такое? Что это за кошмар?! Напоминает что-то вроде Арзамас-16, Челябинск-40 или Зона-51. А ведь это названия населённых мест!
На первое время, в качестве рабочего наименования, не уходящего дальше кабинетов, ещё куда ни шло. Но оставлять как название населённого пункта такой ужас никак нельзя.
Ориентация
Как было отмечено ранее, в районах индивидуальной застройки царит свобода, обратной стороной которой является хаос. Всё настолько разное, что всё становится одинаковым. Все улицы похожи друг на друга. Теперь вместо серой массы, от которой убегали, получили разноцветную, в которой ничего не выделяется. Всё пестрит и нет ориентиров. Оказавшись в районе ИЖС, проблематично определить в каком именно районе находишься. Визуально понятных знаков для ориентации не существует. Даже границы не вносят ясности. Массивы разграничены дорогами, а они, как и улицы, одинаковы. Границы затёрты - одно огромное, расползающееся пятно.
Родство
Родственники, члены одной семьи, похожи между собой, у них есть общие черты. Однако при этом их трудно спутать друг с другом - каждый человек индивидуален. Так интересно переплетено общее и индивидуальное. Общие черты, присущие определённой группе, позволяют различать группы между собой, а носителю черт чувствовать принадлежность к группе, то есть самоидентифицироваться.
"Мы это что-то одно, а вы - что-то другое".
Учитывая то, что районы ИЖС не обладают индивидуальными чертами, а все улицы, и дома на них, избыточно уникальны, то местная самоидентичность жителя крайне затруднительна, или даже не возможна. Нет, пожалуй, не сможет он искренне и вдохновенно произнести слова стихотворения Сурикова:
- Вот моя деревня; Вот мой дом родной...
... моя деревня. Моя! Это когда знаешь где начинается чужая, и чем она отличается.
... дом родной. Родной это с которым чем-либо связан. Люди, события, места. Это где живёт душа и сердце, где тепло и любовь.
АгломерацияЗа последнее время ландшафт вокруг Белгорода коренным образом изменился. Приятные взгляду пейзажи, с просторами волнующихся на ветру полей, сменились рассыпанным конфетти крыш. Поля коттеджей раскинулись от города до самого горизонта. Теперь это называют белгородской агломерацией.
Городская агломерация - это компактное скопление населённых пунктов, главным образом городских, местами срастающихся, объединённых в сложную многокомпонентную динамическую систему с интенсивными производственными, транспортными и культурными связями
Городская агломерация © Wikipedia
Хотя фактически, это ни что иное как "расползание города". В подтверждение - карта-схема "Концепция градостроительного развития жилых районов пригородной зоны г.Белгорода". Заодно оцените масштабы случившегося.
Михаил Койнов: Полет над Белгородом
Расползание
В последние несколько десятилетий в градостроительной теории и практике в контексте роста городов употребляется термин «urban sprawl» (расползание городской ткани), возникший в США в 60-е гг. XX в., когда на волне усиленно растущей автомобилизации населения и доступности земельных участков под частное использование города начали разрастаться вдоль магистралей, а также поглощать на своем пути сельскохозяйственные угодья и ценные природные ландшафты.
http://www.gisa.ru/79470.html
Что же такого в расползание города? Термин не совсем точно отражает суть процесса. Расползается не город, а его пригород с частным сектором. Огромные территории, прилегающие к городу, застраиваются индивидуальными жилыми домами, которые характерны для сельской местности, но никак не для города. Массивы ИЖС именуются как населённый пункт, вокруг которого, или рядом с которым расположены. К тому же они находятся в административном подчинении сельских поселений, что, наверное, должно служить развитию данных сельских поселений. А на деле? Всё развитие ограничено строительством дорог, да магазинов вдоль основных трасс. И всё. Развития поселений, как самостоятельной единицы с полным набором функций, не видно. Территории застраиваются уже более 10 лет, но в районах ИЖС до сих пор не построено ни одной школы, ни одного детского сада, не говоря уже о каких-нибудь спортивно-досуговых комплексах. Может быть, я ошибаюсь, тогда поправьте меня. Кроме того, есть информация, что теперь делятся и отдаются под индивидуальную застройку даже те участки, которые были зарезервированы под эти функции.
Если увеличиваются населённые пункты сельских поселений, тогда почему речь идёт о расползании города? Во-первых, на основании упомянутой выше "Концепции", а во-вторых потому, что люди, живущие в зонах ИЖС, работают в городе, совершают покупки в городе, проводят досуг тоже в городе. Все свои потребности жители ИЖС удовлетворяют в городе. Единственное, что они делают в своих домах, так это только ночной отдых - сон. Вот и получается, что ИЖС это бескрайние спальные районы города.
Дачники
Несмотря на все эти лозунги, что хорошо и модно жить в своём доме, на своей земле, люди строят дом за городом совсем не для того, чтобы там жить. Заметьте, не в селе, а именно за городом, хотя прописка районная. Просто многие видят в строительстве дома решение своего "квартирного вопроса", ведь построить дом выходит дешевле, и что немаловажно вполне реально(!), чем купить квартиру в городе. Удалённость от города легко компенсируется покупкой автомобиля.
Кто же они, люди живущие в ИЖС - горожане или селяне? Вот и ещё одна причина трудности местной самоидентичности. Они ни то и ни другое. Человек имеет место жительство за городом, но время проводит в городе, и этим он очень похож на дачника, только наоборот.
Соседство
Улицы ИЖС представляют из себя автомобильный проезд и два параллельных ряда заборов. Заборы глухие (т.е. не прозрачные), увидеть, что за ними происходит нельзя. Каждый живёт автономно, отгородившись от соседей и внешнего мира. Правда находятся редкие смельчаки, которые делают забор проницаемым, проще говоря, сеткой или прутьями. Честь и хвала хозяевам таких домов. У них территория перед домом с ухоженным газоном и цветами, своего рода парадная часть участка. Приятно глянуть! Очень жаль, но их открытость погоду не делает.
Если проехать по районам ИЖС, то можно встретить на улице только одну лавочку на целый массив. Это достоверный признак того, что владельцам домов не интересно, что происходит за их забором. Значит внешние контакты жителей домохозяйства, даже с соседями, происходят по необходимости, если вообще происходят. Разумеется, никакой общественной жизни на улицах ИЖС нет. Даже прогуляться по такой улице - то ещё удовольствие.
Соседство, или общинность, присущее сельской местности, в ИЖС не наблюдается. Плохо это или хорошо? Я считаю, что плохо. Как ни крути, а человек существо социальное. Общество и общение требуется человеку, они обогащают и разнообразят его жизнь. Конечно, степень и форма контактов может быть разная, и человек может выбирать ту, которая ему больше подходит.
Разве не здорово в выходные вместо того, чтобы ехать в город, или оставаться весь день за забором участка, отправиться всей семьёй на местный праздник, организованный жителями, на котором можно встретить соседей по улице и односельчан.
- А куда все спешат?
-На Индюшачью горку! Сегодня же день сурка!
Но где в "массивах" есть места для проведения каких-либо массовых мероприятий, да и просто вечернего досуга? Где такие места, в которых люди могут "пересечься" и неформально познакомиться? Как они узнают, что на соседней улице живёт человек, у которого схожие интересы? Как они могут разнообразить свою жизнь там, где живут?
Улицы и заборы
Раз уж зашла речь о заборах, то затронем и эту тему. Помните американские фильмы, в которых показывается пригородная застройка? Ряды аккуратных домиков и зелёные лужайки перед ними. Красота!
Вот и в Белгороде кому-то мечталось увидеть подобное. Поэтому, во исполнение идеи зелёных лужаек, дома были отодвинуты на десять метров от границы участка, хотя согласно СП 30-102-99 п. 5.3.2 достаточно пяти. Но чуда не случилось, и лужайки не появились. Вместо них по красной линии (она же граница участка) выросли заборы. Это вполне объяснимо, ведь десять метров от дома до границы участка это приличный такой кусок территории (300 м2, или три "сотки" на стандартном участке от БИК), который "дяде" отдавать совсем нет никакого желания. К тому же это "частная собственность", так что имеют полное право. Вот люди и установили заборы, и остаётся надеяться, что полученное пространство принесло хозяевам хоть какую-то пользу, хотя бы душевный покой.
Как говорится - ожидание и реальность © Google Street View
Bel Air South, Maryland / Таврово, Белгородская обл.
Так благая идея была успешно похерена, и к тому же испортила улицы районов ИЖС. Они по-настоящему улицами не стали, то есть они не стали "общественным местом", а превратились просто в проезды. Да и сами районы строительства выглядят со стороны неприглядно, как свалка, с кучей разбросанного мусора. Последствие свободы - каждый строит что хочет, как хочет и из чего хочет. Вот и результат.
Может показаться, что представлена ещё не освоенная территория, ещё идёт строительство, поэтому такой вид. Ну, ОК, вот освоенная, и надо сказать, это ещё приличные улицы.
типичные улицы ИЖС © Google Street View
50.55278, 36.59667 / 50.516187, 36.589397
Ну что, привлекательно? Кстати, заметили отсутствие пешеходных дорожек? Неправда ли, оно усугубляет впечатление.
Транспорт
Участки индивидуальной застройки, "сбитые" в массивы, образуют монофункциональную территорию. Большие площади неизменно рождают большие расстояния. Увеличение это заметно уже на уровне жилой единицы. Например, от одного индивидуального дома до другого расстояние больше, чем от квартиры до соседней квартиры. Если от дома до дома, и даже от начала улицы до её конца, можно пройти пешком, то уже для преодоления бо́льших расстояний требуются технические средства, например, велосипед. Его использование, в пределах массива ИЖС, в качестве основного транспортного средства является достаточно логичным и абсолютно адекватным ситуации. Поэтому никого не удивляет бабулька приехавшая в сельский магазин на велосипеде. На селе велосипед это вид транспорта.
Размеры массивов индивидуальной застройки вполне сопоставимы с размерами небольшого села или посёлка. Казалось бы, что в дорожной инфраструктуре создаваемого населённого места с новым уровнем качества жизни велосипедным дорожкам самое место. Но нет. Даже пешеходные дорожки, и те большая редкость. Таким образом, сама возможность использования велосипеда и пешеходного движения, как альтернативы личному авто, сведена к нулю. Это, конечно, не значит, что по улицам нельзя пройти пешком или проехать на велосипеде. Это означает, что при отсутствии факторов, побуждающих оставить авто дома и воспользоваться для передвижения силой ног, перемещение пешком или на велосипеде становится чем-то маргинальным, т.е. уделом отщепенцев. Это, в свою очередь, влияет на "людность" улиц, на количество социальных контактов и восприятие улиц как общественных мест. Те самые
"живые улицы".
Что же остаётся из транспорта? Немного. Личный легковой автомобиль и общественный транспорт в виде автобусов. Последний, в силу объективных факторов, явно проигрывает. Большие площади территорий ИЖС и малое количество проживающего там населения в сумме дают низкий показатель плотности. Это объективный фактор. При низкой плотности многие виды коммерческой деятельности, в том числе пассажирские перевозки, не рентабельны. Значит личный автомобиль становится основным средством передвижения. На нём ездят на работу и в магазин, отвозят детей в школу и сад, На нём отправляются в кино или на спектакль, в кафе или ресторан. Все эти блага находятся не в "массивах", а в городе. А ещё, с недавнего времени, в центре города платные парковки.
Днём количество автомобилей в городе увеличивается на число автомобилей из зон ИЖС. Это одна из причин пробок и забитых парковок.
ремарка
Основные положения стратегии градостроительного развития Белгорода приводятся ниже:
...
10. Предотвращение территориального расползания города, что неизбежно сопровождается дополнительными затратами на строительство и эксплуатацию инженерно-транспортных сетей и дополнительными затратами времени на передвижение горожан по городу.
Решение от 26 сентября 2006 г. № 335, о генеральном плане развития городского округа "город Белгород" до 2025 года
Прочие опасностиплатежи
Постоянный пиар и продвижение ИЖС со стороны областной власти, а так же большая свобода в индивидуальном строительстве лично меня с самого начала настораживали.
Это "ж-ж-ж-ж" явно неспроста © Винни-Пух
Так не может продолжаться бесконечно. Это "замануха" до поры до времени. Человек сам себе выбирает размер верёвки, на которой позже предстоит вешаться. Помните идею введения социальных норм на электричество? Отличный ход, универсальный! Можно применить к чему угодно. Например, никто не мешает ввести такие же социальные нормы на жилую площадь. Сколько она там? 18 кв.м на человека? Отлично! Всё остальное излишки, будь добр - плати. И ведь в отличие от того, что расходуется (электричество, газ или вода), хрен ты эти "излишки" уменьшишь. Даже сад можно уменьшить, вырубив деревья, а площадь дома как? Реконструкция?
Хорошо, допустим, что это из области вероятности, но и без "соц.норм" уже с этого года налоги на недвижимость и землю увеличены. Думаю, что в ближайшее время стоит ждать увеличения предложений о продаже домов. А что будет в следующем году, когда владельцы "модного жилья на своей земле" получат налоговые уведомления, и представить трудно.
дом
Есть и другая "серая" сторона - сам дом. Так получилось, что дома у нас строят либо "для себя" либо "на продажу". Разница исключительно в качестве строительства и применяемых материалов. Даже в магазинах строительных материалов не редко можно услышать вопрос: "Вам для себя?"
Те, кто строит дом для себя, рассчитывают, что проживут в нём всю свою жизнь, а после них тут будут жить дети и внуки. Возможность продажи дома в будущем (даже потенциальная возможность) не только не закладывается в проект дома, но и вообще никак не рассматривается.
Но ведь всё может измениться. Например, дети не захотели жить в родительском доме или семье нужно переехать в другое место. Да мало ли что в жизни случается! Обстоятельства сложились таким образом, что дом нужно продать. Сколько тогда покупателей наберётся? Думаю не надо говорить, что от их количества зависит цена, за которую дом можно продать, и скорость продажи. Хорошо если "дом для себя" отвечает требованиям большинства покупателей, тогда продать его не составит большого труда. А если нет?
Дом "на продажу" вообще тёмная история. Он может выглядеть очень привлекательно: и внешний вид нравится, и размеры то, что надо, и площади комфортные, и планировка, и участок хорош. Но! Кто вам покажет из чего и как сделан фундамент? Какой "пирог" стены или кровли? Там может быть всё что угодно, и покупателю только и остается, что поверить продавцу на слово.
РешенияНазвания посёлков
Это самая простая проблема, решение для которой - нейминг. Так, чтобы названия не высасывать из пальца, достаточно обратить внимание на близлежащие существующие топонимы. Например, Таврово-4 расположено между урочищ Лопатное и Гойдуково, а восточная сторона выходит на балку Сухой Яр.
Чем не названия? Бери любое. Вот и получаются- село Лопатное, или село Гойдуково. Если "массив" это микрорайон, тогда "микрорайон Лопатный", или "микрорайон Гойдуков". Это гораздо лучше, чем Таврово-4.
Можно даже немного изменить эти названия, вместо Лопатное - Лопатенское, вместо Гойдуково - Гайдуковка. Конечно, при таких изменениях или создании нового названия стоит обратить внимание на построение уже существующих названий в данной местности, с тем, чтобы обеспечить гармоничное встраивание в топонимный контекст.
А если ещё и историю места копнуть, то вообще замечательно будет. Тот же Сухой Яр, на трёхверстовой карте Ф.Ф. Шуберта и П.А.Тучкова 1869 года , указан как "Яр Орлиный" (если я правильно прочёл)
Общий вид посёлков
Этот вопрос надо было решать на стадии разработки генплана, параллельным созданием регламента застройки, в котором отразить (как минимум) цвет крыши и стен, выходящих на улицу. Соблюдение регламента застройки отдельно прописать в договоре.
Вид улиц
Лечится тем же регламентом, в котором внимание уделяется забору, подъезду к дому и прилегающей территории. С указанием видов зелёных насаждений (деревья, кустарники, цветы) и способов посадки. Сейчас это можно сделать только для новых участков.
Было бы чудесно установить "правило уличного фасада", это когда улица формируется не забором, а фасадами домов. Как в американских пригородах, но не стоит думать, что заборов там нет вовсе. Они есть, и высотой 1,8 метра, но не видно их потому, что они отстоят от фасада дома на некотором расстоянии. У нас тоже есть хороший пример для подражания - улицы наших деревень и сёл. Забор ставится в одну линию с фасадом дома, а перед домом устраивается палисадник, обнесённый невысоким, проницаемым ограждением. Думаю, что можно, и даже нужно воссоздавать такой облик улиц в районах ИЖС.
Для того, чтобы улицы не выглядели полупустыми, дома на них должны стоять чаще. Сейчас размер стандартного участка 30*50 метров (15 соток). На мой взгляд, 15 соток для индивидуального строительства многовато. Стоит сократить площадь участка до 10 соток. При этом размер участка получается 20*50 метров, и количество домов на улицу увеличится.
Низкая плотность
Низкая плотность это причина, по которой в районах ИЖС не могут возникнуть и развиваться предприятия обслуживания, торговли и развлекательные заведения, а значит, жизнь здесь скучна и однообразна. Кроме того, дорого обходится содержание и обслуживание различных коммуникаций.
Хорошее решение этой проблемы уже было предложено. Ещё в 2005 году начальник управления архитектуры и градостроительства Белгородской области Виталий Владимирович Перцев ввёл в лексикон белгородских чиновников такой термин как "кластер". Наверняка вы об этом что-то слышали.
В 2009 году журнал "Эксперт" опубликовал статью, в которой среди прочего писалось:
"К чести белгородцев проблемы плотности застройки они осознали довольно рано. Если первые микрорайоны самостроя - это поля коттеджей, то микрорайоны второй волны имеют весьма продвинутую структуру. Это кластеры. В центре располагается район среднеэтажной жилой застройки с детскими садами, школами, магазинами и так далее, а вокруг центра - микрорайоны индивидуальных домов."
Алексей Щукин: Дом, который построил врач, «Эксперт» №47 (684)
2006 год
Виталий Владимирович предложил проект жилищной локально-территориальной единицы, обозначенной им как «кластер». В ее состав войдут малоэтажные и индивидуальные дома общей численностью проживающих - 500 семей, из которых 200 живут в квартирах, а 300 - в коттеджах. Помимо этого, в состав «кластера» входят дошкольные учреждения на 80 мест, общеобразовательные - на 260 мест, амбулатория, аптечный пункт, опорный пункт милиции, отделение банка и предприятие связи. Главный архитектор области уверен, что этот проект будет востребован инвесторами.
22 марта 2006 © ИА «Бел.Ру»
С тех пор прошло много времени, а воз и ныне там. Выходит, ошибся Виталий Владимирович, не востребованным оказался проект. Идея была хорошая и благая, вот только механизм её реализации не был разработан, поэтому и не пошло. У инвестора деньги на уме, барыши. Почему его должно заинтересовать строительство в чистом поле? Прибылью его надо было манить, прибылью! Их брат на эти дела падкий. А так все смотрят друг на друга и ждут - кто ж первый начнёт. Страшно ведь. Это же не город, людей рядом нет. Кто квартиры покупать станет? "Уж лучше я в городе пятачок земли найду и построю жилой дом. Тут завсегда купят, а кластеры сами стройте"- думает инвестор.
Вон, Новосадовый-41 только-только зашевелился. Как думаете, почему?
А идея и правда хорошая.
Для агломераций области такой планировочной единицей принят планировочный кластер - пригородной жилой комплекс. Селитебная емкость планировочной единицы кластера включает 250-300 усадебных домов и 200-250 квартир в многоквартирных жилых домах. Основная стратегия кластера - полноценная среда, в которой человек живет, отдыхает и работает в одном и том же месте, но на новом уровне. Одним из основных компонентов кластера является пешеходная доступность, исходя из 5-7 минутной доступности основной зоны кластера, в котором размещены все элементы с расстоянием 450 м.
СОЦИАЛЬНАЯ АДАПТАЦИЯ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЙ ПОЛИТИКИ, журнал "АСД" №3, 2008
Sprawl Repair
pricetags
если совсем коротко
ИЖС это извлечение прибыли путём ликвидации сельскохозяйственных земель, в ходе которой образуется градостроительное уродство, паразитирующее на городе.
ПослесловиеРастущие вокруг города массивы ИЖС захватывают всё новые земли, и в некоторых местах им уже тесно. Темпы строительства индивидуального жилья в регионе не снижаются, а наоборот, растут, однако земель для этих целей становится всё меньше.
Ирина Маликова: Дачная перезагрузка
Дефицит земель, оказывается. ИЖС и не думает останавливаться или снижать темп. Теперь изыскиваются возможности по вовлечению в градостроительную деятельность садовых участков.
-