Застройка территорий бывших промышленных объектов в Самаре. Часть 1: gon1969

gon1969

Застройка территорий бывших промышленных объектов в Самаре. Часть 1

May 28, 2015 10:52

На протяжении последних 3-5 лет мы с Игорем Кондратьевым,
мониторили ситуацию вокруг бывших гигантов промышленности индустриального Куйбышева,
на которых планируется комплексная застройка.

планируемые места застройки промышленных зон в черте города

И, всегда вставал один но очень важный вопрос:
Строить нельзя, жить опасно…????

Что бы прояснить ситуацию и быть наиболее объективными, мы совместно с Игорем (https://gregorkon.wordpress.com/2015/05/28/nobuild/), решили всесторонне изучить этот весьма на наш взгляд важный вопрос, и плодом этой нашей совместной работы
стали ряд статей, первую из которых я и предлагаю Вашему вниманию.

В последнее время в Самаре все активнее идут разговоры о том, что надо застраивать бывшие промышленные площадки заводов: 4 ГПЗ, ЗИМ, Сокол, Тарасова, 9 хлебозавод жильем. Инвесторы уже потирают руки в предвкушении распродаж жилья в центре города. А можно ли строить на этих территориях. Обсудим с Клычем сначала теоретический аспект этой проблемы:

площадка бывшего завода ЗИМ май 2015 года

такой вид из окна дорого стоит

Любому строительству, от небоскреба до завода, от автозаправки до дачной беседки всегда предшествует проектирование. Не сделаешь проекта, хотя бы эскизного, от руки и на глазок, и большинство строителей такое наворочает, что потом не расхлебаешь.

Проектирование довольно сложный и дорогостоящий процесс. Конечным разделом подавляющего большинства проектных документаций выступают сметы на строительство. В сметах детально прописаны стоимости каждой элемента сооружения: от фундамента до последнего гвоздя. Гуру проектировки говорят: «Нельзя экономить на проектировании, боком выйдет!».

И действительно, чем объемнее и точнее проектные решения, чем подробнее сметный раздел, а также сопряженный с ним проект организации строительства, тем дешевле обойдутся строительно-монтажные работы.

А вот предшествуют проектированию инженерные изыскания. В большинстве случаев изыскания проводят параллельно с выполнением проекта.

Что такое изыскания, если говорить популярно? Изыскания - это детальное изучение природных, а также уже созданных человеком условий строительной площадки, особенностей местности на которой хотят что-то создавать. Как можно шить одежду, если не сделать закройку? Можно ли блогеру, да и журналисту вообще, писать репортаж, если он изначально не соберет сведения по теме поста?

Вот так и изыскания. Длятся они по времени, зачастую, не меньше, чем проектирование, а иногда и некоторые виды строительства. Однако потом и проектировать легче и строительство дешевле. А самое главное, комфортна жизнь в грамотно запроектированном доме, на хорошо обследованной и безопасной земле.

Изысканий много. Градостроительный кодекс, строительные нормы и правила, санитарные и экологические документы, в общем виде задают нам пять видов изысканий для подготовки проектной документации: инженерно-геодезические, инженерно-геологические, инженерно-гидрометеорологические, инженерно-экологические и инженерно-геотехнические. Кроме того, имеется куча видов обследований: конструкций, грунтов, оснований зданий и сооружений, поиск и разведка воды, разведка грунтовых материалов и обследование загрязнения грунтов и воды.

Инженерно-геодезические изыскания, пожалуй, самый начальный вид изысканий. На жаре и ветру, в мороз и дождь идут по площадке люди с теодолитами и нивелирами, рейками и рулетками и измеряют землю. Находят на ней каждую ложбинку, кустик малый и все это наносят на бумагу. Появляется топографический план территории. А на нем указывают старые фундаменты, коммуникации, засыпанные выгреба, подземные ходы и заброшенные бункеры. Да мало ли чего нет в подземелье? Геодезисты обследуют не только поверхность земли, но и проходят по ней металлоискателями, чтобы потом, копая котлован или траншею, строители не порвали чей-то кабель, не свалились в яму.

Совместно с геодезистами на площадку выезжают геологи. Правда эти геологи несколько отличаются от романтиков из фильма «Территория». В «Территории» геологи-структурники, геологи по полезным ископаемым. А на строительную площадку выезжают инженер-геологи. И делают инженер-геологи инженерно-геологические изыскани

Наш на самом деле - сплошной склон. Небольшая часть расположена на возвышенном плато - водоразделе. А все остальное - это склоны: правый склон - к Волге. Левый- к Самарке. Ну, это если вульгарно говорить. На самом деле склонов намного больше, так же как и террас. Грунт на склоне только кажется твердым. На самом деле - он наполнен грунтовыми водами. И ведет себя под нагрузкой здания - как «псевдожидкое тело». Плывут склоны, как корабли и уносят с собой построенные на них здания и сооружения.

А еще Самара - это овраги. Мы их почти не видим, за исключением Студеного и Подпольщиков. На самом деле и оврагов бесчисленное множество. Просто за многолетнюю историю строительства Самары большинство оврагов засыпали. А засыпали - чем придется: грунтом, битым кирпичом, конским навозом, бытовым мусором. Не было в те времена засыпки оврагов жесткого надзора за строительством. И нормативных документов особ не придерживались. Надо - вот и строили!

Промываются овраги на склоне. Промывается земля под ложем оврага. И все что на засыпанном когда-то овраге построено - плывет вместе с оврагом. А мы за такой короткий миг жизни этого плавания и не замечаем.

А еще наш «Город на реке…» - это карст. Известняки слагают наш город, как и все Жигули. Растворяются известняки подземными водами и формируют в земной толще пустоты и воронки. Сверху площадка выглядит ровной и гладкой, как у кота я…а. А на глубине - пустоты. Будут строители фундамент возводить, и провалится фундамент. А может и построенный дом провалиться. Случаи такие известны.

Так вот, чтобы снабдить проектантов и строителей сведениями о всяких подземных и надземных ужастиках и выезжают на площадку инженер-геологи. Привозят с собой бурилки, полевые лаборатории, а также все сподручное и начинают разбуривать землю. Пробурят метр, отберут образец грунта, и опять пробурят, и опять отберут. До самой Мантии, конечно, не добуривают, но на глубину фундамента добурят точно. И ниже добурят, если склон. А гидрогеологи воду обнаружат на разных горизонтах: и верховодку, что у нас в дачных колодцах, и артезианскую питьевую воду, которая как барон Мюнхгаузен сама себя «за волосы» на поверхность тащит в виде родников. А потребуется, так и до рассолов инженер-геологи дойдут. До тех рассолов, которые на глубинах со 150-200 метров начинаются

Забурятся геологи, а потом отвезут пробы грунта и подземной воды в свои лаборатории. И там начнут эти пробы анализировать женщины в белых и синих халатах. И обнаружат в этих пробах все, что опасно для будущего строительства: и просадку грунтов, и набухание, и плывуны, и карст. А еще определят, как эти грунты будут впоследствии бетон будущих фундаментов разъедать, сталь трубопроводов свищами покрывать. И отдадут женщины в халатах свои анализы девочкам за компьютерами. А девочки, сидя в «камере» теплых и уютных кабинетов, будут наносить выработки геологов на топопланы геодезистов, формировать таблички составленных тётеньками данных по механическим и химическим свойствам грунта и воды. Потому и называют этот этап изысканий - камеральным! И сделают девочки «в камерах» красивый Отчет по Инжененерно-геологически изысканиям. И положит начальник Отдела изысканий этот Отчет на стол ГИПУ - Главному инженеру проекта. А тот полистает Отчет и передаст по нисходящей проектировщикам - соли земли: нате, ваяйте, я решение принял, а теперь исполнять: делать проект! Городу быть здесь!

Кроме геодезистов и геологов есть еще гидрологи. Делают они инженерно-метеорологические изыскания. Наш город между двух рек. И Волга, и Самарка разливаются в паводок и «пересыхают» в межень. А вдруг, когда-нибудь, раз в 100 лет затопит Волга свои склоны? Или, наоборот, пойдет гулять подальше от берегов. Бывало ведь, такое. Подойдет Волга или Самарка близко к проектируемым зданиям и…ну полный «Левиафан»!

Выезжают Гидрологи со своими рейками водомерными, заплывают на надувных лодках аж на середину реки. Смотрят в протертые спиртом окуляры приборов на береговые склоны. И подсчитывают, хороший будет прогноз для проектируемого объекта на обеспеченную перспективу: на 10 лет после постройки, на 30 лет и аж на целых 100 лет! А больше 100 лет не прогнозируют. Все ж, не Египетские пирамиды строим .

Но на геодезических, геологических и гидро-метеорологических работах инженерные изыскания не прекращаются…

Теперь я предлагаю посмотреть, что представляют три площадки в реалии.
это бывший 4-гпз, кпо зим и 9 хлебозавод.
путешествие по всем этим объектом было легальным, у двух просто отсуствовали заборы и ограждения 4 гпз и зим,
а на 9 хлебозавод мне любезно сделали экскурсию.
Начнем с наиболее чистого в плане экологии производства это бывший 9 хлебозавод

2013 год производство недавно остановлено

если с экологией тут все относительно не плохо то с грунтами есть проблемы
вот к примеру бывшее газо-бомбо убежище на территории завода(ныне снесено и закапано)

залегало оно очень не глубоко, но в нем всегда скапливалась вода

эта вода наводит на мысли???
Поговорив со старожилами завода удалось выяснить, что это нормально и грунтовые воды довольно близко проходят
и у них частенько подтапливало трансформаторную подстанцию.
В принципе если все изыскательские работы будут проведены и соблюдены все условия строительства на таких грунтах
то наверное строить можно, не забываем нынче строят не 2-3 этажные цеха а 20-25 этажные небоскребы
На 4-гпз, ситуация с водой похожая и даже хуже