Дина Дашкина: Немногие СРО за столь короткий срок могут подвести подобные итоги
Вице-президент СРО «ЖКХ-Стандарт» Дина Вильевна Дашкина на I-Форуме ЖКХ Оренбургской области рассказала о работе СРО, планах, предложениях на будущее и высказала своё мнении о докладе Елены Леонидовны Николаевой:
Саморегулируемая организация Некоммерческое партнерство «ЖКХ - Стандарт» создавалась в числе прочего для обеспечения общественных и профессиональных интересов в области жилищно-коммунального хозяйства. На протяжении всего срока деятельности СРО плодотворно реализовывало задачи по повышению роли мнения профессионального сообщества при формировании нормативно правовой базы в сфере ЖКХ.
Работа СРО в прошедшем периоде.
Представители СРО, совместно с членами партнерства, принимали участие в обсуждении проектов наиболее значимых изменений в ЖК РФ и ряд подзаконных актов.
Так, наши предложения были приняты во внимание по вопросу упорядочения процедуры выбора управляющей организации для домов, вводимых в эксплуатацию. Были приведены в соответствие сроки различных этапов указанной процедуры. Увеличены сроки управления по договору с Застройщиком, введена процедура конкурсного отбора МО.
Принимая во внимание реальные сложности, с которыми на практике сталкиваются многие управляющие организации, СРО «ЖКХ-Стандарт» вносило предложения по оптимизации проведения общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах. Некоторые из них нашли свое отражение во вступившей в действие редакции ЖК РФ, а именно возможность проводить собрание в очно-заочной форме, право управляющих компаний инициировать общие собрания, а также первые варианты дистанционного голосования для собственников посредствам сети интернет, порядок принятия МКД в управление после ввода в эксплуатацию, порядок оплаты услуг по содержанию и текущему ремонту помещений лицами, принявшими от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения и непосредственно застройщиками.
Активное участие СРО принимало при обсуждении проектов главы ЖК РФ о лицензировании деятельности в сфере управления многоквартирными домами. Следует отметить, что итоговая редакция по сравнению с первоначальными в большей степени учитывает интересы профессионального сообщества, находя баланс с интересами надзорных органов и потребителей.
Нами неоднократно поднимался вопрос о необходимости приведения нормативов потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды в соответствие с их фактическим потреблением. И незначительного повышения добиться все же удалось.
Также на протяжении своей деятельности СРО обращало внимание на необходимость введения единой формы отчетности управляющих организаций вместо нескольких частично дублирующих друг друга. В настоящее время входящие в структуру ГИС элементы ранее действующего паспорта МКД формы финансовой отчетности сокращены практически вдвое за счет оптимизации отражения информации и исключения повторяющихся частей.
Немногие Саморегулируемые организации за столь короткий период существования могут подвести подобные итоги, и отметить результативность своей работы. В нашем случае это стало реальным благодаря возможности тесного взаимодействия представителей законодательной власти и профессионального сообщества, представляющего практиков в сфере ЖКХ. В частности, благодаря активному участию депутата Государственной Думы Николаевой Елены Леонидовны, стоявшей у истоков СРО НП «ЖКХ-Стандарт», мы получили возможность не только высказывать свое мнение относительно готовящихся проектов изменений в нормативные акты, но и доносить реальные проблемы организаций в сфере управления МКД до законотворцев.
Предстоит еще много работы, в том числе по выработке оптимальных правовых конструкций взаимодействия всех участников рынка коммунальных услуг, а именно ресурсоснабжающих организаций, организаций, управляющих МКД, и собственно потребителей.
Предложения по совершенствованию нормативно-правового регулирования в сфере ЖКХ с учетом существующих проблем правоприменительной практики.
1. Ситуация двойной ответственности для лицензиатов в сфере управления многоквартирными домами.
Федеральным законом от 21 июля 2014 г. № 255-ФЗ КоАП РФ был дополнен новым составом правонарушения: ч. 2. ст. 14.1.3 осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами с нарушением лицензионных требований.
В настоящий момент правоприменительная практика складывается таким образом, что органами государственной жилищной инспекции в случае выявления нарушений в деятельности управляющих организаций применяется именно ч. 2. ст. 14.1.3 КоАП РФ с заведомо большей санкцией (штраф до 300 000 рублей) при наличии статей со специальными составами правонарушений:- статья 7.22. нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений - штраф до 50 000 рублей;
- статья 7.23. нарушение нормативов обеспечения населения коммунальными услугами - штраф до 10 000 рублей;
- статья 9.16. нарушение законодательства об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности - штраф до 30 000 рублей.
Указанная ситуация складывается в связи с расширительным толкованием понятия лицензионных требований и требует скорейшей корректировки в целях минимизации рисков банкротств среди управляющих компаний и их критического сокращения.
Так, частью 1 ст. 193 ЖК РФ установлены лицензионные требования, в числе которых поименованы иные требования, установленные Правительством Российской Федерации (пп. 7).
Зачастую при правоприменении указанная норма толкуется органами лицензионного контроля, как все требования, установленные Постановлениями Правительства РФ в жилищно-коммунальной сфере (№№ 491, 416, 354, 290 и пр.) и даже при более узком понимании, когда во внимания берутся только прямо поименованные в качестве лицензионных требования Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, утв. постановлением Правительства РФ от 28 октября 2014 г. № 1110, их перечень охватывает всю деятельность лицензиата в целом..
Однако, согласно ч. 4 ст. 8 Федерального закона № 99-ФЗ (имеющим большую юридическую силу, чем Постановление № 1110) к лицензионным требованиям не могут быть отнесены, в частности, требования о соблюдении законодательства РФ в соответствующей сфере деятельности в целом, требования законодательства РФ, соблюдение которых является обязанностью любого хозяйствующего субъекта. Представляется, что коллизия пп. «а», «б» п. 3 Положения о лицензировании, п. 7) ч. 1 ст. 193 ЖК РФ и ч. 4 ст. 8 Федерального закона № 99-ФЗ должна быть разрешена на законодательном уровне.
Предлагаем:
1) перечень лицензионных требований к организациям, управляющим многоквартирными домами, следует привести в соответствие с требованиями Федерального закона № 99-ФЗ, то есть исключить положения, позволяющие расширительное толкование (пп. «а», «б» п. 3 Положения о лицензировании),
2) установить закрытый перечень лицензионных требований, который будет применяться к лицензиатам в сфере управления многоквартирными домами исходя из перечня, установленного ч. 3 ст. 8 Федерального закона № 99-ФЗ, и не будут охватывать деятельность по управлению в целом, дублируя имеющиеся составы правонарушений.
2. Упрощение процедуры проведения собрания собственников по значимым вопросам обеспечения жизнедеятельности МКД:
Понизить кворум с 2/3 до более 50% в принятии решений по:
1. Проведению или переносе срока капитального ремонта (позволяет оперативно принимать решения о проведении капитального ремонта, снимает риск разрушения отдельных конструктивных элементов, в том числе лифта, из-за пассивности жителей).
2. Разрешению на размещение рекламных конструкций (позволяет официально заключать договоры на размещение и оплату рекламных конструкций и зарабатывать на этом жителям, направляя на оплату сверхдомовых нужд в т.ч.).
Мнение о предложениях, прозвучавших в докладе Первого заместителя председателя Комитета ГД РФ по жилищной политике и ЖКХ Е.Л.Николаевой
1. ОДН - отдельной строкой - ЗА!
После включение в статью «содержание и текущий ремонт», при повышении тарифа на коммунальный ресурс (что происходит чаще, чем на жилищный) не всегда удается принять решение на собрании собственников повысить данный тариф. Соответственно идет снижение составляющей тарифа, направленной на содержание и текущий ремонт. Преимущество - жители уже привыкли.
2. ОДН - за счет дисконта в тарифе на коммунальный ресурс - слабая позиция, т.к. дисконт - величина постоянная, а фактические затраты на ОДН величина переменная для каждого дома. Дисконт должен быть защищен в расчете на каждый дом. Величина очень приблизительного порядка, необъяснимая.
3. Предложение на рассмотрение позиции «о прямых договорах». За качество коммунального ресурса отвечает РСО до точки разбора у собственника. За количество - УО. Исполнителем является РСО. Если доказано, что качество ресурса было снижено за счет вины УО - РСО выставляет претензию УО. Пример: подача ГВС -прямая (без теплообменника, что у большинства домов). Температура воды меньше требуемой, на сетях дома ее повысить невозможно, т.к. оборудование не предусмотрено технической и проектной документацией. В настоящее время УО должна доказывать недопоставку на границе дома, хотя не является ни производителем коммунального ресурса, ни сетевой организацией.
4. Софинансирование капитального ремонта. Рассмотреть возможность софинансирования кап ремонта за счет экономии возврата денежных средств, излишне начисленных за тепло (при расчетах 1/12 и принятии решения более 50% голосов на общедомовом собрании).
5. Инвестиционные риски. При переходе из одной УО в другую, рассмотреть закрепление за собственниками ответственности за возмещение неоплаченных расходов в рамках минимального перечня работ.
Пресс-служба СРО «ЖКХ-Стандарт»