Российский рынок жилья
Попробуем проследить за долгосрочными тенденциями на российском рынке жилья. Начнем с его доступности. В российской практике показатель доступности жилья рассчитывается как отношение среднедушевого дохода (за год) к стоимости 18 квадратных метров по средней рыночной цене. Тонкости такого подхода будут описаны ниже. Сначала - официальная методика, официальные данные. Индекс среднедушевого дохода (январь 2000 = 100), индекс цен на жилье (январь 2000 = 100), коэффициент доступности жилья:
В принципе, за последние двенадцать лет позитивные изменения налицо. Если в начале 2000 года стоимость жилья для домохозяйства равнялась доходу за 6,5 лет, то в начале 2012 - уже за 3,2 года. Однако есть интересные нюансы. Так, 5 сентября 2005 года президентом была объявлена программа «Доступное и комфортное жильё - гражданам России» (на графике момент обозначен стрелкой). В 2006 году программа начала фактически выполняться. Как видим, доступность жилья после начала программы резко снизилась, в пике (1 квартал 2007) достигнув значений шестилетний давности. Показатель доступности вернулся на прежний уровень лишь во 2 квартале 2009 года.
Кстати, последняя ревизия национального проекта датируется 1-ым июля 2009 года. После этого, очевидно, программа была задвинута в дальний угол. Между тем, по данным последней версии из гос. бюджета на нее планировалось потратить 777 млрд. рублей за 4 года, да еще задействовать 261 млрд. руб. из средств Фондов РЖС, ЖКХ и АИЖК. При этом в сводной бюджетной росписи ссылки на нац. проект исчезли с 2008 года.
Теперь показатели неофициальные. В частности, утверждается, что в России 19,8% семей имеют финансовые возможности для покупки жилья. К 2015 году поставлена амбициозная задача увеличить это и без того огромное число до запредельной цифры в 30%. Я решил усомниться в мудрости высоких чиновников и проверить, насколько хуже ситуация с жильем для 80% «лишнего» населения. На следующем графике показан индекс среднего дохода четырех нижних квинтилей населения (январь 2000 = 100), индекс цен на жилье (январь 2000 = 100), и коэффициент доступности жилья для этих 4-ех квинтилей.
Динамика аналогична предыдущему графику. Но доступность жилья для 80% населения в 2011 году составила 4,7 лет против 3,1 года для полного круга. Не удивительно - средний доход пятого квинтиля был в 3,6 раза выше среднего дохода по четырем нижним квинтилям.
И имея в виду этот разрыв, обратим внимание на показатель доступности жилья, рекомендуемый ООН. Там говорится о медианном подушевом доходе и медианной цене на жилье. И если с медианной ценой на жилье особой ясности нет, то медианный доход будет прилично отличаться от среднего. Естественно, в меньшую сторону.
В это связи хотелось бы обратиться к альтернативным источникам. Так, по данным портала Numbeo, отношение стоимости жилья к годовому доходу составляет 29,86 для Москвы и 19,4 для Санкт-Петербурга. В Новосибирске это отношение равняется 11,96. Понятно, что разница с показателем, рассчитываемым официально, огромна. Но Новосибирск, скажем, с соотношением 11,96 не особо выделяется на фоне иностранных городов, представленных на этом сайте. И это не дает нам целостной картины по России в сравнении с другими странами.
Исследование риэлторской конторы EVANS только напускает тумана. В конце 2010 года она анализировала доступность жилья в более чем сорока странах. Россия оказалась на пятом месте. С конца, разумеется. По оценке EVANS, средняя стоимость объекта недвижимости за МКАДом составила 64 102 евро. Средний располагаемый годовой доход семьи риэлторы оценили в 3080 евро. То есть 10 000 рублей в месяц.
А основываясь на данных Министерства Правды, медианный располагаемый месячный доход на душу нестоличного населения тогда составлял около 10 800 руб. в месяц. При среднем размере домохозяйства в 2,6 человек. Почему-то данные нашего ведомства вызывают большее доверие. Так что отношение стоимости жилья к годовому доходу в размере 26,1, вычисленное EVANS, может быть занижено раза в два. В двадцатке стран-лидеров, впрочем, это отношение составило в среднем 5,1.
Так что внятного сравнения доступности жилья для россиян и жителей иностранных государств я не обнаружил. Разве что профессор М. Митигами подтвердил расчетами долю семей, имеющих возможность приобрести жилье. По его оценкам, в 2003-2008 гг. она была на уровне 17,9%-23,9%.
Теперь об ипотеке. Следующий график показывает долю ипотечных сделок в покупках недвижимости.
В 2011 году это доля составила рекордные 17,6%. Для сравнения, В США, где от жадности уже перешли к осторожности, эта цифра составила 70-75%. В ближайшие четыре года АИЖК не ожидает бурного роста ипотеке - к 2015 году планируется довести долю ипотечных сделок до 26%. Зато Министерство регионального развития к этому же году замахивается ни много ни мало на 90 млн. кв. м. годового жилья. Я не знаю, что они там курят, честно. Как бы там ни было, АИЖК, очевидно, планирует, что россияне настолько разбогатеют, что смогут покупать в полтора раза больше недвиги без привлечения кредитов. Либо квартиры будут стоять без хозяев. Либо они не ощущают эйфории своих коллег из Министерства.
Шутки шутками, но предложение нового жилья упирается в потолок своих возможностей. Ниже график ввода жилья в РФ (РСФСР) в 1970-2011:
Объективно масштабному росту строительства препятствует несколько фундаментальных факторов. Один из важнейших - кадровый. В образовательной сфере ничего не делалось и не делается до сих пор, чтобы обеспечить наполеоновские планы роста строительства. В технологической сфере ситуация аналогичная. Все ограничивается пустыми речами на тему «малоэтажного строительства» и иногда «энергоэффективности», но нет ни программы, ни институтов, ни готовых к внедрению технологий, ни спроса на создание этих технологий.
Помимо всего прочего мы имеем концентрацию в географии строительства. В 2011 году на 10 регионов-лидеров по вводу жилья пришлось 45% общероссийского объема строительства при доле населения в 36,5% от общероссийской. И это только верхушка айсберга. Гораздо выраженнее ситуация на региональном уровне. Строительство тяготеет к крупным экономическим центрам и их сателлитам, а большая часть территорий превращается в города-призраки. По-другому и быть не может - растущий спрос обуславливает растущие цены, соответственно, и растущую маржу для строительных организаций. Но эта концентрация приводит к дефициту земельных участков и дефициту инфраструктурных мощностей, особенно в условиях минимальных капиталовложений в последние. Все это увеличивает цену жилья для потребителя, во-первых, и ограничивает объемы строительства, во-вторых.
Это сравнение темпов роста ввода жилья (значения по вертикали) с темпами роста ВВП (значения по горизонтали). Данные за 2001-2011 годы:
Консервативный сценарий Министерства экономического развития предполагает средний темп роста ВВП в 2012-2020 около 3,5% в год. Очевидно, что плановая цифра в 145 млн. квадратов к 2020 году является утопической. При отсутствии системных экономических шоков средний годовой прирост объемов ввода жилья составит 5-6%, и к 2020 году объем ввода может достигнуть 95 млн. кв. м.
И последнее - рост цен на жилье как индикатор «разогретости» российской экономики. Годовые темпы роста: ВВП по горизонтали, цен на жилье - по вертикали. Данные за 2001-2011 годы.
