Под око государево
В сфере ЖКХ государство решило ужесточить контроль
Похоже, законодателям пришлось признать: идея фикс о том, что гражданское общество и рынок смогут самостоятельно отрегулировать сферу ЖКХ, с треском провалилась. Иначе как еще объяснить последние изменения Жилищного кодекса, логика которых предельно проста: все поправки - попытка усилить контроль в этой сфере.
Похоже, законодателям пришлось признать: идея фикс о том, что гражданское общество и рынок смогут самостоятельно отрегулировать сферу ЖКХ, с треском провалилась. Иначе как еще объяснить последние изменения Жилищного кодекса, логика которых предельно проста: все поправки - попытка усилить контроль в этой сфере.
Изменения в законе вступили в силу в июне 2011 года. Но действуют ли они в Пермском крае и что нового в принципе должны внести в сложившуюся ситуацию в системе ЖКХ? Разъяснения и комментарии по некоторым из поправок дает адвокат Пермского фонда содействия ТСЖ Станислав ШЕСТАКОВ.
Порядка нет!
Начнем с главного: в первую очередь серьезные изменения коснулись собственно государственного жилищного контроля. С этого года согласно ст. 20 высший исполнительный орган субъекта федерации (в нашем случае правительство Пермского края) должен разработать порядок осуществления государственного надзора и определить орган, который этот порядок будет осуществлять. В соответствии с поправками эта структура вправе проверять правомочность создания ТСЖ и выбор УК, соответствие устава ТСЖ законодательству, оценивать условия заключенных договоров управления. И самое важное. Орган государственного жилищного надзора наделен полномочиями обращения в суд, а значит у собственника нет необходимости самому запускать дорогостоящую судебную процедуру.
- Проблема пока одна, - поясняет ситуацию Станислав Шестаков, - порядок такой в Пермском крае не разработан и орган, который будет осуществлять все эти функции, - не выбран. По крайней мере на официальном уровне никаких заявлений по этому поводу не было.
С правом подписи
Не секрет, что полюбившиеся многим УК и ТСЖ заочные голосования всегда вызывали уйму споров и разногласий. Сомнениям подвергались и принятые на них решения, и подписи, стоящие под ними. Плюс, которые успели оценить все, был, собственно, только один: заочное голосование не требовало сбора всех собственников в одном месте и в одно время.
На этот раз правила ужесточились. Теперь заочное голосование будет проводиться лишь в том случае, если очное не собрало кворум (ст. 47, ч. 1). Конечно, ушлые председатели и недобросовестные УК при большом желании обязательно найдут способ уйти от публичной встречи со всеми собственниками, однако сделать это будет гораздо труднее, чем раньше.
Кроме того, на очном собрании при создании ТСЖ и утверждении его устава мало будет просто поднять руку при голосовании. Каждый из голосовавших должен будет поставить подпись под тем решением, которое поддерживает (ст. 136, ч. 1.1).
- Протокол такого собрания со всеми подписями должен быть представлен в налоговую для государственной регистрации. Правда, лично мне не совсем понятно зачем, если налоговая проверять подлинность подписей не будет, а значит профанаций и подделок, как и прежде, не избежать, - уверен Станислав Шестаков. - Кстати, какое-то время назад такого рода проверки были возложены на федеральную регистрационную службу. Однако норма проработала меньше года. В конечном итоге регистрационная служба просто «взвыла» от количества свалившейся на нее работы.
Каждому дому - свое ТСЖ
Новые поправки поставили серьезный барьер созданию так называемых многодомных ТСЖ. Теперь одно товарищество собственников жилья может объединять лишь небольшие дома, общее число квартир в которых не будет превышать тридцати. Понятно, что распространенные в Перми пятиэтажки выпадают из этого числа автоматически, не говоря уж о домах с большим количеством этажей и, соответственно, квартир. Впрочем, ТСЖ, созданные до вступления поправок в силу, никто разгонять не собирается. Как считает наш эксперт, они распадутся сами собой:
- Практика показывает, что разногласия в таких многодомных ТСЖ возникают гораздо чаще, чем в ТСЖ одного конкретного дома. И причины вполне понятны: как правило, в многодомные ТСЖ объединяются дома, расположенные рядом, на соседних придомовых участках. В Перми это могут быть дома разных лет постройки и разной этажности, понятно, что и проблемы у таких домов абсолютно разные. Рано или поздно конфликты приводят к распаду и реорганизации. Хотя несомненные плюсы в такой форме управления тоже есть. Главный - экономия на управленческом персонале.
Впрочем, внесенная поправка вполне уместна. Еще совсем недавно выделиться в отдельное ТСЖ по собственному желанию было не так просто. Собственников одного дома, желающих жить своей собственной независимой жизнью, убеждали, что для принятия такого решения необходимо общее собрание собственников всех домов! Понятно, что провести такое собрание было просто нереально! Урегулировать вопрос удавалось только в судебном порядке. Судьи вставали на сторону энтузиастов, подтверждая вполне логичный довод истцов: решать вопрос управления домом могут только его собственники. Однако даже положительные судебные решения к реальному «высвобождению» обычно не приводили. Налоговая отказывала новым ТСЖ в регистрации. Последние поправки в Жилищный кодекс предельно упрощают процедуру: для выделения в отдельное ТСЖ достаточно решения очного собрания собственников дома (ст. 140, ч. 4).
Реестр или персональные данные?
Еще одно новшество. С этого года ТСЖ обязывают вести реестр всех членов. В этом реестре, в частности, должны содержаться контактные данные члена ТСЖ и его доля в многоквартирном доме (ст. 143). Сразу заметим, что разногласий с законом о персональных данных в этом нет, в него также внесены поправки, согласно которым ТСЖ имеют право собирать эти данные в целях управления домом. Собственники в свою очередь обязаны сообщать правлению ТСЖ об изменении тех или иных данных. Кстати, для самих собственников такой реестр может быть даже на руку. В случае обращения в орган государственного жилищного надзора не нужно будет собирать все эти сведения самостоятельно. Теперь ТСЖ должны будут предоставлять их сами.
- Недоработка, как мне кажется, здесь только в одном, - поясняет Станислав Шестаков, - ТСЖ в обязательном порядке должны заносить в реестр данные о тех, кто вступил в ТСЖ. А как быть с остальными собственниками?
Расчеты без посредников
Серьезное новшество закрепляет и статья 155 (ч. 6.3). Согласно внесенным в нее поправкам, собственники на общем собрании могут принять решение об оплате коммунальных услуг (всех или части) напрямую ресурсоснабжающим организациям. А те, в свою очередь, не вправе отказать им в таком способе оплаты.
- На первый взгляд кажется, что переход к оплате без посредников решит уйму проблем: например, деньги собственников точно не будут оседать в карманах недобросовестных УК и ТСЖ. Но пойдут ли на этот шаг сами ресурсники? Ведь им придется вступать в договорные отношения с каждым собственником! Да и УК вряд ли понравится, что их лишат огромной части денежных средств, которыми они периодически могли «затыкать» дыры, - размышляет наш эксперт.
Тем не менее прямая форма расчетов отныне закреплена законодательно и, более того, не первый год действует в Березниках, где вполне себя оправдала.
Сначала дом, а ТСЖ - потом
Совсем недавно собственники квартир в новостройках нередко были вынуждены становиться членами ТСЖ, образованного еще до завершения строительства дома. Председатель в таком ТСЖ, как правило, был тесно связан с застройщиком и никогда не шел на конфликт в случае обнаружения каких-либо недоделок в доме. Устранять недоработки строителей приходилось за счет новых жильцов, с которых ни за что ни про что начинали брать деньги на текущий ремонт, иногда прописывая это в качестве единовременных сборов на что-либо. При этом выбрать новую форму управления домом или хотя бы сменить председателя было не так-то просто. С одной стороны, только вселившимся было не до разборок, с другой - часть квартир какое-то время пустовала, а значит и сам застройщик имел право голоса. С введением новых поправок в ЖК ст. 139, разрешающая создание ТСЖ на стадии застройки, утратила силу.
- Сейчас согласно закону создание ТСЖ в новостройках в принципе невозможно, - констатирует Станислав Шестаков.- Управлять новым домом сразу после завершения строительства должна управляющая компания. Задача органов местного самоуправления в течение 10 рабочих дней после выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию провести конкурс по отбору такой УК (ст. 161, ч. 13).
Хорошо, но мало
Безусловно, трудно переоценить в целом дельные поправки в Жилищный кодекс, позволяющие надеяться хоть на какую-то защиту со стороны государства. Вот, например, ст. 165, ч. 1.1 фиксирует, что органы местного самоуправления по обращению граждан должны будут в пятидневный срок проводить проверку УК. Понятно, что в ближайшее время выполнять эту норму вряд ли удастся. На это элементарно не хватит ни времени, ни кадров.
- Смущает вот что: ответственность за невыполнение этих статей закона не установлена, - поясняет Станислав Шестаков, - чиновников можно будет привлечь разве что за бездействие. К слову, масса нарушений в системе ЖКХ давно должна была породить поправки в Кодекс административной ответственности (КоАП), где пока не так много статей, посвященных жилищным правоотношениям. А ведь наказывать есть за что! Например, выбрали граждане другую управляющую компанию, а старая просто не передает документы. И все! Ответственности никакой! Хотя обязанность кодексом установлена: передать документацию должны в течение 30 дней. Ну и в конце концов многими ожидалась поправка о возвращении собственникам неизрасходованных средств на текущий или капитальный ремонт при выборе новой компании или банкротстве старой. К сожалению, такая поправка так и не появилась.
gazetazwezda
Анастасия СУХАНОВА
Похоже, законодателям пришлось признать: идея фикс о том, что гражданское общество и рынок смогут самостоятельно отрегулировать сферу ЖКХ, с треском провалилась. Иначе как еще объяснить последние изменения Жилищного кодекса, логика которых предельно проста: все поправки - попытка усилить контроль в этой сфере.
Похоже, законодателям пришлось признать: идея фикс о том, что гражданское общество и рынок смогут самостоятельно отрегулировать сферу ЖКХ, с треском провалилась. Иначе как еще объяснить последние изменения Жилищного кодекса, логика которых предельно проста: все поправки - попытка усилить контроль в этой сфере.
Изменения в законе вступили в силу в июне 2011 года. Но действуют ли они в Пермском крае и что нового в принципе должны внести в сложившуюся ситуацию в системе ЖКХ? Разъяснения и комментарии по некоторым из поправок дает адвокат Пермского фонда содействия ТСЖ Станислав ШЕСТАКОВ.
Порядка нет!
Начнем с главного: в первую очередь серьезные изменения коснулись собственно государственного жилищного контроля. С этого года согласно ст. 20 высший исполнительный орган субъекта федерации (в нашем случае правительство Пермского края) должен разработать порядок осуществления государственного надзора и определить орган, который этот порядок будет осуществлять. В соответствии с поправками эта структура вправе проверять правомочность создания ТСЖ и выбор УК, соответствие устава ТСЖ законодательству, оценивать условия заключенных договоров управления. И самое важное. Орган государственного жилищного надзора наделен полномочиями обращения в суд, а значит у собственника нет необходимости самому запускать дорогостоящую судебную процедуру.
- Проблема пока одна, - поясняет ситуацию Станислав Шестаков, - порядок такой в Пермском крае не разработан и орган, который будет осуществлять все эти функции, - не выбран. По крайней мере на официальном уровне никаких заявлений по этому поводу не было.
С правом подписи
Не секрет, что полюбившиеся многим УК и ТСЖ заочные голосования всегда вызывали уйму споров и разногласий. Сомнениям подвергались и принятые на них решения, и подписи, стоящие под ними. Плюс, которые успели оценить все, был, собственно, только один: заочное голосование не требовало сбора всех собственников в одном месте и в одно время.
На этот раз правила ужесточились. Теперь заочное голосование будет проводиться лишь в том случае, если очное не собрало кворум (ст. 47, ч. 1). Конечно, ушлые председатели и недобросовестные УК при большом желании обязательно найдут способ уйти от публичной встречи со всеми собственниками, однако сделать это будет гораздо труднее, чем раньше.
Кроме того, на очном собрании при создании ТСЖ и утверждении его устава мало будет просто поднять руку при голосовании. Каждый из голосовавших должен будет поставить подпись под тем решением, которое поддерживает (ст. 136, ч. 1.1).
- Протокол такого собрания со всеми подписями должен быть представлен в налоговую для государственной регистрации. Правда, лично мне не совсем понятно зачем, если налоговая проверять подлинность подписей не будет, а значит профанаций и подделок, как и прежде, не избежать, - уверен Станислав Шестаков. - Кстати, какое-то время назад такого рода проверки были возложены на федеральную регистрационную службу. Однако норма проработала меньше года. В конечном итоге регистрационная служба просто «взвыла» от количества свалившейся на нее работы.
Каждому дому - свое ТСЖ
Новые поправки поставили серьезный барьер созданию так называемых многодомных ТСЖ. Теперь одно товарищество собственников жилья может объединять лишь небольшие дома, общее число квартир в которых не будет превышать тридцати. Понятно, что распространенные в Перми пятиэтажки выпадают из этого числа автоматически, не говоря уж о домах с большим количеством этажей и, соответственно, квартир. Впрочем, ТСЖ, созданные до вступления поправок в силу, никто разгонять не собирается. Как считает наш эксперт, они распадутся сами собой:
- Практика показывает, что разногласия в таких многодомных ТСЖ возникают гораздо чаще, чем в ТСЖ одного конкретного дома. И причины вполне понятны: как правило, в многодомные ТСЖ объединяются дома, расположенные рядом, на соседних придомовых участках. В Перми это могут быть дома разных лет постройки и разной этажности, понятно, что и проблемы у таких домов абсолютно разные. Рано или поздно конфликты приводят к распаду и реорганизации. Хотя несомненные плюсы в такой форме управления тоже есть. Главный - экономия на управленческом персонале.
Впрочем, внесенная поправка вполне уместна. Еще совсем недавно выделиться в отдельное ТСЖ по собственному желанию было не так просто. Собственников одного дома, желающих жить своей собственной независимой жизнью, убеждали, что для принятия такого решения необходимо общее собрание собственников всех домов! Понятно, что провести такое собрание было просто нереально! Урегулировать вопрос удавалось только в судебном порядке. Судьи вставали на сторону энтузиастов, подтверждая вполне логичный довод истцов: решать вопрос управления домом могут только его собственники. Однако даже положительные судебные решения к реальному «высвобождению» обычно не приводили. Налоговая отказывала новым ТСЖ в регистрации. Последние поправки в Жилищный кодекс предельно упрощают процедуру: для выделения в отдельное ТСЖ достаточно решения очного собрания собственников дома (ст. 140, ч. 4).
Реестр или персональные данные?
Еще одно новшество. С этого года ТСЖ обязывают вести реестр всех членов. В этом реестре, в частности, должны содержаться контактные данные члена ТСЖ и его доля в многоквартирном доме (ст. 143). Сразу заметим, что разногласий с законом о персональных данных в этом нет, в него также внесены поправки, согласно которым ТСЖ имеют право собирать эти данные в целях управления домом. Собственники в свою очередь обязаны сообщать правлению ТСЖ об изменении тех или иных данных. Кстати, для самих собственников такой реестр может быть даже на руку. В случае обращения в орган государственного жилищного надзора не нужно будет собирать все эти сведения самостоятельно. Теперь ТСЖ должны будут предоставлять их сами.
- Недоработка, как мне кажется, здесь только в одном, - поясняет Станислав Шестаков, - ТСЖ в обязательном порядке должны заносить в реестр данные о тех, кто вступил в ТСЖ. А как быть с остальными собственниками?
Расчеты без посредников
Серьезное новшество закрепляет и статья 155 (ч. 6.3). Согласно внесенным в нее поправкам, собственники на общем собрании могут принять решение об оплате коммунальных услуг (всех или части) напрямую ресурсоснабжающим организациям. А те, в свою очередь, не вправе отказать им в таком способе оплаты.
- На первый взгляд кажется, что переход к оплате без посредников решит уйму проблем: например, деньги собственников точно не будут оседать в карманах недобросовестных УК и ТСЖ. Но пойдут ли на этот шаг сами ресурсники? Ведь им придется вступать в договорные отношения с каждым собственником! Да и УК вряд ли понравится, что их лишат огромной части денежных средств, которыми они периодически могли «затыкать» дыры, - размышляет наш эксперт.
Тем не менее прямая форма расчетов отныне закреплена законодательно и, более того, не первый год действует в Березниках, где вполне себя оправдала.
Сначала дом, а ТСЖ - потом
Совсем недавно собственники квартир в новостройках нередко были вынуждены становиться членами ТСЖ, образованного еще до завершения строительства дома. Председатель в таком ТСЖ, как правило, был тесно связан с застройщиком и никогда не шел на конфликт в случае обнаружения каких-либо недоделок в доме. Устранять недоработки строителей приходилось за счет новых жильцов, с которых ни за что ни про что начинали брать деньги на текущий ремонт, иногда прописывая это в качестве единовременных сборов на что-либо. При этом выбрать новую форму управления домом или хотя бы сменить председателя было не так-то просто. С одной стороны, только вселившимся было не до разборок, с другой - часть квартир какое-то время пустовала, а значит и сам застройщик имел право голоса. С введением новых поправок в ЖК ст. 139, разрешающая создание ТСЖ на стадии застройки, утратила силу.
- Сейчас согласно закону создание ТСЖ в новостройках в принципе невозможно, - констатирует Станислав Шестаков.- Управлять новым домом сразу после завершения строительства должна управляющая компания. Задача органов местного самоуправления в течение 10 рабочих дней после выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию провести конкурс по отбору такой УК (ст. 161, ч. 13).
Хорошо, но мало
Безусловно, трудно переоценить в целом дельные поправки в Жилищный кодекс, позволяющие надеяться хоть на какую-то защиту со стороны государства. Вот, например, ст. 165, ч. 1.1 фиксирует, что органы местного самоуправления по обращению граждан должны будут в пятидневный срок проводить проверку УК. Понятно, что в ближайшее время выполнять эту норму вряд ли удастся. На это элементарно не хватит ни времени, ни кадров.
- Смущает вот что: ответственность за невыполнение этих статей закона не установлена, - поясняет Станислав Шестаков, - чиновников можно будет привлечь разве что за бездействие. К слову, масса нарушений в системе ЖКХ давно должна была породить поправки в Кодекс административной ответственности (КоАП), где пока не так много статей, посвященных жилищным правоотношениям. А ведь наказывать есть за что! Например, выбрали граждане другую управляющую компанию, а старая просто не передает документы. И все! Ответственности никакой! Хотя обязанность кодексом установлена: передать документацию должны в течение 30 дней. Ну и в конце концов многими ожидалась поправка о возвращении собственникам неизрасходованных средств на текущий или капитальный ремонт при выборе новой компании или банкротстве старой. К сожалению, такая поправка так и не появилась.
gazetazwezda
Анастасия СУХАНОВА