Аренда квартиры с согласия соседей
Пока это только законопроект и неизвестно, будет ли он принят, но тем не менее предлагается спросить разрешения соседей на аренду квартиры. На самой деле трудная задача. Мне не нравится, что здесь прямое нарушение ГК РФ о свободе пользования и распоряжения недвижимостью. Надумана "дешёвая" причина о собаках. Кроме того, моя агентская деятельность показывает, что очень трудно получить согласие соседей при продаже комнаты в коммунальной квартире. Здесь включается психологический фактор, когда сосед просто вредничает и на получение согласия путем запроса от нотариуса уходит драгоценное время в виде месяца.
Что вы думаете по поводу согласия соседей на аренду недвижимости?
Оригинал взят у parus28 в Запретить аренду квартиры без согласия соседей
Оказывается, что депутат от ЛДПР Виталий Золочевский - автор законопроекта о том, чтобы спрашивать согласия соседей на сдачу квартиры в наём. Он уверен, что соседи имеют право знать о том, кто живет в соседней квартире и, соответственно, давать согласие на его проживание рядом с ними. В пояснительной записке автор отдельно написал, что нынче владельцы могут сдать квартиры людям, которые содержат животных, признанных опасными - например, собак породы бультерьер. По словам Золочевского, цель законопроекта - обеспечить право россиян на нормальную и не обремененную излишними проблемами жизнь.
Не знаю, на мой взгляд, странная приписка о собаках в пояснительной записке. Ведь мы знаем, что такие собаки живут не только в квартирах, которые сдаются в аренду. Однажды мне даже встретилась однокомнатная квартира в Москве, в которой хозяйничали коты. Да, там они плодились и размножались, а котят продавали за приличные деньги.
Мнения экспертов рынка недвижимости:
1. Законопроект противоречит существующим правилам, и его принятие потребует изменений в статьи Гражданского кодекса, регламентирующие порядок сдачи жилых помещени. С точки зрения закона, и с человеческой точки зрения получить разрешение всех соседей очень проблематично. Поэтому граждане, сдающие квартиры в аренду, будут искать обходные пути. А это может серьезно навредить правительственному курсу, направленному на «обеление» арендного рынка.
Если говорить о причинах, которыми депутаты объясняют необходимость поправок гораздо логичнее изменить или ужесточить штрафы за неправильное содержание животных в многоквартирных домах, чем заставить владельцев сдаваемых квартир (а среди них есть и законопослушные налогоплательщики) собирать многочисленные подписи.
2. Многие соседи будут рады появлению такой возможности. Но есть нюансы, которые нельзя не учитывать. Идея противоречит институту права собственности, ведь владельцы квартир могут распоряжаться ими на свое усмотрение. И есть серьезный риск, что права самих собственников будут нарушаться. Ведь нельзя исключить, что некоторые соседи могут «из вредности» не давать своего согласия, даже если в квартиру планирует заселиться молодая семья славянской внешности.
Есть и другой вопрос - а будут ли владельцы спрашивать у этих соседей согласия. Вполне возможно арендаторы будут представлены в качестве друзей или родственников, которые «временно поживут» в квартире. Складывается ощущение, что сама поправка ориентирована не только на защиту соседей, но и на повышение сбора налогов. Эта проблема общеизвестна, и тех, кто не платит налоги, пытаются выявлять самыми разными способами (в том числе с помощью соседей).
3. Истинная цель законопроекта - не столько защита прав соседей, сколько вывод арендного бизнеса из тени. Законопроект не может быть оформлен в виде закона в предложенной редакции и не способен позитивно повлиять ни на комфорт граждан, ни на рынок недвижимости в целом. Во-первых, каждый гражданин Российской Федерации имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом. Никто не может быть ограничен в этом, исключение - решение суда. Если кто-то заведет собаку, создающую неудобства для соседей (грязь, громкий шум, запах и т.д.), последние смогут защищать свои права независимо от того, принадлежит собака собственнику или арендатору. Это касается и других нарушений закона: ремонтных работ в ночное время, захламления лестниц. Предположение о том, что потенциальные арендаторы априори являются менее законопослушными, чем собственники представляется весьма спорным.
Если проблема действительно в домашних животных, нужно вносить изменения в другие нормативно-правовые акты. В России содержание собак (в том числе охранных и бойцовских пород) действительно практически не урегулировано. Законодательная база в этой области нуждается в доработке.
Во-вторых, ни в одном законе нет термина «сосед», который употребляет автор инициативы. Непонятно, кто имеется в виду: собственники близлежащих квартир или фактически проживающие в них граждане. Процедура получения согласий соседей представляется крайне проблематичной: квартиры соседей могут принадлежать различным гражданам как целиком, так и на праве долевой собственности. Долевые сособственники могут проживать в других городах и странах, доли могут принадлежать несовершеннолетним и недееспособным. Для получения их согласия будет необходимо массовое привлечение сотрудников органов опеки и попечительства. Доступ в некоторые квартиры будет возможен только с участием участковых. Поэтому маловероятным кажется заявление автора законопроекта о том, что принятие закона не повлечет расходования средств федерального бюджета.
4. Есть моменты в депутатском законотворческом процессе, которые ничего, кроме удивления не вызывают. Почему совершенно чужие люди будут решать, как собственнику распоряжаться своей недвижимостью? И какие у них есть основания не согласиться с его решением сдать квартиру? Таких оснований может быть немного, и в первую очередь это обычная зависть (как это сосед сдает квартиру и получает баснословные деньги!). Все слова о пресловутой опасности, противоправных действиях, тем более, о содержании животных - совершенно вне всякой логики. Все это регулируется действующими законами и контролируется правоохранительными органами. Хватит уже все запрещать! Законопроект никак не повлияет на рынок аренды, поскольку никогда не будет принят.
5. Инициатива идет вразрез с уже действующим законодательством, вряд ли она будет реализована. Прежде всего, она нарушает право собственника квартиры беспрепятственно сдавать ее в аренду, которое закреплено и защищено Конституцией - основным законом Российской Федерации. Согласно ст. 35 Конституции РФ, «Право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами». Согласно п. 1 ст. 34 Конституции РФ, «Каждый имеет право на свободное использование своих способностей и имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности». Кроме того, в Гражданском кодексе РФ, а именно в ст. 209, сказано, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону, в том числе, передавать третьим лицам, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения (в том числе, передавать квартиру в аренду). А пункт 2 ст. 288 того же ГК РФ гласит, что жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора (соответственно найма, поднайма, аренды и т.д.). Это же закреплено и в Жилищном кодексе: согласно п. 2 ст. 30 ЖК РФ, собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и/или пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды. Там же, в ЖК РФ, в п. 1 ст. 16 указаны все виды жилых помещений.
6. Депутаты от ЛДПР уже в третий раз предлагают законодательные инициативы, ограничивающие рынок аренды, в том числе и посуточной аренды. Дважды эти инициативы отклонялись депутатским корпусом, надеюсь, что это произойдет и сейчас. Авторы инициатив оправдывают свои идеи защитой интересов жителей, но на самом деле (в случае с краткосрочной арендой) они лоббируют интересы гостиниц.
Этот закон не выгоден ни гражданам, ни государству. Гостиничный фонд крайне мал, это известный факт, туристический рынок просто задохнется от недостатка гостиниц. Что касается долгосрочной аренды, то и этот рынок ждет кризис в случае принятия закона - предложение квартир резко сократится. Если закон все же примут, часть арендодателей начнет согласовывать свои действия с соседями, возможно, они создадут какие-то товарищества и организации для защиты своих интересов. Но большая часть уйдет в тень, и государство будет еще меньше получать налогов от граждан, сдающих жилье в аренду.
Сейчас рынок аренды достаточно цивилизованный. В том числе и рынок посуточной аренды. Арендаторы ведут себя адекватно, не создают шума, предпочитают гулять по городу, заниматься бизнес-делами. Постоянные жильцы могут создать больше проблем, чем такие путешественники.
7. Инициатива была основана на благих намерениях, среди которых легализация и прозрачность арендных сделок. Но хотелось бы, чтобы на практике работали другие инициативы, которые не приводят к тому, что сосед может ограничивать соседа в праве распоряжаться собственным имуществом. Одной из причин выхода элитной аренды «из тени» было введение системы упрощенного налогообложения в размере 6% и возможности минимизировать налоги, покупая патент. Возможно, для рынка бизнес и эконом класса нужно еще более упростить способ уплаты налога и регистрацию долгосрочных договоров и заинтересовать арендаторов в легальном ведении дел с собственниками жилья. Если речь идет о безопасности проживания, то и в настоящее время людям ничто не мешает быть бдительными. Если квартира рядом с вами сдается с нарушением санитарных норм или арендаторы не соблюдают правила проживания в многоквартирном доме, человек вправе принимать необходимые меры. На мой взгляд, принятие такого закона маловероятно, но работать над улучшением законодательной базы, наверное, нужно.
Что вы думаете по поводу согласия соседей на аренду недвижимости?
Оригинал взят у parus28 в Запретить аренду квартиры без согласия соседей
Оказывается, что депутат от ЛДПР Виталий Золочевский - автор законопроекта о том, чтобы спрашивать согласия соседей на сдачу квартиры в наём. Он уверен, что соседи имеют право знать о том, кто живет в соседней квартире и, соответственно, давать согласие на его проживание рядом с ними. В пояснительной записке автор отдельно написал, что нынче владельцы могут сдать квартиры людям, которые содержат животных, признанных опасными - например, собак породы бультерьер. По словам Золочевского, цель законопроекта - обеспечить право россиян на нормальную и не обремененную излишними проблемами жизнь.
Не знаю, на мой взгляд, странная приписка о собаках в пояснительной записке. Ведь мы знаем, что такие собаки живут не только в квартирах, которые сдаются в аренду. Однажды мне даже встретилась однокомнатная квартира в Москве, в которой хозяйничали коты. Да, там они плодились и размножались, а котят продавали за приличные деньги.
Мнения экспертов рынка недвижимости:
1. Законопроект противоречит существующим правилам, и его принятие потребует изменений в статьи Гражданского кодекса, регламентирующие порядок сдачи жилых помещени. С точки зрения закона, и с человеческой точки зрения получить разрешение всех соседей очень проблематично. Поэтому граждане, сдающие квартиры в аренду, будут искать обходные пути. А это может серьезно навредить правительственному курсу, направленному на «обеление» арендного рынка.
Если говорить о причинах, которыми депутаты объясняют необходимость поправок гораздо логичнее изменить или ужесточить штрафы за неправильное содержание животных в многоквартирных домах, чем заставить владельцев сдаваемых квартир (а среди них есть и законопослушные налогоплательщики) собирать многочисленные подписи.
2. Многие соседи будут рады появлению такой возможности. Но есть нюансы, которые нельзя не учитывать. Идея противоречит институту права собственности, ведь владельцы квартир могут распоряжаться ими на свое усмотрение. И есть серьезный риск, что права самих собственников будут нарушаться. Ведь нельзя исключить, что некоторые соседи могут «из вредности» не давать своего согласия, даже если в квартиру планирует заселиться молодая семья славянской внешности.
Есть и другой вопрос - а будут ли владельцы спрашивать у этих соседей согласия. Вполне возможно арендаторы будут представлены в качестве друзей или родственников, которые «временно поживут» в квартире. Складывается ощущение, что сама поправка ориентирована не только на защиту соседей, но и на повышение сбора налогов. Эта проблема общеизвестна, и тех, кто не платит налоги, пытаются выявлять самыми разными способами (в том числе с помощью соседей).
3. Истинная цель законопроекта - не столько защита прав соседей, сколько вывод арендного бизнеса из тени. Законопроект не может быть оформлен в виде закона в предложенной редакции и не способен позитивно повлиять ни на комфорт граждан, ни на рынок недвижимости в целом. Во-первых, каждый гражданин Российской Федерации имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом. Никто не может быть ограничен в этом, исключение - решение суда. Если кто-то заведет собаку, создающую неудобства для соседей (грязь, громкий шум, запах и т.д.), последние смогут защищать свои права независимо от того, принадлежит собака собственнику или арендатору. Это касается и других нарушений закона: ремонтных работ в ночное время, захламления лестниц. Предположение о том, что потенциальные арендаторы априори являются менее законопослушными, чем собственники представляется весьма спорным.
Если проблема действительно в домашних животных, нужно вносить изменения в другие нормативно-правовые акты. В России содержание собак (в том числе охранных и бойцовских пород) действительно практически не урегулировано. Законодательная база в этой области нуждается в доработке.
Во-вторых, ни в одном законе нет термина «сосед», который употребляет автор инициативы. Непонятно, кто имеется в виду: собственники близлежащих квартир или фактически проживающие в них граждане. Процедура получения согласий соседей представляется крайне проблематичной: квартиры соседей могут принадлежать различным гражданам как целиком, так и на праве долевой собственности. Долевые сособственники могут проживать в других городах и странах, доли могут принадлежать несовершеннолетним и недееспособным. Для получения их согласия будет необходимо массовое привлечение сотрудников органов опеки и попечительства. Доступ в некоторые квартиры будет возможен только с участием участковых. Поэтому маловероятным кажется заявление автора законопроекта о том, что принятие закона не повлечет расходования средств федерального бюджета.
4. Есть моменты в депутатском законотворческом процессе, которые ничего, кроме удивления не вызывают. Почему совершенно чужие люди будут решать, как собственнику распоряжаться своей недвижимостью? И какие у них есть основания не согласиться с его решением сдать квартиру? Таких оснований может быть немного, и в первую очередь это обычная зависть (как это сосед сдает квартиру и получает баснословные деньги!). Все слова о пресловутой опасности, противоправных действиях, тем более, о содержании животных - совершенно вне всякой логики. Все это регулируется действующими законами и контролируется правоохранительными органами. Хватит уже все запрещать! Законопроект никак не повлияет на рынок аренды, поскольку никогда не будет принят.
5. Инициатива идет вразрез с уже действующим законодательством, вряд ли она будет реализована. Прежде всего, она нарушает право собственника квартиры беспрепятственно сдавать ее в аренду, которое закреплено и защищено Конституцией - основным законом Российской Федерации. Согласно ст. 35 Конституции РФ, «Право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами». Согласно п. 1 ст. 34 Конституции РФ, «Каждый имеет право на свободное использование своих способностей и имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности». Кроме того, в Гражданском кодексе РФ, а именно в ст. 209, сказано, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону, в том числе, передавать третьим лицам, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения (в том числе, передавать квартиру в аренду). А пункт 2 ст. 288 того же ГК РФ гласит, что жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора (соответственно найма, поднайма, аренды и т.д.). Это же закреплено и в Жилищном кодексе: согласно п. 2 ст. 30 ЖК РФ, собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и/или пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды. Там же, в ЖК РФ, в п. 1 ст. 16 указаны все виды жилых помещений.
6. Депутаты от ЛДПР уже в третий раз предлагают законодательные инициативы, ограничивающие рынок аренды, в том числе и посуточной аренды. Дважды эти инициативы отклонялись депутатским корпусом, надеюсь, что это произойдет и сейчас. Авторы инициатив оправдывают свои идеи защитой интересов жителей, но на самом деле (в случае с краткосрочной арендой) они лоббируют интересы гостиниц.
Этот закон не выгоден ни гражданам, ни государству. Гостиничный фонд крайне мал, это известный факт, туристический рынок просто задохнется от недостатка гостиниц. Что касается долгосрочной аренды, то и этот рынок ждет кризис в случае принятия закона - предложение квартир резко сократится. Если закон все же примут, часть арендодателей начнет согласовывать свои действия с соседями, возможно, они создадут какие-то товарищества и организации для защиты своих интересов. Но большая часть уйдет в тень, и государство будет еще меньше получать налогов от граждан, сдающих жилье в аренду.
Сейчас рынок аренды достаточно цивилизованный. В том числе и рынок посуточной аренды. Арендаторы ведут себя адекватно, не создают шума, предпочитают гулять по городу, заниматься бизнес-делами. Постоянные жильцы могут создать больше проблем, чем такие путешественники.
7. Инициатива была основана на благих намерениях, среди которых легализация и прозрачность арендных сделок. Но хотелось бы, чтобы на практике работали другие инициативы, которые не приводят к тому, что сосед может ограничивать соседа в праве распоряжаться собственным имуществом. Одной из причин выхода элитной аренды «из тени» было введение системы упрощенного налогообложения в размере 6% и возможности минимизировать налоги, покупая патент. Возможно, для рынка бизнес и эконом класса нужно еще более упростить способ уплаты налога и регистрацию долгосрочных договоров и заинтересовать арендаторов в легальном ведении дел с собственниками жилья. Если речь идет о безопасности проживания, то и в настоящее время людям ничто не мешает быть бдительными. Если квартира рядом с вами сдается с нарушением санитарных норм или арендаторы не соблюдают правила проживания в многоквартирном доме, человек вправе принимать необходимые меры. На мой взгляд, принятие такого закона маловероятно, но работать над улучшением законодательной базы, наверное, нужно.