ИСК К ПРАВЛЕНИЮ ТСЖ "ОЛИМП"
Исковое заявление
о признании недействительными (в части) решения общего собрания собственников МКД по адресу Омск, Перелета 18, принятого с нарушением требований Жилищного кодекса Российской Федерации и нарушающего права и законные интересы заявителя.
Паршин Владимир Николаевич является собственником помещений 9П и 10П многоквартирного дома по адресу Омск, ул.Перелета 18.
По инициативе Правления ТСЖ «Олимп», членами которого являются ответчики, в период с 05.09.2021 г. до 10.10.2021 г. проводилось внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Омск, ул. Перелета, д. 18 в форме очно-заочного голосования. Очная часть проводилась в 18.00 «05» сентября 2021 года во дворе дома г. Омск, ул. Перелета, д. 18, заочная часть: Дата начала голосования 20.00 «05» сентября 2021 года, Дата окончания приема решений собственников в 19.00 «10» октября 2021 года. Место (адрес) передачи решений собственников помещений: г. Омск, ул. Перелета, д.18 помещение Правления ТСЖ «Олимп».
Участия в голосовании истцы не принимали или голосовали против решения по спорным вопросам.
Среди вопросов, поставленных на голосование были следующие вопросы:
10. Об установке откатных ворот для въезда на территорию дома и организации дорожного движения на придомовой территории многоквартирного дома по ул. Перелета, д. 18
Принять решение об установке откатных ворот для въезда на территорию многоквартирного дома и заключении договора с проектной организацией на разработку проекта организации дорожного движения на придомовой территории, в том числе на территории двора многоквартирного дома по ул. Перелета, д.18, поручить правлению ТСЖ «Олимп» подбор соответствующих организаций и заключение договоров.
12. Об определении порядком пользования общим имуществом - придомовой территории под многоквартирным домом по ул. Перелета, д. 18
Определить следующий порядок пользования общим имуществом многоквартирного дома - придомовой территории МКД по ул. Перелета, д.18, в том числе территории внутреннего двора дома:
- принять решение о предоставлении в возмездное пользование территории внутреннего двора в размере 500 (пятьсот) рублей за 1 транспортное средство многоквартирного дома для собственников и нанимателей помещений многоквартирного дома по ул. Перелета, д.18;
- поручить председателю правления ТСЖ «Олимп» Киселеву А.Т. провести разметку парковочных мест и нумерацию, завести журнал размещения транспортных средств, осуществлять на постоянной основе учет размещаемых транспортных средств на территории двора дома;
- определить порядок предоставления мест для парковки: предоставлять место для парковки на основании заявлений собственников или нанимателей помещений в правление ТСЖ «Олимп», предоставлять место для парковки при наличии свободных парковочных мест, определить следующий приоритет размещения мест на парковке: одно парковочное место для одного помещения, второе и последующие места - при наличии свободных мест;
- запретить собственникам помещений, имеющих задолженность по оплате более двух месяцев подряд, размещать транспортные средства на территории двора дома;
- поручить правлению ТСЖ «Олимп» вести учет размещаемых транспортных средств и установленных платежей, а также организацию принудительной эвакуации транспортных средств с территории многоквартирного дома силами специализированной службы эвакуации, с возложением затрат на принудительную эвакуацию на собственника транспортного средства.
Как следует из вывешенного на подъезде дома «Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу г.Омск, Перелета д.18, прошедшего с 05.09.2021 по 10.10.2021 в очно-заочной форме» от 19.10.2021 по вышеуказанным вопросам решения были приняты большинством голосов от голосов лиц, участвовавших в голосовании.
По вопросу 10 - За- 8 831,10 кв.м. (75,07%), против 1 148,80 кв.м. (9,77%), воздержалось 1 783,90 кв.м. (15,16%)
По вопросу 12 - За- 8 645,10 кв.м. (73,49%), против 1 375,20 кв.м. (11,69%), воздержалось 1 743,50 кв.м. (14,82%)
Истец считает, что указанные решения общего собрания собственников приняты в нарушение п.1. ст. 46 ЖК РФ неквалифицированным большинством (менее 2/3) голосов собственников помещений МКД или вообще не могут быть приняты, так как нарушают действующее законодательство.
Действительно, как следует из вывешенного документа, всего площадь помещений собственников, учитываемая при голосовании составляет 15 210,90 кв.м., следовательно квалифицированное большинство составляет 10 140,6 кв.м. Указанные в решении значения голосов «За» (8 831,1 и 8 648,1 кв.м.) меньше этой цифры, а процентное соотношение исчислено исходя из количества голосов собственников, принявших участие в голосовании.
Согласно положениям пункта 1 статьи 46 ЖК РФ, решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, предусмотренных пунктами 1, 1.1-1, 1.2, 2, 3, 3.1, 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений.
К пункту 2 части 2 статьи 44 относится 2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, а также о заключении соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме;
Откатные ворота, как и шлагбаум, являются элементом, ограничивающим въезд на придомовую территорию как собственников помещений, так и иных лиц.
Отдел управления жилищным фондом и ОГЖН Департамента развития жилищно-коммунального хозяйства Минстроя России в пределах своей компетенции сообщает в письме от 3 февраля 2020 г. N 2727-ОГ/04 следующее.
«Пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), пунктом 2 Правил содержания общего имущества, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491), земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства отнесен к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме.
ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме вправе принять решение о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им.
Согласно части 1 статьи 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи 44 ЖК РФ решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, поскольку установка шлагбаума во дворе дома относится к использованию земельного участка, включая ограничение пользования этим участком, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме вправе принять решение установить шлагбаум во дворе дома. Однако такое решение должно быть принято не простым большинством голосов, а за него должны проголосовать не менее двух третей от общего числа голосов собственников (часть 1 статьи 46 ЖК РФ).
Согласно части 5 статьи 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном ЖК РФ порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
Въезд на придомовую территорию транспортных средств собственников помещений в многоквартирном доме и иных лиц, осуществляется в порядке, установленном общим собранием.
Кроме того, в решении общего собрания должен быть определен размер и порядок внесения платы за обслуживание шлагбаума»
Конечно, мнение министерства не является нормативным документом, однако суды выносят решения руководствуясь сходными мотивами - Решение Калининского районного суда города Новосибирска от 15.02.2021 по делу N 2-55/2021(2-2616/2020;)~М-1883/2020, от 15.06.2021 по делу N 2-1484/2021~М-333/2021, Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 08.06.2021 по делу N 2-55/2021, 33-5371/2021, Определение 8-го кассационного суда от от 21 октября 2021 г. N 88-15733/2021 и множество других. Так же требование о принятии решения об установке шлагбаума квалифицированным большинством голосов содержится в правовых консультациях по установке шлагбаума во двое жилого дома, опубликованных на официальном портале администрации г.Омска «Омск.рф»
В настоящий момент при въезде на придомовой участок установлен шлагбаум, ограничивающий беспрепятственный въезд на территорию МКД. Истцы не имеют информации о том, что установка шлагбаума была утверждена собственниками помещений, но не возражают против нее, тем более, что затраты на обслуживание шлагбаума (электричество) составляют в месяц 1250 рублей (8 копеек с кв.метра площади помещения в месяц).
При шлагбауме, совмещенным с калиткой, осуществляется круглосуточное дежурство сотрудников охранного агентства, оплачиваемое из добровольных взносов владельцев автомобилей, оставляющих их на ночь на придомовой территории. Ремонт и техническое обслуживание шлагбаума так же осуществляется из этих взносов. В плату за содержание общедомового имущества, указанные расходы не включены.
Доступ на территорию пешеходов через калитку при шлагбауме свободный. Сотрудники агентства так же пропускают на придомовую территорию автомобили, обслуживающие проживающих в доме, а так же такси, автомобили доставки и иные, необходимые для нормальной жизни проживающих.
Указанный пункт решения по вопросу №10 не определяет ни того, будут ли ворота установлены вместе со шлагбаумом, либо вместо шлагбаума в выезде на улицу Перелета, либо в места существующего постоянно закрытого пожарного выезда, либо в арках МКД Перелета 18. Не определен порядок въезда на придомовую территорию транспортных средств собственников помещений и иных автомобилей через ворота, способ управления воротами и порядок выделения средств на содержание ворот
Так же решением поручается правлению ТСЖ «Олимп» подбор организаций и заключение договора на установку и договора с проектной организацией на разработку проекта организации дорожного движения на придомовой территории, в том числе на территории двора многоквартирного дома по ул. Перелета, д.18. Очевидно, что организация дорожного движения на придомовой территории, в том числе на территории двора многоквартирного дома относится именно к решениям о пределах использования земельного участка, на котором расположен МКД, в том числе введение ограничений пользования им.
Однако ни сроки выполнения работ и проектов, ни их стоимость, ни источники финансирования решением собрания не определены. Но, так как деньги не появляются ниоткуда, то, совершение этих расходов (если конечно, инициаторы собрания не собираются их оплатить из собственных средств), потребуют целевого сбора со всех собственников помещений, а так же, в дальнейшем, увеличения расходов на содержание общего имущества. Очевидно, дополнительные условия несения бремени расходов на увеличение и содержание общего имущества сверх минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме (утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290) без их утверждения в установленном Жилищным Кодексом порядке, нарушают права истца, данные ему ЖК РФ.
Нереализация на момент подачи иска указанного решения не свидетельствует об отсутствии нарушения прав истца, поскольку защита прав истца может быть осуществлена в том числе и посредством признания решения по указанным вопросам недействительными; отказ в защите в рассматриваемом случае влечет возможность реализации неправомерно принятого решения в дальнейшем, что свидетельствует о наличии угрозы нарушения прав истца сохранением неправомерных решений.
Решение же по вопросу 12 («Об определении порядком пользования общим имуществом - придомовой территории под многоквартирным домом по ул. Перелета, д. 18») требует принятия квалифицированным большинством уже хотя бы из-за формулировки вопроса, соответствующему пункту 2 части 2 статьи 44 ЖК РФ.
На основании подпункта 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (часть 2 статьи 36 ЖК РФ).
Аналогичное правовое регулирование приведено законодателем и в статье 247 ГК РФ, согласно которой владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом (пункт 1).
В соответствии с частью 4 статьи 36 ЖК РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой собственности и других вещных прав", собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.
Совокупность приведенных норм и акта легального толкования в их системном единстве предполагают, что предоставление преимущественной возможности пользоваться частью общей собственности представляет собой форму ограничения прав других участников общей собственности, т.е. за такое ограничение должно проголосовать не менее двух третей собственников общего имущество.
Однако, прямое истолкование формулировки «Принять решение о предоставлении в возмездное пользование территории внутреннего двора в размере 500 (пятьсот) рублей за 1 транспортное средство многоквартирного дома для собственников и нанимателей помещений многоквартирного дома по ул. Перелета, д.18;» вводит со всех собственников, имеющих транспортное средство, разовый сбор за право въезжать во внутренний двор принадлежащему ему транспортному средству и представляет собой ограничение их прав по сравнению с правами других собственников.
Формулировка «- поручить председателю правления ТСЖ «Олимп» Киселеву А.Т. провести разметку парковочных мест и нумерацию,
- определить порядок предоставления мест для парковки: предоставлять место для парковки на основании заявлений собственников или нанимателей помещений в правление ТСЖ «Олимп», предоставлять место для парковки при наличии свободных парковочных мест, определить следующий приоритет размещения мест на парковке: одно парковочное место для одного помещения, второе и последующие места - при наличии свободных мест;» позволяет персонализовать некоторые части неизвестного размера (парковочное место) земельного придомового участка, который является общим имуществом всех собственников, и предоставлять их в бесплатное пользование некоторым собственникам, выбранным по прихоти Правления ТСЖ «Олимп».
В соответствии с пунктом 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Пунктом 1 статьи 247 ГК РФ установлено, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Таким образом, правомочия собственника общей долевой собственности могут быть осуществлены исключительно при наличии соглашения всех участников общей долевой собственности, а при его отсутствии - в порядке, устанавливаемом судом, при этом, специальный порядок для осуществления сособственниками права пользования общим имуществом не зависит от размера принадлежащей собственнику доли.
Статьей 289 ГК РФ определено, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).
В силу подпункта 4 пункта 1 статьи 36 ЖК РФ Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме- земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
В силу пункта 4 статьи 36 ЖК РФ -по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Передача же имущества в пользование не иным лицам, а другим собственникам возможна только при достижения согласия всеми совладельцами общедолевой собственности.
Из содержания изложенных положений ГК РФ следует, что каждый участник долевой собственности обладает равными с другими собственниками правами владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом, однако реализация данного права обусловлена необходимостью достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности, а в случае его отсутствия - возможна в судебном порядке.
Обозначенная правовая позиция изложена в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2012 года, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.04.2013.
Поскольку решения по обозначенным вопросам, устанавливающим порядок владения и пользования общим имущество, принято не всеми участниками долевой собственности, данные решения противоречат императивным положениям пункта 1 статьи 247 ГК РФ.
Более того, расположенные на придомовых территориях автостоянки по своей сути являются гостевыми и не предназначены для постоянной парковки на них автомобилей жителями МКД. Постоянное содержание автомобиля на гостевой парковке (то есть на временных местах для автомобилей посетителей жилфонда), нарушают СанПиН 2.1.2.2645-10 "Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях"
В Апелляционном определении ВС РФ от 1 ноября 2018 № АПЛ18-470 указано: «Вопреки доводу апелляционной жалобы запрет размещения на территории дворов жилых зданий автостоянок кроме гостевых, содержащийся в оспариваемых пунктах нормативного правового акта, направлен на защиту прав граждан на благоприятную окружающую среду. Использование таких автостоянок иным образом, в том числе для постоянной парковки автомобилей жильцов, на что указывает административный истец в апелляционной жалобе, является нарушением положений Санитарных правил и не свидетельствует об их незаконности.»
В любом случае, введению персонального режима пользования частью земельного участка для размещения транспортных средств, ограничивает тем самым права одних собственников перед другими и, как следствие, требует квалифицированного большинства 2/3 голосов от общего числа голосов собственников, если право пользования предоставляется иным лицам и 100% голосов, если предоставляется совладельцам участка.
Формулировка «- запретить собственникам помещений, имеющих задолженность по оплате более двух месяцев подряд, размещать транспортные средства на территории двора дома;
- поручить правлению ТСЖ «Олимп» вести учет размещаемых транспортных средств и установленных платежей, а также организацию принудительной эвакуации транспортных средств с территории многоквартирного дома силами специализированной службы эвакуации, с возложением затрат на принудительную эвакуацию на собственника транспортного средства.» просто незаконно ограничивает право собственников распоряжаться своим имуществом- участком придомовой территории по условиям неопределенных законодательством.
По мнению истцов допущенные нарушения являются существенными и принятое решение повлечет за собой причинение убытков истцам.
Как уже указывалось ранее, нереализация на момент подачи иска указанного решения не свидетельствует об отсутствии нарушения прав истца, поскольку защита прав истца может быть осуществлена в том числе и посредством признания решения по указанным вопросам недействительными; отказ в защите в рассматриваемом случае влечет возможность реализации неправомерно принятого решения в дальнейшем, что свидетельствует о наличии угрозы нарушения прав истца сохранением неправомерных решений
Указанные решения, если не будут оспорены, могут серьезно снизить стоимость недвижимости истцов, поскольку приобретатели помещений при принятии решения о покупке будут не в состоянии оценить будущие издержки на установку и эксплуатацию ворот или оценить последствия ограничения допуска транспорта во двор, а так же будут лишены или ограничены в праве использования придомовой территории.
По смыслу ст. ст. 44 46 Жилищного кодекса РФ при предъявлении иска о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме надлежащими ответчиками являются инициаторы проведения такого собрания, а в случае их не установления - собственники помещений, принимавшие такое решение.
Как указано в объявлении о проведении общего собрания, оно проводилось по инициативе правления ТСЖ «Олимп». Каких-либо данных о том, что инициатором собрания является именно ТСЖ "Олимп" как юридическое лицо, ни в объявлении, ни в вывешенном решении собрания не имеется, следовательно, ответчиками должны являться физические лица- члены правления ТСЖ «Олимп».
Истец запросил письмом от 15.12.2021 сведения в ТСЖ «Олимп» кто именно из членов правления инициировал собрание и запросил копию протокола заседания правления, на котором было инициировано собрание. Письмо было получено ТСЖ «Олимп» 17.12.2021, но проигнорировано и ответа истец не получил, в связи с чем вынужден подавать иск ко всем членам правления, при этом не зная их идентификаторов (ИНН, СНИЛС, данных паспорта и т.п.), требуемых ГПК РФ.
20.12.2021 истцом В.Н.Паршиным было вывешено объявление с сообщением о намерении опротестовать решения собрания по этим вопросам. Впоследствии к иску присоединились остальные соистцы.
В силу положений части 1 статьи 181.3 Гражданского кодекса Российской Федерации, решение собрания недействительно по основаниям, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение). Недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно.
Согласно части 1 статьи 181.4 Гражданского кодекса Российской Федерации решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если:
допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания;
у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия;
допущено нарушение равенства прав участников собрания при его проведении;
допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола.
Согласно части 1 статьи 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно:
принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества;
принято при отсутствии необходимого кворума;
принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания;
противоречит основам правопорядка или нравственности.
Таким образом, решение собрания, нарушающее требования Гражданского кодекса Российской Федерации или иного закона, по общему правилу является оспоримым, если из закона прямо не следует, что решение ничтожно. Из приведенных выше норм закона следует, что в случае, если решение принято при отсутствии необходимого кворума, то решение собрания - ничтожно.
На основании вышеизложенного, ПРОСИМ:
Признать решения внеочередного общего собрание собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Омск, ул. Перелета, д. 18 в форме очно-заочного голосования, проходящего в период с «05» сентября 2021 года по «10» октября 2021 года по вопросам № 10 и №12 ничтожными и недействительными.