Цены на жилье: насколько сильно ты влип.
Если у вас есть дом или вы думаете о его покупке, вам следует прочитать эту статью.
США
Стивен Хочберг и Питер Кендалл, Elliott Wave Financial Forecast (EWFF) (отрывок из сентябрьского выпуска Global Market Perspective)
Реальный ВВП за второй квартал был пересмотрен до минус 0,6%. Одной из причин неожиданного снижения стало снижение на 5,6% поквартальных частных фиксированных инвестиций в жилье. На графике ничего не видно, но один экономист оценил это как «поразительно большое сокращение жилищного строительства». Инвестиции в основной капитал состоят из покупки частных жилых строений и жилого оборудования, которые принадлежат арендодателям и сдаются в аренду арендаторам. Сюда также входят брокерские сборы, которые заметно снизились во втором квартале. Инвестиции в основной капитал составляют всего около 5% ВВП, но как правило, они являются ориентиром для экономики в целом.
Мы утверждаем, что цены на жилье следуют за продажами жилья. На обновленном апрельском графике видно, что общий объем продаж новых и существующих домов сейчас почти вертикально снижается. По сути, это еще один «воздушный карман». Как мы уже говорили, эти воздушные карманы в конечном итоге проникнут в экономику в целом, что уже начинает происходить. В июле продажи существующих домов упали на 20,2% по сравнению с прошлым годом. Строительство жилья - еще один лидер рынка. В июле шестимесячный темп изменения упал до минус 18,6%. За исключением кратковременного спада, вызванного пандемией в 2020 году, замедление является самым резким со времен жилищного кризиса 2006-2011 годов. Еще в 2006 году число новостроек достигло максимума в январе, за семь месяцев до пика цен на жилье. Самый последний пик ввода жилья пришелся на апрель, поэтому сейчас происходит обратный отсчет, перед согласованным падением цен на жилье.
Многие города, которые лидировали на рынке недвижимости на восходящем пути, аналогичным образом ведут себя на нисходящем пути. Продавцы жилья в бывших процветающих городах быстрее всего снизили запрашиваемые цены. Не так давно рынок недвижимости Бойсе, штат Айдахо, был настолько горячим, что ABC, NBC и CBS отправили национальных корреспондентов, чтобы «освещать безумный рост цен на жилье».
Почти 70% продавцов жилья в Бойсе снизили запрашиваемую цену в июле. На других ранее жарких рынках - в Денвере, Солт-Лейк-Сити, Сиэтле, Портленде, Тампе и Сакраменто - цены в июле снизились от 44% до 57% продавцов. На национальном уровне Redfin сообщает, что процент продавцов, снижающих свои цены, является самым большим с тех пор, как он начал отслеживать данные в 2012 году. На приведенном графике показан рост четырехнедельной скользящей средней до 7,8%. Прилив меняется.
Это большое изменение по сравнению с тем, что было всего два месяца назад, когда Bloomberg Businessweek сообщил, что «американцы строят империи загородных домов благодаря лёгким денежным кредитам». Быки на рынке жилья утверждают, что стандарты ипотечного кредитования так и не вернулись к той слабости, которая была в середине 2000-х годов, поэтому беспокоиться не о чем. «За последний год фирмы с Уолл-стрит помогли упаковать ценные бумаги с ипотечным покрытием на сотни миллионов долларов, проданные институциональным инвесторам. Некоторые из них имели инвестиционный рейтинг, а у некоторых он был ниже среднего».
Со временем многие из этих секьюритизированных ипотечных кредитов попадут в категорию «ниже среднего». Последний пик оптимистичных социальных настроений нашел множество других способов сделать общественную и институциональную приверженность жилищному строительству не менее гигантской, чем это было в 2007 году. Приведу лишь один пример: существует так много телешоу о перепродаже домов, что FortuneBuilders.com - веб-сайт по продаже домов, опубликовал список «10 лучших шоу по продаже домов, которые стоит посмотреть в 2022 году».
В ноябре мы показали, что случилось с акциями Zillow после того, как в прошлом году компания вступила в игру с перекупкой домов, а затем была вынуждена быстро выйти из неё из-за убытков. Акции сейчас упали на 84% по сравнению с пиковым значением в феврале 2021 года. На приведенном графике видно, что случилось с фирмой, которой Zillow передал большую часть своего бизнеса по перепродаже. Opendoor Technologies, которую The Wall Street Journal называет лидером рынка в области автоматизированной перепродаже домов, упала на 89% по сравнению с пиковым значением в феврале 2021 года.
Аналогичные потери несет и виртуальная недвижимость. Да, верно, виртуальная недвижимость. Это уже реальность. В конце 2021 - начале 2022 года люди тратили миллионы на участки земли в метавселенной, цифровой собственности, которая существует только в онлайн-пространствах. С февраля по июнь средняя цена земли в метавселенной упала на 80%, с 16 300 до 3 300 долларов. С ноября объем торгов упал на 97%. «Даже если земля виртуальная, боль реальна», - говорится в одном твите.
ЕВРОПА
Брайан Уитмер, European Financial Forecast (EFF)
(Выдержка из сентябрьского выпуска Global Market Perspective)
Грядущий финансовый разворот проявляется в одном из крупнейших бенефициаров ушедшей эйфории: на рынках недвижимости.
15 августа Bloomberg сообщил, что запрашиваемые цены в Великобритании падали самыми быстрыми темпами за два с половиной года. Дома в Лондоне рухнули, причем самые дорогие дома пережили самое большое падение. По данным девелоперской компании Rightmove, число запросов покупателей сократилось, число предложений увеличилось, а средний размер ипотечных платежей для тех, кто впервые покупает жилье с 10-процентной скидкой, впервые в истории превысил 1000 фунтов стерлингов. В годовом исчислении цены на новые дома в Великобритании по-прежнему растут на 8,2%, но эти нарастающие встречные ветры скоро направят цены в противоположном направлении.
Коммерческая недвижимость - еще один сектор, в котором проявляются первые симптомы эпического коллапса. «В последние месяцы было заключено несколько крупных сделок с недвижимостью», - сообщила Financial Times 8 августа. Одна особенно крупная сделка, которая была отменена, «состояла из 16 складов, разбросанных по всей Англии, которые принадлежат частной инвестиционной компании KKR и логистическому инвестору Mirastar. Сделка оценивалась более чем за 800 миллионов фунтов стерлингов». Между тем, спрос на офисные помещения в Лондоне упал примерно на 3 миллиарда фунтов стерлингов с декабря 2021 года, а в Германии произошло «особенно заметное снижение объема рынка инвестиций в недвижимость». (FT, 08.08.22)
В июльском выпуске 2022 года Elliott Wave Theorist описывалось следующее:
Это помешательство на инвестициях в аренду будет умирать долгой и медленной смертью. Люди покупают инвестиции ради прибыли, а когда прибыль сокращается или даже превращается в чистую себестоимость, компании постепенно уползают из бизнеса арендодателей.
На самых горячих рынках недвижимости Европы скоро должны начать появляться смертельные случаи. 15 августа газета Financial Times опубликовала версию графика, в которой сравниваются затраты на финансирование недвижимости (доходность по немецким облигациям плюс кредитные спреды по облигациям на недвижимость) с доходами от офисов во Франкфурте и Париже.
На протяжении более десяти лет офисные помещения приносили больше дохода, чем затраты на обслуживание. Однако в этом году расчеты изменились: доходы от офисов застопорились на уровне около 3%, а расходы на финансирование недвижимости подскочили до 6%. Угадайте, когда в последний раз происходила подобная динамика? Это был 2007 год, монументальный год, когда глобальные фондовые индексы достигли пика, а цены на недвижимость резко упали, что в конечном итоге привело к рекордным показателям. В этом году всё движется по похожей траектории.
АЗИАТСКО-ТИХООКЕАНСКИЙ РЕГИОН
Марк Галашевски, Asian-Pacific Financial Forecast (APFF)
Австралия
(Выдержка из апрельского выпуска Global Market Perspective)
Австралийское статистическое бюро сообщило в марте, что в 2021 году цены на жилую недвижимость выросли на 23,7%, что стало самым высоким показателем за всю историю наблюдений, при этом средняя цена по стране выросла до 920 100 австралийских долларов (691 550 долларов США).
Рост цен «создает жилищный кризис, когда многие австралийцы не могут попасть на рынок недвижимости, а другие смотрят на многомиллионный кредит, которого хватит им на всю жизнь», - сообщила Guardian 14 марта.
Наш анализ Индекса ежедневной стоимости жилья Corelogic для пяти столичных городов показывает, что в будущем условия для покупателей жилья станут еще хуже. Самый быстрый рост за всю историю наблюдений был результатом роста третьей в третьей волне. Рост начал замедляться в последние месяцы, что вероятно указывает на начало периода консолидации, но долгосрочная тенденция остается восходящей, в целом следуя одним путём с австралийскими акциями.
Япония
(Выдержка из майского выпуска Global Market Perspective)
Средняя цена нового кондоминиума в районе большого Токио, крупнейшего мегаполиса в мире, достигла рекордного уровня в 63,6 млн иен (503 000 долларов США) в 2021 финансовом году, немного превысив свой пик эпохи пузырей 1990 года. Это важная веха в дефляционной Японии, но в основном это результат непреходящей популярности региона Токио, в котором проживает не менее 38 миллионов человек, или около 30% населения Японии.
Согласно индексу Bank for International Settlements, в национальном масштабе средние цены на жилую недвижимость были гораздо более умеренными: они выросли примерно на 25% с момента их падения на медвежьем рынке в 2009 году и по-прежнему торгуются примерно на 33% ниже своих максимумов 1990 года. Японские покупатели жилья, как и почти везде, изо всех сил пытаются справиться с растущими ставками по ипотечным кредитам на доходы, которые не поспевают за стоимостью жизни. Но рост цен на жилье с 2009 года в целом идет параллельно восходящему тренду в TOPIX и должен продолжаться некоторое время.
Мера отношения к собственности поддерживает этот прогноз. Исследование перспектив цен на землю, проведенное Банком Японии, показывает, что пессимизм в отношении цен остается укоренившимся: начиная с минимумов 2009 года, в течение всех кварталов, кроме четырех - середины первой волны роста акций, - число респондентов, верящих в то, что цены на землю упадут, превысило число тех, кто верит, что цены вырастут. Учитывая сильную историческую взаимосвязь между японскими акциями и ценами на недвижимость, этот упрямый медвежий настрой поддерживает более высокие цены как на недвижимость, так и на акции. Это также отражает сохраняющийся медвежий настрой среди фондовых инвесторов: короткие продажи в процентах от дневной стоимости, торгуемой на Токийской фондовой бирже, 28 апреля
подскочили до 50,5%, что почти соответствует уровню 51,1%, достигнутому на минимуме марта 2022 года.
Тем не менее, дефляционные силы продолжают разрушать Японию. Например, в долларовом выражении падение японской иены более чем на 20% за последние 16 месяцев фактически свело на нет весь рост цен на жилье с 2009 года - в некотором смысле, сдувание японского пузыря активов длится уже четвёртое десятилетие.
Источник
Мы также переводим непубличные статьи из MyEWI, где публикуется более детальная информация. Подписаться
Наш блог очень легко отблагодарить, достаточно зарегистрироваться на сайте Elliott Wave International перейдя по этой ссылке.