Почему я не стал покупать квартиру в Грузии
Обман во всем, вечная стройка и никаких гарантий. Покупку недвижимости в Грузии вкратце можно описать примерно такими словами, к большому сожалению.
Еще несколько лет назад среди некоторых россиян и украинцев было очень популярно скупать недвижимость в Грузии, особенно в курортном Батуми. Цены невысокие, реально года три назад найти квартиру недалеко от моря можно было буквально за 10 тысяч долларов, в рублях это тогда было всего в районе 600 тысяч. И это курорт!
Вкусная еда, красивые пальмы и тепло круглый год. А еще все застройщики рассказывают про качество строительства, которое чуть ли не лучше, чем в Германии.
К тому же в Грузии столько разговоров о грузинском чуде времен Михаила Саакашвили - о том, как страна третьего мира внезапно преобразилась и стала развиваться экономически (и не только) быстрее, чем все страны бывшего СССР вместе взятые. И надо сказать грузинское чудо действительно было, и действительно при Саакашвили. Вот только за последние годы чудо начало разваливаться и инвестирование в грузинскую недвижимость стало занятием достаточно сомнительным. Кстати, я и сам почти три года назад чуть не купил квартиру недалеко от моря в Батуми, к счастью, этого не случилось и я вовремя остановился.
Жизнь на стройке и риски
Самые дешевые квартиры продаются в Грузии, как и везде, на этапе строительства, с приближением окончания стройки цены вырастают иногда почти в два раза. И тут с доверчивыми инвесторами случается первый обман.
Если грузинский застройщик обещает достроить и сдать дом в конце текущего года, надо понимать, что почти всегда это ложь. Ждать придется еще пару лет, и это если повезет. При этом прописывать штрафные санкции за просрочку сдачи дома строители не согласятся. Я выбирал квартиру три года назад и дом обещали достроить меньше, чем через год. Сейчас прошло три года и недавно я был недалеко от этого места в Батуми, стройка там еще идет и хорошо, если закончится хотя бы через год. Некоторые стройки за три года не изменились вообще. В общем, если и брать, то только готовую недвижимость, иначе проблем не избежать
Говорят, что при Саакашвили, действительно, эта система работала так, что, если застройщик не выполнял план и затягивал сроки, то его стройку быстро продавали на аукционе и кто-то другой продолжал строительство. Действительно так это или нет, я не знаю, но сейчас эта система почему-то не работает, и стройки растягиваются на года. Об этом риске думают и знают все, потому что такая беда может случиться со строящимся домом во многих странах.
Но это еще не все. Даже если дом достроят, то не факт, что его сдадут в эксплуатацию, и это вообще интересная история. Чуть ли не в половине домов в Батуми люди сейчас живут не совсем легально. То есть дома не сданы в эксплуатацию и юридически местом для проживания не является.
Один из самых знаменитых домов Батуми, который не вводят в эксплуатацию уже много лет.
Отсюда могут быть проблемы с газом, электричество или водоснабжением. Иногда это решается, иногда нет. Но остается фактом то, что люди фактически живут на стройке, которую достраивать и легализовать никто не собирается.
Как мне объясняли, делают это ради экономии. Чтобы потом зарегистрировать дом один раз, когда все квартиры распроданы и регистрацию делать сразу на жильцов, не платить сначала за регистрацию жилой площади на застройщика, а потом уже на покупателя. Очень часто, кстати, в договоре прописывают сроки окончания строительства дома, но сроки сдачи в эксплуатацию не пишут, потому что, на самом деле, компания не собирается ничего сдавать! Иногда застройщик сдает дом только окончания строительства всего комплекса. Например, из трех или пяти зданий. А это годы. Или даже никогда.
Чем это чревато для простых жильцов? При сдаче в эксплуатацию может вдруг оказаться, что лифт или проводка работают неправильно и обяжут застройщиков исправить недочет. А в доме уже сто квартир с ремонтом на этот момент. Или застройщик не станет делать вообще ничего и дом останется стройкой навсегда. В общем, вариантов много, и все они безрадостные.
Новые этажи и вид на стройку
А еще вы можете купить квартиру на последнем этаже, но к окончанию строительства над вами застройщик надстроит еще пару этажей (и это в лучшем случае). Такой обман тут происходит почти всегда и изначальные рекламные проекты почти никогда не соответствуют тому, что получается в итоге.
Чем это плохо? Тем, что покупаешь ты квартиру на 9-м этаже, дом вроде бы готов, ты делаешь ремонт и заезжаешь, а через полгода внезапно над головой у тебя возобновляется стройка! Я лично был в гостях у людей, которые жили в новом доме на последнем этаже, дом считался достроенным и они ждали ввода в эксплуатацию, а потом внезапно компания получила разрешения на еще два этажа и прямо над ними стали строить дальше.
Типичный вид из окна в новостройках Батуми.
Иногда застройщики используют еще один хитрый способ обмана. Они гораздо дороже продают квартиры с "лучшим видом" и устной гарантией, что ничего этому виду в будущем не будет мешать. А,собрав деньги, спустя некоторые время сами же строят напротив огромный небоскреб, который перекрывает все виды и даже лучику солнца не дает проникнуть в дорогую квартиру. Так жилье иногда теряет в цене чуть ли не половину.
Самое большое подобное «кидалово» провернула компания Orbi. Они продавали людям апартаменты на первой линии моря в проекте Twin Towers, который состоит из двух башен. Самые дорогие, конечно, были с видом на море, горы и город и с гарантией того, что этот вид у будущих жильцов будет всегда. Стоили они гораздо дороже, чем с видом на другую сторону. Еще не закончив строить две башни, застройщик проект поменял и назвал его City Tower, теперь перед окнами владельцев «лучшего вида в Батуми» забивают сваи новой башни, а квартиры в будущем даже туристам не сдашь, кто захочет жить в темных апартаментах и смотреть на соседей?
Вот такой вид сейчас открывается из "лучших" апартаментов Батуми.
А вот уже начинается строительство новой башни, которая закроет весь вид.
Сколько можно заработать на сдаче квартир?
Большинство людей продолжают верить в рекламу и покупают недвижимость «под сдачу». Тут уже совсем весело, потому что в офисе почти каждого застройщика есть бумажка с красивой схемой окупаемости их квартир. Как правило, по их обещаниям, недвижимость должна окупиться за три-четрые года. Летом, по словам застройщиков, вы гарантированно сможете сдавать квартиру за 50-100 долларов в сутки, зимой за 30 долларов. На деле все не просто немного иначе, все вообще совсем по-другому.
Во-первых, в Батуми предложение невероятно сильно превышает спрос. Тут проблема как раз из-за гигантских башен, которые строили и продолжают строить для «инвесторов» без остановки. В одной башне по несколько тысяч апартаментов, башен десятки. Туристов летом хоть и много (было до коронавируса), но не настолько, чтобы разом заполнить десятки тысяч апартаментов на первой лини у моря, не говоря уж про вторую и третьи линии.
Пару лет назад рынок уже переполнился и теперь продолжает падать, а вместе с ним и цены. Но все равно иногда еще находятся доверчивые покупатели и строители для них продолжают строить.
Поверившие в обещания застройщиков горе-инвесторы с радостью сдают в несезон свои апартаменты за 150-200 долларов в месяц, а летом хотя бы за 15-20 долларов в сутки. Если повезет. Про окупаемость в реальности речи уже не идет и через год после покупки многие пытаются избавиться от квартир и выйти хотя в небольшой минус, не говоря уже ни о какой прибыли. Такая вот ловушка для доверчивых людей с лишними 20-30 тысячами долларов.
Когда-то при Саакашвили действительно жилье росло в цене и хорошо окупалось. Но тогда на весь Батуми было пять новостроек и все они были в два раза меньше, чем нынешние гиганты. А в какой-то момент Батуми стал превращаться в подобие китайского города-призрака, где большую часть года составляют огромное количество пустующих квартир.
Дома-призраки, в которых никто не живет. Так выглядит весь Батуми.
Правда, есть в этой ситуации и реально выигравшие, ну, кроме застройщиков. Приезжие туристы пользуются ситуацией и могут выбирать из огромного разнообразия новенькое жилье по совсем демократичным для летнего сезона ценам, а зимой так вообще красота. Вокруг и правда - море, вкусная еда и тепло круглый год, как и обещали застройщики. Только не за 50 долларов в сутки, а за 150 долларов в месяц.
Гарантии и безопасность
Три года назад я отказался от идеи покупать квартиру не из-за страха за свою безопасность или чего-то подобного. Просто я выбрал несколько понравившихся квартир и решил подождать и, если желание не пропадет, купить одну из них попозже, когда дом достроится, а я буду уверен, что мне это точно надо. При этом, Грузия казалась реально очень приятным местом, практически Европой, в которой можно купить недорогую квартиру и спокойно в ней жить, кушать фрукты и иногда за копейки летать лоукостерами на пару дней погулять в Париж.
Я приглядывал за понравившимся зданиями и ждал, когда их достроят. Но все сроки проходили, дома не достраивали, цены на недвижимость падали, и я понял, что могу потерять в деньгах, но и это оказалось не самой большой бедой.
За покупку не самых дешевых, но вполне приемлемых по ценам квартир, иностранцам в Грузии дают вид на жительство, хотя и без него без визы россиянам можно находиться на территории Грузии 360 дней в году. В общем, ВНЖ просто формальность, но все-таки для многих был аргументом «за».
В последнее время Грузия начала периодически лишать ВНЖ или просто запрещать въезд в страну иностранным владельцам грузинской недвижимости. Случаев таких десятки, объяснений от ответственных грузинских структур нет. Я прочитал несколько историй о том, как люди вложили сотни тысяч долларов, купили квартиру, сделали ремонт, открывали бизнес, каждый день поддерживали Грузию своими деньгами, а потом их на границе просто разворачивали и никакой ВНЖ им не помог. И это еще до коронавируса, сейчас в Грузию не пускают вообще никого, не важно, есть ли у тебя тут ВНЖ, бизнес или родственники.