Что ждет строительный рынок в 2015 году? Проекты и законы
Введение экономических санкций и нестабильная ситуация в экономике России отражаются на всех сферах жизнедеятельности россиян. Не являются исключением рынок недвижимости и строительный рынок. Ok-inform собрал за круглым столом ведущих экспертов отрасли, которые поделились своим мнением о текущей ситуации в отрасли, перспективах развития и ожидаемых переменах. Первое заседание было посвящено грядущим изменениям законодательной базы
В работе круглого стола приняли участие:
Елена Николаева, первый заместитель председателя комитета ГосДумы по жилищной политике и ЖКХ; Гаянэ Кизарьянц, директор Департамента жилищной политики Министерства строительства и ЖКХ; Георгий Богачев, вице-губернатор Ленинградской области по строительству; Владимир Шахов, генеральный директор Национального центра развития саморегулирования «Специальный ресурс»; Александр Толмачев, директор по правовой работе СРО в атомной отрасли; Александр Орт, генеральный директор ООО «Негосударственный надзор и экспертиза», председатель Комитета по безопасности и качеству строительства при Координационном совете по развитию строительной отрасли СЗФО; Иван Градковский, юрисконсульт Группы компаний «Эталон»; Дмитрий Сидоренко, начальник отдела продаж ГК «ЦДС».
Елена Николаева:
Ускоренное развитие строительной отрасли невозможно без соответствующих изменений в законодательстве. В настоящее время происходит формирование новой государственной жилищной политики, которая носит системный и комплексный характер. Основной акцент направлен на переход от точечной застройки к комплексному развитию территорий и их инфраструктурному развитию, синхронизацию региональных программ развития жилищного строительства с инвестиционными программами субъектов естественных монополий, программы развития производственных мощностей, планы развития агропромышленного комплекса, программы переселения граждан России.
Реализация проектов комплексного освоения территорий должна стать не только наиболее перспективным механизмом решения жилищных проблем граждан Российской Федерации, но и механизмом инновационного экономического развития России. К сожалению, на долю проектов комплексного освоения территорий приходится пока только 20% в общем объеме строительства. Их реализация сдерживается высокими сроками окупаемости, дефицитом земельных участков, наличием административных барьеров и отсутствием четкого разграничения зоны ответственности бизнеса и государства.
Для того чтобы в действительности осуществить переход от точечной застройки к строительству жилья в рамках комплексного освоения территорий, необходимо в первую очередь разработать законодательство в области комплексного освоения территорий - КОТ, в котором должно быть описано взаимодействие между органами государственной власти, органами местного самоуправления, ресурсоснабжающими организациями и инвесторами-застройщиками. Ссылка на этот закон обязательно должна быть включена в разрабатываемый закон о государственно-частном партнерстве.
Необходимо ввести в действующее законодательство четкий понятийный аппарат в отношении различных типов жилых зданий и типов жилищного строительства и особенно малоэтажного жилищного строительства, а также разработать законопроект о деятельности управляющих компаний при эксплуатации малоэтажных жилых комплексов.
Гаянэ Кизарьянц:
Совместно с застройщиками мы готовим законопроект о государственно-частном партнерстве в строительстве. Этот законопроект направлен на создание взаимовыгодных для власти и бизнеса механизмов ГЧП при развитии застроенных и незастроенных территорий. В том числе это касается строительства жилья экономического класса и объектов коммунальной и социальной инфраструктуры. Принятие такого законопроекта будет способствовать комплексному освоению незастроенных и развитию застроенных территорий, а также снизит затраты застройщиков.
Одной из первоочередных задач для нас также является разработка законопроекта, предусматривающего регулирование деятельности жилищно-строительных кооперативов, в том числе создаваемых при поддержке органов государственной власти или местного самоуправления. Этим законопроектом будут предусмотрены льготные условия предоставления таким кооперативам земельных участков для жилищного строительства.
Кроме того, в планах работы на ближайшую перспективу - подготовить законопроект, предусматривающий реорганизацию территорий промышленных и иных зон, которые используются неэффективно и не в соответствии с градостроительным регламентом. Этот законопроект позволит региональным и местным властям принимать решения о реорганизации таких территорий и вовлечь всех собственников недвижимости на таких территориях в процесс реорганизации. Такие территории с их огромными, но не востребованными площадями являются существенным резервом для развития городов России. Новое законодательство позволит на базе таких промышленных зон развивать новые современные высокотехнологичные производства, создавать современную городскую среду, транспортную и социальную инфраструктуру.
Минстрой России сегодня также работает над законопроектом, который направлен на решение проблем, связанных с так называемыми «апартаментами». Законопроект будет способствовать созданию правовых основ проектирования, строительства и эксплуатации нежилых зданий, помещения в которых используются для постоянного или временного проживания граждан, в целях снижения социально-экономических и градостроительных рисков.
Георгий Богачев:
В целом я считаю законодательную базу для градостроительства в Ленинградской области достаточной, если не избыточной: процесс отрегулирован солидным корпусом федерального законодательства и на областном наши коллеги из Законодательного собрания также практически не оставили «белых пятен». Поэтому не стоит ожидать принятия таких глобальных нормативных актов, как, например, Региональных нормативов градостроительного регулирования (РНГР). Я думаю, что нормотворчество пойдет по трем направлениям: во-первых, мы продолжим работу по приведению регионального законодательства в соответствие с федеральным - это наша рутинная постоянная деятельность, так как на уровне федерации постоянно идут определенные изменения. Далее, я надеюсь, что муниципальные власти все же завершат работу по разработке и принятию местных документов территориального планирования и во всех поселениях будут приняты генеральные планы и правила землепользования и застройки. В их отсутствие невозможно будет вообще вести какую-либо строительную деятельность. Наконец, с 1 января 2015 года на региональный уровень с муниципального переходят полномочия по утверждению ряда градостроительных документов: разрешений на строительство и ввод объектов в эксплуатацию, градпланы участков и так далее. Мы чувствуем себя готовыми к этим изменениям, но все же, я думаю, практика внесет свои коррективы и какие-то нормативные акты в порядке «тонкой ручной настройки» будем принимать.
Владимир Шахов:
Национальное объединение строителей сейчас работает над законопроектом о правилах государственных
закупок в строительной сфере. И строители и строительные СРО с повышенным вниманием относятся к перспективе принятия такого отраслевого закона. Действующий 44-ФЗ «О контрактной системе» не учитывает в полной мере специфику строительной отрасли. При выборе подрядной организации в первую очередь должна учитываться не предложенная цена, как сейчас, а квалификация участников конкурсных процедур. Только так можно обеспечить выполнение государственного заказа на необходимом качественном уровне и минимизировать риски, связанные с его исполнением. В предквалификационном отборе обязательно должны принимать участие профессиональные саморегулируемые организации. Также необходима независимая оценка, возможно, общественный контроль требований, предъявляемых заказчиком к будущему объекту и к исполнителям госзаказа. Если закон будет принят в рамках той концепции, которая уже озвучивается, и с учетом предложений от СРО, он может привести, во-первых, к очистке рынка госзаказа от компаний-временщиков, а во-вторых, к реальному снижению стоимости строительства из-за сокращения «договорных» тендеров с одним участником.
Кроме того, в начале 2015 года должны в полной мере заработать принятые этой осенью поправки в Градостроительный кодекс РФ, которые касаются саморегулируемых организаций. Законодатель существенно скорректировал систему саморегулирования, и я уверен, что СРО и НОСТРОЙ справятся с новыми задачами, поставленными перед ними государством. В моменты нестабильности и снижения темпов экономического роста, именно строительство становится движущей силой экономики. Наша задача - поддержать государство и обеспечить допуск на стройку, допуск к государственному заказу компаний, обладающих достаточным профессиональным опытом и необходимой деловой репутацией.
Александр Орт:
В начале ноября в Минстрое состоялось заседание Рабочей группы под председательством заместителя Министра Антипиной Н.Н., на котором обсуждались вопросы о переходе на поэтапное проектирование. По итогам данного заседания можно сказать, что с большой вероятностью уже в первой половине 2015 года будет принят законопроект, возвращающий понятие и практику «подготовительных работ» и дающий новое определение этапов строительства. Это позволит узаконить ряд строек, начатых ранее с нарушениями, в т.ч. без разрешения на строительство на этапах подготовительных работ. Данная мера позволит увеличить количество начинаемых строительных объектов. Сегодня многие застройщики для проведения подготовительных работ вынуждены ждать завершения проекта в целом, прохождения экспертизы. С принятием же такого законопроекта подготовительные работы будут проводиться параллельно с доработкой проекта и проведением экспертизы, что значительно сократит сроки строительства.
Хотелось бы, чтобы также в 2015 году Минстроем был создан законопроект, который определит необходимость выпуска специальных технических условий (СТУ) и определит критерии, по которым это будет делаться.
Александр Толмачев:
В 2015 году ждем проект федерального закона об
особенностях проведения государственных муниципальных закупок в части выполнения строительных работ. Данный документ готовится на площадке национального объединения строителей НОСТРОЙ. И второй документ - надеемся, что он выйдет либо до конца этого, либо в начале следующего года - обновленный перечень видов работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства. Этот документ заменит выпущенный еще в 2009 году, но ныне действующий 624-й приказ Минрегиона, по которому СРО выдаются соответствующие свидетельства о допуске к работам.
Какие же изменения они повлекут? Вначале о законопроекте. При закупках строительных работ и услуг в нормативное поле вводится такой институт, как саморегулирование. Он будет играть существенную роль в закупочной деятельности, потому что, во-первых, СРО получит возможность и обязанность выдавать свидетельства о допуске к работам, а также заключения по конкретной организации, которая будет выполнять работы в сфере строительства при заключении государственных и муниципальных контрактов. Заключение о том имеет ли возможность выполнить конкретно эти требования в конкретно этом случае работы по контракту конкретно эта организация, состоящая в этом СРО.
В случае принятия данного законопроекта СРО будет нести и имущественную ответственность в размере средств компенсационного фонда не просто за «вред, причиненный третьим лицам», а за неисполнение своим членом соответствующего государственного или муниципального контракта. Расширяется ответственность СРО. В этом случае государство получает надлежащие гарантии по выполнению своих контрактов. Чтобы не было ситуации, когда коммерческие СРО выдают фирмам-однодневкам свои допуски. Теперь СРО несет прямую материальную ответственность и не раздают свои допуска. Поскольку, если будут претензии со стороны государственных или муниципальных заказчиков, они просто заберут средства, имеющиеся на счетах компенсационных фондов СРО, и такие СРО закроются вскоре после введения закона. Таким образом, закон повышает уровень ответственности СРО, с другой стороны - это закон о самоочистке самой системы.
Второе - что касается перечня видов работ. В начале зимы министр строительства России и министр строительства Белоруссии подписали общее соглашение о взаимодействии и сотрудничестве. И в рамках этого соглашения - отдельное приложение - дорожную карту по переходу на единый перечень видов работ. Сам документ - перечень видов работ - пока отложен. Одна из причин, по которым это было сделано, следующая: данный документ вынесен не просто на уровень партнерского союзного государства, а на уровень Евразийского Союза, чтобы к нему присоединился и Казахстан. Тогда мы сможем говорить о единой для Евразийского союза системе отраслей, в которой будут работать как российские компании, так и представители стран Евразийского Союза на территории России.
В целом это положительные процессы в рамках взаимодействия нескольких стран.
Дмитрий Сидоренко:
К 2015 году в сфере строительства и недвижимости ожидается ряд законодательных изменений, которые коснутся как строительных компаний, так и владельцев недвижимости. Например, с конца этого года снижаются бюрократические барьеры в жилищном строительстве. Было принято постановление Правительства РФ «Об исчерпывающем перечне процедур в сфере жилищного строительства», которое сокращает максимальное количество согласований с 220 до 134, что значительно уменьшит время согласования и финансовые потери застройщиков.
Что касается владельцев жилья, то в следующем году вступит в силу новая глава Налогового кодекса «Налог на имущество физических лиц». Налог на имущество будет рассчитываться исходя из кадастровой стоимости недвижимости, а не из инвентаризационной, как было раньше. Фактически, это означает, что налоговое обременение для владельцев недвижимости в большинстве случаев возрастет.
Иван Градковский:
Мы ожидаем, что на федеральном уровне будет принят
рамочный закон о государственно-частном партнерстве, что позволит существенно расширить применение данного института. Для нас это важно применительно к возведению объектов социальной и транспортной инфраструктуры, связанных с нашими комплексами. Также ожидается внесение изменений в 214-ФЗ, позволяющих использовать средства, собранные с дольщиков по проекту, в том числе в целях возведения объектов дорожной и социальной инфраструктуры, непосредственно связанной с жилыми комплексами. Данные нововведения избавят застройщиков от двойного налогообложения при возведении таких объектов инфраструктуры, и, как следствие, положительно скажутся на экономике всех инвестиционно-строительных проектов девелоперов.
Очень много говорят и пишут о том, что в скором времени могут вообще отменить закон о долевом участии в строительстве и заново урегулировать эту сферу. Предполагается, что в будущем долевое участие в строительстве будут осуществляться только через банки. Иными словами между застройщиком и дольщиками ставят своего рода прослойку в виде банка. Надеемся, что эти перемены не пройдут сиюминутно и всем игрокам рынка дадут время подготовиться к новым правилам. Ожидается, что нововведения заработают через 5 лет.
На следующем заседании круглого стола эксперты поделятся мнениями о ценах на жилье и стройматериалы, о том, как отразится введение санкций на развитие строительной отрасли, рынка строительных материалов. Следите за публикациями на ок-inform.ru.
Ok-inform