Как правильно выбрать квартиру на первичном рынке Санкт-Петербурга
Слегка запоздавшая моя статья о том, с чего начать и как правильно выбрать квартиру на первичном рынке Санкт-Петербурга. Кризисы приходят и уходят, в нашей стране мы к этому уже почти привыкли. Поэтому я надеюсь, что рано или поздно этот вопрос станет актуальным для моих друзей.
Итак, вы накопили некую сумму денег и подумываете вложить её в недвижимость. С чего начать?
Основное правило покупки недвижимости в новостройке звучит так: «Купить квартиру можно БЫСТРО, ДЁШЕВО, НАДЁЖНО. Выберите два любых варианта» Так вот начать нужно с выбора этих двух характеристик и плясать от них. Определились? Поехали дальше.
Следующий шаг - нужно определиться для чего Вам нужна квартира.
- Чтобы жить самому, отселить подросших детей или надоевшую тёщу (свекровь)
- Чтобы разово заработать большую сумму
- Чтобы в дальнейшем иметь небольшой стабильный доход
Давайте подробнее остановимся на каждом варианте.
Для жилья.
В первом случае напишите все ваши требования к своей будущей квартире: районы города, близость к метро или развязкам КАД, наличие в округе действующих детских садов и школ. Смотрите на перспективу. Сейчас это может быть чистое поле, но вам нужно знать, что в этом районе будет тогда, когда вы получите ключи. Готовы ли вы ради квартиры своей мечты связать свою жизнь с ипотекой, если она будет стоить несколько дороже, чем вы планируете. После этого вспомните основное правило и скорректируйте свой список исходя из них. Расставьте ваши приоритеты в порядке важности для вас. Держите этот список перед глазами, когда будете рассматривать варианты.
Для разовой прибыли.
То есть для перепродажи квартиры через год и более после покупки. Тут мы из правила смело вычеркиваем параметр «Быстро», ибо в этом смысл краткосрочных инвестиций в недвижимость. Самый выгодный способ - определиться со списком застройщиков, которые хорошо зарекомендовали себя на рынке. После чего вы мониторите их сайты, периодически обзваниваете и «ловите» старт продаж нового дома или нового жилого комплекса на этапе «котлован». Естественно под такой вариант менее подходят дома в селе Кукуево в значительной удаленности от города и метро. Так же определенных сложностей при продаже вам доставит квартира, расположенная в зоне массовой застройки (в Санкт-Петербурге сейчас это микрорайоны Новое Девяткино/Мурино и Кудрово). Но это не значит, что такие квартиры совсем нельзя покупать. Просто они принесут вам чуть меньше прибыли и чуть большую конкуренцию, чем следовало бы.
Для стабильного дохода в будущем.
То есть для сдачи в аренду. Тут частично можно объединиться с предыдущим пунктом и заработать дважды, просто эту стабильную прибыль вы будете получать чуть позже - через 2-3 года. Для сдачи в наём самым выгодным вариантом будет квартира в шаговой доступности от станции метро. Естественно, близость к метро существенно влияет на цену объекта. Если застройщик предлагает квартиру с отделкой, либо отделку как дополнительную опцию - это будет существенным преимуществом. На данный момент платная отделка составляет 7-10 тысяч рублей за квадратный метр квартиры «работа+материалы». Качество этой отделки не редко у некоторых застройщиков вызывают противоречивые отзывы, однако я из опыта могу сказать: если у вас нет платиновых скидочных карт крупных строительных магазинов, знакомого Джамшута, который почти за спасибо сделает вам полный ремонт или если у вас нет свободных недель заниматься этим самостоятельно - дешевле вы не сделаете ремонт ни-ког-да. И да, квартиру вы купили для сдачи, поэтому дорогой итальянский кафель вряд ли будет в ней уместен.
Итак, с целью приобретения квартиры мы определились. Давайте я вам «на пальцах» вкратце расскажу об основных видах договора. Об их тонкостях и нюансах.
Договор Долевого Участия (ДДУ).
Это единственная форма договора, которая проходит регистрацию в УФРС и максимально защищает дольщика от всех проблем, которые у него могут возникнуть в будущем. Обратите внимание, я написала «максимально», а не «полностью». Если вам менеджер строительной компании говорит, что здесь ДДУ, можете читать договор сквозь пальцы. Этот договор прошел доскональную проверку независимыми юристами из РосРеестра, ничего откровенно противозаконного в договоре быть не может, а на случай спорных моментов есть еще Закон о защите прав потребителей, который является главенствующим над всеми остальными законами в сфере торговли, а так же суд, который любую спорную ситуацию чаще всего трактует в пользу покупателя.
Положительные стороны ДДУ:факт заключения этой формы договора уже сам себе говорит о том, что у застройщика всё в порядке с документами. А именно РосРеестр не зарегистрирует первый договор долевого участия без нотариальных копий таких документов как «Разрешение на Строительство» и документ-основание на пользование землёй, на которой строится дом. Это может быть свидетельство о собственности, договор аренды или субаренды земли. Причем статус абсолютно никоим образом не должен вас смущать: участок земли под домом, пропорциональный площади вашей квартиры, фактом регистрации договора уходит вам в залог и ни собственник, ни арендодатель, ни арендатор не имеют права ничего делать с этой землей без вашего ведома. И после регистрации собственности этот же участок автоматически переходит в общую совместную собственность всех жильцов дома, наряду с лестницами, чердаками и подвалами. Подробнее об этом можно прочитать в 214-ФЗ. Также в договоре четко фиксируется расположение квартиры, цена 1 квадратного метра и крайний срок передачи вам ключей. Эти параметры застройщик не имеет права менять без вашего на то письменного согласия, которое в случае необходимости оформляется дополнительным соглашением и также регистрируется в РосРеестре. А за несоблюдение этих условий застройщик несёт материальную ответственность. Так же перед регистрацией первого договора подготавливается и согласовается во всех инстанциях проект, проходятся необходимые экспертизы на соответствие СНиПам и прочие круги бюрократического ада.
Новая поправка в закон, которая вступила в силу с 1 января 2014 года, обязывает всех застройщиков, работающих по ДДУ, страховать свою ответственность перед дольщиками. Так как механизм страхования стройки вещь новая, то определённых механизмов от чего оно все защищает - нет. Однако у вас будет страховой вексель и еще один адрес куда бежать в случае чего. С такой защитой спится лучше, ну а что это на самом деле - время покажет.
Про отсутствие двойных продаж, думаю, упоминать не стоит. Это известно сейчас всем, да и в Петербурге последний случай двойных продаж от Застройщика был зафиксирован более 10 лет назад.
Отрицательные стороны ДДУ:застройщик несет определенные расходы на этапе подготовки дома к продаже, естественно свои издержки он будет закладывать в цену квартиры и при прочих равных квартиры, покупаемые по ДДУ, априори дороже аналогичных по другим формам договора. Также, если вы купили квартиру в доме, получившем разрешение на строительство до 2014 года, в случае банкротства компании земля с недостроем продается с торгов, а деньги делятся пропорционально требованиям. То есть вы вернете себе меньше, чем вкладывали. Поэтому с очень большой ответственностью изучайте репутацию застройщика, даже если он работает по Договору Долевого Участия. О том на что обращать внимание при выборе застройщика, я расскажу ниже. Еще не всякий застройщик, работающий по этой схеме, дает длительную рассрочку. По закону к моменту подписания акта приемки-передачи дольщик обязан полностью рассчитаться по своим обязательствам по договору. Так как рассрочка на 1,5-2 года характерна космическими суммами платежей, то иногда проще взять ипотеку. Это не такой страшный зверь, как его малюют, все нюансы форм оплаты я тоже разберу чуть позже. Некоторые застройщики нашли выход и дают рассрочку на 3-4 года, но они почти ничем не выгоднее ипотеки в плане переплаты и количество таких объектов ограничено, то есть узкий ассортимент. Обязательный документ для регистрации договора - подтверждающий семейное положение. Поэтому если у вас напряженные отношения с вашим законным супругом, даже если вы вместе давно не живете, но штамп о браке в паспорте стоит, то сохранить сделку в тайне от супруга не получится. Необходимо предоставить либо нотариальное согласие, либо Брачный контракт. Подписание Договора Долевого Участия влечет за собой определенный квест: сходить к нотариусу, оплатить гос.пошлину, оплатить договор оказания услуг по регистрации договора (далеко он не у всех эта услуга бесплатная) или с пяти утра занимать очередь в РосРеестре на подачу туда документов. Но эти неудобства не идут в сравнение с теми выгодами, которые вы получаете в результате.
Некоторые застройщики могут предложить вам подписать Предварительный ДДУ. В этом нет ничего необычного. Это полузаконный способ начать собирать деньги на строительство до того, как застройщик доведет до конца свою бюрократическую войну. Ничего ужасного в нем нет, если застройщик хорошо себя показал на рынке и ПДДУ вам предлагается заключить на 6-8 месяцев. Если дольше - стоит лучше подумать.
Договор пай-накопления в Жилищно-Строительный Кооператив (ЖСК).
Второй тип договора, разрешенный для проведения 214-ФЗ. Да-да! Это тоже абсолютно законный договор, так же как и ДДУ и тоже регламентирован 214 и 215 Федеральными Законами. С одной большой существенной разницей - он не регистрируется в ФРС, соответственно государство не ведет контроль проданных квартир и условий продажи.
Положительные стороны ЖСК:так как старт продаж можно объявлять уже после того, как застройщик только надумал строить дом, цены на такие квартиры значительно слаще, чем на аналогичный вариант по долёвке. По договору ЖСК кооператив может предоставить вам более длительную рассрочку, которую вы будете выплачивать 5-7 лет после заселения в квартиру, что характерно более комфортными платежами. В связи с отсутствием регистрации вы можете купить квартиру по договору пай-накоплений в тайне от супруга.
Отрицательные стороны ЖСК:По договору ЖСК квартиру могут продать несколько раз. Поэтому крайне рискованно покупать квартиру по договору переуступки прав требования. Обязательно требуйте у продавца, чтобы застройщик был причастен к такому договору и в случае спорной ситуации был на вашей стороне.
Застройщик может попросить скинуться еще, потому что ему не хватает денег для завершения строительства. Так же по этому договору не определяется четкий срок передачи ключей и штрафные санкции за просрочку. А также застройщик может строить дом на чужой территории, а потом собственник передумает, отберёт землю без вашего ведома. Или город может не дать разрешение на строительство, без которого не возможен ввод дома в эксплуатацию. Я знаю не более 5 застройщиков в Петербурге, у которых можно смело подписывать договор ЖСК - они не кинут. Ну некоторые разве что задержат стройку на год. Но они сами этого особо не скрывают. При выборе объекта с договором ЖСК нужно ОЧЕНЬ внимательно смотреть репутацию компании.
Совет: внимательно изучите Устав Кооператива. Подводные камни могут быть в нём, а не в договоре.
Договор переуступки прав требования (цессия)
Покупка недостроенной квартиры у физического или юридического лица. Если вы покупаете право требовать квартиру по Договору Долевого Участия, то абсолютно никаких негативных последствий такой договор не имеет. Вы становитесь таким же дольщиком, как и сотни других людей в этом доме и имеете полное право требовать эту квартиру. Ваше право на это юридически подтверждается регистрацией договора цессии в РосРеестре. Этот вид договора на столько же безопасен, как и договор долевого участия. Ваша выгода лишь в том, что покупатель дает более низкую цену, чем аналогичные квартиры у застройщика, либо вы покупаете квартиру, аналогичных которой у застройщика уже просто нет в наличии.
Если вы покупаете квартиру по договору цессии к ЖСК, то вы должны перестраховаться. Попросить юридической защиты этой сделки у застройщика или у нотариуса. Либо вы просто доверяете продавцу. Здесь риски чуть больше.
Предварительный договор купли-продажи (ПДКП).
Единственный случай, когда можно с закрытыми глазами подписывать ПДКП - это когда дом построен и получен акт ввода дома в эксплуатацию. В этот период уже невозможно заключать Договор Долевого Участия, но еще нельзя подписывать куплю-продажу, потому что этот вид договора возможен только на квартиру с собственностью. А с учетом российской бюрократической действительности, застройщик может оформлять собственность более года. Поэтому все застройщики переходят на этот вид договора, если у них еще остались непроданные квартиры и они не хотят приостанавливать продажи по этому дому.
Больше ни при каких обстоятельствах я бы не рекомендовала своим друзьям и знакомым подписывать такой договор. По нему застройщик обязан только заключить с вами в будущем договор купли-продажи. Требовать от него квартиру или сохранение цены вы не сможете.
Все остальные виды договоров являются рискованными и я не рекомендую заключать их ни при каких условиях, какой бы мед вам в уши не лили менеджеры по продажам.
Материал строительства
Немаловажной характеристикой вашего будущего дома является материал, из которого сделан дом. Этот фактор влияет на две основные вещи: на цену квартиры и на срок строительства. Есть три основных типа домов:
Панельный - самый недорогой и самый быстровозводимый тип дома. Современные бесшовные технологии позволяют строить дома, которые ни в какое сравнение не идут с теми панельками, которые были построены четверть и более века назад. То, что в таких домах будет тепло и беспроблемно - можете не сомневаться. Единственный существенный минус таких квартир - плохая звукоизоляция. Избавиться от шума соседей жителям панельного дома пока не получается.
Кирпично-монолитный либо монолитный тип дома - это та золотая середина, на которую стоит ориентироваться, если позволяют ваши финансовые возможности. Монолитные стены чуть хуже проводят звук. Единственный совет, если у вас есть возможность проследить хронологию строительства (на сайтах застройщики часто выкладывают ежемесячные фотоотчеты), избегайте покупать те этажи, которые заливались в пиковые морозы. Для улучшения свойств бетона в него добавляют аммиакосодержащие примеси и не редки случаи, что некоторые недобросовестные застройщики не соблюдают установленные санитарные нормы на эти смеси. Конечно же так делают не все. Ищите информацию в интернете.
Кирпичный дом самый лучший. Самый теплый, самый тихий. Ну и самый дорогой, разумеется. Пожалуй, это его единственный существенный недостаток. Ну и усадку такой дом может дать самую сильную, то есть первые лет пять я бы не рекомендовала делать очень дорогой ремонт. На всякий случай. Ну и ждать квартиру в таком доме нужно будет чуть подольше.
Репутация компании.
С развитием сети Интернет, проверить репутацию компании можно быстро, легко и самостоятельно. Вся негативная информация о застройщике тут же попадает на профильные сайты. По опыту скажу только, что я за всю свою карьеру в этой области я ни разу не встречала ни одного застройщика с кристально чистой репутацией. На любую строительную компанию можно найти компромат, который очень часто пишут не прямые покупатели, а PR-щики конкурентов. Большинство положительных отзывов написано реальными дольщиками - в этом можно не сомневаться, а вот качество негативных отзывов я рекомендую вам фильтровать. Знаете поговорку «У кого-то супчик жидкий, а у кого-то жемчуг мелкий». Смешно читать одинаковые по накалу страстей параллельные ветки на форуме: у одного дольщика стройка встала и он уже более года не может получить ключи, или получил, но в квартире стены с дырами. А с другим дольщиком грубо разговаривали в офисе продаж (он же не будет писать, что он сам провоцировал менеджера неадекватным поведением или вовсе он так думает, что ему хамили), или в полученной квартире плохо прикручена к стене розетка. Сюда же можно отнести другую поговорку «Не ошибается тот, кто ничего не делает». Везде возможны прецеденты ошибок, потери документов, забыли о чем-то предупредить. Если это разовые случаи, - говорить о плохой репутации компании, наверно, преждевременно.
Также, сравнивая качество и репутацию, не забудьте делать скидку на разницу в цене. Вызывает удивление отзывы из разряда «Мой друг купил квартиру в соседнем доме от застройщика «Y», так вот у них дом сдался досрочно, ключи они стали передавать сразу и новый год они отметили в новой квартире. А наш, у застройщика «Z», - сдали в срок и затягивают с передачей ключей аж целый месяц» (хотя по договору по обоим домам должны передать ключи только летом). Хм… Давайте посмотрим: застройщик «Y» работает на рынке Петербурга уже лет 15 и у них есть подвязки с администрацией района. Застройщик «Z» может похвастаться лишь пятью годами работы. Конечно вы могли бы купить квартиру у «Y», но почему-то не сделали этого. Подозреваю, что из-за разницы в цене процентов на 20? По сути больше ничем эти компании не отличаются.
О сроках работы застройщика.Конечно же, предпочтительнее покупать у компании, которая давно на рынке и вы можете спросить сколько домов построено, были ли задержки, что народ говорит о качестве и так далее. Но и от новых застройщиков не спешите бежать. Рассмотрим ситуацию на примере печально-известной в Петербурге группы компаний «Город», которые, кстати, работают по ДДУ и 214-ФЗ. Как только этот застройщик появился на рынке, меня сразу смутили его планы комплексной застройки огромной территории. Что движило руководителями выводить в продажу разом многие тысячи квадратных метров? Уж не желание ли собрать побольше денег и слиться? Мне доподлинно это не известно, а результат печален.
Если застройщик начал свой путь с 1-2-3 небольших домов, у него есть покровитель-соинвестор из крупных игроков на рынке, риск не такой большой, как в случае грандиозных проектов. А цена у новичков значительно ниже, чем у старожилов.
ТСЖ. На самом деле больше половины негативных отзывов на форумах застройщика, его напрямую не касаются. Большинство претензий смело можно отнести на счет Управляющей Компании или ТСЖ. Да, первая УК создается застройщиком и первые годы тесно с ним взаимодействует, потому что дом все еще на гарантии у последнего. Можно двояко относится к качеству и количеству сообщений на этот счет. Щели между оконным проемом и рамой? Как же ты акт приемки подписывал и почему не потребовал исправить? Не работает лифт? Наверняка его сознательно отключили, чтобы Рафшаны, делающие ремонт у соседа, не изгадили его мешками с цементом. Перебои с горячей водой? Тебя хотели пораньше заселить, вот и не смогли отрегулировать вовремя. Потерпи, новый дом. Это часто бывает. Купи бойлер, он не слишком дорого стоит.
Нет, конечно же есть безусловные промахи компании. Вопрос в том, принял ли застройщик их к сведению и не повторит ли этот же косяк в своем следующем проекте, где планируете покупку вы.
Вас тоже можно понять, что для вас 2-3 миллиона это фантастически большая сумма и вы рассчитываете за нее получить свой маленький дворец. Однако суровая правда жизни говорит о том, что квартира этой ценовой категории - это эконом-класс, а значит будьте морально готовы к сюрпризам. Вы живете в России. И пока застройщик тратит львиную долю ваших денег на откаты чиновникам, европейского качества вы не получите.
Рассрочка или ипотека?
Друзья, запомните простую банальную истину: беспроцентная рассрочка - это миф!!!Маркетинговая фишка.
Если углубиться в нюансы ценообразования, то у большинства застройщиков есть две цены на квартиру - базовая и при 100% оплате. Первая - неадекватно завышенная, взятая практически с потолка. На нее застройщик дает скидку, если вы можете принести деньги «завтра», то получаете квартиру по вполне себе конкурентоспособной цене. Именно эта цена присутствует в рекламе или именно её вам озвучивают на вопрос «Сколько?» Если вы решаете взять рассрочку, застройщик будет считать ее от базовой цены. Нередко используется такое понятие как скидка с первого взноса. То есть чем больше ваш первый взнос, тем ниже итоговая цена на квартиру, но она все равно выше, чем та, которая была бы при единовременной оплате.
Поэтому рассрочка действительно выгодна только в случае, если вам не хватает какой-то незначительной суммы около 20-30%, а связываться с банками вы не хотите.
У некоторых застройщиков нет скидки на единовременную оплату, базовая цена у них конкурентоспособная, а рассрочка - процентная.
Если у вас первый взнос небольшой (банки дают ипотеку с первым взносом 10-15%, застройщикам нужен как правило 30%-ый минимум), хорошая официальная зарплата (или работодатель согласен подписать «серую» справку, которая дальше банка никуда не выйдет) и нет «косяков» в кредитной истории, не бойтесь рассмотреть вариант оплаты квартиры в ипотеку.
При этом выбирать ипотечную программу целесообразно не по сроку кредита, а по комфортным платежам. Почему?
Ипотека на 15 лет с ежемесячным платежом в 20.000 рублей гораздо лучше, чем ипотека на 5 лет с платежом в 50.000 рублей. По процентам во втором случае, возможно, вы переплатите меньше, но… Сейчас семейный доход более 100 тысяч рублей и вы имеете возможность половину зарплаты отдавать на ипотеку. Но через два года ваша супруга уходит в декрет и вы сильно ужимаетесь в личных деньгах, потому что платежи в 50 тысяч у вас остаются.
Уже давно отменился мораторий на досрочное погашение и любой банк обязан принимать у вас столько денег, сколько вы принесли, излишком уменьшая тело вашего кредита. При этом уменьшается срок кредита или сумма ежемесячного платежа (по регламенту банка). Но при форс-мажорных ситуациях ваш бюджет страдает значительно меньше.
Эта же схема оплаты предпочтительнее, если у вас есть квартира, которую вы планируете в скором будущем продать.
Искать самостоятельно или через агентство?
Еще один вопрос, который часто задают те, кто начинает поиск квартиры.
Начиная самостоятельный поиск, вы сами обзваниваете каждого застройщика, узнаете цены и условия, при этом у вас есть возможность «покрыть» весь рынок и сравнить. Вы тратите свое драгоценное время на звонки, поиск отзывов о каждом из них. При этом позвонив в определенную компанию и поняв, что условия или цена вам не подходят, вы вряд ли через пару недель будете звонить туда опять, а следовательно не узнаете, что у застройщика или началась акция, или он продлил рассрочку, или заключил партнерское соглашение с банком, у которого более выгодные ипотечные программы. Ну и еще раз повторюсь, что ведя поиск самостоятельно, вы теряете драгоценное время.
Этот вид поиска возможен, если вы ищите квартиру в строго определенном районе или доверяете всего нескольким застройщикам.
Если у вас есть какая-то сумма денег, которую вам нужно вложить в недвижимость, то вам настоятельно рекомендую звонить в агентство.
Причем крупное или маленькое, старое и известное или молодое и незнакомое - значения не имеет. В настоящее время все агентства недвижимости работают бесплатно для дольщика (если с вас просят деньги за поиск - бегите оттуда не оглядываясь) и по одному и тому же принципу. Во-первых, продают квартиры на тех же условиях, что и застройщик. Шанс, что в прямом отделе продаж вам предоставят дополнительную скидку сверх регламента, крайне мал. Во-вторых, агентства не работают с застройщиками с откровенно плохой репутацией. Ибо репутация самого агентства тоже стоит много и портить её откровенными кидальщиками не хочет никто. Сомнительной - да, возможно. Вам тоже перед подписанием договора стоит пораскинуть мозгами, всё проверить и оценить риски - стоит ли игра свеч, или попросить агента подобрать вам другой вариант за те же деньги (если он будет). Также агент не заинтересован продать вам определенный объект, он по-честному расскажет с какими подводными камнями вы можете столкнуться в будущем. В-третьих, агент всегда находится в эпицентре новостей и он знает обо всех акциях и скидках, которые начались у застройщиков и во-время предложит вам удачный вариант. А еще опытный агент в достаточной степени владеет информацией по хитростям и нюансам налогового и семейного кодексов в части недвижимости и подскажет как вам оформить сделку с наибольшей выгодой для себя. Менеджеры застройщика, как показывает практика, гораздо менее осведомлены в этом вопросе. Хотя да, не все)))
Недостатков работы через агентства я вижу только два: не все «хорошие» застройщики привлекают к себе в помощь агентства, следовательно вам даже не предложат рассмотреть вариант покупки квартиры у таких. И второе: в любом агентстве вы можете нарваться на новичка, человека с недостаточным опытом, который может забыть или не знать какие-то существенные детали, что может вызвать дополнительную нервотрепку на каком-то этапе сделки. Если вы видите, что ваш агент «плавает» в информации, никто вас не обязывает оставаться в этом агентстве или можно сменить менеджера. Опять же поговорку «Не ошибается тот, кто ничего не делает» никто не отменял. Не стоит спускать всех собак на человека из-за незначительных ошибок. Человек работает с колоссальным объемом постоянно меняющейся информации. Упомнить всё не реально. Я это испытала на своей шкуре и поняла, что я работать агентом не буду никогда, хотя они получают в разы больше. Это было небольшое личное лирическое отступление.
Если у вас или у ваших знакомых назрела проблема поиска квартиры в новостройке - дайте им ссылку на этот пост, который я оставляю открытым и жду вопросов и каких-то ваших комментариев к нему.