Про риэлтеров простыми словами
Про риэлтеров простыми словами
При покупке квартиры ваши интересы всегда будут противоположны интересам риэлтера, это нужно помнить всегда. Ваши интересы - хорошенько повыбирать, поискать варианты подешевле и получше. Интересы риэлтера - спихнуть вам любую квартиру и получить свой гонорар, а если речь про проценты - значит впарить вариант подороже, чтобы прибыль была побольше. Риэлтер всегда будет сеять сомнение, что мол разберут, что надо срочно брать то, что есть, вариант дескать неплохой. Задача риэлтера понятна - вы покупаете абы что, он получает деньги. Он рад, а вы - как повезет.
У риэлтера может быть только одна полезная функция: проверка квартиры на "чистоту" и грамотное оформление сделки. Речь не только об оформлении договора, но и например о передачи денег, подписании акта передачи квартиры. Беда в том, что редкий риэлтер в этом разбирается - в основном упор идет на поиск вариантов.
Те мегалюди, которые с одинаковой легкостью проверяют качество стяжки, устройство водопровода, разбираются в договорах не хуже юриста и вообще все знают лучше всех - дальше могут не читать. Для простых смертных, к которым я сам отношусь, привожу вполне очевидные правила, по какому алгоритму можно действовать при покупке вторички. Перечень я составлял для своих друзей после покупки квартиры, обращаю внимание - в нем нет ни одного пункта, который вы бы и сами не знали. Но на практике почему-то эти очевидные знания применяют очень редко.
1. Если вы покупаете квартиру в ипотеку, забить на риэлтера можно совсем: чистоту сделки проверяет банк - пока вы не выплатили ипотеку, владелец квартиры - банк, и он следит за своим имуществом хорошо. Есть правда и обратная сторона: банк вероятнее всего проверит, не сделано ли в квартире незаконной перепланировки. Лучше изначально проверить самому - попросить выкопировку чертежа квартиры и сравнить с реальностью.
2. Поиск квартиры выполняем исключительно сами. Сервисы понятны, фильтруем параметры - стоимость, количество комнат, площадь кухни. Дальше ходим ножками, просматривая все варианты - на пятой квартире возникает привычка и в голове складывается картинка, на что обращать внимание в первую очередь.
3. Ходим ножками - в прямом смысле: во всех квартирах ходим в носочках. Сразу обращаешь внимание на неровный пол, на холодный пол, или наоборот на пол с подогревом. Летом у одного из продавцов, стоя на ледяном полу, задал вопрос - а тепло ли тут зимой? Он дипломатично ответил "мне нормально". Дык тапочки у него палец толщиной, а в коридоре электрообогреватель к стене прикручен, верю, что ему нормально. А мне нет. Как половицы под ногами ходят сразу слышно. В общем, много чего о квартире можно узнать.
4. Торцевая квартира всегда будет холоднее, чем квартира в середине дома. В середине дома у вас за одной стеной теплая квартира, и за другой тоже теплая квартира. В торцевой - с одной стороны соседская квартира, с другой - улица.
5. Очевидно, что с грузовым лифтом жить комфортнее, чем без него. Тут вопрос не в снобизме, а том, что холодный пол, отсутствие грузового лифта и прочее - повод попросить продавца подвинуться - дать скидку, сдвинуть сроки и т.п.
6. Отдельная история с сетями. Проверять нужно все. У моей знакомой квартиру до продажи сдавали внаем, арендатор на что-то обиделся и засыпал в унитаз цемент. Вода конечно в нем уходила, но смыть что-нибудь кроме воды было проблематично. Узнала она об этом разумеется только после переезда. Поэтому: аккуратно зашли в туалет, бросили бумажку, посмотрели как смывает. Если на этом старом унитазе смывает хорошо, на вашем новом будет не хуже.
7. То же самое вода: в некоторых сериях напор воды не исправить заменой труб. Вероятно - это в принципе решение есть, но у меня знакомые так живут много лет, стояк меняли, а вода еле-еле течет. Вопрос не в том, что все на свете исправимо, а в том, охото ли вам сразу после покупки заниматься еще и стояками. Поэтому - зашли на кухню, в ванну, включили холодную воду и посмотрели напор, включили горячую и посмотрели напор. Повторюсь, слабый напор - повод намекнуть на скидку, мол тут сантехнику менять надо и вообще.
8. Я лазил и в каждый электрический щит. В нашем районе нет ни заземления, ни УЗО на розетках (а они обязаны быть), о чем я скорбным голосом на всякий случай всегда сообщал хозяевам, тыкая кривым пальцем в недра щита. В щит просто так не залезешь, поэтому я брал маленькие узкогубцы, они как раз помещались в карман, ими можно повернуть защелку. Иногда натыкался на автоматы по 25 ампер на розетки - это все равно, что не ставить ничего, розетка при 17 амперах уже сгорит. В одно щитке нашел письменное послание, что хозяйка Наталья - гулящая женщина (при этом сама Наталья щебетала о замечательных адекватных соседях). Адекватным соседям было не лень маркером писать в щитке всякую похабщину.
9. Батареи - старые / плоские отдают мало тепла. Кроме того, важно откуда идет разлив. В панельке 137 серии например если память не изменяет с 16 по 9 - один стояк (то есть к 9 этажу вода дойдет уже охладившейся) и с 8 по 1 второй стояк (нижние квартиры будут холоднее, чем 6-8). Не уверен, что так во всех 137, суть не в этом - нужно понять серию дома (если она конечно есть), и попытаться выяснить, откуда идет разлив.
10. На верхних этажах иногда слышно работу механизмов лифта, или баханье кровли.
11. На нижних этажах - будет долетать сигаретный дым, шум от веселых алкашей, летом - залетать комары и возможно - запах помойки.
12. Очевидно, что кухня меньше 8 метров будет капец как неудобной. Но когда квартиру покупал я, дополнительные 2 метра кухни (чтобы было 10 метров) давали прирост в стоимости квартиры примерно в 800 000 рублей, что дороговато для пары метров. В общем-то, 8 метровой можно обойтись.
13. Не в каждой серии дома в ванну можно впихнуть стиралку. Зайдя в квартиру, мысленно найдите место для холодильника (в 8-ми метровой кухни дверца холодильника может перегораживать проход или упираться в стол), и поставьте стиралку (знаю варианты, когда ставят в кладовку, бо в ванну не влезает).
14. Не уверен, что балкон - меганужная вещь, но его отсутствие - убойный аргумент для скидки. Балкон должен быть остеклен, иначе все засрут голуби, и это ни разу не смешно. На балкон можно поставить кастрюлю с супом весной и осенью, постоять летом и забыть про него зимой - холодрыга как на улице, суп не поставить, да и самому там делать нечего.
15. Важно, на какие стороны света выходит квартира. Если на юг - летом солнце будет шпарить в самый пик. Если на север - солнце будет попадать только в виде зайчиков от соседских окон. На вкус и цвет, лично мне южная сторона кажется слишком жаркой, северная слишком угрюмой. Лучше промежуточное - юго-запад или юго-восток.
16. Важный момент - квартира должна быть на две стороны - тогда ее очень просто проветрить. Речь не про температуру, которую можно снизить например кондиционером, а про углекислый газ, в простонародье - духоту.
17. Зайдя в квартиру, задайте себе вопросы: как я буду добираться на работу без машины (я верю, что машина у вас есть, но тут вопрос ровно тот же - есть ли пробки с утра и где парковаться вечером), сколько минут мне идти за хлебом / мороженым / сигаретами. Где ближайшие школы, секции, бассейны, театры, бары, хозяйственные, автотовары. Да, доехать можно в любой магазин, но ради пачки соли ехать (или топать) три улицы - тоже перебор.
18. Наличие отдельного тамбура (да, я сам такой - у меня он вообще только на мою одну квартиру, как и у всех других соседей с моей планировкой, но делали его предыдущие владельцы), это плюс. Наличие кладовок в квартире - это тоже критерий для сравнения разных вариантов, его не нужно упускать из виду.
19. Нужно обязательно получить документы на счетчики. Если счетчиков нет - придется их ставить, а это пусть не самые большие, но затраты. У меня при переезде каждая копейка была на счету, потому что все что мог вложил в квартиру. Если близится поверка - тоже придется менять.
20. Если любую квартиру ободрать от обоев, она будет такая же страшная, как самая убитая. Если вы планируете ремонт, то чем меньше отделки, тем лучше - зачем платить за то, что вы отдерете и выбросите.
Все вышеперечисленное вполне очевидно, и если все 20 пунктов сравнить мысленное по например 5 квартирам, становится кристально ясно, какая фаворит, а какая аутсайдер. Еще желательно разобраться, а какие вообще есть дома в вашем районе. Дома бывают панельные (это которые из квадратиков), блочные (это в которых квадратики тоже набираются из кусочков). Это дешевые, но не очень хорошие варианты. В стыки между бетонным "квадратиками" попадает вода, зимой она замерзает и распирает стыки, разумеется начинает сквозить с улицы. Это не большая проблема, если за стыками ухаживает управляйка, но тут ключевое слово - если. Панельки делали по типовым проектам, у каждого свои плюсы и минусы. У какой-то серии неимоверная слышимость, другая - плохо держит тепло, потому что бетон с экспериментальным наполнением. Есть куча сайтов, где плюсы и минусы описаны, мне больше других нравится этот: https://www.serii-domov.ru/ потому что в нем кроме описания серий есть карты СПб, тыркнув на которую можно узнать серию дома с конкретной улицы. Ну и если коротко - берите кирпично-монолитный или кирпичный варианты.
Еще один важный момент: после покупки квартиры вы подписываете документ о приемо-передаче квартиры. Это очень важная бумажка. После подписания бумаги вы начинаете нести все риски. Например, вы купили квартиру, право собственности уже оформлено на вас (то есть в теории вы ее можете продать еще кому-то), и тут вдруг случается протечка, ваша квартира затопила весь дом. Если бумага о передачи не подписана, то платить за ремонт соседей будет продавец, потому что он не передал квартиру. Поэтому подписывайте бумагу только после того, как все предыдущие хозяева выехали, а вы получили от них все, что хотели, потому что никаких "потом" после подписания уже не будет.
В общем, устал я писать портянку, ничего сложно в подборе квартиры нет, со всем вы можете справиться сами, а риэлтер не будет проверять и четверти написанного, даже не надейтесь. Мне риэлтер только оформлял сделку, но в первых, это другие деньги, а во вторых - никакой ответственности они все равно не несут, поэтому по хорошему и в договорах лучше разбираться самому.
"-Как Вы относитесь к окружающим?
-А зачем они меня окружили?"
Оговорюсь сразу, вся моя дальнейшая писанина касается вторички, неважно, хрущёвско-брежневской или свежезаселенного новостроя. По части новостроя, опять же оговорюсь что если есть возможность немного переплатить, надо брать тоже вторичку, хотя бы через 10-15 лет после сдачи. Только тогда действительно понятно, что за район. Не криминализировался ли он, выполнены ли обещания по социалке и транспортной инфраструктуре, полюбому вылезут все косяки по инженерии, если таковые были и т.д. Короче, детские болячки и косяки уже точно повылазят и ты принимаешь решение будучи 100% верно информирован.
Жить предстоит не только в квартире, но и в доме и на районе. И качество жизни зависит ой как не только от собственных квадратных метров. Во время поиска квартиры, я начинал осмотр с... Публичной кадастровой карты. Понимая нарезку земель, можно прогнозировать развитие района. Лесопарк может стать районом человейников, а вот сквер не может. Незаконная стоянка или гаражи "на птичьих правах", могут стать точечной новостройкой, а вот с землёй в собственности скорее нет. Далее анализ по Картам картам и 2Пшы, смотрим пешее расстояния до поликлиники, садика, школы, действующих супермаркетов и прочих очагов торговли и культуры.
Если анализ проведенный сидя на жопе диване лично тебя устраивает, можно двинуть сандалии на район. Район нужно посетить два раза. В будний день пробыть там с 17 до 20, в субботу с 20 до 23х. Будний день нужен для анализа транспортной доступности как пешим, общественным, личным. Можно глазами осмотреть район, садик, школу, торговлю и культуру. В выходной можно насладиться выступлением местной сборной Синегала по литроболу. Понять в среднем уровень культуры района. Думаем, готов ли ты жить в этой обстановке? Если да то звоним по объявлению. Вот теперь можно смотреть квартиру. Кривые стены можно исправить, тараканов потравить, унитаз поменять. Но ни один нужный объект не приблизишь, ни какое КБ или ещё хуже подпольную разливайку не уберешь, парковки не расширишь.
При покупке квартиры ваши интересы всегда будут противоположны интересам риэлтера, это нужно помнить всегда. Ваши интересы - хорошенько повыбирать, поискать варианты подешевле и получше. Интересы риэлтера - спихнуть вам любую квартиру и получить свой гонорар, а если речь про проценты - значит впарить вариант подороже, чтобы прибыль была побольше. Риэлтер всегда будет сеять сомнение, что мол разберут, что надо срочно брать то, что есть, вариант дескать неплохой. Задача риэлтера понятна - вы покупаете абы что, он получает деньги. Он рад, а вы - как повезет.
У риэлтера может быть только одна полезная функция: проверка квартиры на "чистоту" и грамотное оформление сделки. Речь не только об оформлении договора, но и например о передачи денег, подписании акта передачи квартиры. Беда в том, что редкий риэлтер в этом разбирается - в основном упор идет на поиск вариантов.
Те мегалюди, которые с одинаковой легкостью проверяют качество стяжки, устройство водопровода, разбираются в договорах не хуже юриста и вообще все знают лучше всех - дальше могут не читать. Для простых смертных, к которым я сам отношусь, привожу вполне очевидные правила, по какому алгоритму можно действовать при покупке вторички. Перечень я составлял для своих друзей после покупки квартиры, обращаю внимание - в нем нет ни одного пункта, который вы бы и сами не знали. Но на практике почему-то эти очевидные знания применяют очень редко.
1. Если вы покупаете квартиру в ипотеку, забить на риэлтера можно совсем: чистоту сделки проверяет банк - пока вы не выплатили ипотеку, владелец квартиры - банк, и он следит за своим имуществом хорошо. Есть правда и обратная сторона: банк вероятнее всего проверит, не сделано ли в квартире незаконной перепланировки. Лучше изначально проверить самому - попросить выкопировку чертежа квартиры и сравнить с реальностью.
2. Поиск квартиры выполняем исключительно сами. Сервисы понятны, фильтруем параметры - стоимость, количество комнат, площадь кухни. Дальше ходим ножками, просматривая все варианты - на пятой квартире возникает привычка и в голове складывается картинка, на что обращать внимание в первую очередь.
3. Ходим ножками - в прямом смысле: во всех квартирах ходим в носочках. Сразу обращаешь внимание на неровный пол, на холодный пол, или наоборот на пол с подогревом. Летом у одного из продавцов, стоя на ледяном полу, задал вопрос - а тепло ли тут зимой? Он дипломатично ответил "мне нормально". Дык тапочки у него палец толщиной, а в коридоре электрообогреватель к стене прикручен, верю, что ему нормально. А мне нет. Как половицы под ногами ходят сразу слышно. В общем, много чего о квартире можно узнать.
4. Торцевая квартира всегда будет холоднее, чем квартира в середине дома. В середине дома у вас за одной стеной теплая квартира, и за другой тоже теплая квартира. В торцевой - с одной стороны соседская квартира, с другой - улица.
5. Очевидно, что с грузовым лифтом жить комфортнее, чем без него. Тут вопрос не в снобизме, а том, что холодный пол, отсутствие грузового лифта и прочее - повод попросить продавца подвинуться - дать скидку, сдвинуть сроки и т.п.
6. Отдельная история с сетями. Проверять нужно все. У моей знакомой квартиру до продажи сдавали внаем, арендатор на что-то обиделся и засыпал в унитаз цемент. Вода конечно в нем уходила, но смыть что-нибудь кроме воды было проблематично. Узнала она об этом разумеется только после переезда. Поэтому: аккуратно зашли в туалет, бросили бумажку, посмотрели как смывает. Если на этом старом унитазе смывает хорошо, на вашем новом будет не хуже.
7. То же самое вода: в некоторых сериях напор воды не исправить заменой труб. Вероятно - это в принципе решение есть, но у меня знакомые так живут много лет, стояк меняли, а вода еле-еле течет. Вопрос не в том, что все на свете исправимо, а в том, охото ли вам сразу после покупки заниматься еще и стояками. Поэтому - зашли на кухню, в ванну, включили холодную воду и посмотрели напор, включили горячую и посмотрели напор. Повторюсь, слабый напор - повод намекнуть на скидку, мол тут сантехнику менять надо и вообще.
8. Я лазил и в каждый электрический щит. В нашем районе нет ни заземления, ни УЗО на розетках (а они обязаны быть), о чем я скорбным голосом на всякий случай всегда сообщал хозяевам, тыкая кривым пальцем в недра щита. В щит просто так не залезешь, поэтому я брал маленькие узкогубцы, они как раз помещались в карман, ими можно повернуть защелку. Иногда натыкался на автоматы по 25 ампер на розетки - это все равно, что не ставить ничего, розетка при 17 амперах уже сгорит. В одно щитке нашел письменное послание, что хозяйка Наталья - гулящая женщина (при этом сама Наталья щебетала о замечательных адекватных соседях). Адекватным соседям было не лень маркером писать в щитке всякую похабщину.
9. Батареи - старые / плоские отдают мало тепла. Кроме того, важно откуда идет разлив. В панельке 137 серии например если память не изменяет с 16 по 9 - один стояк (то есть к 9 этажу вода дойдет уже охладившейся) и с 8 по 1 второй стояк (нижние квартиры будут холоднее, чем 6-8). Не уверен, что так во всех 137, суть не в этом - нужно понять серию дома (если она конечно есть), и попытаться выяснить, откуда идет разлив.
10. На верхних этажах иногда слышно работу механизмов лифта, или баханье кровли.
11. На нижних этажах - будет долетать сигаретный дым, шум от веселых алкашей, летом - залетать комары и возможно - запах помойки.
12. Очевидно, что кухня меньше 8 метров будет капец как неудобной. Но когда квартиру покупал я, дополнительные 2 метра кухни (чтобы было 10 метров) давали прирост в стоимости квартиры примерно в 800 000 рублей, что дороговато для пары метров. В общем-то, 8 метровой можно обойтись.
13. Не в каждой серии дома в ванну можно впихнуть стиралку. Зайдя в квартиру, мысленно найдите место для холодильника (в 8-ми метровой кухни дверца холодильника может перегораживать проход или упираться в стол), и поставьте стиралку (знаю варианты, когда ставят в кладовку, бо в ванну не влезает).
14. Не уверен, что балкон - меганужная вещь, но его отсутствие - убойный аргумент для скидки. Балкон должен быть остеклен, иначе все засрут голуби, и это ни разу не смешно. На балкон можно поставить кастрюлю с супом весной и осенью, постоять летом и забыть про него зимой - холодрыга как на улице, суп не поставить, да и самому там делать нечего.
15. Важно, на какие стороны света выходит квартира. Если на юг - летом солнце будет шпарить в самый пик. Если на север - солнце будет попадать только в виде зайчиков от соседских окон. На вкус и цвет, лично мне южная сторона кажется слишком жаркой, северная слишком угрюмой. Лучше промежуточное - юго-запад или юго-восток.
16. Важный момент - квартира должна быть на две стороны - тогда ее очень просто проветрить. Речь не про температуру, которую можно снизить например кондиционером, а про углекислый газ, в простонародье - духоту.
17. Зайдя в квартиру, задайте себе вопросы: как я буду добираться на работу без машины (я верю, что машина у вас есть, но тут вопрос ровно тот же - есть ли пробки с утра и где парковаться вечером), сколько минут мне идти за хлебом / мороженым / сигаретами. Где ближайшие школы, секции, бассейны, театры, бары, хозяйственные, автотовары. Да, доехать можно в любой магазин, но ради пачки соли ехать (или топать) три улицы - тоже перебор.
18. Наличие отдельного тамбура (да, я сам такой - у меня он вообще только на мою одну квартиру, как и у всех других соседей с моей планировкой, но делали его предыдущие владельцы), это плюс. Наличие кладовок в квартире - это тоже критерий для сравнения разных вариантов, его не нужно упускать из виду.
19. Нужно обязательно получить документы на счетчики. Если счетчиков нет - придется их ставить, а это пусть не самые большие, но затраты. У меня при переезде каждая копейка была на счету, потому что все что мог вложил в квартиру. Если близится поверка - тоже придется менять.
20. Если любую квартиру ободрать от обоев, она будет такая же страшная, как самая убитая. Если вы планируете ремонт, то чем меньше отделки, тем лучше - зачем платить за то, что вы отдерете и выбросите.
Все вышеперечисленное вполне очевидно, и если все 20 пунктов сравнить мысленное по например 5 квартирам, становится кристально ясно, какая фаворит, а какая аутсайдер. Еще желательно разобраться, а какие вообще есть дома в вашем районе. Дома бывают панельные (это которые из квадратиков), блочные (это в которых квадратики тоже набираются из кусочков). Это дешевые, но не очень хорошие варианты. В стыки между бетонным "квадратиками" попадает вода, зимой она замерзает и распирает стыки, разумеется начинает сквозить с улицы. Это не большая проблема, если за стыками ухаживает управляйка, но тут ключевое слово - если. Панельки делали по типовым проектам, у каждого свои плюсы и минусы. У какой-то серии неимоверная слышимость, другая - плохо держит тепло, потому что бетон с экспериментальным наполнением. Есть куча сайтов, где плюсы и минусы описаны, мне больше других нравится этот: https://www.serii-domov.ru/ потому что в нем кроме описания серий есть карты СПб, тыркнув на которую можно узнать серию дома с конкретной улицы. Ну и если коротко - берите кирпично-монолитный или кирпичный варианты.
Еще один важный момент: после покупки квартиры вы подписываете документ о приемо-передаче квартиры. Это очень важная бумажка. После подписания бумаги вы начинаете нести все риски. Например, вы купили квартиру, право собственности уже оформлено на вас (то есть в теории вы ее можете продать еще кому-то), и тут вдруг случается протечка, ваша квартира затопила весь дом. Если бумага о передачи не подписана, то платить за ремонт соседей будет продавец, потому что он не передал квартиру. Поэтому подписывайте бумагу только после того, как все предыдущие хозяева выехали, а вы получили от них все, что хотели, потому что никаких "потом" после подписания уже не будет.
В общем, устал я писать портянку, ничего сложно в подборе квартиры нет, со всем вы можете справиться сами, а риэлтер не будет проверять и четверти написанного, даже не надейтесь. Мне риэлтер только оформлял сделку, но в первых, это другие деньги, а во вторых - никакой ответственности они все равно не несут, поэтому по хорошему и в договорах лучше разбираться самому.
"-Как Вы относитесь к окружающим?
-А зачем они меня окружили?"
Оговорюсь сразу, вся моя дальнейшая писанина касается вторички, неважно, хрущёвско-брежневской или свежезаселенного новостроя. По части новостроя, опять же оговорюсь что если есть возможность немного переплатить, надо брать тоже вторичку, хотя бы через 10-15 лет после сдачи. Только тогда действительно понятно, что за район. Не криминализировался ли он, выполнены ли обещания по социалке и транспортной инфраструктуре, полюбому вылезут все косяки по инженерии, если таковые были и т.д. Короче, детские болячки и косяки уже точно повылазят и ты принимаешь решение будучи 100% верно информирован.
Жить предстоит не только в квартире, но и в доме и на районе. И качество жизни зависит ой как не только от собственных квадратных метров. Во время поиска квартиры, я начинал осмотр с... Публичной кадастровой карты. Понимая нарезку земель, можно прогнозировать развитие района. Лесопарк может стать районом человейников, а вот сквер не может. Незаконная стоянка или гаражи "на птичьих правах", могут стать точечной новостройкой, а вот с землёй в собственности скорее нет. Далее анализ по Картам картам и 2Пшы, смотрим пешее расстояния до поликлиники, садика, школы, действующих супермаркетов и прочих очагов торговли и культуры.
Если анализ проведенный сидя на жопе диване лично тебя устраивает, можно двинуть сандалии на район. Район нужно посетить два раза. В будний день пробыть там с 17 до 20, в субботу с 20 до 23х. Будний день нужен для анализа транспортной доступности как пешим, общественным, личным. Можно глазами осмотреть район, садик, школу, торговлю и культуру. В выходной можно насладиться выступлением местной сборной Синегала по литроболу. Понять в среднем уровень культуры района. Думаем, готов ли ты жить в этой обстановке? Если да то звоним по объявлению. Вот теперь можно смотреть квартиру. Кривые стены можно исправить, тараканов потравить, унитаз поменять. Но ни один нужный объект не приблизишь, ни какое КБ или ещё хуже подпольную разливайку не уберешь, парковки не расширишь.