Нелли Цапурина "Жилищный геноцид" (II)
Продолжение...
СТРОИТЕЛЬНЫЙ ФАШИЗМ А теперь перейдем к еще одной разновидности жилищного геноцида - строительному фашизму.
Опять кто-то из читателей покачает головой - ну че де громкими плохими словами кидаетесь?! А я говорю - именно строительный фашизм. Судите сами: нашему противнику в Великой Отечественной войне 1941-45 г.г. пришлось «поработать». Для начала добыть руду, выплавить металл, построить самолет. А еще тратить бюджет на исполнителей - выучить, сделать строителями самолетов иль пилотами. А потом убедить исполнителей рисковать жизнью, чтоб лететь бомбить дома в русских городах. А что такое дом? Это вложенный труд населения страны-противника. И получалось так, чтобы уничтожить результаты труда русских, фашисту тоже приходилось прикладывать какие-то усилия и нести затраты. А сейчас фашизм против русского населения практически беззатратный. Сейчас для фашистов ничего добывать и строить не надо, рисковать жизнью тоже. Сейчас сумей убедить на высоком законодательном уровне принять пакет документов, а потом подобрать и расставить своих людишек на нужных направлениях. И без всяческих бомб в России стоят разбомбленные целые города - в Ярославле с 2010 года 18 недостроенных домов, а это 3 тысячи обманутых дольщиков, с учетом их семей - 9 тысяч, районный город обманутых дольщиков. Именно таков был расклад на весну 2011 года. К весне 2012 года никто из руководителей и учредителей фирм - недобросовестных застройщиков, не был посажен, чтоб другим неповадно было. За три года из 18 домов два дома сданы в эксплуатацию, да два дома на стадии недоделок. А другие - в том же положении, что и весной 2011 года. Достроено четыре, но на замену им появились другие долгострои. Правда по официалке числится иная цифирь, но чиновники - по отчету, а мы, по правде! Получается, что фашисту и бомбить не пришлось русские города, просто «эффективные собственники» из числа застройщиков дома не достроили. А есть и такие, где фирма застройщик, во главе с эффективной госпожей Г., вообще забыли заложить фундамент под дом, на который деньги собрали у ярославцев аж в 2005-2006 годах!!!. Недостроенные дома - это почти что разбомбленные дома, потому что в недостроенных домах - уничтожен труд дольщиков. Дольщики работали, получали зарплату, копили, во многом себе отказывали. Их деньги в строительстве домов - это плата за их труд, пусть в других отраслях производства. Их труд в недостроенных домах, и результат их труда уничтожен недобросовестными застройщиками. Как при немецких бомбежках.
Шесть(!) уголовных дел возбуждено в Ярославской области по недобросовестным застройщикам, первое еще в 2010 году, большинство весной и летом 2011 года, но - ни одно уголовное дело не передано в суд. Так что как и в войну - есть пособники, есть коллаброционисты, есть дезертиры и трусы, отсиживающиеся по кустам - чья перетянет. Нынешние дольщики воюют в одиночестве со строительными фашистами. А будущие дольщики надеются, что сия чаша их минует.
Для начала опять вспомним статью ст. 66 ГК РФ и разберемся с ситуацией - отмены лицензий на строительную деятельность. До 2010 года строительная организация обязана была получать лицензию на строительство. Просто так с бухты-барахты, фирме, созданной благодаря ст. 66 ГК нельзя было вести строительную деятельность. Строительная организация должна была (образно выражаясь) доказать свою строительную состоятельность. Она должна была доказать, что у нее есть штат строителей, сопутствующих специалистов, чтоб стройку вести. Она должна была доказать, что у нее есть соответствующее оборудование и строительные машины, чтоб компетентный штат сотрудников действительно мог строительство осуществлять. Т.е. государство в духе Конституции реально гарантировал гражданам право на жилище. Государство допускало на стройку именно те организации, что имели и штат, и основные средства для ведения строительства. И выдавало строительным организациям лицензию. Понятно, что Уставной капитал и имущество у такой строительной фирмы было гораздо больше мифических 10 тысяч рублей. И понятно, очень трудно было бы строительной фирме с большим штатом, со строительной базой «раствориться» на российских просторах, когда она захотела бы «кинуть» своих клиентов, заказчиков, дольщиков. По своим долгам строительная фирма отвечала всем имуществом. Что лицензирование было серьезной процедурой, свидетельствует деловая практика конца 90-х начала 2000-х лет. Были недобросовестные застройщики, но как мал был их процент, на фоне нормальной строительной деловой практики. Вот только начались разговоры об отмене лицензирования, так и началось это массовое «кидание» прикрытое фиговым листком - так кризис же…
Вспомню старую историю. Я работала в фирме-заказчике по долевому строительству гаражей. Все подрядчики были с лицензиями. И настолько все с лицензированием было серьезно, что юрист фирмы-подрядчика однажды посетовала - продление лицензии под угрозой, так как уволился специалист- энергетик. Все подрядчики имели штаты специалистов и строительные базы: строительную технику и оборудование, а не комнату в два окна, как это сейчас. Строим мы гаражи. Смета на стройку была сделана (так обычно бывает) с большим запасом. И руководитель фирмы заказчика (в то время заказчик собирал деньги дольщиков и заключал договоры с подрядчиками), зная об этом, решил заняться «прокруткой средств» перед тем как собранные с дольщиков средства будут вложены в стройку. Крутили-крутили вместе с начальником ОКСа, докрутились до кризиса 1998 года. Свои личные дела эти два крутильщика решили - начальник создал личный бизнес, другая - обучила дочку в Англии, а вот стройку чуть не загубили. Трудовой коллектив (наш) заказчика тоже вложился в стройку гаражей, поэтому это начальничка сумел переизбрать, пришел новый руководитель, новый начальник Окса, и в тяжелые времена после кризиса 1998 года (!) стройку сумели все же закончить. Было трудно, с подрядчиками пришлось расплачиваться натурой - гаражами. Страшные скандалы на собраниях с дольщиками, опустошение оборотных средств (дольщики через суд забирали свои вложенные деньги). Но подрядчикам было «не слинять» - завязли в стройке, невозможно было просто так «бросить» стройку и нам заказчику - фирма с большим недвижимым имуществом, поэтому стройку завершили. К всеобщему удовольствию.
Давайте посчитаем, конечно, суммы смехотворные, но ведь был 2001 год, когда завершалось строительство. Дольщики первой очереди получили гаража за 39 тысяч, в которых 20% стоимости составляли средства на содержание заказчика. Вторая очередь для физических лиц - 41 тысяча, для юридических лиц- 60 тысяч рублей. Но как только сдался гараж в эксплуатацию, рыночная стоимость гаражей стала в 90 тысяч. Свои нервы и затраты оправдали все, кто занялся потом реализацией построенного. Даже стройка, на которой два деятеля малость «пошуршали», тем не менее, была доведена до ума. К чему я это все рассказываю. Да к тому, чтоб объяснить, что пока шла стройка гаражей (1994-2001 год), это было такое «законодательное» время, что само существование строительных фирм, занимавшихся строительством, и которые были обязаны получать строительные лицензии, предполагало:
1) наличие большого штата работников,
2) наличие больших основных средств.
И это в конечном итоге способствовало тому, что обманутых дольщиков было мало. Бежать с большим имуществом строительным фирмам было как-то не с руки - поклажу потерять страшно. Дешевле было завершить стройку. А когда пошли разговоры об отмене строительных лицензий - вот те, заведомые «крутильщики», рвачи, которых, процедура лицензирования держала в узде (до 2010 года!), и рванули с деньгами дольщиков в оффшоры, за границу, растворились на просторах России. Некоторые строительные дельцы, наиболее смелые, только деньги туда подальше перевели, а здесь, в Ярославле, занимаются «общением» со следователями с обоюдовыгодными результатами. Поэтому, когда я вижу вялотекущую стройку, то знаю - строят не на те деньги, иль не на все деньги, что вложили дольщики, а скорее всего - на проценты от прокручиваемых в банках денег дольщиков. И когда читаю аналитику насчет строек, то думаю не над прочитанным, а занимает чаще всего вопрос - кто «проплатил» статью, иль чью сторону выбрал тот или иной писака. Потому как пока на стройке не поработаешь, пока по судам не «пошастаешь», то в стройке мало чего поймешь…
Каковы они у нас застройщики и откуда они к нам «прикатили»? Для начала расскажу, как накапливался первоначальный капитал. Вспомним 90-е годы. Это было время, когда «моды на кидание» дольщиков еще не было, а отдельные личности в фирмах застройщиков довольствовались малыми деньгами. Делалось это так. Договоры на долевое строительство (назывались они не всегда именно так, но суть была одинаковой) заключались не только с ярославцами, в действительности желающими улучшить свои жилищные условия за счет покупки нового жилья. Руководство фирмы - застройщика распределяло часть квартир между своими сотрудниками, и заключало с сотрудниками такой же договор на долевое строительство. А какую цифру, цену квадратного метра поставить в договоре решал руководитель. Так что в договорах с сотрудниками цифра была минимальной, и чем выше стоял на руководящей лестнице сотрудник, тем меньше она была. Как говорится, своя рука владыка. А дальше складывалось интереснее. Этот человечек до завершения строительства оговоренную сумму вообще не платил. Сдается дом в эксплуатацию, и сотрудники фирмы вносят сразу же требуемые для закрытия договора и передачи квартиры в собственность деньги. После оплаты полной стоимости договора, сотрудники через переуступку права требования продавали свои новые квартиры другим ярославцам - покупателям. Понятно, что разница между ценой договора «для своих» и фактической рыночной ценой, по которой квартира продавалась на сторону, была большой. Я видела такой один такой договор - разница в 50%. Строительные фирмы-застройщики могли позволить себе такие шалости в интересах своих сотрудников - главных бухгалтеров, экономистов, инженеров, родственников руководителей. Потому что строительные фирмы в то время - это традиционные, нормальные предприятия, со строительной базой, с большим штатом, как того требовалось при лицензировании строительной деятельности, когда фирма большая, с большим штатом, с базой. Кидания дольщиков и быть не могло, во-первых, когда сотрудники хотели заработать на перепродаже, во- вторых, куда ж застройщику деться с огромной базой и штатом сотрудников?! Но следует признать, что на договорах с сотрудниками, на «опробировании» на своих, отрабатывалась коррупционная схема - «нужным человечкам» из полезных структур квартирки по самым минимальным ценам.
В конечном же итоге, легко заработанные деньги, практически из воздуха, потянули руководителей различного ранга на отрыв от «родной трубы». Первоначальный капитал заработан, хотелось развернуться во всю ширь. К тому же хотелось заменить привычный штат строителей, которые при своем опыте традиционно требуют соблюдения трудовых прав. Бывшие руководители крупных строительных предприятий стали предпринимать бесконечные реорганизации, перекачивание активов, создание новых строительных фирм именно под себя, чтоб уже на законных основаниях класть в карман (как учредители новой фирмы) чистую прибыль от функционирования новой фирмы. Но и этот второй этап был еще полбеды. А настоящая беда началась именно тогда, когда было ликвидировано лицензирование строительной деятельности, когда очень упростилось как создание новой строительной фирмы, так и ее ликвидация. Была дана возможность в массовом порядке обманывать именно тех, для которых вроде бы и начиналась долгая реформа в строительной сфере.
О понятии долевого строительства.
Название это связывают с долевой собственностью. В действительности это не так. Потому что квартира, после передаче ее вам, как дольщику, будет находиться в Вашей единоличной собственности, но никак не в долевой собственности с другими дольщикам. А название «долевое» возникло в 90- годах от самой процедуры оплаты долевого строительства: дольщики вносили деньги на стройку долями, вначале на фундамент, потом на стены, потом начинались доплаты на все остальное. На той, на давней стройке гаражей происходило именно так. И взнос долями, а не всей суммой сразу, это лучшее из старой практики. Именно та практика, возьми ее из прошлого опыта, не соблазняла бы нынешних застройщиков, собиравших в огромных суммах и сразу деньги дольщиков, в определенный момент «рвануть» от дольщиков подальше с кошёлками денег, то бишь с проводками на заграничные счета.
О сметах.
Вы уже поняли, что нынешние сметы на строительство, составляются с огромным «запасом». Близость Москвы оказывает самое неблагоприятное влияние на сметы по строительству жилых домов в Ярославле. Чтоб смета была гарантированно завышена, наши застройщики обращаются за составлением проектов, а затем и смет в столичные организации-проектировщики. И это несмотря на наличии кадров проектировщиков здесь, в Ярославле. То, что сметы завышены даже на самое что ни на есть экономичное жилье, предательски высвечивают предложения по элитным стройкам двух и трехэтажных коттеджей большой площади. Элитные коттеджи, вместе с большими земельными участками, предлагают вместе с подрядом на его возведение и ответственностью подрядчика за сдачу коттеджа в эксплуатацию. И цена одного квадратного метра в коттедже гарантируют по 26 тысяч за квадрат! Заметим, что в стоимость входит и все необходимое в коттедже для жизни - и оборудование ванн с туалетами, и кухни. Понятно, что в эти 26 тысяч за квадрат застройщик закладывает и не хилую прибыль! На ветках (темах) Ярпортала, предлагали в 2012 году земельные участки с подведенными коммуникациями под самостоятельное строительство (без подряда). И рядом размещалась реклама фирм-подрядчиков, которые предлагают построить дом под ключ. Так эти фирмы гарантировали, что строительство дома под крышу (без сантехники), обойдется в 15 - 25 тысяч за квадратный метр. В этих 15 - 25 тысячах за квадрат, понятно, тоже есть прибыль для исполнителя подряда. И также очень большие транспортные расходы, коих, заметим, гораздо меньше при строительстве многоэтажек внутри города. Так что настоящая цена квадрата готовой жилой площади в Ярославской области именно в 30-35 тысячах рублей. И в эти 35 тысячах уже заложена, и прибыль застройщика, и много чего другого. А в Ярославле, по «ценникам» от застройщиков, в 2013 году меньше 42 тысяч за квадратный метр было не найти. Меньшая цена была только на домах в стадии строительства фундамента. Парадоксальная ситуация у нас сложилась - среднему классу, и ярославцам, с доходом ниже среднего класса, кто по ипотеке строится, иль с использованием материнского капитала иль сертификатов - жилье обходится гораздо дороже, чем явно богатым. Зададимся вопросом - а почему?! А причины две - богатые лучше умеют считать деньги и могут за себя постоять, их не «надуешь» на астрономических сметах. Вторая причина тоже прозаическая - застройщику богатые граждане, желающие построить большое элитное жилье в пригороде, ближе по классовым интересам, чем обычный дольщик, который вынужден выгадывать на каждой тысяче. Поэтому наши нынешние цены в Ярославле на новое жилье в 42- 52 тысячи за квадратный метр - это сверхприбыль, и еще при завышенных сметах. Но кроме громких заявлений от власти, что у них есть намерение сделать доступным новой жилье, ничего практически не сделан.
Кстати, можно и более грубый подсчет сделать, он наиболее зримо показывает - насколько чудовищен рост цен на новое жилье. Попытаемся сравнить цены на строительство кооперативных домов в советское время, с нынешними ценами. Правда в сметы в советское время закладывалась всего 20% сметной прибыли генподрядчику. Кооперативная трехкомнатная квартира обходилась в 4-5 тысячи рублей (сокурсница строила после 1982 год). Рыночная же стоимость кооперативных квартир, аналогичных, была где-то в пределах 8-10 тысяч рублей. В то же время, тысяча красного кирпича - 80 рублей, после резкого повышения цен в 1992 году - 120 рублей. Сейчас аналогичный кирпич за тысячу штук идет по цене 11-12 тысяч рублей, таким образом, кирпич стал в 100 раз дороже по сравнению с 1992 годом, и в 150 раз по сравнению с 1988 годом. Такие же примерно и темпы роста цен на силикатный кирпич. Бензин подорожал в 200 раз - транспортные расходы на стройке значительны. Заработная плата средняя выросла в 100 раз. Следовательно, рост цен на жилье должен быть по идее меньше, чем в 200 раз. Трешка в 70 метров редки, но известна цена на двушки, которые равны по метражу прежним трешкам. Так вот, новая готовая квартира в Брагино размером в пределах 70 метров предлагались в 2013 году от 2,6 млн. (Норское) до 3 млн. рублей (Заволжский район). Скоко, скоко рост?! Правильно, если иметь в виду сметную прибыль в 20%, то рост в 750 раз!!! Если взять за основу рыночную цену кооперативной квартиры в 1988 году, и сравнивать 10 тысяч советских рублей с 2,8 - 3 млн. рублей путинских, то рост рыночной цены на новые квадраты все равно запредельный, в 280-300 раз по сравнению с советским периодом. И не надо песен про маленькие прибыли бедных строителей. Так что рост цен на новое жилье такой же чудовищный, как и рост тарифов в коммунальной сфере. Где деньги, Зин? Причины тут.
Старания застройщика еще на этапе проектирования, чтоб смета была «что надо», побуждает застройщика начать «увод денег» с первых же этапов строительства, он же знает, что смета сделана с большим «гаком». Делается это так. Своему человечку оформляется договор долевого строительства сразу на несколько квартир Цена, понятное дело, самая «щадящая», реальная цена. А потом свой человечек начинает через договоры переуступки права требования, перепродавать квартиры уже по «настоящей цене». Таким образом, осуществлялся увод денег со строительства дома на ул. Блюхера фирмой ПСК «Квартала». Некий человечек закупил аж 45 квартир. (Интересно, с разницы в цене этот, фактический инвестор заплатил налоги?) Помимо вопросов по налогам, возникает вполне обоснованный вопрос, а почему при регистрации сделок переуступки регистрирующий орган не увидел в действиях этого человека - деятельность инвестора, а для физического лица деятельность была незаконной. Почему-то сведения о покупках-продажах квартир рядовыми ярославцами сразу становятся известными для налоговой инспекции, а тут физическое лицо, как фактический инвестор «наварил» с каждой квартиры от 800 тысяч до 1 млн. рублей - и молчок.
Иногда «свой человечек», это уже не физическое лицо, а какая-то организация. Благо у нас риелторских фирм не мерянное количество. Но игры с уводом денег со стройки через риелторские фирмы сейчас реже, потому что в законе 214 ФЗ «Об участии граждан в долевом строительстве» существует прямой запрет на подобные игры - инвестору запрещается до ввода дома в эксплуатацию продавать квартиры. Только зарегистрировав собственность после завершения стройки (а не договор долевого строительства) инвестор имеет возможность заниматься продажей готовых квартир. Совсем в недалекие времена, почему то забывали об этом требовании закона. Например, по стройке ООО «Альянса» за областной больницей, несколько квартир в незавершенке было продано агентством недвижимости «К» (название сокращено). Удивительно, как прошли регистрацию сделки. Казалось бы, все эти игры с переуступками должны завершиться - сколько обманутых дольщиков, сколько уведенных денег. Но застройщики не унимаются, и продолжают ходить по кривой дорожке.
СТРОИТЕЛЬНЫЙ ФАШИЗМ А теперь перейдем к еще одной разновидности жилищного геноцида - строительному фашизму.
Опять кто-то из читателей покачает головой - ну че де громкими плохими словами кидаетесь?! А я говорю - именно строительный фашизм. Судите сами: нашему противнику в Великой Отечественной войне 1941-45 г.г. пришлось «поработать». Для начала добыть руду, выплавить металл, построить самолет. А еще тратить бюджет на исполнителей - выучить, сделать строителями самолетов иль пилотами. А потом убедить исполнителей рисковать жизнью, чтоб лететь бомбить дома в русских городах. А что такое дом? Это вложенный труд населения страны-противника. И получалось так, чтобы уничтожить результаты труда русских, фашисту тоже приходилось прикладывать какие-то усилия и нести затраты. А сейчас фашизм против русского населения практически беззатратный. Сейчас для фашистов ничего добывать и строить не надо, рисковать жизнью тоже. Сейчас сумей убедить на высоком законодательном уровне принять пакет документов, а потом подобрать и расставить своих людишек на нужных направлениях. И без всяческих бомб в России стоят разбомбленные целые города - в Ярославле с 2010 года 18 недостроенных домов, а это 3 тысячи обманутых дольщиков, с учетом их семей - 9 тысяч, районный город обманутых дольщиков. Именно таков был расклад на весну 2011 года. К весне 2012 года никто из руководителей и учредителей фирм - недобросовестных застройщиков, не был посажен, чтоб другим неповадно было. За три года из 18 домов два дома сданы в эксплуатацию, да два дома на стадии недоделок. А другие - в том же положении, что и весной 2011 года. Достроено четыре, но на замену им появились другие долгострои. Правда по официалке числится иная цифирь, но чиновники - по отчету, а мы, по правде! Получается, что фашисту и бомбить не пришлось русские города, просто «эффективные собственники» из числа застройщиков дома не достроили. А есть и такие, где фирма застройщик, во главе с эффективной госпожей Г., вообще забыли заложить фундамент под дом, на который деньги собрали у ярославцев аж в 2005-2006 годах!!!. Недостроенные дома - это почти что разбомбленные дома, потому что в недостроенных домах - уничтожен труд дольщиков. Дольщики работали, получали зарплату, копили, во многом себе отказывали. Их деньги в строительстве домов - это плата за их труд, пусть в других отраслях производства. Их труд в недостроенных домах, и результат их труда уничтожен недобросовестными застройщиками. Как при немецких бомбежках.
Шесть(!) уголовных дел возбуждено в Ярославской области по недобросовестным застройщикам, первое еще в 2010 году, большинство весной и летом 2011 года, но - ни одно уголовное дело не передано в суд. Так что как и в войну - есть пособники, есть коллаброционисты, есть дезертиры и трусы, отсиживающиеся по кустам - чья перетянет. Нынешние дольщики воюют в одиночестве со строительными фашистами. А будущие дольщики надеются, что сия чаша их минует.
Для начала опять вспомним статью ст. 66 ГК РФ и разберемся с ситуацией - отмены лицензий на строительную деятельность. До 2010 года строительная организация обязана была получать лицензию на строительство. Просто так с бухты-барахты, фирме, созданной благодаря ст. 66 ГК нельзя было вести строительную деятельность. Строительная организация должна была (образно выражаясь) доказать свою строительную состоятельность. Она должна была доказать, что у нее есть штат строителей, сопутствующих специалистов, чтоб стройку вести. Она должна была доказать, что у нее есть соответствующее оборудование и строительные машины, чтоб компетентный штат сотрудников действительно мог строительство осуществлять. Т.е. государство в духе Конституции реально гарантировал гражданам право на жилище. Государство допускало на стройку именно те организации, что имели и штат, и основные средства для ведения строительства. И выдавало строительным организациям лицензию. Понятно, что Уставной капитал и имущество у такой строительной фирмы было гораздо больше мифических 10 тысяч рублей. И понятно, очень трудно было бы строительной фирме с большим штатом, со строительной базой «раствориться» на российских просторах, когда она захотела бы «кинуть» своих клиентов, заказчиков, дольщиков. По своим долгам строительная фирма отвечала всем имуществом. Что лицензирование было серьезной процедурой, свидетельствует деловая практика конца 90-х начала 2000-х лет. Были недобросовестные застройщики, но как мал был их процент, на фоне нормальной строительной деловой практики. Вот только начались разговоры об отмене лицензирования, так и началось это массовое «кидание» прикрытое фиговым листком - так кризис же…
Вспомню старую историю. Я работала в фирме-заказчике по долевому строительству гаражей. Все подрядчики были с лицензиями. И настолько все с лицензированием было серьезно, что юрист фирмы-подрядчика однажды посетовала - продление лицензии под угрозой, так как уволился специалист- энергетик. Все подрядчики имели штаты специалистов и строительные базы: строительную технику и оборудование, а не комнату в два окна, как это сейчас. Строим мы гаражи. Смета на стройку была сделана (так обычно бывает) с большим запасом. И руководитель фирмы заказчика (в то время заказчик собирал деньги дольщиков и заключал договоры с подрядчиками), зная об этом, решил заняться «прокруткой средств» перед тем как собранные с дольщиков средства будут вложены в стройку. Крутили-крутили вместе с начальником ОКСа, докрутились до кризиса 1998 года. Свои личные дела эти два крутильщика решили - начальник создал личный бизнес, другая - обучила дочку в Англии, а вот стройку чуть не загубили. Трудовой коллектив (наш) заказчика тоже вложился в стройку гаражей, поэтому это начальничка сумел переизбрать, пришел новый руководитель, новый начальник Окса, и в тяжелые времена после кризиса 1998 года (!) стройку сумели все же закончить. Было трудно, с подрядчиками пришлось расплачиваться натурой - гаражами. Страшные скандалы на собраниях с дольщиками, опустошение оборотных средств (дольщики через суд забирали свои вложенные деньги). Но подрядчикам было «не слинять» - завязли в стройке, невозможно было просто так «бросить» стройку и нам заказчику - фирма с большим недвижимым имуществом, поэтому стройку завершили. К всеобщему удовольствию.
Давайте посчитаем, конечно, суммы смехотворные, но ведь был 2001 год, когда завершалось строительство. Дольщики первой очереди получили гаража за 39 тысяч, в которых 20% стоимости составляли средства на содержание заказчика. Вторая очередь для физических лиц - 41 тысяча, для юридических лиц- 60 тысяч рублей. Но как только сдался гараж в эксплуатацию, рыночная стоимость гаражей стала в 90 тысяч. Свои нервы и затраты оправдали все, кто занялся потом реализацией построенного. Даже стройка, на которой два деятеля малость «пошуршали», тем не менее, была доведена до ума. К чему я это все рассказываю. Да к тому, чтоб объяснить, что пока шла стройка гаражей (1994-2001 год), это было такое «законодательное» время, что само существование строительных фирм, занимавшихся строительством, и которые были обязаны получать строительные лицензии, предполагало:
1) наличие большого штата работников,
2) наличие больших основных средств.
И это в конечном итоге способствовало тому, что обманутых дольщиков было мало. Бежать с большим имуществом строительным фирмам было как-то не с руки - поклажу потерять страшно. Дешевле было завершить стройку. А когда пошли разговоры об отмене строительных лицензий - вот те, заведомые «крутильщики», рвачи, которых, процедура лицензирования держала в узде (до 2010 года!), и рванули с деньгами дольщиков в оффшоры, за границу, растворились на просторах России. Некоторые строительные дельцы, наиболее смелые, только деньги туда подальше перевели, а здесь, в Ярославле, занимаются «общением» со следователями с обоюдовыгодными результатами. Поэтому, когда я вижу вялотекущую стройку, то знаю - строят не на те деньги, иль не на все деньги, что вложили дольщики, а скорее всего - на проценты от прокручиваемых в банках денег дольщиков. И когда читаю аналитику насчет строек, то думаю не над прочитанным, а занимает чаще всего вопрос - кто «проплатил» статью, иль чью сторону выбрал тот или иной писака. Потому как пока на стройке не поработаешь, пока по судам не «пошастаешь», то в стройке мало чего поймешь…
Каковы они у нас застройщики и откуда они к нам «прикатили»? Для начала расскажу, как накапливался первоначальный капитал. Вспомним 90-е годы. Это было время, когда «моды на кидание» дольщиков еще не было, а отдельные личности в фирмах застройщиков довольствовались малыми деньгами. Делалось это так. Договоры на долевое строительство (назывались они не всегда именно так, но суть была одинаковой) заключались не только с ярославцами, в действительности желающими улучшить свои жилищные условия за счет покупки нового жилья. Руководство фирмы - застройщика распределяло часть квартир между своими сотрудниками, и заключало с сотрудниками такой же договор на долевое строительство. А какую цифру, цену квадратного метра поставить в договоре решал руководитель. Так что в договорах с сотрудниками цифра была минимальной, и чем выше стоял на руководящей лестнице сотрудник, тем меньше она была. Как говорится, своя рука владыка. А дальше складывалось интереснее. Этот человечек до завершения строительства оговоренную сумму вообще не платил. Сдается дом в эксплуатацию, и сотрудники фирмы вносят сразу же требуемые для закрытия договора и передачи квартиры в собственность деньги. После оплаты полной стоимости договора, сотрудники через переуступку права требования продавали свои новые квартиры другим ярославцам - покупателям. Понятно, что разница между ценой договора «для своих» и фактической рыночной ценой, по которой квартира продавалась на сторону, была большой. Я видела такой один такой договор - разница в 50%. Строительные фирмы-застройщики могли позволить себе такие шалости в интересах своих сотрудников - главных бухгалтеров, экономистов, инженеров, родственников руководителей. Потому что строительные фирмы в то время - это традиционные, нормальные предприятия, со строительной базой, с большим штатом, как того требовалось при лицензировании строительной деятельности, когда фирма большая, с большим штатом, с базой. Кидания дольщиков и быть не могло, во-первых, когда сотрудники хотели заработать на перепродаже, во- вторых, куда ж застройщику деться с огромной базой и штатом сотрудников?! Но следует признать, что на договорах с сотрудниками, на «опробировании» на своих, отрабатывалась коррупционная схема - «нужным человечкам» из полезных структур квартирки по самым минимальным ценам.
В конечном же итоге, легко заработанные деньги, практически из воздуха, потянули руководителей различного ранга на отрыв от «родной трубы». Первоначальный капитал заработан, хотелось развернуться во всю ширь. К тому же хотелось заменить привычный штат строителей, которые при своем опыте традиционно требуют соблюдения трудовых прав. Бывшие руководители крупных строительных предприятий стали предпринимать бесконечные реорганизации, перекачивание активов, создание новых строительных фирм именно под себя, чтоб уже на законных основаниях класть в карман (как учредители новой фирмы) чистую прибыль от функционирования новой фирмы. Но и этот второй этап был еще полбеды. А настоящая беда началась именно тогда, когда было ликвидировано лицензирование строительной деятельности, когда очень упростилось как создание новой строительной фирмы, так и ее ликвидация. Была дана возможность в массовом порядке обманывать именно тех, для которых вроде бы и начиналась долгая реформа в строительной сфере.
О понятии долевого строительства.
Название это связывают с долевой собственностью. В действительности это не так. Потому что квартира, после передаче ее вам, как дольщику, будет находиться в Вашей единоличной собственности, но никак не в долевой собственности с другими дольщикам. А название «долевое» возникло в 90- годах от самой процедуры оплаты долевого строительства: дольщики вносили деньги на стройку долями, вначале на фундамент, потом на стены, потом начинались доплаты на все остальное. На той, на давней стройке гаражей происходило именно так. И взнос долями, а не всей суммой сразу, это лучшее из старой практики. Именно та практика, возьми ее из прошлого опыта, не соблазняла бы нынешних застройщиков, собиравших в огромных суммах и сразу деньги дольщиков, в определенный момент «рвануть» от дольщиков подальше с кошёлками денег, то бишь с проводками на заграничные счета.
О сметах.
Вы уже поняли, что нынешние сметы на строительство, составляются с огромным «запасом». Близость Москвы оказывает самое неблагоприятное влияние на сметы по строительству жилых домов в Ярославле. Чтоб смета была гарантированно завышена, наши застройщики обращаются за составлением проектов, а затем и смет в столичные организации-проектировщики. И это несмотря на наличии кадров проектировщиков здесь, в Ярославле. То, что сметы завышены даже на самое что ни на есть экономичное жилье, предательски высвечивают предложения по элитным стройкам двух и трехэтажных коттеджей большой площади. Элитные коттеджи, вместе с большими земельными участками, предлагают вместе с подрядом на его возведение и ответственностью подрядчика за сдачу коттеджа в эксплуатацию. И цена одного квадратного метра в коттедже гарантируют по 26 тысяч за квадрат! Заметим, что в стоимость входит и все необходимое в коттедже для жизни - и оборудование ванн с туалетами, и кухни. Понятно, что в эти 26 тысяч за квадрат застройщик закладывает и не хилую прибыль! На ветках (темах) Ярпортала, предлагали в 2012 году земельные участки с подведенными коммуникациями под самостоятельное строительство (без подряда). И рядом размещалась реклама фирм-подрядчиков, которые предлагают построить дом под ключ. Так эти фирмы гарантировали, что строительство дома под крышу (без сантехники), обойдется в 15 - 25 тысяч за квадратный метр. В этих 15 - 25 тысячах за квадрат, понятно, тоже есть прибыль для исполнителя подряда. И также очень большие транспортные расходы, коих, заметим, гораздо меньше при строительстве многоэтажек внутри города. Так что настоящая цена квадрата готовой жилой площади в Ярославской области именно в 30-35 тысячах рублей. И в эти 35 тысячах уже заложена, и прибыль застройщика, и много чего другого. А в Ярославле, по «ценникам» от застройщиков, в 2013 году меньше 42 тысяч за квадратный метр было не найти. Меньшая цена была только на домах в стадии строительства фундамента. Парадоксальная ситуация у нас сложилась - среднему классу, и ярославцам, с доходом ниже среднего класса, кто по ипотеке строится, иль с использованием материнского капитала иль сертификатов - жилье обходится гораздо дороже, чем явно богатым. Зададимся вопросом - а почему?! А причины две - богатые лучше умеют считать деньги и могут за себя постоять, их не «надуешь» на астрономических сметах. Вторая причина тоже прозаическая - застройщику богатые граждане, желающие построить большое элитное жилье в пригороде, ближе по классовым интересам, чем обычный дольщик, который вынужден выгадывать на каждой тысяче. Поэтому наши нынешние цены в Ярославле на новое жилье в 42- 52 тысячи за квадратный метр - это сверхприбыль, и еще при завышенных сметах. Но кроме громких заявлений от власти, что у них есть намерение сделать доступным новой жилье, ничего практически не сделан.
Кстати, можно и более грубый подсчет сделать, он наиболее зримо показывает - насколько чудовищен рост цен на новое жилье. Попытаемся сравнить цены на строительство кооперативных домов в советское время, с нынешними ценами. Правда в сметы в советское время закладывалась всего 20% сметной прибыли генподрядчику. Кооперативная трехкомнатная квартира обходилась в 4-5 тысячи рублей (сокурсница строила после 1982 год). Рыночная же стоимость кооперативных квартир, аналогичных, была где-то в пределах 8-10 тысяч рублей. В то же время, тысяча красного кирпича - 80 рублей, после резкого повышения цен в 1992 году - 120 рублей. Сейчас аналогичный кирпич за тысячу штук идет по цене 11-12 тысяч рублей, таким образом, кирпич стал в 100 раз дороже по сравнению с 1992 годом, и в 150 раз по сравнению с 1988 годом. Такие же примерно и темпы роста цен на силикатный кирпич. Бензин подорожал в 200 раз - транспортные расходы на стройке значительны. Заработная плата средняя выросла в 100 раз. Следовательно, рост цен на жилье должен быть по идее меньше, чем в 200 раз. Трешка в 70 метров редки, но известна цена на двушки, которые равны по метражу прежним трешкам. Так вот, новая готовая квартира в Брагино размером в пределах 70 метров предлагались в 2013 году от 2,6 млн. (Норское) до 3 млн. рублей (Заволжский район). Скоко, скоко рост?! Правильно, если иметь в виду сметную прибыль в 20%, то рост в 750 раз!!! Если взять за основу рыночную цену кооперативной квартиры в 1988 году, и сравнивать 10 тысяч советских рублей с 2,8 - 3 млн. рублей путинских, то рост рыночной цены на новые квадраты все равно запредельный, в 280-300 раз по сравнению с советским периодом. И не надо песен про маленькие прибыли бедных строителей. Так что рост цен на новое жилье такой же чудовищный, как и рост тарифов в коммунальной сфере. Где деньги, Зин? Причины тут.
Старания застройщика еще на этапе проектирования, чтоб смета была «что надо», побуждает застройщика начать «увод денег» с первых же этапов строительства, он же знает, что смета сделана с большим «гаком». Делается это так. Своему человечку оформляется договор долевого строительства сразу на несколько квартир Цена, понятное дело, самая «щадящая», реальная цена. А потом свой человечек начинает через договоры переуступки права требования, перепродавать квартиры уже по «настоящей цене». Таким образом, осуществлялся увод денег со строительства дома на ул. Блюхера фирмой ПСК «Квартала». Некий человечек закупил аж 45 квартир. (Интересно, с разницы в цене этот, фактический инвестор заплатил налоги?) Помимо вопросов по налогам, возникает вполне обоснованный вопрос, а почему при регистрации сделок переуступки регистрирующий орган не увидел в действиях этого человека - деятельность инвестора, а для физического лица деятельность была незаконной. Почему-то сведения о покупках-продажах квартир рядовыми ярославцами сразу становятся известными для налоговой инспекции, а тут физическое лицо, как фактический инвестор «наварил» с каждой квартиры от 800 тысяч до 1 млн. рублей - и молчок.
Иногда «свой человечек», это уже не физическое лицо, а какая-то организация. Благо у нас риелторских фирм не мерянное количество. Но игры с уводом денег со стройки через риелторские фирмы сейчас реже, потому что в законе 214 ФЗ «Об участии граждан в долевом строительстве» существует прямой запрет на подобные игры - инвестору запрещается до ввода дома в эксплуатацию продавать квартиры. Только зарегистрировав собственность после завершения стройки (а не договор долевого строительства) инвестор имеет возможность заниматься продажей готовых квартир. Совсем в недалекие времена, почему то забывали об этом требовании закона. Например, по стройке ООО «Альянса» за областной больницей, несколько квартир в незавершенке было продано агентством недвижимости «К» (название сокращено). Удивительно, как прошли регистрацию сделки. Казалось бы, все эти игры с переуступками должны завершиться - сколько обманутых дольщиков, сколько уведенных денег. Но застройщики не унимаются, и продолжают ходить по кривой дорожке.