В Московской области началось падение рынка недвижимости
http://ecmo.ru/articles/v-moskovskoy-oblasti-nachalos-padenie-rynka-nedvizhimosti
Мегапроекты по строительству жилья в Московской области рискуют не оправдаться: в настоящий момент спрос на земельные участки стремительно падает, а предложение растет, превышая потребности в десятки раз. В условиях переизбытка предложения и почти отсутствующего спроса на подмосковном рынке земли и жилья у общественных активистов, борющихся в застройкой, появляются большие шансы убедить потенциальных покупателей не вкладывать деньги в тот или иной проект, ущемляющий права жителей. Статья Газеты.Ру.
Подмосковная земля превратилась в неликвид
Земельный рынок сейчас активно пополняется новыми предложениями. Однако спрос на участки ниже предложений в десятки раз. Чтобы избавиться от земли, собственникам приходится идти на значительные скидки - до 20-30%.
Земля в Московской области сейчас не пользуется спросом, количество сделок снижается по всем направлениям, отмечают эксперты, опрошенные «Газетой.Ru». По подсчетам компании Vesco Consulting, в первом квартале 2014-го по сравнению с первым кварталом 2013 года объем продаж в сегменте участков без подряда (земельные участки, на которых покупатель самостоятельно возводит дом, коммуникации, как правило, подведены к границе участка) снизился на 7%. Как рассказали в корпорации «Инком», темпы продаж снижаются в расчете на каждый отдельный проект на 5-8%. «Мы объясняем это тем, что в данном сегменте отсутствует механизм конкуренции - возможна только ценовая война. При этом цены не могут опускаться бесконечно, и во многих проектах они уже снижены до себестоимости, что «тормозит» продажи», - говорит руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов.
Стоимость земельных участков продолжает снижаться на фоне увеличения предложения земельных участков без подряда. Доля проектов, экспонирующих данный формат, за год подросла с 72% (декабрь 2012-го) до 76% (декабрь 2013-го), подсчитали в ОПИН. Однако даже снижение цен не привлекает покупателей. «Несмотря на падение среднего чека (-9,8% по отношению к 2012 году), впервые за последние пять лет произошел отток покупателей из сегмента земельных участков без подряда: по итогам 2013-го зафиксировано снижение сделок по отношению к 2012 году на 21%. С 2010-го сегмент участков без подряда потерял 15% рынка. Налицо нарастающий дисбаланс - объем продаж падает, а объем предложений продолжает расти.
Ближайшие два-три года станут решающими: поселки на начальной стадии строительства, вышедшие, как им казалось, на волне рынка в самый продаваемые сегмент, заморозятся или вынуждены будут менять концепцию - искать финансирование для комплексного строительства», - говорит заместитель генерального директора Vesco Consulting Татьяна Алексеева.
Например, в компании «Миэль - Загородная недвижимость» отметили, что у них представлено достаточно много предложений по земельным участкам, но спрос на них незначителен. В дальнейшем состояние земельного рынка, а именно участков без подряда, будет зависеть от макроэкономических факторов. «Более стабильным с точки зрения спроса, конечно, будет сегмент эконом-комфорт в поселках с центральными коммуникациями и инфраструктурой внутри проекта либо в непосредственном окружении. В связи с последними событиями немаловажно для покупателей в этом сегменте и то, что застройщик либо выставляет цены в рублях, либо зафиксировал курс валюты - это позволяет сохранить спрос на высоком уровне», - говорит руководитель аналитического центра ОПИН Денис Бобков.
Эксперты, опрошенные «Газетой.Ru», отмечают, что доля участков без подряда, ранее самый востребованный продукт, в объеме сделок будет сокращаться - однако такие земельные наделы будут все же востребованы среди частных лиц за счет того, что это самый дешевый продукт на рынке.
Аналогичная ситуация, а именно невостребованность земельных участков, наблюдается и у крупных инвесторов. Здесь эксперты также отмечают сокращение объема сделок - при том что предложение по сравнению с 2008 годом увеличилось в десятки раз. «Крупные компании приобретают участки исключительно для развития проектов (не с целью перепродажи, как это случалось раньше), при этом особенно важно сейчас для покупателя то, чтобы участок к моменту приобретения находился в определенной категории, с необходимым видом разрешенного использования, с проработанной проектной документацией и с возможностью подключения к коммуникациями», - поясняет директор департамента по работе с земельными активами ОПИН Елена Филимонова.
Невостребованность участков эксперты объясняют тем, что многочисленные представленные в продаже земельные угодья сельхозназначения не пригодны для реализации проектов.
Рынок земли сейчас стоит, отмечает руководитель центра развития недвижимости РУМБ Денис Владиславлев. «Стоимость участка зависит исключительно от того, какой проект можно реализовать на этом участке. В ближайшем Подмосковье практически не осталось земель сельхозназначения - они все переведены в другие категории. В дальнем Подмосковье перспективы туманные - застройщики не готовы туда идти и реализовывать проекты».
Статистика Росреестра подтверждает тенденцию. В Московской области в первом - тертьем кварталах 2013-го по сравнению с 2012 годом количество сделок с земельными участками с/х назначения площадью от 10 га снизилось. Так, общая площадь реализованных земельных участков составила 6350 га в 2012 году и 1555 га в 2013-м.
Из-за огромного количества предложений, введения новых законов, условий на рынке для собственников, имеющих сельхозземли (проверки, штрафы за неиспользование земли по назначению, повышение платы за изменения категории и ВРИ), цены на земельные участки снижаются либо стоят на месте, объясняет Елена Филимонова. «Исключение могут составить участки, готовые под девелопмент со всей необходимой документацией», - говорит эксперт.
Однако даже на земельные участки, которые в хорошем состоянии и с подведенными коммуникациями, значительного увеличения стоимости не наблюдается.
Более перспективным районом эксперты называют Новую Москву - здесь до конца года стоимость земельных участков может вырасти на 10%. Если говорить об участках без подряда в Новой Москве, то здесь разница в цене по сравнению с Подмосковьем достаточно весома - 3,5 раза. «Подобный ценовой разрыв объясняется качеством предложения: объекты Новой Москвы - преимущественно коттеджные поселки бизнес-сегмента со всеми центральными коммуникациями, расположенные ближе к Москве, многие на финальной стадии строительства. Сегмент участков без подряда в Новой Москве прирастает не столь активно, как по остальным направлениям Московской области», - говорит Татьяна Алексеева.
При этом именно новый статус территории на юго-западе Подмосковья сделал земли для частных лиц невостребованным форматом.
«Новая Москва - это отдельный сегмент. Учитывая, что речь идет о московских землях, то мы имеем дело с исчезающим форматом», - считает Дмитрий Таганов.
В пределах 5 км от МКАД проекты индивидуальной жилой застройки уже не востребованы, особенно на территории Новой Москвы, подтверждает Денис Владиславлев. «Застройщик построил семь коттеджей большой площадью, сделал чистовую отделку. Однако компания не смогла их продать - поэтому застройщик запланировал снос всех объектов и стал разрабатывать проект планировки квартала многоквартирных домов. Сейчас однокомнатная квартира в типовом панельном доме - это единственный формат, который продается в Подмосковье», - рассказывает Владиславлев.