Покупка будущей квартиры у застройщика: на что обратить внимание.
Сегодня, на юридической страничке моего блога, пойдёт речь о некоторых нюансах покупки так называемого «первичного» жилья - т.е. заключения договоров с застройщиками. Про покупку «вторички» я уже ранее писал. Теперь же расскажу, на какие юридические и иные моменты следует обращать внимание, если вы решили заключить договор участия в долевом строительстве.
Один из основных моментов - это финансовое положение и репутация застройщика, в т.ч. надлежащее исполнение им своих обязательств в прошлом.
Прежде всего, я обычно рекомендую клиентам читать форумы дольщиков по другим объектам, которые строил данный застройщик (если таковые имеются), плюс в обязательном порядке проверить застройщика на наличие судебных дел, в которых он выступает ответчиком, а также по базе исполнительных производств и по некоторым другим общедоступным сайтам.
Посмотреть, не возбуждено ли в отношении застройщика дело о банкротстве либо дела о взыскании с него денежных средств в пользу других организаций и предпринимателей можно в Картотеке арбитражных дел по ссылке https://kad.arbitr.ru. Для поиска судебных дел достаточно заполнить данные о застройщике в графе «Участник дела».
Посмотреть, не подают ли систематически в отношении данного застройщика иски граждане-дольщики можно на сайте городского или районного суда по месту нахождения застройщика в разделе «Судебное делопроизводство», подраздел «Гражданские и административные дела», набрав наименование застройщика.
Для примера привожу ссылку на соответствующую страничку одного из иркутских судов:
https://irkutsky--irk.sudrf.ru/modules.php?name=sud_delo&name_op=sf&delo_id=1540005
Либо второй вариант - в общероссийской электронной базе судов общей юрисдикции (там, правда, поиск по времени идёт дольше, зато его можно осуществлять сразу по многим судам):
https://sudrf.ru/index.php?id=300&searchtype=sp
Посмотреть, не возбуждены ли в отношении застройщика исполнительные производства, насколько их много и каковы суммы задолженности, можно в Банке данных исполнительных производств на сайте Федеральной службы судебных приставов:
http://fssp.gov.ru/iss/ip
Также весьма полезным будет ознакомиться с тем, как давно была создана соответствующая организация-застройщик, каков размер её уставного капитала и кто является её учредителем. Всю эту информацию можно найти в Выписке из Единого государственного реестра юридических лиц, скачать которую вы можете на сайте Федеральной налоговой службы в разделе «Предоставление сведений из ЕГРЮЛ/ЕГРИП»:
https://egrul.nalog.ru/index.html
Ну и, наконец, самые полезные для дольщиков информационные ресурсы - это «Единая информационная система жилищного строительства» (ЕИСЖС) и «Единый реестр проблемных объектов», ссылки на которые привожу ниже:
https://наш.дом.рф
https://наш.дом.рф/сервисы/каталог-новостроек/список-проблемных-объектов
«Единый реестр…» является одним из разделов ЕИСЖС.
Если покопаться на этих ресурсах, введя наименование или ИНН своего застройщика, адрес дома, можно найти массу полезной информации.
Во-первых, это все документы на строительство, которые относятся к интересующему вас объекту (разрешение на строительство, проектная декларация, документы на земельный участок, фотографии строящегося дома - если строительство уже началось, и т.д.).
Во-вторых, сведения о других объектах данного застройщика (при их наличии) - и в частности, о том, не являются ли данные объекты проблемными (например, по которым существенно просрочены сроки строительства или строительство объекта приостановлено).
В-третьих, бухгалтерскую отчётность и аудиторские заключения.
Ознакомившись со всем этим объёмом информации, а также со сведениями о судебных делах, исполнительных производствах в отношении застройщика, отзывами прочих дольщиков, можно уже принимать решение о том, стоит или нет иметь дело с данным застройщиком.
Конечно, в некоторых случаях застройщик и его репутация хорошо известны в городе или регионе. Но сейчас финансовое положение у многих строительных компаний нестабильно - поэтому подстраховаться никогда не лишне. А если вам самостоятельно трудно перелопатить весь этот объём информации - можно обратиться к грамотным юристам или специалистам в сфере недвижимости.
Второй основной момент - это условия договора участия в долевом строительстве, который вам будет предложено заключить.
Прежде всего, сам договор обязательно должен называться именно Договор участия в долевом строительстве - и никак иначе. Если вам предлагается к заключению «предварительный договор», «договор инвестирования», «договор подряда», «договор купли-продажи будущего объекта недвижимости» и т.д., и т.п. (вариантов здесь может быть много) - знайте, что с вероятностью 99 % этот договор не будет подпадать под сферу правового регулирования закона об участии в долевом строительстве. Соответственно, любые гарантии и меры безопасности, которые законодатель предусмотрел для дольщиков (а их сейчас не так уж мало), на вас распространяться не будут. При этом есть очень большая вероятность того, что у застройщика имеются какие-то юридические или финансовые сложности, по которым он не может заключать договоры в соответствии с действующим законодательством. Поэтому, по понятным причинам, от приобретения квартир у такого застройщика лучше отказаться.
Далее. По действующему законодательству сначала договор в обязательном порядке подлежит государственной регистрации и только потом вносится оплата по договору. Причём оплата в настоящее время возможна только в безналичном порядке - либо на специальный счёт эскроу в банке, либо на расчётный счёт застройщика (в зависимости от используемой схемы, по которой застройщиком осуществляется привлечение денежных средств участников долевого строительства).
Если вам предлагают сначала внести деньги, а потом заключить договор, или говорят о том, что договор регистрировать не обязательно, или предлагают оплатить деньги в кассу наличными - всё это свидетельствует о нарушениях законодательства об участии в долевом строительстве. Соответственно, с большой долей вероятности, или сам застройщик, или объект, который вы собираетесь приобрести, являются проблемными и от сделки следует отказаться.
Важными моментами являются цена договора и порядок оплаты.
В отношении порядка оплаты, как я уже сказал выше, сейчас используются, в основном, два варианта - на счёт эскроу в банке или на расчётный счёт застройщика. Эскроу для дольщика, конечно, предпочтительнее, поскольку счёт эскроу предполагает депонирование в банке денежных средств дольщика до момента исполнения застройщиком своих обязательств. Соответственно, если застройщик свои обязательства не исполнит, то дольщик будет иметь право получить внесённые денежные средства обратно. Риск здесь имеется только в случае банкротства банка, в котором открыт эскроу-счёт. Но внесённые на счёт эскроу денежные средства в пределах 10 миллионов рублей в любом случае должны быть выплачены дольщику, поскольку они подлежат обязательному страхованию.
Что касается оплаты непосредственно застройщику на его расчётный счёт - это более рискованный вариант. Но, как правило, он используется по тем многоквартирным домам, которые уже частично построены, и иногда предполагает более низкую для дольщика цену объекта долевого строительства.
К сожалению, сам дольщик выбирать из двух вариантов не может, поскольку конкретный многоквартирный дом строится застройщиком с использованием либо первой, либо второй схемы привлечения денежных средств участников долевого строительства. Эскроу-счета - это законодательное новшество. И пока что значительная часть объектов строятся без их применения. В этом случае финансовые интересы дольщиков должны будут защищаться за счёт средств так называемого компенсационного фонда, формируемого из обязательных отчислений (взносов) строительных компаний. Но получить возмещение из этого фонда дольщику будет намного сложнее и дольше по времени, чем вернуть деньги с эскроу-счёта. Поэтому для дольщиков первый вариант - более предпочтителен.
По поводу цены договора следует обращать внимание на такой момент, как возможность её последующего изменения застройщиком - и в частности, возможность корректировки цены в случае, когда фактически построенная квартира будет отличаться по метражу от той, что значилась в договоре. Здесь могут быть разные варианты - как корректировка цены и соответственно доплата застройщику либо возврат дольщику денежных средств пропорционально дополнительной или недостающей площади, так и твёрдая (неизменная) цена в случаях, если отклонения по площади не превышают определённый предел. Эти условия просто нужно внимательно изучить, чтобы потом они не стали для вас неприятным сюрпризом.
Сроки оплаты цены договора также имеют важное значение, поскольку их нарушение может быть чревато для дольщика неблагоприятными последствиями - и в отдельных случаях, даже грозить расторжением договора.
Ещё одно очень значимое условие договора - это срок передачи застройщиком объекта долевого строительства.
Очень важно найти и определить в договоре именно этот срок, поскольку хитрые застройщики нередко пишут в своих договорах два или даже три срока: срок завершения строительства, срок ввода дома в эксплуатацию и срок передачи дольщику объекта долевого строительства.
Юридическое значение для вас имеет именно последний срок. Срок завершения строительства и срок ввода дома в эксплуатацию - это не тот момент, когда вам должна быть передана квартира. И за нарушение данных сроков ответственности застройщик перед вами нести не будет. Поэтому если в договоре, к примеру, срок завершения строительства указан как январь 2021 г., срок ввода дома в эксплуатацию как май 2021 г., а срок передачи объекта дольщику - не позднее 3-х месяцев с момента истечения срока ввода дома в эксплуатацию, это будет означать, что квартира вам должна быть передана не позднее 31 августа 2021 года.
Ещё застройщики, не успевающие построить и передать свои объекты в срок, часто рассылают участникам долевого строительства сообщения с предложением об изменении срока передачи застройщиком объекта. Имейте в виду, что если вы согласитесь на предложение застройщика и заключите дополнительное соглашение к договору, в котором сдвинете срок передачи вам квартиры, то ответственность застройщика за просрочку (в виде неустойки) будет наступать уже после истечения нового срока. Поэтому подписывать такие дополнительные соглашения для дольщиков я смысла не вижу. А заставить вас сделать это никто не может.
Ну и наконец, ещё один важный момент, на который следует обращать большое внимание в договоре - это характеристики той квартиры, которая будет вам передана.
Во-первых, в договоре должны быть определены адрес объекта, этаж и площадь квартиры, количество комнат. При этом если вы приобретаете квартиру с балконом (лоджией), в договоре, во избежание возможных споров в будущем, необходимо обязательно отразить площадь квартиры без учёта балкона (лоджии) и непосредственно площадь самого балкона (лоджии).
Во-вторых, к договору обязательно должен прилагаться подписанный застройщиком план, на котором должна быть отображена ваша будущая квартира. Иногда этот план настолько мелкий и неразборчивый, да ещё и без выделения конкретной квартиры, что понять, какое же конкретно жилое помещение и какой конфигурации должно было быть передана дольщику, просто невозможно. Поэтому требуйте от застройщика план максимальной чёткости, чтобы не оказаться потом в ситуации, когда вместо однокомнатной квартиры с раздельными гостиной, кухней и ванной комнатой, вам передадут одну большую студию без всяких перегородок.
В-третьих, требуйте максимально подробное описание квартиры (в т.ч. той степени отделки, наличия инженерных коммуникаций, оборудования, о которых вы договаривались с застройщиком). Одно дело, когда вы оплачиваете абсолютно «голую», черновую отделку, без всяких межкомнатных перегородок, дверей, внутренней электропроводки, труб, сантехники и т.д., и совсем другое, когда речь идёт пусть об экономной, но чистовой отделке. Всё, что должно быть сделано в вашей квартире, должно содержаться в подписанном застройщиком договоре или приложении к нему. Иначе потом ссылаться на то, что вам, якобы, что-то кто-то обещал, будет бессмысленно.
* * *
В заключении ещё один совет, который больше не юридического характера, но который я тоже всегда даю своим клиентам.
Не поленитесь, пожалуйста, до заключения договора с застройщиком съездить на место, где возводится ваше будущее жильё, чтобы увидеть всё воочию.
На фотографиях и проектах застройки, размещаемых на сайтах строительных компаний, всегда всё выглядит достаточно презентабельно и красиво. Однако на деле - когда вы приедете на место и погуляете там, посмотрите на район, оцените его транспортную доступность, инфраструктуру, которая находится вокруг, увидите соседние дома, в том числе уже построенные данным застройщиком, а возможно, и побеседуете с их жильцами - ваше мнение относительно выбранного вами варианта может достаточно сильно измениться.
Не менее важно посмотреть и на то, ведутся ли в настоящий момент работы непосредственно на вашем объекте и насколько активно. Специфика нынешней ситуации ещё и в том, что некоторые застройщики из-за закрытия границ с близлежащими государствами, ограничения полётов сейчас оказались в непростом положении с рабочей силой. Отдельным застройщикам рабочих банально не хватает, и ряд строек либо ведутся с черепашьей скоростью, либо простаивают.
Ну и как всегда надеюсь, что мой сегодняшний юридический пост был для вас интересным и полезным.