ЖКХ в Чехии - как оно работает
В блогах всё чаще читаю о том, как плохо работают компании в сфере ЖКХ в России, и как трудно заставить их что-то делать. Если честно, мне всё это показалось довольно странным, потому что жильцы дома каждый месяц оплачивают работу этих компаний из своего кармана. И я решил описать, как сфера ЖКХ работает в Чехии. Я не буду делать детальный разбор, а опишу лишь общие принципы работы, наиболее часто встречающиеся ситуации.
Так получилось, что у меня есть немалый опыт (в общей сложности более 10 лет активного участия в исполнительных комитетах ТСЖ), поэтому мне есть, чего рассказать.
Итак, по порядку:
Самые распространенные формы собственности жилья в стране - это частная и кооперативная. С точки зрения обслуживания дома и работы управляющих компаний, разницы никакой нет.
1. Товарищество собственников жилья - ТСЖ (společenství vlastníků jednotek - SVJ).
По закону ТСЖ создается автоматически после сдачи жилья в эксплуатацию. ТСЖ записывается в реестр организаций и представляет собой юридическое лицо со всеми вытекающими правами и обязанностями. И первая управляющая компания для обслуживания нового дома в 99% случаев подсовывается девелопером. Эта первая управляющая компания (správcovská firma) обычно делает мало работы за много денег. Банально пользуются тем, что жильцы в доме ещё друг друга не знают, на собрания ходят редко (или что хуже - вообще не ходят), и вообще, мало интересуются "коммуналкой".
2. Органы управления ТСЖ
Главным органом ТСЖ является собрание жильцов (shromáždění vlastníků). Каждый член этого органа, вне зависимости от того, физическое это лицо или юридическое (например, ООО), являтся полноправным членом собрания. Исполнительным органом ТСЖ является исполнительный комитет (ИК) (назовём его так) ТСЖ (výbor) - обычно трёх или пятичленный состав (в 99% случаев), либо один человек. Членом ИК может стать каждый владелец недвижимости (даже "фирма" в лице своего исполнительного директора), которого выберут на собрании жильцов голосованием. Ну, и, вот, этот ИК с момента его избрания (голосование проводится на общем собрании) и представляет интересы целого ТСЖ в общении с субподрядчиками и прочими "внешними" элементами.
По сути, все жильцы дома собираются и выбирают каких-то людей из жильцов и наделяют их специальными полномочиями. Все избранные члены исполнительного комитета прописываются в торговый реестр (obchodní rejstřík).
3. Чем занимается исполнительный комитет
ИК действует по уставу ТСЖ (там прописываются права и обязанности, частично и схема работы). На практике задача ИК - это контроль за работой управляющей компании, заключение договоров с субподрядческими компаниями (страхование дома, уборка территории, техническое обслуживание дома, и т.д.).
4. Зарплата членов ИК
На практике чаще всего члены исполнительного комитета получают из "общей кассы" какую-то символическую зарплату. Я встречался с зарплатами от 1000 до 5000 тысяч крон в месяц. Возможно, в больших товариществах собственников (объединяющих несколько домов) исполнительный комитет из-за высокой ответственности и большого объема проводимой работы получает более высокую зарплату - я не знаю, но это не исключено, вполне законно и объяснимо. В конце концов, величину зарплаты одобряет именно собрание жильцов, т.е. и вы в том числе.
5. Управляющая компания (УК) (správcovská firma)
Договор с управляющей компанией от имени ТСЖ заключается исполнительным комитетом. Далее уже только члены ИК ведут "общение" с управляющей компанией и субподрядчиками. К примеру, если вы недовольны тем, что сломанный лифт ремонтируется неделю, то обратиться самостоятельно в компанию, которая занимается обслуживанием лифтов в ваше доме, вы, конечно, можете, но разговаривать они с вами скорее всего не будут, и сошлются на то, что "слушать" они будут только членов ИК, как представительского органа ТСЖ. Управляющая компания по идее должна следить за тем, чтобы "субподрядческие компании" выполняли в полной мере свою работу, далее УК может быть наделена полномочиями по оплате услуг сторонних компаний; делать бухгалтерию для ТСЖ, и так далее.
6. Кто за это всё платит?
Уборка подъездов, страхование дома, обслуживание лифтов, замена лампочек в подъезде, стрижка газона вокруг дома и вообще - всё финансируется за счёт жильцов дома, из вашего кармана. Каждый месяц вы платите аванс ... ну, квартплату, если хотите (zálohy), в которую включено всё до мелочей - и страховка дома, и ревизия огнетушителей и даже плата за освещение главного входа.
Что из этого всего следует
Так получилось, что у меня есть немалый опыт (в общей сложности более 10 лет активного участия в исполнительных комитетах ТСЖ), поэтому мне есть, чего рассказать.
Итак, по порядку:
Самые распространенные формы собственности жилья в стране - это частная и кооперативная. С точки зрения обслуживания дома и работы управляющих компаний, разницы никакой нет.
1. Товарищество собственников жилья - ТСЖ (společenství vlastníků jednotek - SVJ).
По закону ТСЖ создается автоматически после сдачи жилья в эксплуатацию. ТСЖ записывается в реестр организаций и представляет собой юридическое лицо со всеми вытекающими правами и обязанностями. И первая управляющая компания для обслуживания нового дома в 99% случаев подсовывается девелопером. Эта первая управляющая компания (správcovská firma) обычно делает мало работы за много денег. Банально пользуются тем, что жильцы в доме ещё друг друга не знают, на собрания ходят редко (или что хуже - вообще не ходят), и вообще, мало интересуются "коммуналкой".
2. Органы управления ТСЖ
Главным органом ТСЖ является собрание жильцов (shromáždění vlastníků). Каждый член этого органа, вне зависимости от того, физическое это лицо или юридическое (например, ООО), являтся полноправным членом собрания. Исполнительным органом ТСЖ является исполнительный комитет (ИК) (назовём его так) ТСЖ (výbor) - обычно трёх или пятичленный состав (в 99% случаев), либо один человек. Членом ИК может стать каждый владелец недвижимости (даже "фирма" в лице своего исполнительного директора), которого выберут на собрании жильцов голосованием. Ну, и, вот, этот ИК с момента его избрания (голосование проводится на общем собрании) и представляет интересы целого ТСЖ в общении с субподрядчиками и прочими "внешними" элементами.
По сути, все жильцы дома собираются и выбирают каких-то людей из жильцов и наделяют их специальными полномочиями. Все избранные члены исполнительного комитета прописываются в торговый реестр (obchodní rejstřík).
3. Чем занимается исполнительный комитет
ИК действует по уставу ТСЖ (там прописываются права и обязанности, частично и схема работы). На практике задача ИК - это контроль за работой управляющей компании, заключение договоров с субподрядческими компаниями (страхование дома, уборка территории, техническое обслуживание дома, и т.д.).
4. Зарплата членов ИК
На практике чаще всего члены исполнительного комитета получают из "общей кассы" какую-то символическую зарплату. Я встречался с зарплатами от 1000 до 5000 тысяч крон в месяц. Возможно, в больших товариществах собственников (объединяющих несколько домов) исполнительный комитет из-за высокой ответственности и большого объема проводимой работы получает более высокую зарплату - я не знаю, но это не исключено, вполне законно и объяснимо. В конце концов, величину зарплаты одобряет именно собрание жильцов, т.е. и вы в том числе.
5. Управляющая компания (УК) (správcovská firma)
Договор с управляющей компанией от имени ТСЖ заключается исполнительным комитетом. Далее уже только члены ИК ведут "общение" с управляющей компанией и субподрядчиками. К примеру, если вы недовольны тем, что сломанный лифт ремонтируется неделю, то обратиться самостоятельно в компанию, которая занимается обслуживанием лифтов в ваше доме, вы, конечно, можете, но разговаривать они с вами скорее всего не будут, и сошлются на то, что "слушать" они будут только членов ИК, как представительского органа ТСЖ. Управляющая компания по идее должна следить за тем, чтобы "субподрядческие компании" выполняли в полной мере свою работу, далее УК может быть наделена полномочиями по оплате услуг сторонних компаний; делать бухгалтерию для ТСЖ, и так далее.
6. Кто за это всё платит?
Уборка подъездов, страхование дома, обслуживание лифтов, замена лампочек в подъезде, стрижка газона вокруг дома и вообще - всё финансируется за счёт жильцов дома, из вашего кармана. Каждый месяц вы платите аванс ... ну, квартплату, если хотите (zálohy), в которую включено всё до мелочей - и страховка дома, и ревизия огнетушителей и даже плата за освещение главного входа.
Что из этого всего следует
- Вам не нравится, как убирают ваш подъезд? Вы должны обратиться к исполнительному комитету и высказать свои претензии.
- Вам не нравится, что зимой вы не можете выйти из дома, потому что главный вход завалило снегом - вам снова к ИК, чтобы они проверили исполнение договора с фирмой, занимающейся уборкой территории вокруг дома, ну, или задали вопрос управляющей фирме (если это входит в ее обязанности).
- Вы подозреваете, что обслуживание лифтов в вашем доме вам обходится слишком дорого? - обращайтесь в ИК, пусть они пересмотрят договора, выберут другую "лифтоослуживающую фирму" или попросят скидку у действующей, и снизят эти платежи. ИК может по желанию жильцов запросто менять субподрядчиков, заключать и расторгать договоры.
- Обязательно ходите на собрания ТСЖ! Вообще-то этот пункт должен быть первым в списке. Дело в том, что низкая явка жильцов на собрании может привести к тому, что собрание будет признано недееспособным и не может принять никаких решений - например, тупо не сможет расторгнуть договор с фирмой, которая для вас некачественно моет подъезд. В первые годы существования ТСЖ (в новом доме, например) управляющая компания может получать нехилые деньги; неявка жильцов на собрания в таком случае только на руку, потому что поменять УК может собрание. Нет собрания - платите и дальше по договору. Не можете сами прийти на собрание - обязательно оставьте доверенность на того жильца, который на собрание пойдет. Или сделайте доверенность прямо на члена ИК.
- Роль исполнительного комитета ТСЖ - ОЧЕНЬ ВЕЛИКА. Собственный опыт: спустя 6 лет после сдачи дома в аренду и перезаключения почти всех договоров, общие расходы на обслуживание дома мы сократили практически на 30% (в реальных деньгах: экономия почти 13 000 Евро в год).