(no subject)
Откомментил забавный пост риэлтора по рынку недвижимости.
http://s0no.livejournal.com/245956.html?page=2#t12598212
Мысли по ценам на рынке недвижимости.
Цена метра на рынке недвижимости РФ определяется спросом и предложением
Спрос зависит от располагаемого дохода, который можно потратить на недвижимость среднему потенциальному покупателю (который состоит из доли реального дохода, которая в свою очередь зависит от доступности ипотеки) и спекулятивной составляющей (которая состоит из премии за удобство, премии за ожидаемый рост в будущем и др.)
Предложение зависит от физических объемов жилья на рынке. Физические объемы в свою очередь зависят от объемов застройки (которые сильно зависят от доступности кредита и экономической конъюнктуры) и объемов вторички (которая сильно ориентируется на спекулятивную составляющую).
Определенный индикатор спекулятивности рынка - соотношение реальных ставок в экономике и ставок капитализации.
Как нефть и другое сырье влияет на рынок недвижимости - с лагом через экономический рост (лаг как раз и составляет те самые полгода-год).
Что отличает нынешний кризис от 1998 года и 2008? 1998 год - следствие простого жесткого делевереджинга в результате невозможности обслуживать долг. Поскольку база была низкая, а нефть долгие годы росла, то и рынок недвижимости тоже рос. В 2008 году рынок недвижимости был частью (и жертвой) глобального кризиса (который, опять же, был связан с делевереджингом и снижением цен на сырье, но цены быстро "отскочили"). Текущий кризис специфичен тем, что цены на сырье отскакивать пока не собираются. Это ведет к стагфляции российскую экономику, доходы граждан и компаний - к реальному снижению, которое усугубляется ростом номинальных ставок и ухудшением доступности кредита.
При текущих ставках капитализации (проще говоря, вы квартиру стоимостью 15 000 000 рублей сдаете за 600 000 рублей в год, это 4% для Москвы, либо при стоимости 9 000 000 р. аренда 40 000 р. для СПБ, или 4.5% без учета расходов на обслуживание) вы получаете -16% реального дохода (а точнее расхода) при инвестициях в недвижимость. Даже если учитывать, что цена локально вырастает на 10-15% (что практически невозможно при росте компонента располагаемого на недвижимость дохода), премия за владение недвижимостью доходит до 5-10%. Такого нет даже в перегретых рынках Азии.
Можно добавить сюда индикатор средней зарплаты на среднюю стоимость кв. м. (один из самых низких в мире), достаточно мощный рост предложения (это кстати особенно актуально для СПБ).
Снижение в долларовом выражении еще на 50% и в рублевом на 10-20% по итогам текущего года выглядит практически неизбежным. Другое дело, что доступным оно в этих условиях все равно не станет. Я бы ориентировался на бедные страны Восточной Европы как образец сравнения.
С точки зрения физ. объемов предложения, при себестоимости строительства 30000 р. за метр в Москве и 20000 в среднем в черте СПБ, маржа застройщиков по-прежнему велика. Но при росте реальных ставок будет значительно ниже.
Что может поддержать цены? Заморозка строительства застройщиками в условиях треша весны 2015 года, переток населения в крупные города в условиях тотального мора в остальных регионах, относительное снижение реальной стоимости ипотеки и возможный отскок цен на нефть.
P.S. сам сделал пару приобретений в СПБ, продав доллар на хаях, но это было обусловлено действительно высоким качеством предложения и необходимостью. Общался с застройщиком, ждет минимальных цен в мае-июне 2015 года.
http://s0no.livejournal.com/245956.html?page=2#t12598212
Мысли по ценам на рынке недвижимости.
Цена метра на рынке недвижимости РФ определяется спросом и предложением
Спрос зависит от располагаемого дохода, который можно потратить на недвижимость среднему потенциальному покупателю (который состоит из доли реального дохода, которая в свою очередь зависит от доступности ипотеки) и спекулятивной составляющей (которая состоит из премии за удобство, премии за ожидаемый рост в будущем и др.)
Предложение зависит от физических объемов жилья на рынке. Физические объемы в свою очередь зависят от объемов застройки (которые сильно зависят от доступности кредита и экономической конъюнктуры) и объемов вторички (которая сильно ориентируется на спекулятивную составляющую).
Определенный индикатор спекулятивности рынка - соотношение реальных ставок в экономике и ставок капитализации.
Как нефть и другое сырье влияет на рынок недвижимости - с лагом через экономический рост (лаг как раз и составляет те самые полгода-год).
Что отличает нынешний кризис от 1998 года и 2008? 1998 год - следствие простого жесткого делевереджинга в результате невозможности обслуживать долг. Поскольку база была низкая, а нефть долгие годы росла, то и рынок недвижимости тоже рос. В 2008 году рынок недвижимости был частью (и жертвой) глобального кризиса (который, опять же, был связан с делевереджингом и снижением цен на сырье, но цены быстро "отскочили"). Текущий кризис специфичен тем, что цены на сырье отскакивать пока не собираются. Это ведет к стагфляции российскую экономику, доходы граждан и компаний - к реальному снижению, которое усугубляется ростом номинальных ставок и ухудшением доступности кредита.
При текущих ставках капитализации (проще говоря, вы квартиру стоимостью 15 000 000 рублей сдаете за 600 000 рублей в год, это 4% для Москвы, либо при стоимости 9 000 000 р. аренда 40 000 р. для СПБ, или 4.5% без учета расходов на обслуживание) вы получаете -16% реального дохода (а точнее расхода) при инвестициях в недвижимость. Даже если учитывать, что цена локально вырастает на 10-15% (что практически невозможно при росте компонента располагаемого на недвижимость дохода), премия за владение недвижимостью доходит до 5-10%. Такого нет даже в перегретых рынках Азии.
Можно добавить сюда индикатор средней зарплаты на среднюю стоимость кв. м. (один из самых низких в мире), достаточно мощный рост предложения (это кстати особенно актуально для СПБ).
Снижение в долларовом выражении еще на 50% и в рублевом на 10-20% по итогам текущего года выглядит практически неизбежным. Другое дело, что доступным оно в этих условиях все равно не станет. Я бы ориентировался на бедные страны Восточной Европы как образец сравнения.
С точки зрения физ. объемов предложения, при себестоимости строительства 30000 р. за метр в Москве и 20000 в среднем в черте СПБ, маржа застройщиков по-прежнему велика. Но при росте реальных ставок будет значительно ниже.
Что может поддержать цены? Заморозка строительства застройщиками в условиях треша весны 2015 года, переток населения в крупные города в условиях тотального мора в остальных регионах, относительное снижение реальной стоимости ипотеки и возможный отскок цен на нефть.
P.S. сам сделал пару приобретений в СПБ, продав доллар на хаях, но это было обусловлено действительно высоким качеством предложения и необходимостью. Общался с застройщиком, ждет минимальных цен в мае-июне 2015 года.