ИНВЕСТИРОВАТЬ ЛИ В НЕДВИЖИМОСТЬ?
В продолжение серии по вложениям в период кризиса для чайников.
Попробуем прикинуть какие подходы могут быть к вложениям в недвижимость.
Дополнения и возражения как обычно приветствуются.
СТОИТ ЛИ ИНВЕСТИРОВАТЬ В НЕДВИЖИМОСТЬ?
СУТЬ: На покупку недвижимости сейчас можно ориентироваться, если ваш приоритет возможность получать доход с инвестиций даже в кризисный период. При этом необходимо осознавать предстоящие расходы, потенциальный риск неблагоприятных действий властей и то, что эту собственность возможно длительное время будет трудно продать.
Покупать недвижимость в России станет более выгодно после того как произойдет снижение сегодняшних завышенных цен на нее.
ПЛЮСЫ:
- Недвижимость, если отбросить политические риски, относительно надежный вид инвестиций. Крайне маловероятно ее полное обесценивание.
- В длительной перспективе цены на недвижимость обычно растут.
- Недвижимость в большинстве случаев может приносить доход при сдаче в аренду. В том числе и в условиях кризиса.
- При покупке недвижимости на максимальной глубине падения возможен существенный выигрыш на ее росте в долгосрочной перспективе.
- При первом приобретении жилой недвижимости можно получить льготы по подоходному налогу.
- В России права на непосредственно занимаемую вами жилую недвижимость в отличие от многих других видов собственности закреплены не только законом, но и давно устоявшимся обычаем.
- При покупке с использованием долгосрочного кредита можно получить существенный выигрыш в случае обесценивания валюты займа.
МИНУСЫ:
- Даже в благоприятной экономической ситуации недвижимость относительно малоликвидна. Иначе говоря, каждая ее продажа и покупка требует времени, усилий и существенных расходов. В условиях кризиса спрос на недвижимость обычно резко падает, а цена становится менее определенной, что приводит к еще большему падению ликвидности. Возможны периоды, когда покупателей на рынке будет очень и очень мало.
- Владения недвижимостью подразумевает расходы на нее. Налоги, коммунальные платежи и другие сборы.
- Недвижимость крайне уязвима для действий властей. Помимо угрозы прямой конфискации существует риск таких законодательных изменений, как: введение ограничений на размер арендной платы или резкое повышение ставок налога на недвижимость. Муниципальные монополисты могут резко увеличить плату за коммунальные услуги. Список далеко не исчерпывающий.
- Права владельцев недвижимости распоряжаться ее в некоторых вопросах уже ограничены законодательством. К примеру, в вопросах о целевом назначении земли или выселения арендаторов.
- В кризисный период цены на недвижимость обычно падают относительно цен на базовые потребительские товары и услуги.
- На текущий момент цены на московскую недвижимость неадекватно высоки благодаря многолетнему раздуванию отчасти спекулятивного «пузыря». Возможно весьма существенное падение цен на нее в не слишком отдаленной перспективе.
- Непредсказуемость. Цены на конкретные квартиры, здания, участки земли часто существенно меняются из-за чисто местных факторов даже при стабильной ситуации на рынке, в целом. (Прокладка дорог, постройка новых заводов или торговых центров, изменение социального или национального состава населения и т.д.) По этим же причинам они могут изменяться в направлении противоположном движению рынка недвижимости в целом.
- При покупке с использованием ипотеки в случае падения стоимости квартиры может потребоваться досрочное погашения кредита. Если же кредит взят не в той валюте, в которой вы получаете доходы, рост ее курса может резко увеличить ваши расходы на обслуживание кредита.
- При продаже квартиры менее чем через 3 года после покупки Вы платите подоходный налог.
СИТУАЦИЯ НА РЫНКЕ СЕГОДНЯ:
Сегодняшняя ситуация определяется тем, что за последнее десятилетие произошло очень существенное повышение цен. Значительная часть квартир приобреталась в «инвестиционных» целях в расчете на продолжение этого роста. В значительной степени спекулятивный характер <<пузыря>> на рынке московской недвижимости виден хотя бы из того, что сдача квартир в аренду ни в коей мере не позволяла инвесторам окупать их приобретение.
С началом мирового кризиса рост цен приостановился, резко увеличилось предложение квартир и, хотя цена предложения пока не упала, многие продавцы в переговорах уступают по свидетельству риэлтеров до 10 % от первоначально заявляемых цен. Оказавшиеся из-за недоступности ли удорожания кредитов в сложной ситуации владельцы строящихся зданий предлагают крупные скидки оптовым покупателям. Резко уменьшились объемы и ужесточились условия ипотечного кредитования, обеспечивавшего значительную часть спроса на жилье в последний год.
Рано или поздно это не может не привести к общему снижению цен. В 1998 году снижение достигло максимума приблизительно через полгода после кризиса и составило около 30-40 % в долларовом исчислении. Однако эти цифры не могут служить ориентиром для нового кризиса, проходящего в совершенно иных условиях.
ОРИЕНТИРЫ ДЛЯ ПРИНЯТИЯ РЕШЕНИЙ
- Инвестиции в недвижимость стоит рассматривать, если готовность вкладывать средства на существенный срок. Если деньги могут понадобиться вам в ближайший год, то это достаточно сомнительный выбор.
- Инвестиции в недвижимость - хороший вариант, если ваш приоритет - возможность получать какой-то доход даже в самые трудные времена.
- Планируя инвестиции в недвижимость, нужно принимать в расчет расходы, которые придется нести для ее поддержания, и потенциальную возможность роста этих расходов.
- Планируя инвестиции в недвижимость стоит оценить плюсы и минусы, которые лично вам могут принести текущие и предполагаемые действия федеральных, региональных и муниципальных властей.
- Наиболее выгодными ваши инвестиции в недвижимость будут в случае, если покупать ее в момент существенного падения цен.
- Покупка недвижимости по докризисным ценам с высокой вероятностью принесет Вам убытки.
- При покупке недвижимости с использованием рублевого ипотечного кредита следует учитывать достаточно существенную вероятность снижения покупательной способности рубля. Что потенциально может сделать рублевый ипотечный кредит более выгодным, чем это кажется на первый взгляд. Деньги, выглядевшие вчера значительной суммой, завтра могут стать мелкой тратой. Но такое развитие событий пока никак нельзя считать гарантированным.
- При покупке недвижимости с использованием валютного ипотечного кредита следует учитывать достаточно существенную вероятность обесценивания рубля относительно этих валют. Если собственный доход при этом закреплен в рублях, то это может поставить вас в очень сложное положение.
В то же время, если смотреть на более отдаленную перспективу, то не полностью исключено, что и покупательная способность зарубежных валют, если их станут «печатать» чересчур много, тоже может существенно снизиться.
- При покупке недвижимости с использованием ипотеки следует учитывать, что в случае падении стоимости квартиры ниже размера кредита банк может потребовать от Вас погасить соответствующую разницу. (А может быть и весь кредит. Зависит от условий соглашения.)
Незначительно поправленная версия этой статьи http://www.denga.ru/articles/87/250
P.S. А это про детали того как заработать на падающем рынке. http://differ.livejournal.com/15730.html
Попробуем прикинуть какие подходы могут быть к вложениям в недвижимость.
Дополнения и возражения как обычно приветствуются.
СТОИТ ЛИ ИНВЕСТИРОВАТЬ В НЕДВИЖИМОСТЬ?
СУТЬ: На покупку недвижимости сейчас можно ориентироваться, если ваш приоритет возможность получать доход с инвестиций даже в кризисный период. При этом необходимо осознавать предстоящие расходы, потенциальный риск неблагоприятных действий властей и то, что эту собственность возможно длительное время будет трудно продать.
Покупать недвижимость в России станет более выгодно после того как произойдет снижение сегодняшних завышенных цен на нее.
ПЛЮСЫ:
- Недвижимость, если отбросить политические риски, относительно надежный вид инвестиций. Крайне маловероятно ее полное обесценивание.
- В длительной перспективе цены на недвижимость обычно растут.
- Недвижимость в большинстве случаев может приносить доход при сдаче в аренду. В том числе и в условиях кризиса.
- При покупке недвижимости на максимальной глубине падения возможен существенный выигрыш на ее росте в долгосрочной перспективе.
- При первом приобретении жилой недвижимости можно получить льготы по подоходному налогу.
- В России права на непосредственно занимаемую вами жилую недвижимость в отличие от многих других видов собственности закреплены не только законом, но и давно устоявшимся обычаем.
- При покупке с использованием долгосрочного кредита можно получить существенный выигрыш в случае обесценивания валюты займа.
МИНУСЫ:
- Даже в благоприятной экономической ситуации недвижимость относительно малоликвидна. Иначе говоря, каждая ее продажа и покупка требует времени, усилий и существенных расходов. В условиях кризиса спрос на недвижимость обычно резко падает, а цена становится менее определенной, что приводит к еще большему падению ликвидности. Возможны периоды, когда покупателей на рынке будет очень и очень мало.
- Владения недвижимостью подразумевает расходы на нее. Налоги, коммунальные платежи и другие сборы.
- Недвижимость крайне уязвима для действий властей. Помимо угрозы прямой конфискации существует риск таких законодательных изменений, как: введение ограничений на размер арендной платы или резкое повышение ставок налога на недвижимость. Муниципальные монополисты могут резко увеличить плату за коммунальные услуги. Список далеко не исчерпывающий.
- Права владельцев недвижимости распоряжаться ее в некоторых вопросах уже ограничены законодательством. К примеру, в вопросах о целевом назначении земли или выселения арендаторов.
- В кризисный период цены на недвижимость обычно падают относительно цен на базовые потребительские товары и услуги.
- На текущий момент цены на московскую недвижимость неадекватно высоки благодаря многолетнему раздуванию отчасти спекулятивного «пузыря». Возможно весьма существенное падение цен на нее в не слишком отдаленной перспективе.
- Непредсказуемость. Цены на конкретные квартиры, здания, участки земли часто существенно меняются из-за чисто местных факторов даже при стабильной ситуации на рынке, в целом. (Прокладка дорог, постройка новых заводов или торговых центров, изменение социального или национального состава населения и т.д.) По этим же причинам они могут изменяться в направлении противоположном движению рынка недвижимости в целом.
- При покупке с использованием ипотеки в случае падения стоимости квартиры может потребоваться досрочное погашения кредита. Если же кредит взят не в той валюте, в которой вы получаете доходы, рост ее курса может резко увеличить ваши расходы на обслуживание кредита.
- При продаже квартиры менее чем через 3 года после покупки Вы платите подоходный налог.
СИТУАЦИЯ НА РЫНКЕ СЕГОДНЯ:
Сегодняшняя ситуация определяется тем, что за последнее десятилетие произошло очень существенное повышение цен. Значительная часть квартир приобреталась в «инвестиционных» целях в расчете на продолжение этого роста. В значительной степени спекулятивный характер <<пузыря>> на рынке московской недвижимости виден хотя бы из того, что сдача квартир в аренду ни в коей мере не позволяла инвесторам окупать их приобретение.
С началом мирового кризиса рост цен приостановился, резко увеличилось предложение квартир и, хотя цена предложения пока не упала, многие продавцы в переговорах уступают по свидетельству риэлтеров до 10 % от первоначально заявляемых цен. Оказавшиеся из-за недоступности ли удорожания кредитов в сложной ситуации владельцы строящихся зданий предлагают крупные скидки оптовым покупателям. Резко уменьшились объемы и ужесточились условия ипотечного кредитования, обеспечивавшего значительную часть спроса на жилье в последний год.
Рано или поздно это не может не привести к общему снижению цен. В 1998 году снижение достигло максимума приблизительно через полгода после кризиса и составило около 30-40 % в долларовом исчислении. Однако эти цифры не могут служить ориентиром для нового кризиса, проходящего в совершенно иных условиях.
ОРИЕНТИРЫ ДЛЯ ПРИНЯТИЯ РЕШЕНИЙ
- Инвестиции в недвижимость стоит рассматривать, если готовность вкладывать средства на существенный срок. Если деньги могут понадобиться вам в ближайший год, то это достаточно сомнительный выбор.
- Инвестиции в недвижимость - хороший вариант, если ваш приоритет - возможность получать какой-то доход даже в самые трудные времена.
- Планируя инвестиции в недвижимость, нужно принимать в расчет расходы, которые придется нести для ее поддержания, и потенциальную возможность роста этих расходов.
- Планируя инвестиции в недвижимость стоит оценить плюсы и минусы, которые лично вам могут принести текущие и предполагаемые действия федеральных, региональных и муниципальных властей.
- Наиболее выгодными ваши инвестиции в недвижимость будут в случае, если покупать ее в момент существенного падения цен.
- Покупка недвижимости по докризисным ценам с высокой вероятностью принесет Вам убытки.
- При покупке недвижимости с использованием рублевого ипотечного кредита следует учитывать достаточно существенную вероятность снижения покупательной способности рубля. Что потенциально может сделать рублевый ипотечный кредит более выгодным, чем это кажется на первый взгляд. Деньги, выглядевшие вчера значительной суммой, завтра могут стать мелкой тратой. Но такое развитие событий пока никак нельзя считать гарантированным.
- При покупке недвижимости с использованием валютного ипотечного кредита следует учитывать достаточно существенную вероятность обесценивания рубля относительно этих валют. Если собственный доход при этом закреплен в рублях, то это может поставить вас в очень сложное положение.
В то же время, если смотреть на более отдаленную перспективу, то не полностью исключено, что и покупательная способность зарубежных валют, если их станут «печатать» чересчур много, тоже может существенно снизиться.
- При покупке недвижимости с использованием ипотеки следует учитывать, что в случае падении стоимости квартиры ниже размера кредита банк может потребовать от Вас погасить соответствующую разницу. (А может быть и весь кредит. Зависит от условий соглашения.)
Незначительно поправленная версия этой статьи http://www.denga.ru/articles/87/250
P.S. А это про детали того как заработать на падающем рынке. http://differ.livejournal.com/15730.html