Расставим точки над ипподромом
Мои рассуждения о возможном создании экономической основы для дальнейшего существования ипподрома привели к тому, что некие юристы запутали команду владельцев ипподрома. Готов разложить всё по полочкам со ссылками на законодательство:
1. Кадастровая стоимость земель ипподрома (~ 7960 руб/кв.м) определяется в ходе государственной кадастровой оценки, но это достаточно грубый метод, не учитывающий многих факторов, в частности введения существенных ограничений на использование в виде зоны ЦС-И. Однако часть 3 статьи 66 Земельного Кодекса РФ указывает выход: "В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости." Если будет проведена рыночная оценка земли, то кадастровая стоимость снизится до рыночной.
2. Рыночная стоимость определяется независимым оценщиком в соответствии с федеральным законом "Об оценочной деятельности в РФ". Согласно Федеральному стандарту оценки
"Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки" (ФСО №1) есть три подхода к оценке: доходный, ставнительный и затратный. Затратный к оценке земли, вроде бы, не представляется возможным применить, сравнительный - вряд ли, так как купля-продажа ипподрома редчайшее явление, скорее всего, будет применяться доходный подход к оценке, т.е. по ожидаемым доходам от использования ипподрома в соответствии с регламентом зоны ЦС-И (только для конного спорта).
3. Существующие автостоянки, автосалоны и прочее продолжать существовать на территории ипподрома не могут. Неограченно долгое существование после смены зонирования возможно, но применимо это только к законно появившимся объектам, в соответствии с ранее разрешёнными видами. Так как все существующие бизнесы появились незаконно, то они так и останутся нелегальными, пока не будет установлена зона, где такая деятельность разрешена.
4. Однако эти бизнесы легко сделать законными, и как это можно было бы сделать - я уже писал ранее. Полоса шириной в 50 метров вдоль ш.Космонавтов никак не используется для конного спорта, поэтому, если бы владельцы ипподрома чуть умнее раскромсали бы единый земельный участок, то 50-ти метровую зону вдоль ш.Космонавтов можно было бы поменять хоть завтра. Однако кромсали они не думая, поэтому прежде придётся уменьшить ширину участков до 50 метров, иначе они немного залезают на беговую дорожку.
5. Нарезка территории самой беговой дорожки может помешать оценке, снижающей кадастровую стоимость, ведь оценке подлежит каждый земельный участок в отдельности, а на таких мелких участках ипподромов не бывает. Поэтому землевладельцам придётся объединить все земельные участки под конно-спортивными объектами.
Итоговый план действий:
- объединить все земельные участки под конно-спортивными объектами, но выделить в отдельные земельные участки полосу вдоль ш.Космонавтов шириной примерно 50 м. Подъезд к коммерческим объектам надо планировать с внутренней дороги, а не с отдельных съездов с ш.Космонавтов;
- после этого написать заявление о смене зонирования на сформированных участках вдоль ш.Космонавтов;
- провести независимую оценку единого земельного участка под ипподромом, предоставив оценщику сведения о своих доходах за прошлые годы от сдачи в аренду конюшен, дорожки и прочих конно-спортивных сооружений, хорошо бы добыть аналогичные сдведения по Уфимскому и прочим ипподромам.
Понимаю, что есть сложности - многие земельные участки заложены. Все участки не проверял, но вот данные Росреестра по участку № 59:01:4416004:34
Достаточно бурная переговорная активность между банком и землевладельцами, иногда по два доп.соглашения в месяц. Он, как и другой проверенный участок № 59:01:4416004:40, кроме того, арестован службой судебных приставов совсем недавно 18 ноября 2013 года. Вероятно, все участки ООО "Конкур-Пермь" арестованы.
Так что подводить экономическую основу под ипподром будут уже другие владельцы...