Покупка коммерческой недвижимости (памятка для себя)
1. Баланс и доходы/расходы организации (не налоговые) для предварительного расчета в банке (могут не совпадать с налоговыми официальными, но не более, чем в два раза в большую сторону, и просчитать так, чтобы планируемый платеж был не больше (но и не сильно меньше) половины чистой прибыли), плюс отчетность официальная по запросу банка.
2. Согласование стоимости с владельцем.
3. Расчет ежемесячных платежей, с учетом платежей по кредиту на первоначальный взнос (если нет нужной суммы в наличии), и с учетом коммунальных платежей, если изменятся (конкретно по этому помещению добавились платежи за воду, ТБО, отопление).
4. Запрос у владельца копии свидетельства на помещение, кадастровый паспорт, выписка с рег.палаты об отсутствии обременения.
5. Заказ оценки помещения (оценщику нужны копии документов на помещение из п. 4), желательно чтобы оценка была и в бумажном, и в эл. виде (бумажный оригинал сразу передали в банк, они запросили еще эл. вариант, пришлось опять дергать оценщика и тратить время - лучше все сразу приготовить)
6. Запрос в налоговой:
выписки организации (покупателя), чтобы на момент заключения сделки она была свежая (не больше 30 дней): выписку перепровить построчно (сделка задержалась из-за сбоя в программе в налоговой, из-за которой по выписке у единственного собственника оказалось всего доля 50%, исправление в программе и новая выписка заняли чуть больше недели)
заверенной копии Устава (почему-то не было).
7. Сбор и заполнение необходимых документов и анкет по запросу банка.
8. Предварительный договор - лучше выбить у банка и отредактировать под себя и свои требования (несколько раз выделывались, что у них нет и они не предоставляют, потом, когда юрист подготовил договор - резко нашли свой вариант. В общем, лучше не тратить время)
9. Воевать за проценты с банком (моя ошибка - поздно сообразила) - сверять с сайтом, требовать ниже, искать, какие у них акции, предложения и т.д. - удалось сбить только 0,75%
10. Сбить еще немного цену у владельца (попытка не пытка, последние 100 тыс. я сбила после окончательного согласования цены и начала оформления кредита)
Главный вывод:
Торговаться со всеми.
Второй главный вывод:
Диверсификация банков. Сбер так-то неплохо (при нашем ограниченном выборе), но можно чего и получше поискать. На ИП р/с, скорее всего, в Ханты-Мансийском банке открою (жду условия для нашего города, здесь офис только открывается).
В общем, с той же целью - легче будет за проценты торговаться.
Может, еще чего-то вспомню.
2. Согласование стоимости с владельцем.
3. Расчет ежемесячных платежей, с учетом платежей по кредиту на первоначальный взнос (если нет нужной суммы в наличии), и с учетом коммунальных платежей, если изменятся (конкретно по этому помещению добавились платежи за воду, ТБО, отопление).
4. Запрос у владельца копии свидетельства на помещение, кадастровый паспорт, выписка с рег.палаты об отсутствии обременения.
5. Заказ оценки помещения (оценщику нужны копии документов на помещение из п. 4), желательно чтобы оценка была и в бумажном, и в эл. виде (бумажный оригинал сразу передали в банк, они запросили еще эл. вариант, пришлось опять дергать оценщика и тратить время - лучше все сразу приготовить)
6. Запрос в налоговой:
выписки организации (покупателя), чтобы на момент заключения сделки она была свежая (не больше 30 дней): выписку перепровить построчно (сделка задержалась из-за сбоя в программе в налоговой, из-за которой по выписке у единственного собственника оказалось всего доля 50%, исправление в программе и новая выписка заняли чуть больше недели)
заверенной копии Устава (почему-то не было).
7. Сбор и заполнение необходимых документов и анкет по запросу банка.
8. Предварительный договор - лучше выбить у банка и отредактировать под себя и свои требования (несколько раз выделывались, что у них нет и они не предоставляют, потом, когда юрист подготовил договор - резко нашли свой вариант. В общем, лучше не тратить время)
9. Воевать за проценты с банком (моя ошибка - поздно сообразила) - сверять с сайтом, требовать ниже, искать, какие у них акции, предложения и т.д. - удалось сбить только 0,75%
10. Сбить еще немного цену у владельца (попытка не пытка, последние 100 тыс. я сбила после окончательного согласования цены и начала оформления кредита)
Главный вывод:
Торговаться со всеми.
Второй главный вывод:
Диверсификация банков. Сбер так-то неплохо (при нашем ограниченном выборе), но можно чего и получше поискать. На ИП р/с, скорее всего, в Ханты-Мансийском банке открою (жду условия для нашего города, здесь офис только открывается).
В общем, с той же целью - легче будет за проценты торговаться.
Может, еще чего-то вспомню.