Что такое строительный бизнес в России.
Давайте рассмотрим теперь, как строились торговые центры и почему их так много.
Это отдельная песня! И так, лейся песня:
В славном деле клепания торговых центров есть несколько разноуровневых участников.
Первый - это заказчик. В чём его интерес? Вы думаете, что в развитии сетевой торговли?
Как говорили у нас в роте: хер вы угадали!
Он строит гипермаркет для того, чтобы заложить его в банк! Таков его бизнес. Заказчик берёт кредит. Строит на него торговый центр и закладывает этот торговый центр в банк. Примерно за 50% сметной стоимости. Почему в банк? А потому, что реальному пользователю он его не продаст. Если хозяин сам хочет в нём торговать, то он его не купит. Место не ходовое. Подъездных путей нет. Автостоянок нет и т. д.
А почему всего этого нет? А потому, что есть чиновник. С которым надо ещё суметь договориться о выделении места. А про борьбу с коррупцией, надеюсь, слышали? Так вот, кто же будет брать взятки за выделение земли у незнакомого человека? Так и на нары угодить можно. Ну, а без интереса кто же решать вопросы будет? Всё равно ведь никто не поверит, что землю выделил без отката. Так уж лучше деньги взять. На крайний случай будет чем откупиться от прокуроров. Поэтому у каждого подрядчика есть друг чиновник. Друзей, как известно, много не бывает. А у этого друга есть только ограниченный участок территории, которой он распоряжается. Где смог, там и выделил. Не одни мы в городе!
Поэтому и приходится строить торговый центр где придётся. А после закладывать торговый центр в банк. Потому что банк берёт его исходя из балансовой стоимости. Независимо от его полезности. Главное, чтобы документы были по всей форме. (А если ещё откатить малость кому надо...) Заложив своё творение в банк, подрядчик из нового кредита гасит старый. (Или не гасит, а дёру даёт. Тоже случается.) Такое возможно, потому что балансовая стоимость готового здания много выше РЕАЛЬНОЙ стоимости его строительства. Даже с поправкой на сниженную в два раза против баллансовой стоимости банковскую оценку. Берёт из этих денег немного себе: детишкам на молочишко и себе на достойную старость. А на оставшиеся деньги строит новый торговый центр. Чем и живёт. Если этот процесс остановится, то заказчик и его друг чиновник лишатся своих доходов.
А почему бы заказчику не строить малые магазины? А потому, что его другу - чиновнику согласовать малый магазин так же трудно, как и большой. Но за малый магазин откатов, соответственно, меньше. Не выгодно стараться.
Кроме того, кроме заказчика ещё есть и подрядчик. Который и осуществляет строительство. Вы думаете, что подрядчик получает плату за строительство и тем живёт? Опять не угадали. Подрядчик живёт с того, что сумеет украсть. С любой стройки можно украсть процентов 5 и никто этого не заметит. А если и заметит, то ничего не докажет. Ну вот и считайте, что лучше 5% от 500 лимонов или те же 5% от лимона? Да в Москве за 50000 даже прыщ не вскочит! Но крадут и по 30%. Правда, тогда делиться приходится.
Кроме того, у каждого подрядчика есть свои субподрядчики.
Слышали анекдот:
Пришли к подрядчику молдаване, запросили за объект 1,8 миллиона. Он их прогнал. Пришли турки, запросили 1,3 миллиона. Он их прогнал. Пришли таджики, запросили 1 миллион, он их прогнал. Пришли два еврея запросили 3 миллиона. Он их спрашивает: вы что, дураки? Мне тут втрое меньше предлагали, и я их прогнал.
А они говорят: а ты посчитай! 3 миллиона! Один миллион нам, один миллион тебе и один миллион таджикам - пусть работают!
С ними и заключили контракт.
Так вот: это не анекдот вовсе. Примерно так и заключаются контракты. Контракты такого рода заключаются официально. На себестоимость влияет хорошо - себестоимость растёт. Можно заложить в банк подороже. И заказчик, и банк не против. Кроме того высокая себестоимость уменьшает официальную рентабельность. Что положительно сказывается на уровне налогообложения. Так что все не против.
Заложив здание в банк, заказчик уже его окупил. Но он обычно не против ещё и получать с него и дополнительный доход от эксплуатации здания. Причём возиться с этим ему лень.
Он сдаёт его в аренду. Но не кому попало, а только своим друзьям. Не дорого. Тут в постах промелькнула цифра $300 в год за квадратный метр (Это менее 700 руб. за кв.м в месяц! Лепота!). А разве можно с друзей брать дорого? Да и лишние налоги никому не нужны. Кроме государства. Да и тому, если вдуматься, тоже не нужны. Оно с нефти и газа бюджет строит.
А вот этот друг делит торговую площадь на части и сдаёт её в субаренду. Так примерно раз в 5 дороже. И аренду оформляет только на 11 месяцев. Почему на 11? А потому, что по нашим законам, если аренда меньше чем на 12 месяцев, то её не обязательно регистрировать в надзорных органах и налоговой. Да и выгнать строптивых арендаторов всегда можно, случай чего. Так что субаренды как бы нет. И доходов от неё тоже как бы нет . И соответственно, налогов уже не "как бы", а просто нет. А деньги есть. Деньги платят арендаторы. В том числе и сетевые ретейлеры. Расходы, естественно, закладывают в свои цены. А почему, вы думаете, Москва один из самых дорогих городов в мире? При - относительно других городов мира - сравнительно небогатом населении? Особенности российского строительного комплекса - дополнительный весомый фактор в удорожания всего и вся.
Но эта вся благодать была возможна только при доступных кредитах. Из за кризиса стало нашим банкам невозможно кредитоваться на западе. И они, соответственно лишились возможности кредитовать российских заказчиков. И система встала.
Что делать?! Что делать?!
Только и остаётся трясти деньги у государства. Больше взять негде. Вот, говорят, уже ярдов 100 вытрясли сообща из карманов налогоплательщиков. На бедность. (не рублей, естественно).
Так что опять: подааааааайте бедному строителю!
Примерно по такой же схеме строятся все остальные здания, в том числе и жильё. (Но жильё - это уже другая песня!)
Это перепечатка моей давней, но не устаревшей статьи Мы строили, строили, и наконец построили! от 22 Ноя, 2008.
Там же завязалась полемика. Конструктивную часть я привожу ниже:
flinter_ab: В налоговой не регистрируется никакая аренда: только в ФРС всё, что год или больше. С момента регистрации такой договор вступает в силу.
Раньше действительно нерегистрируемые договоры аренды приятно "замыливались" от налоговой, сейчас это фактически нереально: за чёрный нал мало кто согласится работать.
11 месяцев - это, во-первых, метод давления на арендаторов, которые, естественно, не хотят уходить с насиженного места, не отработав и года: не наркотиками же им торговать, чтобы окаупаемость в такие сроки иметь.
Во-вторых, в основном застройщики сдают площади без ремонта. Хорошо ещё если оштукатуренные. Ремонт за счёт арендатора и его силами. Добиться компенсации за ремонт от арендодателя - нереально. Вот вам и халявная отделка.
А ещё арендодатель предпочитает вмешиваться в коммерческую деятельность арендаторов. Хочешь сменить профиль? Согласуй. Хочешь сменить название? Согласуй. Раскрой объёмы торговли, обороты. Кое-где ещё и ассортимент требуют согласовывать. И прочая-прочая: маленькие царьки.
(Анонимно)
Ну насчет залога помещения в банке у Вас представления немного умозрительные. Банк смотрит, что можно продать и почём.
bulochnikov
То, что я вижу вокруг себя, говорит о том, что банк не в состоянии оценить возможную прибыльность торговых помещений. Спецов нет. И методик нет. Только экспертные оценки. А кто эксперты? А чёрте кто! Но только не те, кто разбирается в реальной торговле. Поэтому оценку основывают на балансовой стоимости с поправочными коэффициентами, которые "эксперт" высосал из пальца, или ещё из чего нибудь.
Это если ещё не стимулировать работников банка путём откатов на выдачу кредита под залог. Тут такие перспективы открываются! Мне приходилось слышать о кредитах на 10 лет, под 3% годовых. С с отсрочкой выплат на 4 первых года.
На неходовых местах в той же Москве стоят много торговых центров с пустыми помещениями. Которые никогда не будут рентабельными. Кто то же их профинансировал? И цены за аренду в них никто снижать не собирается, чтобы привлечь новых арендаторов. Так как задача самоокупаемости не ставится. И так всё уже отбито на кредит в банке. Что делает банк с такими залогами, я не знаю. Может, спустя несколько лет уценивает до остаточной стоимости и продаёт тому, кто заплатит? Или втихаря списывает актив переписывает его своим людям по дешёвке?
Анонимно
Да почему. Есть всё, не такая уж это невероятная наука. И не настолько закрытые данные. При желании всё оценивается. Сейчас (последние 2-3 месяца) - да, а с год назад довольно просто это можно было оценить. Ни ставки аренды, ни цены на недвижку, ни себестоимость строительства для крупного банка или серьезного оценщика не тайна.
На неходовых местах в той же Москве стоят много торговых центров с пусыми помещениями. Которые никогда не будут рентабельными. Кто то же их профинансировал?
Если бы это был банк -разорился бы уже тот банк. Вывод "Я не знаю, кто профинансировал - наверное, банки, потому что я не знаю, что и как в них происходит" не совсем правильный. Это может быть отмывание денег, вложение свободных средств (не хуже "инвестиционных квартир"), что-то ещё. Да не так уж и дороги эти торговые центры в строительстве, посмотрите, из чего и как они построены.
bulochnikov
Так они и разорились. По факту. Иначе зачем понадобились многосотмиллиардные вливания из государственных средств в период кризиса?
_Это может быть отмывание денег, вложение свободных средств (не хуже "инвестиционных квартир"), что-то ещё._
Да что бы это не было, но факт тот, что этот "ынвестер" не правильно вложил свои деньги. Я ещё лет пять назад ходил по этим пустым помещениям торговых центров и удивлялся: какой дурак это строил? Место не ходовое. Подъездов нормальных нет, автостоянок нет. Пандусов и лифтов для загрузки товара нет. Руками придётся таскать. Огромные стеклянные стены в одно стекло. Не натопишься. Тем не менее кто то же это всё построил. И кто то дал кредит. (Только не говорите мне, что это всё строилось за наличные из чемодана!) Где были в это время ваши банковские эксперты? Или ваши пресловутые эксперты такие ценные, что у заказчика не хватило денег их нанять?
Вообще то я уже довольно давно живу. И бизнесом занимаюсь почти 25 лет. Большинство тех, которые со мной начинали уже куда то делись. Наверное, разбогатели и уехали жить в свой замок на Лазурном берегу. А я всё работаю.
Так вот: Я с нашими банками начал общаться с конца 80х. Кого ставили на банки тогда, я прекрасно знаю. Кем они были до 91 года тоже знаю. Уровень их интеллекта тоже. (Нет, с дипломами у них всё в порядке, не сомневаюсь.) Кого сейчас ставят, не знаю. Но догадываюсь. Недавно, слышали надеюсь, как один двадцатидвух летний вице-президент банка набил в Лондоне морду другому такому же вице президенту банка, за то, что этот вице ломился на их дискотеку? Оччччень показательный случай!
Но если Вы, господин Анонимус, желаете верить, что всё, что происходит в нашем строительном, ретейлерском и банковском бизнесе проявлением высочайшей компетенции банковских, и не только, экспертов, то я Вас переубеждать не буду.
Верьте дальше. И храните свои деньги в банке! Там таааааааакие экспееееерты!!!