Сказки про недвижимых белых бычков
Читатели просили развить тему про инвестицию в Бразилию, начиная от вложений в... 900 долларов США. Ну что же, давайте поищем белого бычка.
Вот подходящий кейс, весьма стандартный:
http://www.rossiresidencial.com.br/empreendimentos/ce/fortaleza/papicu/duets-office-towers.aspx?id=CO-6102
Минимально возможный офисный блок в строящемся здании - 34 кв. метра, включает 2 места в подземном гараже. Его стоимость 178 639 реалов, то есть 5304 реалов один квадратный метр. Здание находится в строительстве, сдача через 15 месяцев. Как раз то, о чем наши интернет "советники", ни сном, ни духом не сведующие в бразильской недвижимости, нам в красках рассказывали: прекрасное расположение, высокий класс офиса, идущий вверх город Форталеза, перспективный штат Сеара.
А теперь давай-те ка поищем приснопамятные девятьсот долларов на примере этой минимальной инвестиции в офисное пространство.
Для начала имеем:
1) оплата при заключении контракта: 3.572,78 реалов (Вау!!! Вот о чем говорили большевики! Значит можно найти и за 900$ если хорошо поискать!) Ура, товарищи! Нашли!
2) Оплата до сдачи дома в эксплуатацию - 15 платежей по 2739,13 реалов всего 41086,95
3) налоги при передаче в собственность - приблизительно 4000-5000 реалов, зависит от окончательной оценки префектуры.
Итого до окончания строительства Вы должны инвестировать: 44659, 73 реала или в текущих долларах это около 25 000 долларов.
А теперь пойдем по "мелким буквам". Все указанные платежи не являются фиксированными. Они изменяются в соответствии с индексами:
До сдачи объекта это INCC-M ( индекс гражданского строительства), в 2010 году ожидается в районе 10% годовых, а если будет послекризисный бум, то и все 18%, поскольку начнется рост цены стройматриалов и рабочей силы в строительстве . Таким образом олата до введения в экспулатацию составит не 41 086 реала, а приблизительно 44 000. Это в принцие, небольшое увеличение, если бы не было большого "НО". Вся остальная цена покупки тоже переоценится на этот индекс. Таким образом, заплатив до ключей около 47 000 реалов, Вы будете должны после этого сумму ненамного меньше чем .... первоначальная стоимость офиса, поскольку Вы платите, но и общая стоимость купленной недвижимости тоже растет и увеличивает Ваши долги! nbsp;
Таким образом, чтобы остаться в нулях, нужно будет продать офис прблизительно за первоначальную стоимость + рост стоимости всего офиса за период строительства + потерянные Вами проценты если бы деньги просто лежали в банке. Все что Выше - Ваша прибыль! Возможно при бурном росте стоимости и получите свои кровные. А если наоборот?
Но и это не все. А теперь добавляем валютные риски: курс реала в последнее время 1,8 реала за доллар. За последние 2 года он колебался в пределах 1,8-2,3. Предполагаем наихудшихй сценарий - вводите деньги по 1,8 реала за доллар , выводите по 2,3 реала за доллар на сумму приблизительно 100 000 долларов, как в нашем случае, не считая прибыли. Возможные потери на валютном курсе - 50 000 реалов , то есть 20-25000 долларов. Впрочем может реал наоборот вырастет? Может, хотя удобнее в рулетку сыграть, там все намного быстрее определяется.
После сдачи объекта индексация происходит на индекс IGP-M ( один из инфляционных индексов) +1% в месяц в доход строительной компании. Ожидаемый IGP-M в 2010 10-11% годовых, то есть в сумме будет около 2 % в месяц индексации! Но это нас не касается, мы инвесторы, которые продадут свой офис в первый день эксплуатации. Ну а тот, кто хочет выплатить все до конца после окончания строительства заплатит за 12 лет 144 раза по х 930 реалов . Не влезая в высшую математику, если индексы сильно не поменяются. приблизительно придется заплатить 2,5 раза стоимость этой недвижимости. Здесь, конечно, есть сладкая пилюля - можно сдать офис и частично покрыть свои расходы.Именно покрыть расходы, а не остаться в прибыли
Вывод очень прост- инвестировать в долг - себе дороже. Хотите получить прибыль - инвестируйте 100% стоимости недвижимости на этапе строительства и стригите купоны. Если будет по другому - стричь будут Вас.
Таким образом наши 900 долларов плавно перетекли в 100 000. С чем всех "советников" и поздравляю! Добро пожаловать к черному бычку в крапинку!
Вот подходящий кейс, весьма стандартный:
http://www.rossiresidencial.com.br/empreendimentos/ce/fortaleza/papicu/duets-office-towers.aspx?id=CO-6102
Минимально возможный офисный блок в строящемся здании - 34 кв. метра, включает 2 места в подземном гараже. Его стоимость 178 639 реалов, то есть 5304 реалов один квадратный метр. Здание находится в строительстве, сдача через 15 месяцев. Как раз то, о чем наши интернет "советники", ни сном, ни духом не сведующие в бразильской недвижимости, нам в красках рассказывали: прекрасное расположение, высокий класс офиса, идущий вверх город Форталеза, перспективный штат Сеара.
А теперь давай-те ка поищем приснопамятные девятьсот долларов на примере этой минимальной инвестиции в офисное пространство.
Для начала имеем:
1) оплата при заключении контракта: 3.572,78 реалов (Вау!!! Вот о чем говорили большевики! Значит можно найти и за 900$ если хорошо поискать!) Ура, товарищи! Нашли!
2) Оплата до сдачи дома в эксплуатацию - 15 платежей по 2739,13 реалов всего 41086,95
3) налоги при передаче в собственность - приблизительно 4000-5000 реалов, зависит от окончательной оценки префектуры.
Итого до окончания строительства Вы должны инвестировать: 44659, 73 реала или в текущих долларах это около 25 000 долларов.
А теперь пойдем по "мелким буквам". Все указанные платежи не являются фиксированными. Они изменяются в соответствии с индексами:
До сдачи объекта это INCC-M ( индекс гражданского строительства), в 2010 году ожидается в районе 10% годовых, а если будет послекризисный бум, то и все 18%, поскольку начнется рост цены стройматриалов и рабочей силы в строительстве . Таким образом олата до введения в экспулатацию составит не 41 086 реала, а приблизительно 44 000. Это в принцие, небольшое увеличение, если бы не было большого "НО". Вся остальная цена покупки тоже переоценится на этот индекс. Таким образом, заплатив до ключей около 47 000 реалов, Вы будете должны после этого сумму ненамного меньше чем .... первоначальная стоимость офиса, поскольку Вы платите, но и общая стоимость купленной недвижимости тоже растет и увеличивает Ваши долги! nbsp;
Таким образом, чтобы остаться в нулях, нужно будет продать офис прблизительно за первоначальную стоимость + рост стоимости всего офиса за период строительства + потерянные Вами проценты если бы деньги просто лежали в банке. Все что Выше - Ваша прибыль! Возможно при бурном росте стоимости и получите свои кровные. А если наоборот?
Но и это не все. А теперь добавляем валютные риски: курс реала в последнее время 1,8 реала за доллар. За последние 2 года он колебался в пределах 1,8-2,3. Предполагаем наихудшихй сценарий - вводите деньги по 1,8 реала за доллар , выводите по 2,3 реала за доллар на сумму приблизительно 100 000 долларов, как в нашем случае, не считая прибыли. Возможные потери на валютном курсе - 50 000 реалов , то есть 20-25000 долларов. Впрочем может реал наоборот вырастет? Может, хотя удобнее в рулетку сыграть, там все намного быстрее определяется.
После сдачи объекта индексация происходит на индекс IGP-M ( один из инфляционных индексов) +1% в месяц в доход строительной компании. Ожидаемый IGP-M в 2010 10-11% годовых, то есть в сумме будет около 2 % в месяц индексации! Но это нас не касается, мы инвесторы, которые продадут свой офис в первый день эксплуатации. Ну а тот, кто хочет выплатить все до конца после окончания строительства заплатит за 12 лет 144 раза по х 930 реалов . Не влезая в высшую математику, если индексы сильно не поменяются. приблизительно придется заплатить 2,5 раза стоимость этой недвижимости. Здесь, конечно, есть сладкая пилюля - можно сдать офис и частично покрыть свои расходы.Именно покрыть расходы, а не остаться в прибыли
Вывод очень прост- инвестировать в долг - себе дороже. Хотите получить прибыль - инвестируйте 100% стоимости недвижимости на этапе строительства и стригите купоны. Если будет по другому - стричь будут Вас.
Таким образом наши 900 долларов плавно перетекли в 100 000. С чем всех "советников" и поздравляю! Добро пожаловать к черному бычку в крапинку!