Ипотека в Литве: история одного кредита.
Оригинал взят у beliyyar в Ипотека в Литве: история одного кредита.
Классический вопрос: арендовать или купить в ипотеку?
Такой вопрос возник довольно скоро после переезда в Литву, ведь при таких дешевых кредитах ответ на него не так однозначен, как например в Москве.
Немного об аренде.
Наблюдая за цифрами на рынке аренды, я сделал вывод, что доходность (а для нас, арендаторов, соответственно, "расходность") арендного жилья варьируется в районе 5% в год от стоимости жилья, без учета амортизации технического и эстетического состояния квартиры ("чистыми" около 4% выходит).
С марта 2014 по апрель 2017 мы проживали в арендной квартире в Клайпеде. По цене: 1400 литов (405 евро)/мес в первые три месяца аренды, потом 1000 лт (290 евро)/мес, потом округлили до 300 и последние 15 месяцев 353 евро/мес из-за налога (15%). Почему менялась цена. Рынок арендного жилья в Клайпеде очень скудный, поэтому когда вышел на понравившийся мне вариант, пришлось перебивать цену других желающих. Квартира вообще сдавалась за 1000 литов/мес на длительный срок, но была семья, которая предлагала 1400, но им надо было только на 3 месяца на время ремонта в их квартире. Так что я предложил 1400 в первые три месяца и потом по 1000 (290 евро)/мес. Потом подняли до 300 евро/мес, ну просто потому что инфляция. Потом, по заверению арендодателя, его налоговая натянула, т.к. мы декларируем место жительства и поэтому сдавать "в черную" иностранцам стало невозможно. Не знаю, насколько это правда, но платить за возможность прописки это нормальная практика тут, кроме случаев дорогого жилья. Да и по сообщениям в СМИ налоговая стала активно искать способы запустить свои цепкие лапы в эту сферу, а с арендаторов-иностранцев начать легче всего - они на виду и вякать не будут.
Таким образом, за 37 месяцев, на аренду ушло 11500 евро. Это "трешка" 78кв.м в старом фонде в хорошем районе города, с автономным газовым отоплением (но низкой энергоэффективностью дома), с мебелью, в среднем состоянии (кухня требовала серьезного ремонта). Кстати, тогда я столкнулся с ситуацией, что снять квартиру с хорошим ремонтом семье с детьми довольно трудно. Это была вторая особенность рынка недвижимости Литвы (первая - это то, что риэлторы тут не хотят работать по выходным и показов не делают, я прям охренел в свое время). Выберешь 10 вариантов объявлений. Из них 2-3 неактуальны, 3-4 отказывают сразу как только говоришь фразу-пугалку "с детьми", в итоге на просмотр остается 3-4 варианта, из которых один будет нормальным, а остальные в лучшем случае "ну ничо так". Еще сильнее усложняет поиск необходимость декларации места жительства. В общем, квартиру я нашел за неделю - местные говорили, что нифига себе как быстро (!), а я реально был в шоке после опыта, когда в Тюмени от набора номера телефона агента до подписания договора проходило от 3 часов (и да, в выходной) до пары дней.
Кредитные попытки.
Вопрос о кредите появился примерно через пару лет проживания, когда наконец-то продалась квартира в России (в пересчете на евро с большим убытком из-за просевшего рубля). Сначала я провел, так сказать, исследование, опросив знакомых, коллег, пошерстив ипотечные калькуляторы и сайты банков на предмет того, сколько это стоит и вообще возможно ли получить кредит иностранцу с ВНЖ. Вопрос со стоимостью быстро решился - опросы и инфо в интернете дали разброс ставок от 1.3% до 3.5% годовых. Насчет возможности однозначного ответа не существует - пробовать можно (в конце концов, это бесплатно до момента запроса банком оценки квартиры), вероятность положительного решения довольно ощутимая, если у вас работодатель - respectable firm (крупная литовская фирма или даже лучше с участием иностранного капитала), белые доходы значительно выше среднего по стране и живете хотя бы не первый год в Литве. Предпринимателям, как и в России, получить кредит сложнее, чем работникам по найму.
Первая попытка получить кредит была летом 2016 года - я обратился в банк DNB, в котором у меня счета фирмы и личные, логично предположив, что они все по мне видят и им легко будет принять решение. Они думали две недели, отказали.
Вторая попытка в январе 2017 сложилась из двух факторов: примеры успешного получения кредита в нашей уютной группе в ФБ такими же иностранцами и вот прям уже раздражала разваливающаяся кухня в арендуемой квартире (надо было менять жилье). Заявку я на этот раз подал в другой банк - SEB, поэтому пришлось немного попотеть со сбором бумаг: им надо было вообще всё по моей фирме за три года (баланс, финансы, контракты), максимум инфы по мне (выписки с личного счета, выписки из SODRA, предоставлял даже отчеты из российского НБКИ - их интересовала моя платежная дисциплина по погашенной ипотеке в России). Через две недели дали предварительное положительное решение. Окончательное решение дают только когда уже выберешь конкретную квартиру, которая будет залогом, тогда же и узнаешь ставку по кредиту. Да, выбирая квартиру, ты еще не знаешь, какая будет ставка и, собственно, окончательного 100% решения банка еще не имеешь, а деньги уже начинаешь тратить на оценку (оценка квартиры в расторопном бюро стоит 120 евро). После предоставления отчета об оценке (там страниц 30 воды рассуждений о высоких материях и буквально пара содержательных табличек - тупое сравниене цен сделок по району с ценой предлагаемой квартиры - и за это 120 евро) потянулись нервных две недели. Именно в эти две недели банк запрашивал бОльшую часть документов, из чего я сделал вывод, что предварительное решение это вообще ничего не значит, по факту никто ничего не делает в это время, отдел андеррайтинга подключается только на этапе предоставления конкретики о будущем залоге. Все несколько осложнялось еще и тем, что я не особенно продвинулся в литовском за три года и прикрепленный ко мне кредитный менеджер практически не говорила по-русски, а отделение маленькое и другого там не было.
Примерно через неделю ожидания меня убедили еще подать док-ты в Swedbank - все равно за оценку уже оплачено, можно было подаваться хоть во все банки сразу, но от них решения я не дождался, получив уже добро от SEB.
Условия.
Ставку мне предложили 2.45%. Я был приятно удивлен, т.к. коллега в Swedbank имеет 3% годовых, при этом он литовец с паспортом, а не иностранец с ВНЖ.
Цена квартиры 50000 евро, из них 20000 из своих денег и 30000 кредита.
Срок 10 лет. Если точнее - 118 месяцев, т.к. два месяца ушло от факта одобрения до факта перевода денег продавцу, в это время надо платить только проценты, поскольку деньги уже зарезервированы банком.
Аннуитет (можно было выбрать и диф.платеж) 286.35 евро/мес.
Страховка жизни и работоспособности - около 9.5 евро/мес в первый год, там непостоянная величина, а зависит от возраста и остатка тела кредита.
Страховка квартиры (конструктив + имущество) - 6 евро/мес, имущество страховать по желанию, только конструктив был бы около 3.5-4 евро/мес.
Комиссия за выдачу кредита 150 евро + 3 евро за EEA-перевод денег продавцу (из офиса банка). У продавца был счет только в Великобритании, это не вызвало никаких проблем и вопросов у банка.
Еще комиссия за ведение счета в банке 0.7 евро/мес.
Без учета страховки квартиры и имущества, ПСК вышла 3.54% годовых:
Включать квартирную страховку в затратность кредита я не считаю корректным, даже не смотря на ее "навязанность". Я бы все равно страховал свое единственное жилье, разница только в том, что выгодоприобетателем был бы я, а не банк. В принципе, страхование жизни и трудоспособности тоже как бы мне нужно, а не банку, но я включил его в стоимость кредита, т.к. не знаю, купил бы я ее сам (у меня есть другая лайфовая страховка), а без него была бы ПСК 2.73%.
Что на что поменяли?
Было: 353 евро/мес за аренду трешки 78кв.м в старом немецком фонде. +к.у.
Стало: 303 евро/мес (кредит и страховки) + к.у. за трешку (на самом деле, 2,5-комнатную, т.к. одна комната проходная) 50 кв.м в реновированной "сталинке". Но это не все. Купленная квартира была с кредитным обременением за реновацию дома (кредит с участием каких-то там фондов ЕС), по нему такие параметры: 6200 евро остаток тела, срок до ноября 2032 года, ставка 3% годовых, аннуитет 42.5 евро/мес, можно гасить частично-досрочно бесплатно от суммы 150 евро за раз. Так что в итоге те же 350 евро/мес и вышло.
Потеряли в комфорте? 1) Да, квадратов стало меньше. Но здесь планировка удачная - бесполезной площади нет, в той квартире планировка была так себе и эта квартира теплее и коммуналка значительно ниже (за счет реновации и меньшей площади). 2) Лишились камина. Но появилась возможность детям скакать и топать (в той кв-ре это было невозможно). При желании и наличии денег камин в этой квартире несложно будет согласовать, т.к. у нас последний этаж. 3) Дальше от нужной нам инфры на 600 метров. Но ближе к отличному парку на те же 600 м и во дворе больше "интересностей" для детей.
Так что по сумме плюсов и минусов получился удачный размен на наш вкус.
Ну и плюс знаменитая русская мантра "зато за свое, а не чужому дяде в карман" - это тоже, куда ж без этого :)
О ставках.
2,45% это как бы дорого. Но это при выборе фиксированной ставки, такая форма кредита всегда дороже, а для "фиксы" 2.45% это нормально. Здесь очень распространена форма переменной ставки, это когда EURIBOR6M + маржа банка. Обычно маржа банка около 1.5-2% (сейчас), а т.к. ставка на бирже сейчас ниже нуля, то по факту только маржа. Любопытная ситуация со старыми кредитами (от середины 2000-х) с переменной ставкой - в отличие от современных кредитных условий, те договоры не предусматривали "зануление" EURIBOR по договору в случае отрицательных значений на бирже (видимо, тогда никому в голову такое не приходило), поэтому есть один пример среди знакомых, у которого в договоре от 2005 года 0.6%+EURIBOR6M и по факту ему сейчас обходится кредит в 0.33% годовых. Так что рассказы об отрицательных ставках по ипотеке в Западной Европе (там маржа еще ниже) не миф - это вполне возможно, но только для кредитных договоров 2003-2007 годов. Но не стоит таким людям особо завидовать - во время кризиса 2008-2009гг они платили на полную катушку по 6-7% годовых - кто это выдержал, у того сейчас заслуженные финансовые каникулы :)
Классический вопрос: арендовать или купить в ипотеку?
Такой вопрос возник довольно скоро после переезда в Литву, ведь при таких дешевых кредитах ответ на него не так однозначен, как например в Москве.
Немного об аренде.
Наблюдая за цифрами на рынке аренды, я сделал вывод, что доходность (а для нас, арендаторов, соответственно, "расходность") арендного жилья варьируется в районе 5% в год от стоимости жилья, без учета амортизации технического и эстетического состояния квартиры ("чистыми" около 4% выходит).
С марта 2014 по апрель 2017 мы проживали в арендной квартире в Клайпеде. По цене: 1400 литов (405 евро)/мес в первые три месяца аренды, потом 1000 лт (290 евро)/мес, потом округлили до 300 и последние 15 месяцев 353 евро/мес из-за налога (15%). Почему менялась цена. Рынок арендного жилья в Клайпеде очень скудный, поэтому когда вышел на понравившийся мне вариант, пришлось перебивать цену других желающих. Квартира вообще сдавалась за 1000 литов/мес на длительный срок, но была семья, которая предлагала 1400, но им надо было только на 3 месяца на время ремонта в их квартире. Так что я предложил 1400 в первые три месяца и потом по 1000 (290 евро)/мес. Потом подняли до 300 евро/мес, ну просто потому что инфляция. Потом, по заверению арендодателя, его налоговая натянула, т.к. мы декларируем место жительства и поэтому сдавать "в черную" иностранцам стало невозможно. Не знаю, насколько это правда, но платить за возможность прописки это нормальная практика тут, кроме случаев дорогого жилья. Да и по сообщениям в СМИ налоговая стала активно искать способы запустить свои цепкие лапы в эту сферу, а с арендаторов-иностранцев начать легче всего - они на виду и вякать не будут.
Таким образом, за 37 месяцев, на аренду ушло 11500 евро. Это "трешка" 78кв.м в старом фонде в хорошем районе города, с автономным газовым отоплением (но низкой энергоэффективностью дома), с мебелью, в среднем состоянии (кухня требовала серьезного ремонта). Кстати, тогда я столкнулся с ситуацией, что снять квартиру с хорошим ремонтом семье с детьми довольно трудно. Это была вторая особенность рынка недвижимости Литвы (первая - это то, что риэлторы тут не хотят работать по выходным и показов не делают, я прям охренел в свое время). Выберешь 10 вариантов объявлений. Из них 2-3 неактуальны, 3-4 отказывают сразу как только говоришь фразу-пугалку "с детьми", в итоге на просмотр остается 3-4 варианта, из которых один будет нормальным, а остальные в лучшем случае "ну ничо так". Еще сильнее усложняет поиск необходимость декларации места жительства. В общем, квартиру я нашел за неделю - местные говорили, что нифига себе как быстро (!), а я реально был в шоке после опыта, когда в Тюмени от набора номера телефона агента до подписания договора проходило от 3 часов (и да, в выходной) до пары дней.
Кредитные попытки.
Вопрос о кредите появился примерно через пару лет проживания, когда наконец-то продалась квартира в России (в пересчете на евро с большим убытком из-за просевшего рубля). Сначала я провел, так сказать, исследование, опросив знакомых, коллег, пошерстив ипотечные калькуляторы и сайты банков на предмет того, сколько это стоит и вообще возможно ли получить кредит иностранцу с ВНЖ. Вопрос со стоимостью быстро решился - опросы и инфо в интернете дали разброс ставок от 1.3% до 3.5% годовых. Насчет возможности однозначного ответа не существует - пробовать можно (в конце концов, это бесплатно до момента запроса банком оценки квартиры), вероятность положительного решения довольно ощутимая, если у вас работодатель - respectable firm (крупная литовская фирма или даже лучше с участием иностранного капитала), белые доходы значительно выше среднего по стране и живете хотя бы не первый год в Литве. Предпринимателям, как и в России, получить кредит сложнее, чем работникам по найму.
Первая попытка получить кредит была летом 2016 года - я обратился в банк DNB, в котором у меня счета фирмы и личные, логично предположив, что они все по мне видят и им легко будет принять решение. Они думали две недели, отказали.
Вторая попытка в январе 2017 сложилась из двух факторов: примеры успешного получения кредита в нашей уютной группе в ФБ такими же иностранцами и вот прям уже раздражала разваливающаяся кухня в арендуемой квартире (надо было менять жилье). Заявку я на этот раз подал в другой банк - SEB, поэтому пришлось немного попотеть со сбором бумаг: им надо было вообще всё по моей фирме за три года (баланс, финансы, контракты), максимум инфы по мне (выписки с личного счета, выписки из SODRA, предоставлял даже отчеты из российского НБКИ - их интересовала моя платежная дисциплина по погашенной ипотеке в России). Через две недели дали предварительное положительное решение. Окончательное решение дают только когда уже выберешь конкретную квартиру, которая будет залогом, тогда же и узнаешь ставку по кредиту. Да, выбирая квартиру, ты еще не знаешь, какая будет ставка и, собственно, окончательного 100% решения банка еще не имеешь, а деньги уже начинаешь тратить на оценку (оценка квартиры в расторопном бюро стоит 120 евро). После предоставления отчета об оценке (там страниц 30 воды рассуждений о высоких материях и буквально пара содержательных табличек - тупое сравниене цен сделок по району с ценой предлагаемой квартиры - и за это 120 евро) потянулись нервных две недели. Именно в эти две недели банк запрашивал бОльшую часть документов, из чего я сделал вывод, что предварительное решение это вообще ничего не значит, по факту никто ничего не делает в это время, отдел андеррайтинга подключается только на этапе предоставления конкретики о будущем залоге. Все несколько осложнялось еще и тем, что я не особенно продвинулся в литовском за три года и прикрепленный ко мне кредитный менеджер практически не говорила по-русски, а отделение маленькое и другого там не было.
Примерно через неделю ожидания меня убедили еще подать док-ты в Swedbank - все равно за оценку уже оплачено, можно было подаваться хоть во все банки сразу, но от них решения я не дождался, получив уже добро от SEB.
Условия.
Ставку мне предложили 2.45%. Я был приятно удивлен, т.к. коллега в Swedbank имеет 3% годовых, при этом он литовец с паспортом, а не иностранец с ВНЖ.
Цена квартиры 50000 евро, из них 20000 из своих денег и 30000 кредита.
Срок 10 лет. Если точнее - 118 месяцев, т.к. два месяца ушло от факта одобрения до факта перевода денег продавцу, в это время надо платить только проценты, поскольку деньги уже зарезервированы банком.
Аннуитет (можно было выбрать и диф.платеж) 286.35 евро/мес.
Страховка жизни и работоспособности - около 9.5 евро/мес в первый год, там непостоянная величина, а зависит от возраста и остатка тела кредита.
Страховка квартиры (конструктив + имущество) - 6 евро/мес, имущество страховать по желанию, только конструктив был бы около 3.5-4 евро/мес.
Комиссия за выдачу кредита 150 евро + 3 евро за EEA-перевод денег продавцу (из офиса банка). У продавца был счет только в Великобритании, это не вызвало никаких проблем и вопросов у банка.
Еще комиссия за ведение счета в банке 0.7 евро/мес.
Без учета страховки квартиры и имущества, ПСК вышла 3.54% годовых:
Включать квартирную страховку в затратность кредита я не считаю корректным, даже не смотря на ее "навязанность". Я бы все равно страховал свое единственное жилье, разница только в том, что выгодоприобетателем был бы я, а не банк. В принципе, страхование жизни и трудоспособности тоже как бы мне нужно, а не банку, но я включил его в стоимость кредита, т.к. не знаю, купил бы я ее сам (у меня есть другая лайфовая страховка), а без него была бы ПСК 2.73%.
Что на что поменяли?
Было: 353 евро/мес за аренду трешки 78кв.м в старом немецком фонде. +к.у.
Стало: 303 евро/мес (кредит и страховки) + к.у. за трешку (на самом деле, 2,5-комнатную, т.к. одна комната проходная) 50 кв.м в реновированной "сталинке". Но это не все. Купленная квартира была с кредитным обременением за реновацию дома (кредит с участием каких-то там фондов ЕС), по нему такие параметры: 6200 евро остаток тела, срок до ноября 2032 года, ставка 3% годовых, аннуитет 42.5 евро/мес, можно гасить частично-досрочно бесплатно от суммы 150 евро за раз. Так что в итоге те же 350 евро/мес и вышло.
Потеряли в комфорте? 1) Да, квадратов стало меньше. Но здесь планировка удачная - бесполезной площади нет, в той квартире планировка была так себе и эта квартира теплее и коммуналка значительно ниже (за счет реновации и меньшей площади). 2) Лишились камина. Но появилась возможность детям скакать и топать (в той кв-ре это было невозможно). При желании и наличии денег камин в этой квартире несложно будет согласовать, т.к. у нас последний этаж. 3) Дальше от нужной нам инфры на 600 метров. Но ближе к отличному парку на те же 600 м и во дворе больше "интересностей" для детей.
Так что по сумме плюсов и минусов получился удачный размен на наш вкус.
Ну и плюс знаменитая русская мантра "зато за свое, а не чужому дяде в карман" - это тоже, куда ж без этого :)
О ставках.
2,45% это как бы дорого. Но это при выборе фиксированной ставки, такая форма кредита всегда дороже, а для "фиксы" 2.45% это нормально. Здесь очень распространена форма переменной ставки, это когда EURIBOR6M + маржа банка. Обычно маржа банка около 1.5-2% (сейчас), а т.к. ставка на бирже сейчас ниже нуля, то по факту только маржа. Любопытная ситуация со старыми кредитами (от середины 2000-х) с переменной ставкой - в отличие от современных кредитных условий, те договоры не предусматривали "зануление" EURIBOR по договору в случае отрицательных значений на бирже (видимо, тогда никому в голову такое не приходило), поэтому есть один пример среди знакомых, у которого в договоре от 2005 года 0.6%+EURIBOR6M и по факту ему сейчас обходится кредит в 0.33% годовых. Так что рассказы об отрицательных ставках по ипотеке в Западной Европе (там маржа еще ниже) не миф - это вполне возможно, но только для кредитных договоров 2003-2007 годов. Но не стоит таким людям особо завидовать - во время кризиса 2008-2009гг они платили на полную катушку по 6-7% годовых - кто это выдержал, у того сейчас заслуженные финансовые каникулы :)