Перепланировка по Жилищному Кодексу
Переустройство и перепланировка жилых квартир в последнее время приобрели массовый характер. Люди стремятся улучшить условия проживания, сделать их более комфортными. Однако некоторые даже не представляют, что существует определенный порядок проведения переустройства и перепланировки, который установлен Жилищным кодексом Российской Федерации.
Согласно Закону, «никто не вправе препятствовать или каким-либо образом ограничивать проведение переустройства помещений, если соблюдены все требования настоящего Закона и изданных в соответствии с ним нормативных актов города Москвы», а «перечни мероприятий (работ), относящихся к входящим в понятие „переустройство помещений“ перепланировке, переоборудованию и реконструктивным работам, устанавливает Правительство Москвы.
При этом должно учитываться, что перепланировка проводится с сохранением функционального назначения помещений, переоборудование проводится для приспособления помещений к новому функциональному назначению, реконструктивные работы, в том числе выполняемые в комплексе с работами по перепланировке и переоборудованию помещений, предусматривают частичные изменения в несущих конструкциях и (или) в архитектурном облике здания».
Статья 25 Жилищного кодекса Российской Федерации устанавливает виды переустройства и перепланировки жилого помещения:
- переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения;
- перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
С заявлением на осуществление перепланировки или переустройства необходимо обратиться в Службу единого окна при Государственной жилищной инспекции города Москвы (Мосжилинспекции). В заявлении необходимо указать перечень планируемых мероприятий (работ), режим и продолжительность производства работ.
К заявлению прилагаются следующие документы:
- копии документов о правах на занимаемые помещения;
- копии поэтажного плана помещений и экспликации БТИ, которые должны быть получены из органов технической инвентаризации не позднее одного года от даты подачи Заявки;
- графическое изображение перепланировки помещений - эскиз или проект, если планируемые мероприятия (работы) требуют разработки проектной документации;
- письменное согласие управляющего жилым домом, оформленное им в десятидневный срок. При этом управляющий жилым домом обязан ознакомить с намечаемыми мероприятиями собственников или нанимателей смежных помещений и оформить с учётом их желания акты о техническом состоянии смежных помещений. Один комплект указанных актов прилагается к заявлению. В заявлении должно быть приведено обязательство заявителя обеспечить свободный доступ в помещение должностных лиц для проверки хода и результатов переустройства.
- письменное согласие на проведение переустройства всех собственников жилого дома или договор страхования гражданской ответственности заявителя перед третьими лицами за причинение вреда жизни, здоровью или имуществу, возникшее в ходе работ или в результате переустройства.
Эскиз можно нарисовать прямо на плане БТИ. Красными чернилами (ручкой) нужно отметить перегородки, которые планируется снести, зелёными - те, которые будут построены.
В том случае, если требуется проект, его должна выполнить лицензированная организация.
Если раньше согласование проекта во всех инстанциях было делом самого собственника, и организации делали это за отдельную плату, то сейчас та организация, которая выполняет проект, должна разрабатывать документацию на весь объём заявки, включая и необходимые согласования.
На основании этих документов Мосжилинспекция в течение 20 рабочих дней принимает решение о регистрации перепланировки или об отказе.
В случае положительного решения Мосжилинспекция выдаёт разрешение на переустройство помещений и производство связанных с ним ремонтно-строительных работ.
Одновременно с разрешением выдаётся журнал производства ремонтно-строительных работ. В этом журнале отмечается весь ход работ с момента их начала. Также в журнале отмечается:
- порядок доступа к отключающим инженерным устройствам;
- перечень обязательных контрольных мероприятий;
- состав и последовательность приёмки работ, конструкций и инженерного оборудования;
- перечень технической документации, по которой должен осуществляться контроль;
- перечень исполнительной документации, подлежащей предъявлению при приёмке завершённого переустройства помещений.
Во время проведения работ Мосжилинспекция осуществляет их проверку. Либо в плановом порядке, либо в случае поступления жалоб соседей.
При этом инспекция проверяет:
- наличие, качество и состояние технической документации на производство работ;
- соблюдение технологического процесса переустройства помещений, контрольных операций в процессе переустройства и обеспеченность их необходимым измерительным оборудованием и инструментом;
- выполнение предписаний Мосжилинспекции, выданных в ходе переустройства;
- правильность и полноту проведения индивидуальных испытаний и комплексного опробования смонтированного инженерного оборудования;
- cвоевременность устранения недостатков в технической документации и производстве работ, выявленных при проверках.
В случае выявленных нарушений инспекция может потребовать их устранения или даже полного прекращения работ.
Завершённые работы принимаются приёмочной комиссией в составе:
- представителя Мосжилинспекции (председатель приёмочной комиссии);
- представителя территориального органа исполнительной власти;
- Управляющего жилым домом;
- разработчика (автора) проекта;
- исполнителя (производителя работ).
Приёмочная комиссия оформляет акт о произведённом переустройстве помещений на стандартном бланке.
Виды работ
Перед тем как обращаться в Службу единого окна Мосжилинспекции или в проектную организацию, будет нелишним ознакомиться с перечнем тех работ по перепланировке или переустройству, которые можно осуществлять на основании эскиза, и тех, для которых требуется проект. Необходимо также знать и о том, какиеи зменения являются недопустимыми.
1. Основание для проведения работ по перепланировке или переустройству
Перепланировка
- Разборка (полная, частичная) не несущих перегородок (исключая межквартирные). Основание - эскиз;
- устройство проёмов в не несущих перегородках (исключая межквартирные). Основание - эскиз;
- заделка дверных проёмов в перегородках и не несущих стенах. Основание - эскиз;
- устройство перегородок без увеличения нагрузок на перекрытия. Основание - эскиз;
- замена (установка дополнительного) инженерного оборудования (не влекущая переоборудования по всему зданию). Основание - эскиз.
- Устройство проёмов в несущих стенах и межквартирных перегородках (при объединении помещений по горизонтали). Основание - проект;
- устройство проёмов в перекрытиях. Основание - проект;
- устройство внутренних лестниц. Основание - проект;
- устройство перегородок (с увеличением нагрузок) и несущих стен. Основание - проект;
- изменение конструкции полов (с увеличением нагрузок). Основание - проект.
Переустройство
- Демонтаж инженерного оборудования и/или подводящих сетей при условии сохранения существующих стояков холодного и горячего водоснабжения и канализации. Основание - эскиз.
- Замена технологического, инженерного и сантехнического оборудования (под новое функциональное назначение помещений). Основание - проект;
- устройство санузлов (туалетов, ванных комнат) и кухонь. Основание - проект;
- перестановка нагревательных (отопительных), сантехнических и газовых приборов (исключая перенос радиаторов в застеклённые лоджии и балконы). Основание - проект;
- установка бытовых электроплит вместо газовых и кухонных очагов. Основание - проект;
- замена и/или установка дополнительного инженерного оборудования, увеличивающая энерго- и/или водопотребление, с заменой существующих или прокладкой дополнительных подводящих сетей (исключая устройство полов с подогревом от общедомовых систем водоснабжения и отопления). Основание - проект.
2. Перечень запрещённых изменений при переустройстве и перепланировке жилых помещений.
Переустройство помещений не допускается если:
- ухудшаются условия эксплуатации дома и проживания граждан, затрудняется доступ к инженерным коммуникациям и выключающим устройствам;
- переустроенное помещение или смежные с ним помещения могут быть признаны непригодными для проживания;
- увеличивается подсобная площадь помещений за счёт площади жилых комнат, а их статус не меняется в установленном порядке;
- нарушается прочность и устойчивость несущих конструкций здания или может произойти их разрушение;
- устанавливаются отключающие или регулирующие устройства на общедомовых (или общеквартирных) инженерных сетях и пользование ими оказывает влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях;
- предусматривается ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции;
- увеличиваются нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту при устройстве стяжек в полах, замене перегородок, размещении дополнительного оборудования.
В жилых домах типовой постройки не допускается:
- устраивать проёмы, вырубать ниши, пробивать отверстия в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, столбах), а также в местах расположения связей между сборными элементами;
- делать штраб для скрытой электропроводки и трубопроводов в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение электропроводки и разводки трубопроводов;
- устраивать дополнительные проёмы в стеновых панелях смежных по высоте помещений без согласования с проектной организацией - автором проекта жилого дома или его правопреемником, а при их отсутствии - без дополнительной экспертизы.