Восточная Перловка. Код для развития.
Все разделы темы "Дела служебные" собираются здесь - http://belogorec-sneg.livejournal.com/11086.html
Завершая предыдущую статью ( http://belogorec-sneg.livejournal.com/10512.html), я сослался на наступающий мегаполис - это не оговорка, Мытищи никак нельзя назвать мегаполисом и наступает на Восточную Перловку не Мытищи, а Москва. Наступление это одними защитными мерами остановить не удастся. Можно, конечно, отбиться от "Земельных ресурсов" в краткосрочной перспективе, но наличие утвержденных документов градостроительного зонирования (ПЗЗ) рано или поздно привлечет сюда новых инвесторов.
Если четко не сформулировать код для развития территории, то в среднесрочной перспективе она окажется застроенной 9-этажными домами хоть в зоне Ж-5, за которую так ратовала инициативная группа ТОС "Восточная Перловка", хоть в обновленной зоне зоне Ж-4-2. Кстати, внимательному читателю предложу задаться одним вопросом: если инициативная группа действительно озабочена сохранением дачного облика территории, то почему так горячо отстаивается зона Ж-5 с 9-этажными домами? Для этого есть гораздо более подходящие зоны, например Ж-1 или Ж-2, в которых предусмотрен набор необходимых видов разрешенного использования (желающие могут ознакомиться с документами http://mytyshi.ru/documents/decisions/14226/)
Для начала считаю важным сказать пару слов о себе и своих представлениях о жилом строительстве - бОльшую часть календарного года живу также в стародачном месте и являюсь убежденным сторонником жизни в малоэтажном доме. Индивидуальный дом - самое идеальное решение, но сблокированная застройка и малоэтажная многоквартирка тоже вполне приемлемы. Максимумом считаю 5-6 этажей для жилья, 9 этажей - в исключительных случаях. 17-этажные "спальные" районы в моем представлении - будущие мертвые города, боюсь даже предположить, как будет решаться проблема с их расселением, когда они придут в негодность (а они не вечные), поэтому с самого начала разработки концепции застройки старался склонить инвестора к среднеэтажной застройке.
Посмотрите на эскиз комплексной застройки, разработанный в 2007 году, к которому ООО "Земельные ресурсы" не имеют никакого отношения. Технико-экономические показатели из него были положены в основу расчета стоимости для определения стартовой цены аукциона на право развития застроенной территории (по ссылке под фото можно посмотреть увеличенный оригинал).
https://img-fotki.yandex.ru/get/194858/38225923.14/0_a4adf_475054f8_orig
https://img-fotki.yandex.ru/get/176508/38225923.14/0_a4ae0_d8df50cb_orig
Видите здесь удобную для жизни Восточную Перловку? Я вижу два новых спальных микрорайона с 17-этажными домами. Любой инвестор, которому изначально покажут такую привлекательную картинку будущей застройки, в первую очередь будет оценивать свои перспективы держа в уме дома по 17-этажей, никто сразу не откажется от такой затеи. Для переоценки нужно пройти определенный путь и "поломать голову" над решением практических задач, чтобы отступиться от плана тотального сноса индивидуальной застройки - не каждый застройщик на это способен.
Очень важный вклад в подготовку решения о снижении застройки до 9 этажей и то, на ограниченной территории, внесли авторы концепции (Архитектурное бюро "Остоженка").
Во-первых, они изначально отказались обсуждать расстановку 17-этажных домов в какой бы то ни было части планируемой застройки, даже готовы были прекратить сотрудничество, если застройщик не согласиться на снижение этажности.
Каким бы странным не казался столь "легкий" отказ от 17 этажей, этому есть вполне очевидное объяснение, которое кроется в расчетах - снижение этажности с 17 до 9 этажей приводит к потере не 50%, как может показаться, а примерно 17% жилых площадей на всю застройку. Последние обсуждения вопроса строительства 17-этажных домов завершились летом 2014 года, и никаких "тайных планов" протащить их использование за счет прежней зоны Ж-4-2 не было!
Перейдите по ссылке выше и откройте страницу 56 новой редакции ПЗЗ - это регламенты для зоны Ж-4. В таблице есть показатель с названием "Максимальный % застройки". Для девяти этажей он равен 24,6%, для семнадцати - 15,7%. Таким образом, на один гектар получаются следующие показатели:
1 га х 24,6% х 9 этажей = 22 140 кв.м. на один гектар
1 га х 15,7% х 17 этажей = 26 690 кв.м. на один гектар
Разница составляет 4 550 кв.м. - нет смысла ради неё "копья ломать".
Во-вторых, оценив существующее положение, архитекторы отметили, что сложившаяся сеть улиц и дорог является безусловной ценностью данной территории и её ни в коем случае нельзя изменять.
Очертания и габариты сформировавшихся кварталов удивительным образом напоминали рисунок исторических центров европейских городов. Сочетание индивидуальных и малоэтажных многоквартирных домов призвано было устранить градостроительный конфликт двух типов застройки и взаимно дополнить их преимуществами друг друга. Уже на стадии разработки концепции разработчиками был сформулирован принцип, названный "бесконфликтная застройка".
В чем конфликт многоэтажного строительства? Оно изначально не терпит иного соседства, рядом с ним нет места для другой жизни. Отсюда возникает набивший оскомину тезис - там, куда пришел застройщик, либо нужно, что называется, стоять до последнего, либо придется уходить, чтобы не разделить судьбу бунтарей, оставшихся в одиночестве среди "каменных джунглей". Масса примеров из жизни показывает, что иного пути нет, а "значит и тут случится то же самое!" - так думает большинство и никакие слова не могут сами по себе заставить изменить такого мнения.
Подход, предложенный архитекторами, говорит, что есть другое решение - можно найти баланс интересов между новой и сохраняемой застройкой. С таким подходом не требуется тотальная зачистка квартала, более того - она вредна! Не повторяющаяся от квартала к кварталу живая "ткань" из сохраняемых индивидуальных домов формирует такой тип соседства, при котором выигрывают обе стороны. Проблема соседства является одним из важнейших факторов, который формирует среду обитания.
На одном из Ленинских переулков мне встретилось сочетание, которое отдаленно напоминает декларируемый застройщиком подход. Посмотрите, рядом с хорошим, благоустроенным домом разместился практически четырехэтажный корпус, который владельцы, видимо, пытались выдать за индивидуальный, а потом разделить на части и распродать по квартирам, но по какой-то причине это не вышло. Тем не менее, это сочетание может служить наглядным примером того, что градостроительного конфликта между двумя объектами нет.
Даже если представить себе, что новый дом будет иметь продолжение вдоль улицы, и прибавит один-два этажа в отдаленной части, это не разрушит атмосферу места, а статус обоих объектов вырастет. А если разместить на этом же месте 9-этажный дом, что сделается со статусом частного дома? Я позволю себе напомнить, здесь действует режим зоны Ж-5, допускающей строительство 9-этажных домов, за который так ратует инициативная группа.
Посмотрите, как применяется принцип "бесконфликтной застройки" на примере фрагмента проекта планировки в районе Ленинских переулков.
Двигаемся дальше, 4 - 6 этажная застройка является ядром застройки.
И, наконец, завершаем фрагментом северной части Восточной Перловки, в которой частично появляются 9-этажные дома, в первую очередь рядом с существующими, такими же 9-этажными панельными домами советского периода.
Вот тут необходимо подвести важную черту. Инициативная группа ТОС "Восточная Перловка" где только можно расставило эдакое "пугало", суть которого сводится к тому, что, дескать, придет застройщик и "всех снесет". Так вот, согласно Градостроительного Кодекса РФ, цитата,
"Подготовка проектов планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления границ территорий общего пользования, границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства, определения характеристик и очередности планируемого развития территории".
Если по-простому, то на этапе разработки проекта планировки конкретное положение изображаемых зданий не устанавливается! Определяются только границы зон территорий общего пользования, зон размещения объектов строительства и определение их характеристик! Это первое.
А второе - строить можно исключительно на том участке, который принадлежит застройщику! Если участок принадлежит жителю Восточной Перловки, на нем может строить только этот житель и больше никто. Если житель участок не продаст, то никакой застройщик на нем никогда и ничего сделать не сможет, никогда и ничего!
Перейдем к более детальным проработкам первой очереди. На фото ниже 3D визуализация первой очереди.
На приобретенных в собственность застройщика участках, архитекторы активно применяют ступенчатое понижение этажности, что исключает "давление" на малоэтажную застройку, отсутствуют безжизненные "колодцы" замкнутого периметра 9-этажных домов, двор раскрыт в южном направлении на встречу солнцу.
Трехэтажный дом на переднем плане - существующий объект, но это не индивидуальный дом, а частный многоквартирный.
Архитекторы пошли дальше и предложили версию 4-этажных корпусов, которые по площади практически не уступают 6-этажному секционному дому, но имеют куда более интересные планировки и веранды 3 х 3 метра вместо обычных балконов.
Все эти материалы не тайна, они в свое время были опубликованы на сайте ООО "Земельные ресурсы" (http://земельные-ресурсы.рф/). А что же инициативная группа? Участник форума ТОС "Восточная Перловка" под ником "Виктор" окрестил их "веселыми картинками" и банально не поверил. Ну, что же, Виктор, понимаю так, что вот такая Восточная Перловка Вам нравится больше.
Справа явно не ветхий домик, в который хозяин вкладывал душу и, наверное, хотел бы продолжить жить дальше, но какое дело до этого тому коммерсанту, который хотел неплохо "навариться" на инкубаторе.
Вы, конечно, непременно припомните бизнес-центр в районе МКАД и его 17 - 25 этажей, но, во-первых, вероятность его фактического появления на этой территории в ближайшие лет 15-20 равна примерно 0,1%, а, во-вторых, с помощью Ваших усилий и усилий инициативной группы во главе с адвокатским блоком, уже навредили Восточной Перловке гораздо больше. Во всяком случае при помощи недавно принятых ПЗЗ территория как "зеленый уголок Подмосковья" "умрет" гораздо раньше появления того бизнес-центра. Аргументы? Извольте!
Еще раз об исторической "победе", которая неоднократно воспета средствами массовой информации за последний месяц. Дерево, как говорится, узнается по плоду.
Синие чернила, разлившиеся по всей территории - это не что иное, как зона Ж-4-2, параметры которой в последней редакции ПЗЗ сильно урезаны. Напомню, в прежней редакции зона Ж-4-2 занимала три планировочных квартала (заливка светло-голубым цветом)...
...а теперь, на взгляд, - примерно 40% территории. Т.е. ради трех десятков (примерно) истцов, убрали зоны ОД-1 (под школы и детские сады) и ОД-3 (под рабочие места), превратив их в тотальную жилую застройку, сказать чем? Либо индивидуальными, либо 9-этажными домами! Там, конечно, можно строить и школы и детские сады, но если какой-то новый застройщик выкупит индивидуальный дом, то построить он может не меньше, чем 9-этажный дом! Куда там наши 4 - 6 этажные домики.
А Виктор на сайте ТОС "Восточная Перловка" пишет про зону Ж-4-2 "она не так плоха"!
Она не то что плоха, она ужасна в масштабах всей территории! Только дороги назад больше нет - я не знаю, зачем разработчик новой редакции ПЗЗ из зоны Ж-5 исключил возможность размещения школ и детских садов, что нелогично, но возвращать на свои места зоны ОД-1 и ОД-3 теперь "смерти подобно", т.к. в них нет ни ИЖС, ни обслуживания жилого дома.
Вот так, за счет нескольких "успешных" судебных процессов, инициативная группа определила дальнейшую 9-этажную судьбу Восточной Перловки.
И напоследок пару слов о вероятных перспективах в связи с намерениями инициативной группы оспаривать 4 - 6 этажный проект планировки... Если этот процесс приведет к отмене проекта планировки, разработанного ООО "Земельные ресурсы", то лет через пять-семь, а может и раньше, ждите у себя гостей в лице топовых застройщиков, которые в полной мере реализуют потенциал 9-этажной застройки на 40 - 70 процентах территории (не забывайте про горячо любимую зону Ж-5). Обязательно скиньтесь на обеспечение этого торжественного мероприятия.
Есть альтернатива - присмотритесь к действующему проекту планировки и осмыслите потенциал от возможного сотрудничества с нынешним застройщиком, но об этом в следующей серии.
Все разделы темы "Дела служебные" собираются здесь - http://belogorec-sneg.livejournal.com/11086.html
Завершая предыдущую статью ( http://belogorec-sneg.livejournal.com/10512.html), я сослался на наступающий мегаполис - это не оговорка, Мытищи никак нельзя назвать мегаполисом и наступает на Восточную Перловку не Мытищи, а Москва. Наступление это одними защитными мерами остановить не удастся. Можно, конечно, отбиться от "Земельных ресурсов" в краткосрочной перспективе, но наличие утвержденных документов градостроительного зонирования (ПЗЗ) рано или поздно привлечет сюда новых инвесторов.
Если четко не сформулировать код для развития территории, то в среднесрочной перспективе она окажется застроенной 9-этажными домами хоть в зоне Ж-5, за которую так ратовала инициативная группа ТОС "Восточная Перловка", хоть в обновленной зоне зоне Ж-4-2. Кстати, внимательному читателю предложу задаться одним вопросом: если инициативная группа действительно озабочена сохранением дачного облика территории, то почему так горячо отстаивается зона Ж-5 с 9-этажными домами? Для этого есть гораздо более подходящие зоны, например Ж-1 или Ж-2, в которых предусмотрен набор необходимых видов разрешенного использования (желающие могут ознакомиться с документами http://mytyshi.ru/documents/decisions/14226/)
Для начала считаю важным сказать пару слов о себе и своих представлениях о жилом строительстве - бОльшую часть календарного года живу также в стародачном месте и являюсь убежденным сторонником жизни в малоэтажном доме. Индивидуальный дом - самое идеальное решение, но сблокированная застройка и малоэтажная многоквартирка тоже вполне приемлемы. Максимумом считаю 5-6 этажей для жилья, 9 этажей - в исключительных случаях. 17-этажные "спальные" районы в моем представлении - будущие мертвые города, боюсь даже предположить, как будет решаться проблема с их расселением, когда они придут в негодность (а они не вечные), поэтому с самого начала разработки концепции застройки старался склонить инвестора к среднеэтажной застройке.
Посмотрите на эскиз комплексной застройки, разработанный в 2007 году, к которому ООО "Земельные ресурсы" не имеют никакого отношения. Технико-экономические показатели из него были положены в основу расчета стоимости для определения стартовой цены аукциона на право развития застроенной территории (по ссылке под фото можно посмотреть увеличенный оригинал).
https://img-fotki.yandex.ru/get/194858/38225923.14/0_a4adf_475054f8_orig
https://img-fotki.yandex.ru/get/176508/38225923.14/0_a4ae0_d8df50cb_orig
Видите здесь удобную для жизни Восточную Перловку? Я вижу два новых спальных микрорайона с 17-этажными домами. Любой инвестор, которому изначально покажут такую привлекательную картинку будущей застройки, в первую очередь будет оценивать свои перспективы держа в уме дома по 17-этажей, никто сразу не откажется от такой затеи. Для переоценки нужно пройти определенный путь и "поломать голову" над решением практических задач, чтобы отступиться от плана тотального сноса индивидуальной застройки - не каждый застройщик на это способен.
Очень важный вклад в подготовку решения о снижении застройки до 9 этажей и то, на ограниченной территории, внесли авторы концепции (Архитектурное бюро "Остоженка").
Во-первых, они изначально отказались обсуждать расстановку 17-этажных домов в какой бы то ни было части планируемой застройки, даже готовы были прекратить сотрудничество, если застройщик не согласиться на снижение этажности.
Каким бы странным не казался столь "легкий" отказ от 17 этажей, этому есть вполне очевидное объяснение, которое кроется в расчетах - снижение этажности с 17 до 9 этажей приводит к потере не 50%, как может показаться, а примерно 17% жилых площадей на всю застройку. Последние обсуждения вопроса строительства 17-этажных домов завершились летом 2014 года, и никаких "тайных планов" протащить их использование за счет прежней зоны Ж-4-2 не было!
Перейдите по ссылке выше и откройте страницу 56 новой редакции ПЗЗ - это регламенты для зоны Ж-4. В таблице есть показатель с названием "Максимальный % застройки". Для девяти этажей он равен 24,6%, для семнадцати - 15,7%. Таким образом, на один гектар получаются следующие показатели:
1 га х 24,6% х 9 этажей = 22 140 кв.м. на один гектар
1 га х 15,7% х 17 этажей = 26 690 кв.м. на один гектар
Разница составляет 4 550 кв.м. - нет смысла ради неё "копья ломать".
Во-вторых, оценив существующее положение, архитекторы отметили, что сложившаяся сеть улиц и дорог является безусловной ценностью данной территории и её ни в коем случае нельзя изменять.
Очертания и габариты сформировавшихся кварталов удивительным образом напоминали рисунок исторических центров европейских городов. Сочетание индивидуальных и малоэтажных многоквартирных домов призвано было устранить градостроительный конфликт двух типов застройки и взаимно дополнить их преимуществами друг друга. Уже на стадии разработки концепции разработчиками был сформулирован принцип, названный "бесконфликтная застройка".
В чем конфликт многоэтажного строительства? Оно изначально не терпит иного соседства, рядом с ним нет места для другой жизни. Отсюда возникает набивший оскомину тезис - там, куда пришел застройщик, либо нужно, что называется, стоять до последнего, либо придется уходить, чтобы не разделить судьбу бунтарей, оставшихся в одиночестве среди "каменных джунглей". Масса примеров из жизни показывает, что иного пути нет, а "значит и тут случится то же самое!" - так думает большинство и никакие слова не могут сами по себе заставить изменить такого мнения.
Подход, предложенный архитекторами, говорит, что есть другое решение - можно найти баланс интересов между новой и сохраняемой застройкой. С таким подходом не требуется тотальная зачистка квартала, более того - она вредна! Не повторяющаяся от квартала к кварталу живая "ткань" из сохраняемых индивидуальных домов формирует такой тип соседства, при котором выигрывают обе стороны. Проблема соседства является одним из важнейших факторов, который формирует среду обитания.
На одном из Ленинских переулков мне встретилось сочетание, которое отдаленно напоминает декларируемый застройщиком подход. Посмотрите, рядом с хорошим, благоустроенным домом разместился практически четырехэтажный корпус, который владельцы, видимо, пытались выдать за индивидуальный, а потом разделить на части и распродать по квартирам, но по какой-то причине это не вышло. Тем не менее, это сочетание может служить наглядным примером того, что градостроительного конфликта между двумя объектами нет.
Даже если представить себе, что новый дом будет иметь продолжение вдоль улицы, и прибавит один-два этажа в отдаленной части, это не разрушит атмосферу места, а статус обоих объектов вырастет. А если разместить на этом же месте 9-этажный дом, что сделается со статусом частного дома? Я позволю себе напомнить, здесь действует режим зоны Ж-5, допускающей строительство 9-этажных домов, за который так ратует инициативная группа.
Посмотрите, как применяется принцип "бесконфликтной застройки" на примере фрагмента проекта планировки в районе Ленинских переулков.
Двигаемся дальше, 4 - 6 этажная застройка является ядром застройки.
И, наконец, завершаем фрагментом северной части Восточной Перловки, в которой частично появляются 9-этажные дома, в первую очередь рядом с существующими, такими же 9-этажными панельными домами советского периода.
Вот тут необходимо подвести важную черту. Инициативная группа ТОС "Восточная Перловка" где только можно расставило эдакое "пугало", суть которого сводится к тому, что, дескать, придет застройщик и "всех снесет". Так вот, согласно Градостроительного Кодекса РФ, цитата,
"Подготовка проектов планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления границ территорий общего пользования, границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства, определения характеристик и очередности планируемого развития территории".
Если по-простому, то на этапе разработки проекта планировки конкретное положение изображаемых зданий не устанавливается! Определяются только границы зон территорий общего пользования, зон размещения объектов строительства и определение их характеристик! Это первое.
А второе - строить можно исключительно на том участке, который принадлежит застройщику! Если участок принадлежит жителю Восточной Перловки, на нем может строить только этот житель и больше никто. Если житель участок не продаст, то никакой застройщик на нем никогда и ничего сделать не сможет, никогда и ничего!
Перейдем к более детальным проработкам первой очереди. На фото ниже 3D визуализация первой очереди.
На приобретенных в собственность застройщика участках, архитекторы активно применяют ступенчатое понижение этажности, что исключает "давление" на малоэтажную застройку, отсутствуют безжизненные "колодцы" замкнутого периметра 9-этажных домов, двор раскрыт в южном направлении на встречу солнцу.
Трехэтажный дом на переднем плане - существующий объект, но это не индивидуальный дом, а частный многоквартирный.
Архитекторы пошли дальше и предложили версию 4-этажных корпусов, которые по площади практически не уступают 6-этажному секционному дому, но имеют куда более интересные планировки и веранды 3 х 3 метра вместо обычных балконов.
Все эти материалы не тайна, они в свое время были опубликованы на сайте ООО "Земельные ресурсы" (http://земельные-ресурсы.рф/). А что же инициативная группа? Участник форума ТОС "Восточная Перловка" под ником "Виктор" окрестил их "веселыми картинками" и банально не поверил. Ну, что же, Виктор, понимаю так, что вот такая Восточная Перловка Вам нравится больше.
Справа явно не ветхий домик, в который хозяин вкладывал душу и, наверное, хотел бы продолжить жить дальше, но какое дело до этого тому коммерсанту, который хотел неплохо "навариться" на инкубаторе.
Вы, конечно, непременно припомните бизнес-центр в районе МКАД и его 17 - 25 этажей, но, во-первых, вероятность его фактического появления на этой территории в ближайшие лет 15-20 равна примерно 0,1%, а, во-вторых, с помощью Ваших усилий и усилий инициативной группы во главе с адвокатским блоком, уже навредили Восточной Перловке гораздо больше. Во всяком случае при помощи недавно принятых ПЗЗ территория как "зеленый уголок Подмосковья" "умрет" гораздо раньше появления того бизнес-центра. Аргументы? Извольте!
Еще раз об исторической "победе", которая неоднократно воспета средствами массовой информации за последний месяц. Дерево, как говорится, узнается по плоду.
Синие чернила, разлившиеся по всей территории - это не что иное, как зона Ж-4-2, параметры которой в последней редакции ПЗЗ сильно урезаны. Напомню, в прежней редакции зона Ж-4-2 занимала три планировочных квартала (заливка светло-голубым цветом)...
...а теперь, на взгляд, - примерно 40% территории. Т.е. ради трех десятков (примерно) истцов, убрали зоны ОД-1 (под школы и детские сады) и ОД-3 (под рабочие места), превратив их в тотальную жилую застройку, сказать чем? Либо индивидуальными, либо 9-этажными домами! Там, конечно, можно строить и школы и детские сады, но если какой-то новый застройщик выкупит индивидуальный дом, то построить он может не меньше, чем 9-этажный дом! Куда там наши 4 - 6 этажные домики.
А Виктор на сайте ТОС "Восточная Перловка" пишет про зону Ж-4-2 "она не так плоха"!
Она не то что плоха, она ужасна в масштабах всей территории! Только дороги назад больше нет - я не знаю, зачем разработчик новой редакции ПЗЗ из зоны Ж-5 исключил возможность размещения школ и детских садов, что нелогично, но возвращать на свои места зоны ОД-1 и ОД-3 теперь "смерти подобно", т.к. в них нет ни ИЖС, ни обслуживания жилого дома.
Вот так, за счет нескольких "успешных" судебных процессов, инициативная группа определила дальнейшую 9-этажную судьбу Восточной Перловки.
И напоследок пару слов о вероятных перспективах в связи с намерениями инициативной группы оспаривать 4 - 6 этажный проект планировки... Если этот процесс приведет к отмене проекта планировки, разработанного ООО "Земельные ресурсы", то лет через пять-семь, а может и раньше, ждите у себя гостей в лице топовых застройщиков, которые в полной мере реализуют потенциал 9-этажной застройки на 40 - 70 процентах территории (не забывайте про горячо любимую зону Ж-5). Обязательно скиньтесь на обеспечение этого торжественного мероприятия.
Есть альтернатива - присмотритесь к действующему проекту планировки и осмыслите потенциал от возможного сотрудничества с нынешним застройщиком, но об этом в следующей серии.
Все разделы темы "Дела служебные" собираются здесь - http://belogorec-sneg.livejournal.com/11086.html