Восточная Перловка. Существующее положение.
Целью этой статьи является выявление текущего состояния территории города Мытищи Московской области, ограниченной тремя крупными транспортными артериями (МКАД, ФАД М-8 «Холмогоры», Ярославское направление железной дороги) и промышленными предприятиями с четвертой стороны.
Все разделы темы "Дела служебные" собираются здесь - http://belogorec-sneg.livejournal.com/11086.html
Речь пойдет о микрорайонах 31, 34 города Мытищи, именуемых также «Восточная Перловка», проект планировки которой вызвал множество эмоций и публикаций в прессе. Первой частью дискуссии по этому вопросу стал разбор петиции на имя Президента РФ, вышедшей под авторством Виктора Карачуна, председателя ТОС "Восточная Перловка" ( http://belogorec-sneg.livejournal.com/9843.html).
Эта заметка является логическим продолжением дискуссии, начатой в предыдущей статье и призвана дать по-возможности максимально объективную оценку существующего положения. Анализ будет вестись по трем направлениям:
• Характерные группы объектов недвижимости
• Состояние транспортной инфраструктуры
• Социальная инфраструктура
Какие тут есть дома?
Итак, в ряде статей, опубликованных последнее время в интернете, территория Восточной Перловки охарактеризована как «один из последних удобных для жизни стародачных районов», «один из немногих сохранившихся зеленых районов Ближнего Подмосковья» и т.п.
Основная причина, по которой здесь появился застройщик - необходимость расселения ветхих жилых домов, представляющих из себя деревянные бараки разной степени ветхости. Таких, по последним уточненным данным администрации, насчитывается 37 штук + один аварийный, и проживает в них 572 человека (это официальные данные, фактические не проверялись). На фото ниже примеры таких домов, являющихся частью уточненной программы по расселению ветхого фонда. Какие-то из них могут показаться вполне приличными, насколько могут такими выглядеть деревянные дома почти со столетней историей, а на какие-то и взглянуть-то страшно.
Линейный переулок, дом 3
Улица Калинина, дом 28
Улица Пограничная, дом 8/2
Улица Ульяновская, дом 28
Улица Железнодорожная, дом 54
Нет смысла отрицать, что подавляющее большинство домовладений представляют из себя частную застройку. Представители ТОС «Восточная Перловка» чаще всего приводят число 450 домов, когда так или иначе затрагивают этот вопрос. Среди них немало достойных коттеджей с хорошим благоустройством, местами встречаются компактные группы таких домов с ухоженными придомовыми территориями.
На территории сохранилось немало домов постройки до 1917 года, которые максимально сохранили свой первозданный вид.
Часть домов дореволюционной постройки в Генеральном плане города Мытищи значатся как объекты, предполагаемые к постановке государством в качестве объектов историко-культурного наследия. Ниже приведены фрагменты одного из разделов проекта планировки, в котором был выполнен анализ исторической среды.
Очень много индивидуальных домов советского периода постройки и нового периода истории без претензии на высокий уровень.
Пустыри, заброшенные участки с развалинами домов и без таковых занимают небольшую часть, но хорошо заметны, если потратить время и немножко покататься по территории на автомобиле.
В северной части присутствуют два многоэтажных панельных дома советского периода, один 9, другой 10 этажей. Рядом с ними (на фото справа) существующий сквер, сохраняемый в проекте планировки.
Эти дома вплотную соседствуют с индивидуальной малоэтажной застройкой.
На территории есть еще несколько многоквартирных домов средней этажности в районе платформы Перловская.
Со стороны Ярославского шоссе зародилась группа объектов коммерческой недвижимости, занявшая свое место между жилой территорией и магистральной дорогой.
За последнее десятилетие на рассматриваемой территории развилась тенденция строительства небольших многоквартирных домов на участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства.
Схема простая - под видом большого частного дома строится объект, который после ввода в эксплуатацию (это в лучшем случае после ввода) делится собственником на части и продается.
И всё бы ничего, но зачастую такие дома не имеют элементарной придомовой территории, на которой должны размещаться элементы благоустройства, требуемые по нормативам. Не всегда есть возможность заглянуть за ограждение и убедиться в наличии детских игровых и спортивных площадок или площадок для сбора и хранения мусора (для их размещения должно быть соблюдены ряд требований), но вот отсутствие требуемого количества парковочных мест буквально «бросается в глаза». Вот тут хорошо видно, как единственный на улице тротуар перегорожен стоящими автомобилями, и пешеходам приходится выходить на проезжую часть, чтобы пройти вдоль такого «удобного для проживания» дома.
Такие застройщики поступили интересным образом - на участках максимально разместили продаваемую недвижимость, а хранение автомобилей решили за счет территории общего пользования. Посмотрите как дом 11 по 4-му Ленинскому переулку посажен близко к границам участка.
И это не единичные случаи, таких объектов на территории не один десяток, и практически везде они почти не имеют придомовой территории и окружены припаркованными автомобилями.
Мне удалось найти только один дом, построенный более-менее корректно по отношению к окружающим - дом явно не "раздут", имеет уютный двор и не загромождает автомобилями улицу. Правда это и так не получилось бы - два автомобиля по ней разъехаться не могут.
Что здесь с транспортной инфраструктурой?
На территории есть ряд улиц, которые содержат необходимый минимум элементов поперечного профиля. Это, например, улицы Калинина, Советская, на которых имеется нормальный тротуар, отделенный от проезжей части.
Улица 1-я Вокзальная имеет полноценную проезжую часть с двухсторонним движением и тротуарами по обеим сторонам, но это исключение.
Подавляющее большинство улиц имеют недостаточную ширину не то что для организации тротуара, а даже для обеспечения нормального разъезда двух легковых автомобилей. Пешеходы, понятное дело, вынуждены прижиматься к заборам, чтобы разминуться с едущим автомобилем. Немало есть и таких проездов.
Особняком тут стоит улица Тайнинская, интенсивность пешеходного движения по которой, пожалуй, самая высокая, т.к. она соединяет платформу Тайнинская и торговый комплекс XL на Ярославском шоссе.
Тут стоит упомянуть, что Верховный суд в нашумевшем решении не поддержал требования истцов, считавших незаконным наложение красных линий на их земельные участки (красные линии наносятся на генеральный план территории для будущего расширения улиц и проездов, строительство в пределах красных линий запрещается). Из фотоматериалов статьи хорошо видно, что транспортная инфраструктура Восточной Перловки нуждается в серьезной реконструкции, но от инициативной группы раздаются противоречивые требования - с одной стороны, они ссылаются на плохую транспортную доступность, а, с другой стороны, подают иски по отмене планировочных решений, обеспечивающих эту самую доступность.
Социальная инфраструктура.
Школа №7
К школе организованы примерно такие подходы... Нет, конечно напротив самой школы тротуар, конечно есть, но только напротив главного фасада.
Частный детский садик «МАМАнтенок» на месте бывшего индивидуального жилого дома.
Это все!
Есть почта и несколько маленьких магазинчиков, очень маленьких магазинчиков, небольшой рынок рядом с платформой Перловская. За покупками приходится ходить через железную дорогу, поднимаясь вверх на высокий открытый переход, и через Ярославское шоссе. На такой огромной территории практически отсутствует социальная и бытовая инфраструктура! Про поликлиники речи вообще нет, хорошо, если где-то есть аптека, но мне она ни разу не попадалась на глаза.
Плюс к тому, застройщиков небольших многоквартирных домов практически невозможно привлечь к решению социальных вопросов, а если у них по каким-то причинам не получается разделить объект на квартиры, то жилые помещения сдаются в наем или организовывается общежитие для приезжих рабочих. Нередко сдаются в наем и обычные жилые дома, владельцы которых знают реальную ситуацию и не пытаются всем вокруг раздать "розовые очки" для созерцания "удобного для жизни Подмосковного оазиса". Немало участков стоит в продаже, однако все перечисленные проблемы зачастую не дают нужного толчка к сбалансированному развитию территории, как за счет частных инвестиций, так и за счет средств застройщика.
В результате территория деградирует в градостроительном отношении год от года. Использование её исключительно как дачной застройки не получается по причине имеющегося давления наступающего со всех сторон мегаполиса - Ярославское шоссе расширили до 12 полос и активно развивается придорожный сервис; железная дорога планирует два дополнительных пути, один из которых уже строится; с севера проектируется региональная транспортная развязка, обеспечивающая дополнительный въезд в Мытищи; близость Москвы активизирует мелкий бизнес аренды жилья... Не берусь судить о криминальном фоне Восточной Перловки, но благополучным его никак не назовешь.
При этом инициативная группа как заклинание твердит на всех уровнях - остановим массовую застройку Подмосковья!
Есть ли решение этой проблемы?
Свое видение ответов на эти вопросы я постараюсь дать в следующей статье, и слово это будет обращено к тем, кому на самом деле хочется сохранить свою недвижимость и при этом не потерять в окружающей среде элементы дачного колорита. На взгляд опытных архитекторов известного бюро "Остоженка" у проблемы есть решение. При правильном взаимном подходе, как со стороны застройщика, так и со стороны коренных жителей, можно сделать так, что одним не придется строить много, а у других без дополнительных вложений существенно повысится статус принадлежащих им объектов недвижимости.
Можно сделать так, что не только не будет градостроительного конфликта между новой многоквартирной и сохраняемой индивидуальной застройкой, но и обе стороны от сотрудничества выиграют.
Для желающих в полной мере оценить атмосферу нынешней Восточной Перловки предлагается фотоальбом, который сделан путем кольцевого объезда территории от ММЗ до МКАД. Любой желающий без труда может повторить это путешествие в любом направлении и по любой из улиц и лично убедиться, что при съемке слайд-шоу не было никакой предвзятости. Я старался не упускать из виду ни хорошего, ни плохого. В фотоальбоме на ЯФ есть геометки к большей части фотографий (https://fotki.yandex.ru/users/o-snegovskoy/album/167570/).
При съезде на первую же улицу путника встречает такая картина...
Ну и далее по маршруту.
Все разделы темы "Дела служебные" собираются здесь - http://belogorec-sneg.livejournal.com/11086.html
Все разделы темы "Дела служебные" собираются здесь - http://belogorec-sneg.livejournal.com/11086.html
Речь пойдет о микрорайонах 31, 34 города Мытищи, именуемых также «Восточная Перловка», проект планировки которой вызвал множество эмоций и публикаций в прессе. Первой частью дискуссии по этому вопросу стал разбор петиции на имя Президента РФ, вышедшей под авторством Виктора Карачуна, председателя ТОС "Восточная Перловка" ( http://belogorec-sneg.livejournal.com/9843.html).
Эта заметка является логическим продолжением дискуссии, начатой в предыдущей статье и призвана дать по-возможности максимально объективную оценку существующего положения. Анализ будет вестись по трем направлениям:
• Характерные группы объектов недвижимости
• Состояние транспортной инфраструктуры
• Социальная инфраструктура
Какие тут есть дома?
Итак, в ряде статей, опубликованных последнее время в интернете, территория Восточной Перловки охарактеризована как «один из последних удобных для жизни стародачных районов», «один из немногих сохранившихся зеленых районов Ближнего Подмосковья» и т.п.
Основная причина, по которой здесь появился застройщик - необходимость расселения ветхих жилых домов, представляющих из себя деревянные бараки разной степени ветхости. Таких, по последним уточненным данным администрации, насчитывается 37 штук + один аварийный, и проживает в них 572 человека (это официальные данные, фактические не проверялись). На фото ниже примеры таких домов, являющихся частью уточненной программы по расселению ветхого фонда. Какие-то из них могут показаться вполне приличными, насколько могут такими выглядеть деревянные дома почти со столетней историей, а на какие-то и взглянуть-то страшно.
Линейный переулок, дом 3
Улица Калинина, дом 28
Улица Пограничная, дом 8/2
Улица Ульяновская, дом 28
Улица Железнодорожная, дом 54
Нет смысла отрицать, что подавляющее большинство домовладений представляют из себя частную застройку. Представители ТОС «Восточная Перловка» чаще всего приводят число 450 домов, когда так или иначе затрагивают этот вопрос. Среди них немало достойных коттеджей с хорошим благоустройством, местами встречаются компактные группы таких домов с ухоженными придомовыми территориями.
На территории сохранилось немало домов постройки до 1917 года, которые максимально сохранили свой первозданный вид.
Часть домов дореволюционной постройки в Генеральном плане города Мытищи значатся как объекты, предполагаемые к постановке государством в качестве объектов историко-культурного наследия. Ниже приведены фрагменты одного из разделов проекта планировки, в котором был выполнен анализ исторической среды.
Очень много индивидуальных домов советского периода постройки и нового периода истории без претензии на высокий уровень.
Пустыри, заброшенные участки с развалинами домов и без таковых занимают небольшую часть, но хорошо заметны, если потратить время и немножко покататься по территории на автомобиле.
В северной части присутствуют два многоэтажных панельных дома советского периода, один 9, другой 10 этажей. Рядом с ними (на фото справа) существующий сквер, сохраняемый в проекте планировки.
Эти дома вплотную соседствуют с индивидуальной малоэтажной застройкой.
На территории есть еще несколько многоквартирных домов средней этажности в районе платформы Перловская.
Со стороны Ярославского шоссе зародилась группа объектов коммерческой недвижимости, занявшая свое место между жилой территорией и магистральной дорогой.
За последнее десятилетие на рассматриваемой территории развилась тенденция строительства небольших многоквартирных домов на участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства.
Схема простая - под видом большого частного дома строится объект, который после ввода в эксплуатацию (это в лучшем случае после ввода) делится собственником на части и продается.
И всё бы ничего, но зачастую такие дома не имеют элементарной придомовой территории, на которой должны размещаться элементы благоустройства, требуемые по нормативам. Не всегда есть возможность заглянуть за ограждение и убедиться в наличии детских игровых и спортивных площадок или площадок для сбора и хранения мусора (для их размещения должно быть соблюдены ряд требований), но вот отсутствие требуемого количества парковочных мест буквально «бросается в глаза». Вот тут хорошо видно, как единственный на улице тротуар перегорожен стоящими автомобилями, и пешеходам приходится выходить на проезжую часть, чтобы пройти вдоль такого «удобного для проживания» дома.
Такие застройщики поступили интересным образом - на участках максимально разместили продаваемую недвижимость, а хранение автомобилей решили за счет территории общего пользования. Посмотрите как дом 11 по 4-му Ленинскому переулку посажен близко к границам участка.
И это не единичные случаи, таких объектов на территории не один десяток, и практически везде они почти не имеют придомовой территории и окружены припаркованными автомобилями.
Мне удалось найти только один дом, построенный более-менее корректно по отношению к окружающим - дом явно не "раздут", имеет уютный двор и не загромождает автомобилями улицу. Правда это и так не получилось бы - два автомобиля по ней разъехаться не могут.
Что здесь с транспортной инфраструктурой?
На территории есть ряд улиц, которые содержат необходимый минимум элементов поперечного профиля. Это, например, улицы Калинина, Советская, на которых имеется нормальный тротуар, отделенный от проезжей части.
Улица 1-я Вокзальная имеет полноценную проезжую часть с двухсторонним движением и тротуарами по обеим сторонам, но это исключение.
Подавляющее большинство улиц имеют недостаточную ширину не то что для организации тротуара, а даже для обеспечения нормального разъезда двух легковых автомобилей. Пешеходы, понятное дело, вынуждены прижиматься к заборам, чтобы разминуться с едущим автомобилем. Немало есть и таких проездов.
Особняком тут стоит улица Тайнинская, интенсивность пешеходного движения по которой, пожалуй, самая высокая, т.к. она соединяет платформу Тайнинская и торговый комплекс XL на Ярославском шоссе.
Тут стоит упомянуть, что Верховный суд в нашумевшем решении не поддержал требования истцов, считавших незаконным наложение красных линий на их земельные участки (красные линии наносятся на генеральный план территории для будущего расширения улиц и проездов, строительство в пределах красных линий запрещается). Из фотоматериалов статьи хорошо видно, что транспортная инфраструктура Восточной Перловки нуждается в серьезной реконструкции, но от инициативной группы раздаются противоречивые требования - с одной стороны, они ссылаются на плохую транспортную доступность, а, с другой стороны, подают иски по отмене планировочных решений, обеспечивающих эту самую доступность.
Социальная инфраструктура.
Школа №7
К школе организованы примерно такие подходы... Нет, конечно напротив самой школы тротуар, конечно есть, но только напротив главного фасада.
Частный детский садик «МАМАнтенок» на месте бывшего индивидуального жилого дома.
Это все!
Есть почта и несколько маленьких магазинчиков, очень маленьких магазинчиков, небольшой рынок рядом с платформой Перловская. За покупками приходится ходить через железную дорогу, поднимаясь вверх на высокий открытый переход, и через Ярославское шоссе. На такой огромной территории практически отсутствует социальная и бытовая инфраструктура! Про поликлиники речи вообще нет, хорошо, если где-то есть аптека, но мне она ни разу не попадалась на глаза.
Плюс к тому, застройщиков небольших многоквартирных домов практически невозможно привлечь к решению социальных вопросов, а если у них по каким-то причинам не получается разделить объект на квартиры, то жилые помещения сдаются в наем или организовывается общежитие для приезжих рабочих. Нередко сдаются в наем и обычные жилые дома, владельцы которых знают реальную ситуацию и не пытаются всем вокруг раздать "розовые очки" для созерцания "удобного для жизни Подмосковного оазиса". Немало участков стоит в продаже, однако все перечисленные проблемы зачастую не дают нужного толчка к сбалансированному развитию территории, как за счет частных инвестиций, так и за счет средств застройщика.
В результате территория деградирует в градостроительном отношении год от года. Использование её исключительно как дачной застройки не получается по причине имеющегося давления наступающего со всех сторон мегаполиса - Ярославское шоссе расширили до 12 полос и активно развивается придорожный сервис; железная дорога планирует два дополнительных пути, один из которых уже строится; с севера проектируется региональная транспортная развязка, обеспечивающая дополнительный въезд в Мытищи; близость Москвы активизирует мелкий бизнес аренды жилья... Не берусь судить о криминальном фоне Восточной Перловки, но благополучным его никак не назовешь.
При этом инициативная группа как заклинание твердит на всех уровнях - остановим массовую застройку Подмосковья!
Есть ли решение этой проблемы?
Свое видение ответов на эти вопросы я постараюсь дать в следующей статье, и слово это будет обращено к тем, кому на самом деле хочется сохранить свою недвижимость и при этом не потерять в окружающей среде элементы дачного колорита. На взгляд опытных архитекторов известного бюро "Остоженка" у проблемы есть решение. При правильном взаимном подходе, как со стороны застройщика, так и со стороны коренных жителей, можно сделать так, что одним не придется строить много, а у других без дополнительных вложений существенно повысится статус принадлежащих им объектов недвижимости.
Можно сделать так, что не только не будет градостроительного конфликта между новой многоквартирной и сохраняемой индивидуальной застройкой, но и обе стороны от сотрудничества выиграют.
Для желающих в полной мере оценить атмосферу нынешней Восточной Перловки предлагается фотоальбом, который сделан путем кольцевого объезда территории от ММЗ до МКАД. Любой желающий без труда может повторить это путешествие в любом направлении и по любой из улиц и лично убедиться, что при съемке слайд-шоу не было никакой предвзятости. Я старался не упускать из виду ни хорошего, ни плохого. В фотоальбоме на ЯФ есть геометки к большей части фотографий (https://fotki.yandex.ru/users/o-snegovskoy/album/167570/).
При съезде на первую же улицу путника встречает такая картина...
Ну и далее по маршруту.
Все разделы темы "Дела служебные" собираются здесь - http://belogorec-sneg.livejournal.com/11086.html