Обращение по НПА

[bedaan]

Для тех, кому интересно - текст нашего обращения по НПА. Отправлено в апреле, ответа нет, сейчас будем повторно отправлять - так что замечания/пожелания принимаются.

Уважаемый Владимир Владимирович!

Основной задачей принятия в нашем крае Закона №837-КЗ от 08.11.2011 г. «О бесплатном  предоставлении земельных участков гражданам, имеющих трех и более детей, в Приморском крае» (далее закон №837-КЗ), было решение жилищного вопроса многодетных семей. Предоставление бесплатных земельных участков должно было снизить расходы на строительство собственного дома. Наша организация постоянно отслеживает ситуацию с выдачей земли многодетным семьям в Приморском крае, и мы видим, что зачастую, предоставляемые участки либо целиком непригодны для строительства, либо требуют значительных материальных вложений, сопоставимых со стоимостью приобретения нормального участка. Каждое муниципальное образование руководствуется своим виденьем и по-своему трактует норму статьи 4 п. 3(1) Закона №837-КЗ: «Формирование земельных участков в целях их бесплатного предоставления в собственность гражданам осуществляется в соответствии с действующим законодательством с учетом утвержденных документов территориального планирования, правил землепользования и застройки, документации по планировке территории». Ситуацию осложняет то, что многие факторы, существенно затрудняющие строительство или делающие его невозможным, никак не предусмотрены действующим законодательством, и этот пробел необходимо устранить. Поэтому мы считаем, что в крае назрела необходимость  разработки нормативно - правового акта (далее НПА), который будет регламентировать особый порядок формирования земельных участков в целях их предоставления гражданам с тремя и более детьми - от выбора места расположения участков до порядка вынесения их в натуру и осмотра гражданами.
Особый порядок позволит создать благоприятные условия для строительства. Любой здравый человек при осуществлении покупки земельного участка под строительство соизмеряет уровень своих возможностей с уровнем необходимых затрат на строительство на том или ином участке. При получении земельного участка по Закону №837-КЗ возможности выбора нет, как и нет возможности отказа. Многие, столкнувшись с необходимостью вложения дополнительных, весьма существенных затрат для подготовки участка к строительству, просто вынуждены отказаться от возможности самого строительства и продать полученный участок.
В настоящее время в крае разрабатывается закон о бесплатном предоставлении земельных участков еще двум категориям граждан (молодые семьи и семьи с двумя детьми). Вы не раз подчеркивали, что одна из целей нового закона - показать людям, что собственный дом может быть дешевым как в строительстве, так и в эксплуатации. Поэтому считаем, что принятие НПА на основе того небольшого опыта выдачи земельных участков по закону №837-КЗ  и наших замечаний, поможет и в реализации нового закона.
При создании НПА необходимо учесть следующие обязательные требования:

Требования к подбору земельных участков.

• Земельный участок должен быть расположен в границах населенного пункта (села, поселка, города) фактического проживания семьи.

Данное требование обосновано тем, что при сложившемся жизненном укладе изменение места проживания семьи может стать непреодолимым препятствием на пути к собственному дому.  Особенно это важно для муниципальных районов, в которые входят сельские поселения. Для сельского жителя переезд из одного села в другое может стать определяющим фактором для принятия решения о получении земельного участка. А в дальнейшем и о жизни на селе в целом. (Например, многодетной семье Слепченко из Екатериновки первоначально участок был предложен в Перетино. Переехать из одного поселка в другой и покинуть обжитое место, родственников и друзей оказалось для них невыполнимой задачей). Если данное требование по каким-либо причинам не может быть включено в НПА, то  имеет смысл внесение изменений в порядок жеребьевки, чтобы у семей оставался шанс выбора населенного пункта для дальнейшего проживания. Иными словами, земельные участки, предоставляемые на жеребьевке, должны быть расположены в границах одного населенного пункта (села, поселка, города).

• Уклон земельного участка не должен превышать 15%.

Градостроительный кодекс не содержит нормативов по уклону земельного участка. Вместе с тем, правила эксплуатации строительной техники предполагают предельно допустимые уклоны при работе бульдозера (продольные и поперечные) - 20 градусов, предельный уклон пути при перегоне экскаватора при твердых грунтах не должен превышать 12 градусов. Кроме того, строительство дома на участке с большим уклоном ведет  к существенному удорожанию строительства и большему уровню трудозатрат в целом. Часть выданных участков на ул. Ломанная в г. Владивостоке имеют очень значительный уклон, там не только строиться, но и стоять очень затруднительно (фото земельного участка с кадастровым номером 25:28:050071:1136 - приложение №1. Кроме того, к участкам с номерами, оканчивающимися на 1129, 1130, 1132, 1136, 1137, 1138, 1139, фактически нет подъездных путей, и кто возьмется их туда прокладывать при таком уклоне местности - большой вопрос).

• На земельном участке не должно быть самостроев, несанкционированных свалок мусора, мест захоронений.

Обязанность следить за состоянием участков и не допускать возникновения свалок мусора, самовольных захоронений или незаконного возведения построек лежит на местной администрации. Стало быть, именно администрация обязана перед выдачей земель устранить все имеющиеся замечания, а не перекладывать их на плечи будущих владельцев земли. Так, уборка свалок мусора, накапливаемого годами - весьма затратное мероприятие, а ликвидация самовольно возведенных построек может затянуться на длительный срок, но это не должно становиться проблемами получателей земли.

• Земельный участок должен быть свободен от обременений, красных линий.

Наличие любых обременений на участке ведет к удорожанию строительства или невозможности его осуществления. К сожалению, были ситуации, когда на выданном земельном участке по факту обнаружились электрические кабели, которых не было на плане. Аналогично могут выявиться иные обременяющие факторы (проложенные коммуникации или права третьих лиц на участок).
Так, например, две семьи из Владивостока, получившие землю одними из первых на ул. Находкинская, впоследствии столкнулись с тем, что через их участки проходят несколько подземных силовых кабелей под напряжением, и осуществить строительство без их переноса практически невозможно. К сожалению, реалии нашего края таковы, что подобные ситуации могут повторяться, так как не все собственники принимают меры к надлежащему официальному оформлению своих сетей.

• Земельный участок должен быть расположен не ближе чем 100 м от трасс федерального и краевого значения. В противном случае, установка шумозащитных панелей (экранов) должна производиться за счет средств муниципального района.

Расстояния от бровки земляного полотна автомобильных дорог общей сети I, II, III категорий до застройки необходимо принимать в соответствии с требованиями разд. 9 СНиП 2.05.02-85, но не менее: до жилой застройки 100 м, до садоводческих товариществ 50 м; для дорог IV категории следует принимать соответственно 50 и 25 м. Для защиты застройки от шума и выхлопных газов автомобилей следует предусматривать вдоль дороги полосу зеленых насаждений шириной не менее 10 м. При принятии мер для шумоизоляции необходимо руководствоваться следующими документами:

1. Санитарные нормы СН 2.2.4/2.1.8.562-96 «Шум на рабочих местах, в помещениях жилых, общественных зданий и на территории жилой застройки»;
2. СНиП 23-03-2003 «Защита от шума», «Методические рекомендации по оценке необходимого снижения звука у населенных пунктов и определению требуемой акустической эффективности экранов с учетом звукопоглощения»;
3. ГОСТ 23337-78 (СТ СЭВ 2600-80) «Методы измерения шума на селитебной территории и в помещениях жилых и общественных зданий»;
4. ГОСТ 20444-85 «Транспортные потоки. Методы измерения шумовой характеристики»;
5. Методические указания МУК 4.3.2194-07 «Контроль уровня шума на территории жилой застройки, в жилых и общественных зданиях и помещениях».

После выноса в натуру участков на ул. Курильская (г. Владивосток) расстояние от некоторых колышков, обозначающих границы участка, не более 5-10 м до трассы М-60 (фото колышков -приложение №2).
Стоимость шумозащитных панелей (экранов) составляет не менее 8 тыс. рублей за м2,  в связи с этим именно администрация муниципального района должна, на наш взгляд, нести расходы по их установке и подготовку соответствующей документации. Кроме того, следует учесть и особенности рельефа, так как установка экрана на границе нижнего участка не всегда может полностью выполнить свои функции, если последующие участки находятся выше.

• При выборе  мест для предоставления земельных участков должна быть оценена возможность подведения всей инженерной инфраструктуры (за счет средств муниципального района) не позднее 6 месяцев с момента предоставления участка.

Большинство выдаваемых в настоящее время участков находится далеко от инженерной инфраструктуры, или ее мощности не рассчитаны на увеличение нагрузки. Осуществление любого строительства невозможно без инженерных коммуникаций, таких как электроснабжение, водоотведение и транспортная инфраструктура. В соответствии с 131-ФЗ  обязанность по их проведению до границ участка лежит на администрации муниципального района. В связи с недостатком бюджетного финансирования программы по их строительству в г. Владивостоке рассчитаны на 2014-2017 года, а некоторые до 2025 г.  В таком случае владельцы участков оказываются перед выбором - или строить инфраструктуру самостоятельно, или ждать ее строительства администрацией и отложить возведение дома до лучших времен. Например, по выданным участкам в г. Владивостоке в районе с/т Лиман размер платы за технологическое присоединение к электрическим сетям составляет 260 771,98 руб. с каждого участка, по соизмеримости затрат это равно 1/2 стоимости фундамента среднего дома (копия договора от 24.01.2013 г. - приложение № 3). 

• Выделяемые земельные участки не должны требовать дорогостоящих мелиоративных работ перед началом строительства.

Заболоченностьвыделяемого земельного участка не должна превышать 30% от общей площади. Находящиеся на территории участка овраги так же не должны занимать более 30% от общей площади участка.

В идеале, перед принятием решения о выносе земельных участков на жеребьевку, необходим  их комиссионный осмотр. В состав комиссии необходимо включить представителей подразделений администрации по вопросам архитектуры, землепользования, экологии, жизнеобеспечения, а также общественных организаций, депутатов и представителей СМИ. Кроме того, желательно заключение  Роспотребнадзора о пригодности участка для жилищного строительства. В случае если какие-нибудь участки не соответствуют вышеназванным требованиям, или строительство на них связано со значительным увеличением уровня затрат, данные участки  не должны выноситься на жеребьевку для предоставления гражданам с тремя и более детьми, а могут быть реализованы посредством аукциона, чтобы возместить затраты на их формирование.
Требования к формированию земельных участков.

• Проведение публичных слушаний с рассмотрением проекта планировки территории.

В настоящее время нигде кроме г. Владивостока, данная процедура не проводится. Вместе с тем, именно при ее проведении, еще на этапе планирования, можно выявить наличие факторов, которые впоследствии могут помешать выделению участков. И, в целом, узнать мнение общественности о предполагаемом строительстве. Так во Владивостоке уже имели место прецеденты, когда на территории планируемого участка находились кладбища, или после планировки выяснялось, что участок находится в реликтовых лесах, и строительство там запрещено.

• Вынос земельных участков в натуру с обозначением границ участка (установка колышков или других опознавательных знаков) и показ выпавшего земельного участка его обладателю - не позднее пяти рабочих дней с даты проведения жеребьевки.

В большинстве муниципальных районов такая процедура тоже отсутствует. Так, например, в Артемовском ГО выноса участков в натуру осуществлено не было. Семьям, получившим земельные участки, предложено самостоятельно найти их границы. Средняя стоимость установки на местности координат одного угла по г. Артему составляет от 1,5 до 2 тыс. рублей. В Находкинском ГО приглашение на просмотр участков 16.04.2013 г. получили граждане, участвовавшие в жеребьевке в ноябре прошлого года, до этого момента вынос участков в натуру  и осмотр их гражданами не был произведен. В результате граждане уже успели оформить участок в собственность, не видя вживую, обладателями какой собственности они стали.

Кроме того, для облегчения процедуры подготовки документации, необходимой для строительства, мы предлагаем одновременно с Постановлением  о выделении участка выдавать гражданам единый для всего края пакет документов. А именно:
-кадастровый паспорт земельного участка;
-топографическая съемка (не позднее 6 месяцев до даты предоставления);
-межевое дело;
-градостроительный план;
-ситуационный план;
- ТУ на электроснабжение, водоотведение.

В случае принятия НПА необходимо, чтобы его условия распространялись на отношения, возникшие до вступления его в законную силу, чтобы уровнять права граждан. Если после выдачи земельного участка были выявлены факторы, согласно которым он не мог быть предоставлен, то по заявлению семьи такой участок должен изыматься обратно в собственность администрации, и семья должна получить новый участок вне очереди. Либо администрация муниципального района за счет собственных средств должна устранить допущенные нарушения.