Строительство «Охта-центра» - анализ правовой ситуации
1. Ситуация со строительством «Охта-центра» попадает под действие двух законов, действующих в Санкт-Петербурге и федерального Градостроительного Кодекса. Это Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), которые разделяют город на зоны с разными типами застройки и указывают предельные параметры зданий и земельных участков в каждой из этих зон, и Закон о границах и режимах зон охраны объектов культурного наследия, который дополнительно охраняет историческую застройку и виды нашего Города. Оба этих закона приняты в 2009 году, и ни одна вновь начатая в Петербурге стройка не может им противоречить.
Квартал, в котором собираются строить «Охта-центр», относится к зоне общественно-деловой застройки. «Высотный регламент» в составе ПЗЗ уточняет, что в этом квартале здания не могут быть выше 100 метров, да и то - если они находятся внутри квартала. Максимальная высота зданий по периметру квартала в два раза ниже - 48 метров. Это требование закона.
2. Можно ли законным образом превысить установленную высоту застройки и построить здание высотой 396 м - заявленной высоты небоскреба «Охта-центр»? В Градостроительном кодексе РФ сказано, что отклонение от предельных параметров здания может быть допущено только тогда, когда это обусловлено «неблагоприятными свойствами земельного участка». Иначе говоря, когда построить здание с требуемыми параметрами физически невозможно - например, если на участке застройки очень крутой склон или неустойчивая почва. Этот вопрос должен обсуждаться на общественных слушаниях. Но увеличение высотности таким путем обосновать нельзя - в самом деле, логично ли строить небоскреб высотой почти 400 м, если уже для стометрового здания свойства земельного участка неблагоприятны?
То есть даже возможность увеличения высотности законным путем обосновать нельзя, а без обоснования нельзя проводить какие-либо официальные общественные слушания по этому вопросу. Слушания по необоснованной заявке незаконны.
3. Слушания по отклонению от любых предельных параметров застройки проводит не администрация района, а Комиссия по землепользованию и застройке Санкт-Петербурга. Ведь ПЗЗ действуют не в отдельном районе, а во всем городе, а значит - только городская комиссия, состоящая из специалистов по данному вопросу, может рекомендовать Правительству предоставить разрешение на отклонение от правил. Это требование Градостроительного Кодекса РФ. Слушания может проводить только тот, кто имеет на это законное право.
4. Еще более жесткие ограничения накладывает на строительство на территории общественно-делового района «Охта-центр» вступивший в силу 15 марта 2009 года Закон о зонах охраны. Согласно ему, территория предполагаемого строительства целиком находится в одной из зон охраны объектов культурного наследия - зоне регулируемой застройки 2-й категории (ЗРЗ-2). Это значит, что строящиеся здесь здания не должны быть видны с открытых городских пространств, не должны превышать высоту уличных фасадов (в данном случае, напомним, 48 метров), не должны превышать существующие городские доминанты (например, расположенный прямо напротив стройки Смольный собор). В законе прямо запрещается появление новых доминант в этой зоне, а ведь «Охта-центр» позиционируется именно как «новая доминанта» (каковой и является по своей высоте). Небоскреб неизбежно исказит охраняемые законом панорамы исторического центра Петербурга, что доказывают независимые экспертизы (см. иллюстрации). Строительство башни «Охта-центра» в заявленном виде буквально во всем противоречит Закону о зонах охраны.