Стоит ли покупать жилье в многоэтажках?
«Многоэтажки - это токсичный актив с коротким сроком жизни»
Массовое строительство железобетонных многоэтажек - тупик для страны. Такое жилье опасно, неустойчиво к катаклизмам, ресурсоемко, крайне дорого в утилизации и создает большие проблемы для будущих поколений, считает академик Александр Кривов.
Известный градостроитель, академик Международной академии архитектуры, научный руководитель ЦНИИП Минстроя России Александр Кривов придерживается необычной позиции. Он считает, что резко увеличить объемы стройки необходимо и возможно. Однако для этого придется отказаться от многоэтажного строительства как дорогого и токсичного актива с ограниченным сроком жизни. Ставку надо делать на малоэтажное жилье, тем более что большая часть населения страны хочет жить в индивидуальных домах. Переход к новой жилищной модели и новому образу жизни может стать выходом из системного кризиса общества.
- Есть ли необходимость наращивать объемы строительства жилья до 120 миллионов квадратных метров в год?
- Необходимость есть. У нас до сих пор низкая средняя обеспеченность жильем - 23 квадратных метра на человека. Для сравнения: в Европе средний показатель около 50, в США- 70. Даже в Восточной Европе средний показатель около 40 квадратных метров. Украина впереди нас, мы обгоняем разве что Румынию.
В России жилищный фонд составляет сегодня 3,7 миллиарда квадратных метров. Но надо еще учитывать его качество: около 40 процентов жилья не подключено к центральной канализации... Кстати, уровень научного и технологического развития государств напрямую коррелирует с уровнем обеспеченности жильем.
Второй фактор: через несколько лет резко начнет увеличиваться выбытие домов, количество аварийного и ветхого жилья. Начиная с 2020 года исполняется пятьдесят лет панельным домам постройки 1970 года. А 1970-е - это время массового жилищного строительства, когда строили многие десятки миллионов квадратных метров в год.
- «Панелек» и блочных домов, построенных в 1970-е, больше, чем «хрущевок»?
- Конечно. Пятиэтажек сравнительно немного: их общая площадь по стране около 130 миллионов квадратных метров (введенных до 1965 года), а домов, введенных с 1965 по 1976 год? 260 миллионов метров. В 2020-2025 годах выбытия жилья, построенного в 1970-е, еще не будет, и мы, нарастив объемы строительства, еще сможем дать прирост обеспеченности жильем. Потом этой возможности не будет: значительная часть нового жилья будет идти на покрытие выбывающего фонда.
...Выход на темпы 120 миллионов квадратных метров в год необходим. Если строить меньше, начнется нарастающее ухудшение жилищных условий.
Но ... путь многоэтажного строительства - это тупик. Не буду говорить об отрицательном влиянии многоэтажных железобетонных зданий на демографию, о низком комфорте и негуманности районов двадцатипятиэтажных домов - именно к такой этажности уже подошли в последнее время в России. Важно, что многоэтажное жилье не только противно человеческой природе, но и опасно, дорого, очень ресурсоемко. Не случайно ни в Европе, ни в США практически не строят таких железобетонных многоэтажек, как у нас.
- В чем основные недостатки многоэтажек?
- Для меня очевидно негативное влияние на здоровье человека, но это дискуссионный вопрос. Однако невозможно отрицать, что в случае пожара для домов выше 17 этажей у нас нет средств спасения людей. Не только у нас. В Лондоне в 2017 году пожар в двадцатиэтажном доме привел к гибели тридцати человек.
- А в чем проблема? Современные противопожарные средства этого не позволяют?
- Да, лестницы специальных пожарных машин выдвигаются до 63 метров, и способность маломобильных граждан ими пользоваться не проверялась.
Многоэтажные дома очень дороги в строительстве и эксплуатации. В двадцатиэтажном здании «потери» площадей на незадымляемую лестницу, лифтовые шахты, коридоры, места для коммуникаций - 30-35 процентов. На строительство этих площадей надо потратить ресурсы, но их невозможно продать. В советское время были открытые данные по себестоимости строительства: себестоимость квадратного метра семнадцатиэтажного дома даже по отношению к девятиэтажке считалась на 30 процентов выше.
Многоэтажки функционально неустойчивы к катаклизмам. Любой военный конфликт, теракт или природный катаклизм может привести к колоссальным катастрофам жизнеобеспечения. Отключили электричество в квартале многоэтажек - и все: не работают лифты, насосы и канализация, дома перестают отапливаться.
И у нас совсем не учитывается стоимость здания за время всего жизненного цикла. А на проектирование и стройку тратится в среднем всего 20 процентов от общих затрат на здание за все время его жизни. Остальные расходы - на эксплуатацию, ремонты и утилизацию материалов. Если учесть все затраты, то получится, что строительство многоэтажек - это трата огромных ресурсов сегодня и закладывание мины для будущих поколений.
- Вы говорите, что многоэтажки - это мина для будущих поколений. Что вы имеете в виду?
- Мы подошли к интересной, но мало обсуждаемой теме: что делать с современными железобетонными многоэтажками, когда у них истечет срок жизни. Согласно ГОСТу он определен в пятьдесят лет. Конкретная цифра сейчас не важна, исход один - снос. Возможен плановый капитальный ремонт. Но эти дома обладают низкой ремонтопригодностью. В одноэтажном доме поменять утепление и инженерные коммуникации довольно легко, но в двадцатипятиэтажном заселенном людьми доме очень сложно. В целом индустрии капитального ремонта многоэтажек у нас нет. В любом случае придется железобетонные дома сносить, и тут появляются серьезные проблемы.
Первая - как это делать. Я помню, после землетрясения в Спитаке нужно было разрушить и по возможности утилизировать всего несколько десятков панельных пятиэтажек. Это было сложно ввиду общей аварийности конструкций, но основной вопрос, где и как складировать лом. В Москве пятиэтажки разрушают подвешенной на стреле чугунной гирей, но как разрушить двадцатипятиэтажный дом? В мире нет элегантных способов сноса высотных домов - только взрывать. И что делать с микрорайоном? Отселять его весь? Ну хорошо, представим, что дом разрушили, и тогда встает следующий вопрос: а что делать с тем, что от него осталось?
- Разделить на фракции и использовать материалы вторично?
- Да, но чтобы перевезти на машинах, надо измельчить то, что осталось после разрушения или взрыва. Есть технологии, но они энергозатратны. А дальше надо на заводе отделить бетон от металла: металл - на переплавку, а бетон может дробиться на мелкие фракции и использоваться как наполнитель в дорожном строительстве. Технологии разделения на фракции при небольших объемах есть, но как решать эту задачу в массовом масштабе, пока неизвестно. В мире нет эффективных технологий деструкции и утилизации железобетонных конструкций. И тогда встает следующий вопрос: куда деть весь этот лом?
- Много ли получается мусора от демонтажа одного здания?
- Квадратный метр железобетонного здания весит примерно 1,3 тонны. Пятиэтажка площадью пять тысяч «квадратов» превращается в восемь тысяч тонн строительного мусора. В целом мы будем его иметь сотни миллионов тонн. В этом спрятана дьявольская ирония железобетона: это вечный конструкционный материал, но дома из него имеют весьма короткий срок службы.
- Есть ли необходимость сносить сегодня «хрущевки»? Академик Бочаров считает, что они еще достаточно крепкие и их ресурс намного больше, чем пятьдесят лет.
- Железобетон - вечный материал. Он является несущим элементом, и он мог бы «нести» и дальше. Но расслаиваются утеплители, приходят в негодность инженерные внутридомовые сети. В принципе, пятиэтажку можно починить. Но тогда надо отскрести от несущих элементов все остальное и сделать заново. В Советском Союзе проводились массовые мероприятия реконструкции и ремонта: менялись инженерные системы, утеплители, окна, двери. Реконструировалось примерно десять миллионов квадратных метров в год - это довольно много. Сейчас считается, что значительно проще снести и построить на освободившемся участке новый дом уже в 20-25 этажей.
...Сегодня уже не так важно, почему в 1950-е так строили. Правильный вопрос - почему мы продолжаем строить почти такие же дома сегодня, хотя знаем намного больше. Что утилизация снесенного здания - это не два процента от его стоимости на всем жизненном цикле, как написано в проектах, а сопоставимо со стоимостью строительства. Знаем, что массовую реконструкцию мы вести не можем, а будущий строительный мусор девать некуда.
Через тридцать лет перед нашими потомками встанет невероятная задача: что делать с сотнями миллионов квадратных метров ветшающего железобетонного жилья, построенных и нами, и до нас? Мы забираем у следующих поколений землю и силы в колоссальных размерах. Это даже не безответственность, а исторический цинизм. Нужно как можно быстрее прекращать эту порочную практику и придумывать, что делать с уже построенными железобетонными многоэтажками.
- Почему, зная о недостатках железобетонных многоэтажек, мы продолжаем их строить?
- Ответ крайне прост: в нынешней модели рынка это наиболее прибыльный и быстрый способ извлечения дохода из земельных участков. Это выгодно самому сильному участнику всего процесса - девелоперам и инвесторам. Будущие проблемы игнорируются, а покупатели вынуждены приобретать ту недвижимость, что для них строят.
- Ваш главный тезис - переход к малоэтажному жилью. Каким вы его видите?
- Жилье должно быть невысоким, экономичным, утилизируемым, природоподобным. При этом малоэтажка может быть самой разной: и усадьбы на больших участках, и компактные односемейные дома, и таунхаусы, и трехэтажные здания с квартирами. Должна быть развитая система видов жизни для разных социальных групп, для разных потребностей. Для многих важно, чтобы было четко выделенное личное земельное пространство. Место, которое он может развивать по-своему. Чтобы человек жил не в антагонизме с природой, а в балансе.
В самой большой стране мира мы живем очень скученно. Теснота в метро, теснота в квартирах. Это гасит и дух, и интеллектуальную жизнь. Очень важно, чтобы появилось пространство для самореализации, чтобы были простор, свобода.
Себестоимость квадратного метра малоэтажного жилья кратно ниже, чем у многоэтажек, мы об этом говорили. К тому же при строительстве своих домов себестоимость и стоимость стремятся совпасть. В результате бюджет домохозяйств в полтора-два миллиона рублей с учетом кредитов позволяет рассчитывать либо на дом в сто квадратных метров на своей земле, либо на небольшую однокомнатную квартиру на энном этаже. Но маленькие квартиры, которые сейчас так активно строят, - это демографический тупик: для семей с детьми они не годятся.
- Но есть еще стоимость земли и коммуникаций.
- Государство выделяет триллионы рублей на нацпроект «Жилье и городская среда». Можно выделять землю бесплатно или недорого, коммуникации может подводить государство за свой счет. Есть прекрасный опыт Белгородской области, где такая система действует уже пятнадцать лет и дает прекрасные результаты.
- Классический вопрос: что делать? Можно ли тезисно назвать шаги, необходимые для перехода к новой модели рынка?
- Во-первых, нужен переход на малоэтажное и односемейное жилищное строительство. Первый шаг очевиден: распространить ипотеку и другие кредитные инструменты на односемейные дома (сейчас на них приходится всего один процент ипотечных кредитов), активно включать новые формы аккумуляции инвестиций домохозяйств.
Во-вторых, необходимо провести целевую настройку законодательства на решение задач национальных проектов.
В-третьих, необходимо устранить искусственный дефицит земли в поселениях, исправить нерациональную структуру землепользования. Чтобы построить миллиард квадратных метров жилья в ближайшие годы, надо создать конвейер по подготовке территорий, по их вовлечению в оборот, по обеспечению коммуникациями. У нас лишь один процент территории страны занят поселениями. Нужно, чтобы этот показатель был бы на уровне 1,2-1,25 процента по стране. Во Владимирской области - это семь процентов, в Белгородской - двенадцать. А в Германии поселения занимают порядка 20 процентов.
В-четвертых, нужно выбрать группу пилотных регионов в характерных-климатических зонах, чтобы отработать изменение структуры землепользования. Нужна и группа экспериментальных проектов, где можно попробовать разные строительные технологии и финансовые схемы как для малоэтажного строительства, так и для реконструкции зданий.
В-пятых, нужно отобрать, протестировать и доработать соответствующие строительные технологии. Малоэтажное строительство должно стать по-настоящему индустриальным: быстрая сборка на площадке из изготовленных на заводе домокомплектов.
...Хочу подчеркнуть самое важное. Для меня этот разговор не только о смене типа застройки, технологиях и изменении жилищной политики. Речь идет о поиске нового образа бытия. Ведь сегодня налицо не только экономический, экологический или геополитический кризис, но и масса других кризисов, в том числе кризиса смыслов. И новая жилищная модель - это вариант выхода из этого кризиса. На первом уровне мы говорим, что мы - homo planeticus, человек планетарный, который обустраивает свою жизнь в соответствии с природой Земли. А на втором - что есть русский образ жизни, который отличается от всех. Например, ты живешь в деревянном, но высокотехнологичном доме в красивом месте на природе, имеешь свою баню. Ешь здоровую еду, имеешь крепкую семью, ведешь насыщенный смыслами образ жизни и так далее. Общаешься в кругу единомышленников и при этом не оторван от цивилизации. Поиск новой модели жизни становится цивилизационной задачей.
Андрей Щукин
Полностью статья - в журнале "Эксперт № 25 2019 г.