Жизнь в вопросах и ответах

[avtoritetniy]

Не смог я поучаствовать в публичных слушаниях, обратился письменно. Получил ответ. Ну как ответ. Сами посудите, отвечает ли этот ответ на поставленные вопросы и соотносится ли он с требованиями федерального закона.

Вопросы:
Уважаемый Андрей Евгеньевич!

На сайте Администрации г. Таганрога опубликованы материалы к публичным слушаниям по вопросу внесения изменений в Правила землепользования и застройки, проведенным 1 марта 2024 года в Библиотеке им.Чехова.

Не имея возможности принять участие в публичных слушаниях, хотел бы представить вам свои замечания на указанный проект, возникшие в ходе изучения документации.

1. Земельный участок с кадастровым номером 61:58:0002245:22, расположенный по адресу Таганрог, ул.Инструментальная, 19 с целевым назначением «Для использования в целях эксплуатации кафе, магазинов, колледжа, офиса, склада и кондитерского цеха» в ПЗЗ отнесен не к зоне ОД, а к зоне Ж5.

2. Земельный участок с кадастровым номером 61:58:0002245:624, расположенный по адресу г. Таганрог, около ул. Инструментальная, 19-4 с целевым назначением «Для размещения линейного объекта - частной автомобильной дороги общего пользования, не оборудованной устройствами, ограничивающими проезд транспортных средств неограниченного круга лиц» в ПЗЗ отнесен не к зоне УДС, а к зоне Р2.

3. Земельный участок 61:58:0002245:785, расположенный по адресу г. Таганрог, возле ул. Инструментальная, 23-2 с целевым назначением «Для эксплуатации водно-испытательной самолетной станции» в ПЗЗ отнесен к зоне Р1.



4. Земельный участок 61:58:0002245:786, расположенный по адресу г. Таганрог, возле ул. Инструментальная, 23-2 с целевым назначением «Для эксплуатации водно-испытательной самолетной станции» в ПЗЗ отнесен к зоне Р1.

5. Земельный участок 61:58:0002244:223, расположенный по адресу г. Таганрог, возле ул. Инструментальная, 23-10 с целевым назначением «Для использования в производственных целях» в ПЗЗ отнесен к зоне Р1.

6. Земельный участок 61:58:0002528:2, расположенный по адресу г Таганрог, пер Смирновский, 124 с целевым назначением «Для эксплуатации лодочного кооператива» в ПЗЗ отнесен к зоне Р1.

7. Земельный участок 61:58:0002251:45, расположенный по адресу г. Таганрог, пер. Красногвардейский, 1 с целевым назначением «Для размещения административного здания» в ПЗЗ отнесен не к зоне ОД, а к зоне Ж4.

8. Земельный участок 61:58:0002247:21, расположенный по адресу г. Таганрог, пер. Красногвардейский, 6 с целевым назначением «Для эксплуатации здания ремонтного участка № 14»  в ПЗЗ отнесен к зоне Ж4.

9. Земельный участок 61:58:0002510:214, расположенный по адресу г. Таганрог, около ул.Свободы, 10 с целевым назначением «Магазины, гостиничное обслуживание, бытовое обслуживание, общественное питание, обслуживание автотранспорта, среднеэтажная жилая застройка» в ПЗЗ отнесен к зоне ОД1.

10. Земельный участок 61:58:0003425:736, расположенный по адресу г. Таганрог, ул.Воскова, 108а  с целевым назначением «спорт» в ПЗЗ отнесен к зоне Ж5.

11. Земельный участок 61:58:0003425:739, расположенный по адресу г. Таганрог, ул. Москатова, 15а с целевым назначением «Для строительства торговых павильонов» в ПЗЗ отнесен к зоне Р1.

12. Земельный участок 61:58:0003425:742, расположенный по адресу г. Таганрог, ул. Москатова, 15ж с целевым назначением «Для строительства торговых павильонов» в ПЗЗ отнесен к зоне Р1.

13. Земельный участок 61:58:0003425:741, расположенный по адресу г. Таганрог, ул. Москатова, 15в с целевым назначением «Для строительства торговых павильонов» в ПЗЗ отнесен к зоне Р1.

14. Земельный участок 61:58:0003432:7, расположенный по адресу г. Таганрог, Строительная, 1-а с целевым назначением «для эксплуатации производственной базы» в ПЗЗ отнесен к зоне Ж3.

15. Земельный участок 61:58:0003233:416, расположенный по адресу г. Таганрог, 1-я ул Котельная, 69-д с целевым назначением «Для использования в целях эксплуатации нежилого здания - гаража и склада» в ПЗЗ отнесен к зоне Ж5.

Относительно земельного участка 61:58:0003425:736, расположенного по адресу г. Таганрог, ул.Воскова, 108а  с целевым назначением «спорт» дополнительно хотел бы обратить внимание на историю его формирования. Изначально участок был предоставлен гражданину Коннову А.А. без аукциона для строительства спортивного объекта. Несмотря на это он начал строить на нем многоквартирный дом, собирая для этих целей денежные средства с участников долевого строительства. Коннов А.А. был осужден за мошенничество, объект незавершенного строительства был продан с торгов.

Судя по сведениям из Публичной кадастровой карты в настоящее время земельный участок уже выкуплен собственником. Предполагаю, что вопрос об изменении зоны в ПЗЗ для данного участка был поставлен текущим собственником в связи с планами по изменению целевого назначения здания в целях его достройки как многоквартирного дома по первоначальному проекту Коннова А.А.

По правилам пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Разрешенное использование земельного участка представляет собой установление конкретной цели (целей) использования участка земли и определение объема прав и обязанностей лица, которому принадлежит земельный участок, на основании осуществления определенных процедур зонирования территорий.

Градостроительным регламентом для территориальной зоны могут быть установлены виды разрешенного использования с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности сочетания различных видов использования земельных участков.

Системное толкование положений пунктов 2, 5, 6, 7 и 8 статьи 1, пунктов 1, 2 части 1 статьи 34, статьи 35 ГрК РФ свидетельствует, что установление территориальных зон конкретизирует положения документов территориального планирования в целях установления правового режима использования земельных участков, не изменяя при этом параметры планируемого развития территорий, предусмотренных для соответствующей функциональной зоны.

Согласно части 2 статьи 85 Земельного кодекса правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков). Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, сооружений.

Правообладатель земельного участка вправе выбирать вид разрешенного использования любого из основных и вспомогательных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленных градостроительным зонированием, и, как следствие, изменять вид разрешенного использования земельного участка (пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса).

Подобная регламентация градостроительной деятельности необходима для согласования государственных, общественных и частных интересов в данной области в целях обеспечения комфортных и благоприятных условий проживания, комплексного учета потребностей населения и устойчивого развития территорий.

Вместе с тем вид разрешенного использования земельного участка не может быть изменен в случае, если для запрашиваемого вида разрешенного использования градостроительным регламентом, правилами землепользования и застройки установлены предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры, не позволяющие осуществлять деятельность в соответствии с таким видом разрешенного использования.

Строительство девятиэтажного здания на данном земельном участке может оказаться невозможным по причине недостаточности его площади для данной цели.

Кроме того, изначально предоставляя земельный участок с целевым назначением «спорт» без аукциона, муниципалитет имел в виду недостаточность спортивных объектов в районе и необходимость строительства именно такого объекта, для чего и выделил земельный участок на льготных условиях (без аукциона).

Поскольку отсутствуют доказательства того, что потребность в спортивных объектах в этом районе отпала, не вижу основания для изменения целевого назначения земельного участка на Ж5. Насколько мне известно, жители соседних домов также возражают против такого изменения.

Новый собственник, приобретая с торгов имущество Коннова А.А., знал о целевом назначении земельного участка, условиях его формирования и должен был учитывать их при принятии решения о приобретении. Таким образом, отказ от изменения целевого назначения земельного участка и зоны, к которой относится в рамках ПЗЗ, не нарушают его прав в объеме, полученном при его приобретении.

При таких обстоятельствах, с учетом указанных доводов, усматриваю в попытке изменения градостроительной политики города в году интересов нового собственника земельного участка коррупционную составляющую.

Обращаю ваше внимание на то, что в строящемся по адресу г Таганрог, ул Инструментальная,19-1 на земельном участке 61:58:0002245:21 объекте с назначением «Многоэтажная жилая застройка, магазины» заведомо отсутствует место для парковки транспортных средств на паркинге, а само здание размещено слишком близко к муниципальному зданию Инструментальная, 19. Указанные объекты находятся в зоне обрушения друг друга, что вызывает озабоченность в связи с аварийным состоянием здания Инструментальная, 19.

Также обращаю ваше внимание на то, что в строящемся по адресу г Таганрог, ул Инструментальная, 23-2 на земельном участке 61:58:0002244:222 объекте с назначением «для размещения многоэтажных жилых домов с подземной автостоянкой, для размещения гостиницы, спортивно-оздоровительного комплекса» заведомо недостаточно мест для парковки транспортных средств на паркинге, мест для размещения детских и спортивных площадок. Фактически, застройщиком для будущих жителей используется муниципальная инфраструктура Приморского парка и береговая черта.

Вызывает сомнения законность возведения такого комплекса зданий в водоохранной зоне на уровне ниже уровня закладки городской канализационной сети, что повлекло за собой необходимость строительства в непосредственной близости от моря бункера-накопителя фекальных вод и установки по их подъему наверх для сброса в городскую канализацию. Сброс осуществляется через камеру-успокоитель на муниципальном земельном участке 61:58:0002244:1007 и несет угрозу перелива при засоре магистрали с попаданием фекальных вод в залив.

Как следует из п. 8 ст. 1 ГрК РФ, правила землепользования и застройки являются документом градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Под градостроительным зонированием понимается зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов, а под территориальными зонами - зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты (п. п. 6, 7 ст. 1 ГрК РФ).

В силу единства норм ч. 3 ст. 9 и п. п. 2, 3 ч. 1 ст. 18 ГрК РФ генеральный план поселения и городского округа как документ территориального планирования является обязательным для органов государственной власти, органов местного самоуправления при принятии ими решений и реализации таких решений, в том числе при разработке правил землепользования и застройки.

При подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются с учетом функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных генеральным планом поселения, генеральным планом муниципального округа, генеральным планом городского округа, схемой территориального планирования муниципального района (п. 2 ч. 1 ст. 34 ГрК РФ).

Применительно к части территории поселения, муниципального округа или городского округа подготовка проекта правил землепользования и застройки может осуществляться при отсутствии соответственно генерального плана поселения, генерального плана муниципального округа, генерального плана городского округа (ч. 4 ст. 31 ГрК РФ).

Пунктом 2 ст. 1, ч. 1 ст. 9 ГрК РФ предусмотрено, что территориальное планирование, т.е. планирование развития территорий, осуществляется в том числе для установления функциональных зон, определения планируемого размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения и направлено на определение в документах территориального планирования назначения территорий исходя из совокупности социальных, экономических, экологических и иных факторов в целях обеспечения устойчивого развития территорий, развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, обеспечения учета интересов граждан и их объединений, Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований.

Установление территориальных зон конкретизирует положения документов территориального планирования в целях установления правового режима использования земельных участков, не изменяя при этом параметры планируемого развития территорий, предусмотренных для соответствующей функциональной зоны (п. п. 2, 5, 6, 7 и 8 ст. 1, п. 1 ч. 2 ст. 33 ГрК РФ).

Несоответствие правил землепользования и застройки муниципального образования генеральному плану, в том числе в части картографического материала, которым устанавливаются территориальные зоны, является основанием для рассмотрения вопроса о приведении их в соответствие с указанным документом территориального планирования (ч. 15 ст. 35 ГрК РФ) (п. 6 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018).

Орган местного самоуправления осуществляет проверку проекта правил землепользования и застройки, в том числе на соответствие генеральному плану поселения, генеральному плану муниципального округа, генеральному плану городского округа (ч. 9 ст. 31 ГрК РФ).

Таким образом, согласно положениям ч. 3 ст. 9, ч. 9 и 10 ст. 31, п. 2 ч. 1 ст. 34 ГрК РФ должен быть соблюден принцип соответствия правил землепользования и застройки генеральному плану как основополагающему документу территориального планирования, определяющему стратегию градостроительного развития территорий и содержащему в себе долгосрочные ориентиры их развития; территориальные зоны конкретизируют положения документов территориального планирования (в частности, генерального плана) в целях определения правового режима использования земельных участков, не изменяя при этом назначение территории, отнесенной к функциональным зонам, в соответствии с положениями ч. 1 ст. 34 и ст. 35 ГрК РФ (Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2023 N 15АП-8366/2023 по делу N А32-37326/2022, Кассационное определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 01.08.2023 по делу N 88а-12698/2023, 3а-76/2022, Апелляционное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 23.01.2020 N 18-АПА19-94).

Отнесение спорного земельного участка к двум взаимоисключающим зонам (например, к территориальной зоне общественных центров и к рекреационной зоне одновременно) противоречит принципу соответствия правил землепользования и застройки генеральному плану как основополагающему документу территориального планирования (Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.05.2022 N Ф08-1657/2022 по делу N А32-15179/2020 (Определением Верховного Суда РФ от 01.09.2022 N 308-ЭС22-15149 отказано в передаче дела N А32-15179/2020 в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ для пересмотра в порядке кассационного производства данного Постановления), Определение Верховного Суда РФ от 13.08.2020 N 307-ЭС20-10508 по делу N А66-6815/2019).

Для гармоничного развития территорий задача органов местного самоуправления при разработке документов территориального планирования состоит в необходимости обеспечения справедливого баланса между общественными интересами и правами частных лиц путем согласования этих прав и интересов, в том числе в сфере обеспечения благоприятных условий жизни (п. 57 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2018), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018, Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2023 N 13АП-10441/2023 по делу N А56-100650/2022 (Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 06.10.2023 N Ф07-13297/2023 данное Постановление оставлено без изменения), Кассационное определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 23.08.2023 N 88А-16998/2023).

Прошу учесть данные замечания при обсуждении итогов публичных слушаний и внесении изменений в Правила землепользования и застройки и дать мотивированный ответ по поводу заявленных возражений по каждому указанному объекту.

С уважением, Пономарев А.В.

Ну и, собственно, ответ.





У меня остался ряд вопросов уже по тому куцему ответу, что дан вместо развернутого, о котором я просил. А просил я именно потому, что не соответствуют назначения юридические (кадастровые) установленным в Генплане и ПЗЗ.  Кроме того, а ничего, что Красногвардейский, 1 - это здание Управления образования, а Красногвардейский, 6 - стоящая через дорогу нежилая двухэтажка с пристройкой? Вы там что собрались комплексно застраивать? Вы что, думаете, что так трудно найти этот мастер-план на сайте администрации и проверить?

Ну и какое отношение имеет одно к другому? Зона комплексного развития на первом рисунке обозначена синим, а на Красногвардейский, 1 и 6 показывают стрелки.



Отвыкли вы там, в своей Администрации, от «Комитета народного контроля» и его жалоб в суды и прокуратуру за несколько лет его отсутствия после выноса Федянина. Видать, пора пришла снова расчехлять главный калибр?